نسبة الإشغال في جورجيا: ماذا تحسب النسبة المئوية وكيف تتحول إلى دخل

نسبة الإشغال: الليالي المبيعة مقسومة على الليالي المتاحة

نسبة الإشغال (وتسمّيها الإحصاءات الجورجية დატვირთვა) هي النسبة المئوية لليالي الغرف أو ليالي الأسرّة أو ليالي الشقق المعروضة للبيع خلال فترة معيّنة التي شغلها الضيوف فعلاً.

لم نعثر على أي قانون جورجي يعرّف الإشغال بالنسبة إلى المالك الفرد. وأقرب تعريف رسمي يرد في الاستبيان السنوي للفنادق رقم 05.5.6.1 الصادر عن Geostat، والذي أقرّه قرار مجلس Geostat رقم 4 المؤرخ في 19 فبراير 2019. ويستند النموذج إلى المادة 24(2) من قانون الإحصاء الرسمي بصيغته في ذلك الحين؛ أما بموجب القانون الحالي لعام 2023 فيحق لـGeostat طلب البيانات (المادة 24(2))، وعلى المنشأة المقيّدة في سجل رواد الأعمال أن تجيب عن الطلب الكتابي (المادة 25(2)). وتجاهل الطلب مخالفةٌ بموجب المادة 177-12 من قانون المخالفات الإدارية: إنذار أولاً، ثم غرامة قدرها 200 لاري إذا ظل الطلب دون استجابة بعد شهر. ويقسم الجدول 3 من الاستبيان أيام الغرف المشغولة على أيام الغرف المتاحة، ويفعل الشيء نفسه مع أماكن الأسرّة.

وبخلاف العدّ البسيط لأيام التقويم، لا يحتسب Geostat إلا الأيام التي كان الفندق فيها جاهزاً لاستقبال الضيوف، فلا يُعاقَب فندق أغلق أبوابه طوال الشتاء على أشهر إغلاقه؛ وبالطريقة ذاتها تستبعد «نسبة الإشغال الصافية» لدى Eurostat فترات الإغلاق الموسمية والمؤقتة. وتجمع جورجيا هذا الرقم دون أن تنشره في إصدارها السنوي، ولذلك فإن كل نسبة إشغال يصادفها المشتري هنا مصدرها مصرف أو شركة بيانات أو منصة أو بائع. وفي التأجير بالليلة تكون المعادلة: الليالي المحجوزة مقسومة على الليالي المتاحة، مضروبةً في 100؛ أما في التأجير الشهري فهي عدد الأشهر المؤجَّرة مقسوماً على 12.

داخل استبيان Geostat الخاص بالفنادق

يشمل النموذج فئات تصنيف NACE ذات الأرقام 55.10.1 و55.10.2 و55.20.0 و55.30.0؛ وتضم الفئة 55.20.0، أي أماكن الإقامة لقضاء العطلات وغيرها من الإقامات القصيرة، ما يسمّيه النموذج «شقق الزوار» (والاقتباسات في هذه الصفحة بترجمتنا). ويجب تقديم بيانات السنة السابقة حتى 21 مايو، أو حتى 15 يونيو بالنسبة إلى الفنادق الموسمية.

السطر 1 هو الذي يحدد بقية الأسطر. فيوم العمل هو اليوم الذي «كان فيه الفندق جاهزاً لاستقبال ضيف، بصرف النظر عمّا إذا كان لديه ضيوف فعلاً أم لا». والفندق المفتوح طوال السنة الذي مرّت عليه 40 يوماً بلا ضيوف يدوّن 365؛ أما الفندق المفتوح من يونيو إلى أغسطس فيدوّن 92. وتشرح التعليمات السطر 6 بمثال فندق يعمل 90 يوماً بـ75 غرفة ثم يضيف 25 غرفة في آخر 30 يوماً، فيكون الناتج 7,500 يوم غرفة متاح؛ ويصل مثال منفصل خاص بالسطر 7 إلى 6,750 يوم غرفة مشغول. ولو جمعنا المثالين معاً، كما فعلنا نحن، لأظهر السطر 8 نسبة 90%.

كلمة واحدة وستة تعريفات لليلة المتاحة

يدور الخلاف حول مقام الكسر وحول العيّنة.

