תשואה נטו בגאורגיה: השכירות אחרי הוצאות ומס, כאחוז מהמחיר

תשואה נטו: כמה מדמי השכירות נשאר בידי הדירה, כאחוז ממחירה

תשואה נטו (წმინდა შემოსავლიანობა) היא שכר הדירה שנכס מכניס בפועל במשך שנה, לאחר שמורידים ממנו את חודשי הריקנות, את ההוצאות השוטפות של הבעלים ואת המס, כשהסכום מחולק במה שהנכס עלה או במה שהוא שווה ומוצג באחוזים.

בקיצור: תשואה נטו = (שכירות שנגבתה - הוצאות שוטפות - מס) / מחיר הרכישה או סך ההשקעה x 100. המדד המקביל לה, תשואה ברוטו, מחלק את שכר הדירה של שנה מלאה במחיר ואינו מנכה ממנו דבר.

אין חוק גאורגי, תקנה של הבנק הלאומי או תקן סטטיסטי שמגדירים תשואה נטו, וקוד המס (הנוסח הגאורגי ב-Matsne) לא נוקט את הצירוף הזה אף פעם. הקוד מסדיר רק את הרכיבים שבין ברוטו לנטו: סעיף 81(2) ממסה ב-5% משכיר שמשכיר שטח מגורים לצורכי מגורים, בתנאי שאינו מנכה דבר מן ההכנסה הזאת, סעיף 81(1) קובע 20% בכל מקרה אחר, סעיפים 202 עד 206 עוסקים במס הרכוש וסעיף 309 במס הקבוע על השכרה לטווח קצר.

לכן כל "תשואה נטו" בגאורגיה היא חישוב פרטי. התשואות הבולטות שמפרסמים הבנקים והבנק הלאומי הן ברוטו, ו"נטו" הוא כל מה שמחבר הנתון בחר להחסיר.

מעל הקו ומתחתיו: הרכיבים שקובעים את נתון הנטו

במונה עומדת השכירות שנגבתה פחות ההוצאות של הבעלים. במכנה יכול לעמוד המחיר לבדו או כל הכסף שהוצא, כולל ריהוט, מע״מ ועלויות העסקה.

דמי ועד הבית מכבידים במיוחד בחודשים שבהם הדירה ריקה: סעיף 21(2) של חוק אגודות בעלי הדירות קובע שבעל דירה שאינו משתמש בה אינו פטור מהתשלום. הסכומים מופיעים במדריכים שלנו על הוצאות שוטפות ועל ניהול נכסים. החודשים הריקים הם הנתון הרך ביותר בחישוב: לא מתפרסם שיעור רשמי של דירות ריקות בהשכרה לטווח ארוך בטביליסי או בבטומי, ובהשכרה ללילות הוא ההפך של שיעור התפוסה.

מדוע כל מסלול מס בגאורגיה מזיז את התשואה נטו אחרת

מסלולי המיסוי של שכירות בגאורגיה שונים זה מזה במבנה שלהם, וזה מה שקובע כיצד התשואה נטו מגיבה להזמנות.

• 5% בהשכרה לטווח ארוך. מאחר שסעיף 81(2) אינו מתיר ניכויים, המס הוא נתח קבוע מהשכירות ברוטו: משכיר עם הוצאות גבוהות משלם אותם 5% כמו משכיר שאין לו הוצאות כלל. ראו את המדריך שלנו על מס על הכנסה משכירות.
• מס קבוע על השכרה לטווח קצר. לפי סעיף 309(24)-(32), שתוקפו הוארך עד 1 בינואר 2028 בחוק מס' 1061, יחיד רשאי לבקש לשלם 10 לארי למ״ר לחודש על השטח המושכר, לשנה כולה או לחודשים שיבחר. סטודיו של 35 מ״ר חייב 4,200 לארי בשנה, בין שהוזמן ל-20% מהלילות ובין של-80% מהם.
• השיעור הכללי של 20%. סעיף 81(1) הוא ברירת המחדל; לא הצלחנו לוודא אם השכרה לטווח קצר מחוץ למשטר הקבוע יכולה ליהנות משיעור של 5%.

לא הצלחנו לוודא אם משכיר רשאי לוותר על שיעור ה-5% ולנכות הוצאות במסלול של 20%; 20% מ-(שכירות - הוצאות) שווים ל-5% מהשכירות רק כשההוצאות מגיעות ל-75% מהשכירות. שאלו רואה חשבון.

