תשואה ברוטו: שנים עשר חודשי שכירות מול מחיר הנכס
תשואה ברוטו (მთლიანი შემოსავლიანობა) היא סכום השכירות של שנה אחת, מחולק במחיר הדירה ומבוטא באחוזים, עוד לפני שמפחיתים חודשים ללא שוכר, הוצאות אחזקה, דמי ניהול או מס.
הנוסחה: תשואה ברוטו = (שכר דירה חודשי x 12) / מחיר הקנייה x 100. דירה שנרכשה ב-$100,000 ומושכרת ב-$700 בחודש מניבה תשואה ברוטו של 8.4%. קל להשוות בעזרתה בין נכסים, אבל היא אינה מספרת דבר על הסכום שנשאר לבעלים בסוף.
המשפט הגאורגי אינו מגדיר את המונח: לא מצאנו חוק, הוראה של הבנק הלאומי או חוזה סטנדרטי שעושים בו שימוש. המדד הרשמי הקרוב ביותר הוא "שיעור ההיוון" (capitalization rate) של הבנק הלאומי של גאורגיה, שמתפרסם מאז 13 באוגוסט 2024 לצד מדדי המחירים והשכירות של דירות המגורים, ומוגדר כ"יחס בין שכר הדירה הממוצע של חודש נתון, בחישוב שנתי, לבין המחיר הממוצע של אותו חודש" (הציטוטים בעמוד הזה הם בתרגומנו). הוא אינו מנכה דבר, ולכן זו תשואה ברוטו בשם אחר, אף שמחוץ לגאורגיה cap rate פירושו בדרך כלל ההכנסה התפעולית נטו ביחס לשווי.
הייחוד של גאורגיה הוא בחומר הגלם. רוב התשואות הבולטות שמצאנו נשענות על שכר דירה מבוקש במודעות ולא על חוזים חתומים (בבטומי, על תעריפי לילה), ועל מחירים שמצוטטים ברובם בדולרים. כל מפרסם בוחר בעצמו אילו מספרים מתוך המודעות יעמדו במונה ואילו במכנה.
ארבעה מפרסמים, חמישה מתכונים
איתרנו ארבעה גופים שמפרסמים תשואה ברוטו לשוק הדיור בגאורגיה. הנוסחה אצל כולם זהה, וכמעט כל נתון שמוזן לתוכה שונה.
| מפרסם | איזה שכר דירה | איזה מחיר | הנתון האחרון שמצאנו |
|---|---|---|---|
| Galt & Taggart, טביליסי | שכר דירה מבוקש, דירות חדשות של 50-60 מ״ר | שוק ראשוני, שלד לבן | 8.5%, יולי 2026 |
| Galt & Taggart, בטומי | תעריף ללילה, דירות Airbnb עד 2 חדרי שינה | שוק ראשוני, ״מפתח ביד״ | 7.1%, יוני 2026 |
| TBC Capital, טביליסי | שכר דירה מבוקש, myhome.ge, כל הגדלים | מחיר מבוקש | 8.3%, אוגוסט 2026 |
| הבנק הלאומי של גאורגיה | שכר דירה מבוקש, דירות של חדר אחד ושל 3 חדרים | מחיר מבוקש, באותו חודש | סבורטלו וורקטילי; לא הושג |
| Global Property Guide | שכר דירה לפי גודל, באירו | מחירים מבוקשים ב-SS.ge | סטודיו בטביליסי 8.03%, רבעון 3 של 2026 |
את הנתון של Galt & Taggart לטביליסי אפשר לשחזר מהממוצעים שהיא עצמה מפרסמת: שכר דירה של $10.1 למ״ר לחודש x 12, חלקי מחיר בשוק הראשוני של $1,426 למ״ר, נותן בדיוק את ה-8.5% שהודפסו ביולי 2026. החברה אינה מפרסמת תשואות לפי שכונה; כל נתון כזה שתפגשו, כולל אלה שבמדריך שלנו לתשואות שכירות לפי עיר ושכונה, מחושב משכר הדירה ומהמחירים השכונתיים שלה.