فبالنسبة إلى باتومي في الفترة من سبتمبر 2025 إلى أغسطس 2026، تنشر Airbtics وسيطاً قدره 54% عبر 3,647 إعلاناً، بينما تنشر AirROI متوسطاً قدره 35.5%. وتشرح صفحتنا عن الإشغال في باتومي حسب الشهر سبب تباعد منصات التتبع، وتقارن صفحة Airbnb في تبليسي بين ثلاث منها في العاصمة. والنسبة المئوية التي لا يُعرف مقامها ولا عيّنتها ليست بعدُ حقيقةً تخص شقة بعينها.

من الإشغال إلى المال: ADR وRevPAR

متوسط السعر اليومي (ADR) هو إيراد الغرف مقسوماً على الليالي المبيعة. أما الإيراد لكل غرفة متاحة (RevPAR) فهو إيراد الغرف مقسوماً على الليالي المتاحة، أو حاصل ضرب ADR في نسبة الإشغال. فالشقة المشغولة 40% من الوقت بسعر 60 دولاراً تكسب 24 دولاراً عن كل ليلة متاحة، تماماً كالشقة المشغولة 60% من الوقت بسعر 40 دولاراً. وتنشر Galt & Taggart كلا المدخلين لفنادق مختارة في كل مدينة.

وبحسب حساباتنا على الأشهر التسعة المعروضة، يدرّ شهر أغسطس في باتومي نحو 131.0 دولاراً عن كل ليلة غرفة متاحة، وشهر فبراير نحو 35.7 دولاراً، أي إن الفارق بينهما يقارب 3.7 أضعاف. وفي تبليسي يعطي يوليو نحو 67.3 دولاراً وفبراير 31.2 دولاراً، بنسبة تقارب 2.2. ففي باتومي يرتفع الإشغال والسعر معاً، ولذلك يتأرجح الإيراد أكثر مما يتأرجح كلٌّ منهما منفرداً. والطلب يسير في الاتجاه ذاته: فقد بلغ عدد الزيارات إلى أجارا في الربع الـ3 من 2025، بحسب إحصاء Geostat، نحو 4.2 أضعاف عددها في الربع الأول، بينما بلغ في تبليسي نحو ضعفين (2.0).

هذه أرقام فنادق، وعيّنة المصرف تتغير من إصدار إلى آخر؛ أما للشقق فينشر المصرف عدد الليالي المحجوزة وADR وفق AirDNA، لا نسبة الإشغال. ونتناول العائد في صفحتي العائد الإجمالي والعائد الصافي.

الأرقام الرسمية: يجمعها Geostat وتعد بها الإدارة الوطنية للسياحة

يحصي إصدار Geostat المعنون «معلومات عن الفنادق والمنشآت الفندقية 2025»، الذي صدر في 26 أغسطس 2026، ما مجموعه 2,783 فندقاً ومنشأة فندقية، و54,340 غرفة، و6.2 مليون ضيف. غير أن السطرين 5 و8 من الاستبيان لا يظهران فيه، ولم نتمكن من التأكد من أن Geostat ينشرهما في موضع آخر. وهكذا لا تنشر جورجيا نسبة إشغال رسمية، مع أن Geostat يجمعها؛ ويعتمد دليلنا عن إحصاءات السياحة والطلب على الإيجار على أرقام المصارف التي تسد هذه الثغرة.

وأفاد موقع BM.ge في 6 مايو 2026 بأن الإدارة الوطنية للسياحة في جورجيا طلبت إجراء دراسة وطنية لقطاع الإقامة من أجل «قياس مؤشرات السياحة الرئيسية مثل نسب الإشغال ومتوسط الأسعار اليومية (ADR) والإيراد لكل غرفة متاحة (RevPAR)»، بما في ذلك الإيجارات قصيرة الأمد على Airbnb وBooking.com. وتم التعاقد مع شركة IPM Market Intelligence Caucasus LLC مقابل 370,157 لاري شاملةً ضريبة القيمة المضافة، على أن يُنجز العمل بحلول نوفمبر 2026. ولم نتمكن من التأكد من موعد نشر النتائج.