הבנק הלאומי אוסף את נתוניו מאז 2006, אבל הם מכסים רק שני אזורים בטביליסי, והערכים העדכניים נמצאים בלוח מחוונים (dashboard) שלא קראנו. העמוד של Global Property Guide חסם את הגישה ב-1 בנובמבר 2026, ולכן לא יכולנו לאמת את הנוסחה שלו מילה במילה. החלוקה שלו לפי גודל עדיין מציבה את הסטודיו לפני דירות של שלושה חדרי שינה בשתי הערים; ראו סטודיו מול דירת חדר שינה אחד.
מדוע שתי תשואות לטביליסי באותם חודשים אינן מתיישבות
גם Galt & Taggart וגם TBC Capital מודדות השכרה לטווח ארוך בבירה על סמך מחירים מבוקשים. במרץ 2026, החודש היחיד במדגם שלנו שבו יש נתון משתיהן, שכר הדירה שלהן למ״ר היה כמעט זהה, ובכל זאת התשואה של TBC יצאה נמוכה ב-0.4 נקודות.
| חודש | Galt & Taggart | TBC Capital |
|---|---|---|
| דצמבר 2025 | 8.6% (שכירות 9.8) | לא נאסף |
| ינואר 2026 | לא נאסף | 8.1% (שכירות 10.0) |
| מרץ 2026 | 8.5% (שכירות 9.9) | 8.1% (שכירות 10.1) |
| מאי 2026 | 8.4% (שכירות 9.9) | לא נאסף |
| יולי 2026 | 8.5% (שכירות 10.1) | לא נאסף |
| אוגוסט 2026 | לא נמצא דוח | 8.3% (שכירות 10.3) |
נתוני אוגוסט של TBC מראים שמאחורי אותה תווית מסתתרת שיטה. הממוצעים שלה עצמה, שכירות של $10.3 ומחיר של $1,363 למ״ר, נותנים 10.3 x 12 / 1,363 = 9.1% (החישוב שלנו), ולא את ה-8.3% שדווחו. ייתכן שהנוסחה שלה מחשבת לכל מודעה בנפרד או משקללת לפי גודל הדירה; לא מצאנו אותה, והדוח הגאורגי שלה מיולי 2026 הוא תמונה בלי טקסט שאפשר לחפש בו. אין בכך כדי לפסול אף אחת מהסדרות, רק להראות שכל אחת בנויה אחרת.
גרפים שמשווים בין מדינות מוסיפים שכבה שלישית. הגרף של Galt & Taggart מיולי 2026, שמציג תשואות שכירות לפי עיר, שם את טביליסי על 8.5% לצד ירוואן עם 7.3% ואנקרה עם 9.5%. המקורות שמצוינים בו הם הבנק הלאומי, Numbeo ו-Galt & Taggart, כך שהנתונים של הערים האחרות מגיעים ככל הנראה מ-Numbeo, מאגר שמוזן בידי משתמשים, ולא מנתוני טביליסי של Galt & Taggart עצמה.
מס והלארי: מה פוגע קודם כול בשורה העליונה
ההוצאות שייכות לתשואה נטו, אבל שני גורמים משפיעים כבר על שכר הדירה ברוטו עצמו.
שיעור 5%. סעיף 81(2) של קוד המס מטיל מס של 5% על הכנסתו של אדם פרטי מהשכרת שטח מגורים לשם מגורים לארגון, לתאגיד או לאדם פרטי, כאשר המשכיר אינו מנכה דבר מן ההכנסה הזאת; בכל מקרה אחר סעיף 81(1) קובע 20%. מאחר שאין ניכויים, המס הוא נתח קבוע משכר הדירה ברוטו: 8.5% x 0.95 = 8.075% (החישוב שלנו), כלומר ירידה של כ-0.4 נקודות בלי קשר להוצאות. סעיף 81(2) אינו מזכיר רישום כתנאי; סעיף 81(5) מותיר לשר האוצר את מרשם המשכירים ואת הנוהל להשכרה לתאגידים. על ניכוי המס במקור בידי שוכרים שהם חברות, ראו מס על שכר דירה. בהשכרה ללילות אפשר לבחור במקום זאת מס קבוע של 10 לארי למ״ר לחודש עד 1 בינואר 2028, תשלום שאוכל חלק גדול יותר משכר הדירה ככל שההזמנות מתמעטות.