كيف تُعرض نسبة الإشغال: لوحات التحكم والتقارير والعروض

• لوحة تحكم المضيف في Airbnb: يعرض قسم «الإشغال والأسعار» البنود التالية: «نسبة الإشغال» و«السعر لليلة» و«الليالي المحجوزة» و«الليالي المحظورة» و«الليالي غير المحجوزة» و«مدة الإقامة» و«نسبة الإلغاء». اطلب من البائع هذه الشاشة.
• أبحاث المصارف: تنبّه الرسوم البيانية للفنادق لدى Galt & Taggart إلى أن «الأرقام قد تختلف عن الإصدارات السابقة بسبب تحديث العيّنة». أما TBC Capital فتتابع الفنادق التي تحمل علامات تجارية: 51% وADR بقيمة 129 دولاراً في جورجيا خلال الربع الأول من 2026.
• صفحات شركات البيانات: تقع «نسبة الإشغال» إلى جانب «متوسط السعر اليومي» و«الإيراد السنوي»؛ دوّن التاريخ والفترة الزمنية، وهل الرقم وسيط أم متوسط، وعدد الإعلانات.
• كتيّبات المطوّرين: يظهر الإشغال توقّعاً تُبنى عليه نسبة «ROI». فمجموعة Petra Group تزعم إشغالاً بين 85% و95% في يناير وفبراير في غوداوري؛ وفي مادة إعلانية لشركة Pontus تحمل علامة «(إعلان)» وردت أرقام STR Global لعام 2023 عن باتومي: 66% للفنادق ذات العلامات التجارية و45% لـAirbnb.
• تقارير مجمّعات التأجير: كثيراً ما يكون دخل المالك هو إيراد المجمّع مضروباً في حصة المالك؛ ولم نجد أي مجمّع تأجير جورجي ينشر معادلة الإشغال التي يعتمدها.
• إعلانات البيع وعقود الإيجار: لا تتضمن إعلانات البيع على ss.ge وmyhome.ge التي فحصناها في أبحاثنا السابقة أي خانة للإشغال. ولا يتضمن عقد الإيجار مثل هذه الخانة أيضاً؛ إذ يحسب المالك الأشهر المؤجَّرة، وهي ما يقابل خانة «الأشهر الشاغرة» في حاسبة العائد الإيجاري لدينا.

مثال تطبيقي: الضيوف أنفسهم وثلاث نسب مختلفة

تبيّن الحالات المنشورة مدى تأثير المقام في الرقم؛ أما الحسابات فهي من عندنا.

1. أرقام المثال لدى Geostat. إن قسمة أيام الغرف المشغولة الواردة في التعليمات، وهي 6,750، على أيام الغرف المتاحة فيها، وهي 7,500، تعطي 90%. أما على أساس 100 غرفة طوال 365 يوماً، أي 36,500 يوم غرفة، فالإقامات ذاتها تعطي 18.5%: الرقم الأول يصف الموسم، والثاني يصف السنة.
2. شقة على AirDNA. كان لدى الإعلان الذي تضربه مثالاً 342 يوماً متاحاً و165 ليلة محجوزة، أي 48%. وإذا وزّعنا الحجوزات نفسها على الليالي الـ365 كلها كانت النسبة 45.2%.
3. من النسبة إلى الدخل. الاستوديو في باتومي الذي أورده موقع International Investment بسعر 34 دولاراً لليلة وإشغال 31% يدرّ 34 x 0.31 x 365، أي 3,847 دولاراً إجمالاً في السنة. أما وسيط Airbtics في باتومي البالغ 54% بسعر 46 دولاراً فيعطي نحو 9,067 دولاراً.

ونسبة 54% لدى Airbtics وسيطٌ للإعلانات التي ظلت نشطة، فهي تصف الإعلان العامل النموذجي لا الشقة النموذجية. جرّب أرقامك في حاسبة دخل Airbnb وانظر كيف تغيّر فترة الاسترداد.

نسبة الإشغال أم ADR أم RevPAR أم إشغال الأسرّة أم الشغور؟

وقد وجدت Savills في 2023، استناداً إلى بيانات دولية، أن برنامج التأجير يعمل في الغالب بنحو 20 نقطة مئوية دون الفندق القائم في المبنى ذاته. وفي 2024 أقام 47% من السياح الدوليين في أجارا في فنادق و53% في شقق، وفق ما توصلت إليه Galt & Taggart.

نسبة الإشغال بالجورجية والروسية والعبرية والعربية

تستخدم النصوص الجورجية الرسمية كلمة დატვირთვა، كما في عبارة Geostat "სასტუმროს ოთახების დატვირთვის მაჩვენებელი"؛ وأي اتفاقية إدارة جورجية تذكر الإشغال ينبغي أن تستعمل هذه الصيغة وأن تنص على المعادلة المعتمدة.

علامات التحذير في رقم الإشغال

• غياب المقام. عبارة «إشغال 80%» دون تحديد هل الحساب على الليالي المفتوحة أم على ليالي التقويم أم على الموسم لا تقبل المقارنة بأي شيء.
• أشهر الذروة تُقدَّم على أنها السنة. نسبة بين 85% و95% في يناير وفبراير تصف موسم تزلج.
• بيانات فندق بجوار شقة. قد يتأخر برنامج التأجير عن فندقه بنحو 20 نقطة (Savills، بيانات دولية).
• سنة قديمة. استشهدت مادة Pontus الإعلانية ببيانات 2023 في أبريل 2025، في حين نما المعروض من الإيجارات القصيرة في باتومي بنسبة 45.36% خلال 2025 (Airbtics).
• ليالٍ محظورة مخفية. لقطة الشاشة التي لا يظهر فيها بند «الليالي المحظورة» قد تخفي أشهراً سُحبت فيها الشقة من السوق.

التحقق من رقم الإشغال قبل الاعتماد عليه

1. اسأل عن المعادلة

   الليالي المفتوحة أم التقويم كاملاً.

2. اسأل عن الأشهر

   12 شهراً كاملة، لا الموسم وحده.

3. احصل على لوحة التحكم

   مع إظهار الليالي المحظورة.

4. تحقق من نوع المصدر

   عيّنة فنادق أم شركة بيانات أم شقة واحدة.

5. اضرب في السعر

   الإشغال مضروباً في ADR.

6. احسب حالتك بنفسك

   استخدم رقماً أدنى في الحاسبة.

أسئلة شائعة

ما نسبة الإشغال بعبارة بسيطة؟

الليالي المحجوزة مقسومة على الليالي المتاحة، مضروبةً في 100.

هل تنشر جورجيا نسبة إشغال رسمية؟

لا. يجمعها Geostat من الفنادق، لكن إصداره لعام 2025 لا يتضمنها.

هل تدخل أيام الإغلاق في رقم Geostat؟

لا. لا تُحتسب إلا الأيام التي كان فيها الفندق جاهزاً للضيوف.

لماذا تختلف أرقام AirDNA عن AirROI؟

تستبعد AirDNA الليالي التي يحظرها المالك، بينما تعدّها AirROI ليالي غير محجوزة.

ما نسبة الإشغال التي تبلغها شقة إقامات قصيرة في باتومي؟

في الفترة من سبتمبر 2025 إلى أغسطس 2026: 54% لدى Airbtics (الوسيط) و35.5% لدى AirROI (المتوسط).

كيف يتحول الإشغال إلى دخل؟

اضربه في متوسط السعر اليومي وفي عدد الليالي التي تكون فيها الشقة مفتوحة.

هل يمكن أن يتجاوز إشغال الأسرّة 100%؟

نعم، وفق منهجية Eurostat، عند استخدام أسرّة إضافية.

هل ستظهر بيانات رسمية عن الإقامات القصيرة؟

كان من المقرر أن تنتهي دراسة الإدارة الوطنية للسياحة في جورجيا بحلول نوفمبر 2026؛ ولم يتأكد موعد نشرها بعد.

المصادر

1. مسح الفنادق والمنشآت الفندقية، الاستبيان رقم 05.5.6.1، والنسخة الجورجية، Geostat (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
2. قانون جورجيا بشأن الإحصاء الرسمي، المادتان 24 و25، وقانون المخالفات الإدارية، المادة 177-12، Matsne (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
3. الفنادق والمنشآت الفندقية 2025، Geostat، 26 أغسطس 2026
4. نسبة الإشغال الصافية (Net occupancy rate)، Eurostat، 7 يوليو 2021
5. بيانات الأداء الخاصة بالإشغال والأسعار، مركز مساعدة Airbnb (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
6. كيف تحسب AirDNA نسبة الإشغال، AirDNA، 20 أغسطس 2026
7. ما نسبة الإشغال، وإيرادات Airbnb في باتومي وتقرير السوق لعام 2025، Airbtics
8. بيانات سوق باتومي، AirROI (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
9. تقرير Tourism Market Watch للربع الـ3 من 2025 والسياحة في أجارا، Galt & Taggart
10. ارتفاع إشغال الفنادق ذات العلامات التجارية إلى 51%، GBC
11. إحصاءات السياحة الوافدة، الربع الـ3 من 2025، Geostat
12. المسح الوطني لقطاع الإقامة، BM.ge، 6 مايو 2026
13. سوق الإسكان في باتومي عام 2025، International Investment، 23 فبراير 2026
14. الاستثمار العقاري في باتومي، مادة إعلانية على Interpressnews، 10 أبريل 2025

سجل التغييرات

• 1 نوفمبر 2026 - نُشر مدخل المصطلحات استناداً إلى Geostat وEurostat وAirbnb وAirDNA وAirbtics وAirROI وGalt & Taggart وGBC وBM.ge وInternational Investment وInterpressnews.