המטבע. שכר הדירה והמחיר חייבים להיות באותו מטבע ובאותו תאריך. השער של הבנק הלאומי עבר מ-2.7139 לארי לדולר (בתוקף ל-31 באוקטובר 2025) ל-2.5992 לארי (בתוקף ל-31 באוקטובר 2026), התחזקות של 4.4% ללארי. לקונה שחושב בדולרים ומחזיק חוזה שכירות בלארי, זה מעלה את התשואה בלי ששכר הדירה השתנה; ב-2020 נפילה מ-2.7735 ל-3.4842 בתוך שלושה שבועות פעלה בכיוון ההפוך. לצורכי מס, שכר דירה במטבע חוץ מומר לפי שער הבנק הלאומי ביום העסקה (סעיף 73(10)). ראו סיכון הלארי מול הדולר.
היכן הנתון מודפס, ותחת איזה שם
המילה "ברוטו" מופיעה לעיתים רחוקות ליד המספר; מזהים אותה לפי המקום שבו הוא מודפס.
- Galt & Taggart, טביליסי. בפסקת השכירות כתוב: "ביולי 2026 (Jul-26) מחיר השכרתה של דירה ממוצעת (50-60 מ״ר) בטביליסי נותר גבוה, 10.1 דולר למ״ר (+0.3% לעומת החודש הקודם), ושמר על תשואת שכירות גבוהה של 8.5%." "תשואת שכירות" (rental yield) פירושה כאן ברוטו.
- Galt & Taggart, בטומי. התשואה מופיעה אחרי "שכר דירה יומי ממוצע" (Average daily rent, ADR), והערה לגרף אומרת ש"ה-ADR חל על דירות עם 2 חדרי שינה לכל היותר". טקסט הדוח אינו מציין באיזה שיעור תפוסה השתמשו כדי להפוך תעריף ללילה לסכום שנתי.
- TBC Capital. "שכר דירה מבוקש ממוצע" (Average asking rent) ו"תשואת שכירות" (rental yield), עם שינויים ב"נקודות אחוז לעומת השנה הקודמת" (pp YoY).
- הבנק הלאומי. "שיעור היוון" (Capitalization rate) לצד מדדי המחירים ושכר הדירה.
- מודעות. כרטיס של דירה למכירה ב-home.ss.ge מציג מחיר בלארי ובדולרים, מחיר למ״ר, שטח, חדרי שינה וקומה, אבל אין בו שדה של תשואה. מוכר אחד כתב ש"ההכנסה המשוערת מהשכרה לטווח ארוך היא כ-$500 לחודש": זה המספר של המוכר עצמו.
- חוברות שיווק. "תשואת שכירות", "תשואה צפויה" ו-ROI מופיעים פעמים רבות בלי לציין אם מדובר בברוטו או בנטו.
- חוזי שכירות ודוחות מס. חוזה שכירות נוקב בשכר דירה חודשי ובמטבע שלו; דוח המס רושם את שכר הדירה כהכנסה (נספח II-04, השכירות בנספח B). אף אחד מהם אינו מציג תשואה, אבל שניהם נותנים לכם את השורה העליונה.
דוגמה מחושבת: דירה אחת של 55 מ״ר, חמש תשובות
קונה קורא שהתשואה בטביליסי היא 8.5% ובוחן דירה חדשה של 55 מ״ר. אנחנו מציבים את הממוצעים של Galt & Taggart מיולי 2026 (שכר דירה מבוקש בהשכרה לטווח ארוך, מחיר בשוק הראשוני במצב שלד לבן). התוצאות הן החישוב שלנו.
| מקרה (מחיר / שכר דירה חודשי למ״ר) | מחיר, $ | שכירות לשנה, $ | תשואה ברוטו |
|---|---|---|---|
| כל העיר ($1,426 / 10.1 למ״ר) | 78,430 | 6,666 | 8.5% |
| ושליג׳ווארי (1,094 / 9.5) | 60,170 | 6,270 | 10.4% |
| ואקה (3,180 / 15.1) | 174,900 | 9,966 | 5.7% |
| כל העיר, אחרי מס של 5% | 78,430 | 6,333 | 8.07% |
| כל העיר, חוזה בלארי, כעבור שנה | 78,430 | 6,960 | 8.87% |
ושליג׳ווארי בראש הטבלה, ובכל זאת דירה בוואקה מכניסה $3,696 יותר בשנה: תשואה היא יחס, לא הכנסה. בשורת המס הולכים לאיבוד $333.30. שורת המטבע מניחה חוזה שנחתם ב-31 באוקטובר 2025 על 1,507.57 לארי לחודש, שהיו אז שווים $555.50 לפי 2.7139; לפי 2.5992 שנה מאוחר יותר, אותו שכר דירה בלארי שווה $580.01, והתשואה בדולרים גבוהה ב-0.37 נקודות בלי ששום דבר אחר זז.
כל המחירים כאן הם של דירה לפני גמר, ואילו שכר הדירה נדרש על דירה גמורה, כך שהתשואה ברוטו על כל הסכום שתוציאו בפועל נמוכה יותר; ראו שלד לבן.
תשואה ברוטו והמדדים שמתבלבלים איתה
| מונח | הנוסחה בקצרה | במה הוא שונה מתשואה ברוטו |
|---|---|---|
| תשואה נטו | שכר דירה אחרי חודשים ריקים, הוצאות ומס / העלות הכוללת | אותו שכר דירה, אבל עם ניכויים; המחיר עשוי לכלול את הגמר ואת עלויות הרכישה |
| תשואה על ההשקעה | כל הרווחים, כולל שינוי בשווי / הכסף שהושקע | כל תקופת ההחזקה ושינוי המחיר; תשואה ברוטו היא שכירות של שנה אחת |
| שיעור היוון (הבנק הלאומי) | שכר דירה ממוצע בחישוב שנתי / מחיר ממוצע | אותו יחס עצמו, בפרסום רשמי לשני אזורים בטביליסי |
| תקופת החזר | מספר השנים עד שהמחיר חוזר | 100 / 8.5 = כ-11.8 שנים של שכירות ברוטו; המחשבון שלנו עובד עם ההכנסה נטו אחרי מס |
תשואה בהשכרה לטווח ארוך בטביליסי מניחה שוכר לאורך כל השנה; בבטומי נקודת המוצא היא תעריף ללילה, ושיעור התפוסה כבר מגולם בתוכה כהנחה. וגם מחיר גבוה למטר רבוע מוריד את התשואה של שכונה, אפילו במקומות שבהם שכר הדירה הוא הגבוה ביותר.
תשואה ברוטו בחמש השפות של האתר
| שפה | מונח |
|---|---|
| גאורגית | მთლიანი შემოსავლიანობა |
| אנגלית | gross yield |
| רוסית | валовая доходность |
| עברית | תשואה ברוטו |
| ערבית | العائد الإجمالي |
לא מצאנו את הצירוף მთლიანი შემოსავლიანობა באף חוק גאורגי או חוזה סטנדרטי; קוד המס משתמש לגבי שכר דירה רק במילה შემოსავალი (הכנסה). באתר הזה הצירוף משמש כשם לכלים ולעמודים שלנו, והנוסח "ბრუტო შემოსავლიანობა" אינו בשימוש.
סימני אזהרה כשמישהו מצטט תשואה ברוטו
- בלי מפרסם ובלי חודש. במצב כזה אי אפשר לבדוק את הנתון.
- טביליסי ובטומי מוצגות כשוות. השכרה לטווח ארוך על שלד לבן מול תעריפי לילה על דירות ״מפתח ביד״.
- תשואה "רשמית" לשכונה. אף גוף לא מפרסם כזו; זה חשבון של מישהו.
- שכר דירה מפי המוכר. שכר דירה במודעה הוא תקווה, לא חוזה.
- ערבוב של מטבעות ותאריכים. התוצאה זזה יחד עם שער החליפין.
- תשואה של משרדים לצד תשואה של דירות. דוח המשרדים של Galt & Taggart נותן למרכזי עסקים תשואה נטו של 9.4% ל-2025; ראו תשואות בנדל״ן מסחרי.
יתווסף על ידי הצוות: תמונות שהצוות צריך להוסיף: צילום מסך חתוך של פסקת השכירות ("Rents") ושל גרף תשואת השכירות בדוח טביליסי של Galt & Taggart, צילום מסך של מודעת מכירה ב-home.ss.ge שמראה שאין בה שדה תשואה, ועמוד מחוזה שכירות, עם פרטים מושחרים, שמציג את שכר הדירה החודשי ואת המטבע שלו.
איך בודקים תשואה ברוטו לפני שסומכים עליה
זהו את המפרסם
Galt & Taggart, TBC Capital, הבנק הלאומי או מוכר.
מצאו את החודש ואת העיר
השוו רק נתונים מאותה תקופה.
בררו איזה שכר דירה נלקח
מבוקש או חתום, לטווח ארוך או ללילה.
בררו איזה מחיר נלקח
שלד לבן, ״מפתח ביד״ או יד שנייה, ובאיזה מטבע.
חשבו בעצמכם מחדש
שכר דירה חודשי x 12, חלקי המחיר שאתם משלמים.
הורידו את ה-5%
ולכל השאר עברו לתשואה נטו.
שאלות נפוצות
מהי תשואה ברוטו?
שכר הדירה של שנה מחולק במחיר, באחוזים, בלי שום ניכוי.
מה התשואה ברוטו בטביליסי?
8.5% ביולי 2026 לפי Galt & Taggart: שכר דירה מבוקש לטווח ארוך מול מחירי שלד לבן.
מה התשואה ברוטו בבטומי?
7.1% ביוני 2026 לפי Galt & Taggart: תעריפי לילה מול מחירי דירות ״מפתח ביד״.
למה הנתון של TBC Capital שונה?
נתונים ושיטה אחרים; עבור אוגוסט 2026 היא דיווחה על 8.3%.
האם החוק הגאורגי מגדיר תשואה ברוטו?
לא. המדד הרשמי הקרוב ביותר הוא שיעור ההיוון של הבנק הלאומי.
האם שיעור ההיוון של הבנק הלאומי הוא נטו?
לא. הוא אינו מנכה דבר, ולכן הוא ברוטו למרות שמו.
כמה מוריד מס השכירות של 5%?
5% מהתשואה: 8.5% הופכים לכ-8.07%.
האם מודעות מציגות תשואה?
לא ב-home.ss.ge; כל תשואה שמופיעה במודעה היא המספר של המוכר עצמו.
מקורות
- נדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- נדל״ן למגורים בבטומי, רבעון 2 של 2026, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026
- שכר דירה ותשואה בטביליסי, מרץ 2026 ומאי 2026, GBC
- מחיר השכירות הממוצע, ינואר 2026, Commersant, בציטוט TBC Capital
- שוק הדיור בטביליסי, אוגוסט 2026, homesoverseas.ru, בציטוט TBC Capital, 23 באוקטובר 2026
- מדדי מחירים ושכר דירה של דירות מגורים, הבנק הלאומי של גאורגיה, 13 באוגוסט 2024
- שערי החליפין הרשמיים של הלארי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- קוד המס של גאורגיה, סעיפים 73(10) ו-81, הרשומות הרשמיות של גאורגיה (Legislative Herald)
- תשואות שכירות בגאורגיה, Global Property Guide, רבעון 3 של 2026
- דירות למכירה, home.ss.ge (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ערך מילון שפורסם על סמך Galt & Taggart, TBC Capital (דרך Commersant ו-homesoverseas.ru), GBC, הבנק הלאומי של גאורגיה, קוד המס של גאורגיה, Global Property Guide ו-home.ss.ge.