מס הרכוש בא מעל כל זה. מאז חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026, דירה של יחיד פטורה אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת לא עלתה על 100,000 לארי (קודם לכן 40,000 לארי). מעל הסף הזה, 0.8% מהשווי גורעים 0.8 נקודות אחוז מתשואה ברוטו של 8%. הפרטים: מס רכוש ליחידים.

תשואות שמתפרסמות בגאורגיה: כמעט כולן ברוטו, ומעט הערכות נטו

מאז אוגוסט 2024 מפרסם הבנק הלאומי מדי חודש "שיעור היוון": שכר הדירה הממוצע של החודש בחישוב שנתי, מחולק במחיר הממוצע של אותו חודש, על בסיס מחירים מבוקשים ודמי שכירות מבוקשים של דירות טיפוסיות בנות חדר אחד ושלושה חדרים בסבורטלו ובוורקטילי. שום דבר לא מנוכה, ולכן למרות השם זה יחס ברוטו. גם התשואות של Galt & Taggart הן ברוטו; הדוח שלה על בטומי לרבעון 2 של 2026 קורא לנתון פשוט "תשואת שכירות" ואינו מציין לא תפוסה ולא ניכויים.

נתוני הנטו מגיעים מ-International Investment, שבכתבה שלה מ-23 בפברואר 2026 נכתב (בתרגומנו) כי "לאחר ניכוי דמי ניהול, ניקיון, עמלות פלטפורמה, חשבונות שוטפים ותקופות שבהן הדירה ריקה, התשואות נטו מגיעות בדרך כלל ל-3-4%". היא מייחסת את הנתון לאנליסטים שלה עצמה, ולא לדוח של TBC Capital שהיא מסקרת. התשואות לפי עיר ושכונה מופיעות במדריך שלנו על תשואות שכירות בגאורגיה.

איך לקרוא "נטו" בעלון, בדוח חודשי או בדוח מקצועי

באף טופס רשמי בגאורגיה אין שורה של תשואה נטו; בדוח המס השנתי רושמים את השכירות שהתקבלה, כלומר סכום ברוטו. המילה מופיעה במסמכים שכתב צד שיש לו עניין:

• עלונים ומודעות. "תשואה של עד 12%" או "הבעלים מקבל 70/30" כמעט אף פעם לא מסבירים מה פירוש "წმინდა" או "чистая". מודעה אחת לפרויקט בבטומי הציגה "ROI נוכחי" של 12.2% כרווח נקי על ההשקעה, בלי לפרט מה נוכה.
• הצעות של דירות מלון. תשואות קבועות של 7% עד 9% למשך שנה עד שלוש שנים, וחלק לבעלים של 60% עד 80% אחרי עמלת מפעיל של 25% עד 35%.
• דוחות של מאגרי השכרה. "רווח נקי" מחושב אחרי ההוצאות של המפעיל אבל לפני המס של הבעלים; ראו מאגרי השכרה.
• דוחות של פלטפורמות. תשלום של Airbnb כבר מגיע אחרי ניכוי עמלת המארח; Booking.com שולחת חשבונית על העמלה בנפרד.
• דוחות שמאות. לא הצלחנו לוודא שדוח גאורגי כלשהו מציין תשואה נטו.

שאלו שתי שאלות: נטו אחרי ניכוי של מה, ובאיזה מחיר מחלקים, שלד לבן או דירה מרוהטת, עם מע״מ ועלויות עסקה או בלעדיהם?

דוגמה מחושבת: סטודיו אחד בבטומי, בשתי דרכי השכרה

סטודיו של 35 מ״ר במצב מפתח בסביבת הבולוואר החדש בבטומי. לפי נתוני Galt & Taggart לרבעון 2 של 2026, מחיר דירה במצב מפתח בשוק הראשוני היה $1,800 למ״ר ביוני 2026 ($63,000), ושכר הדירה הממוצע בהשכרה לטווח ארוך היה $12.3 למ״ר לחודש ($5,166 לשנה). AirROI מדווחת על הכנסה ממוצעת של סטודיו בסך 7,370 לארי לשנה (חציון 5,090 לארי; 558 מודעות, אוקטובר 2025 עד ספטמבר 2026), כלומר $2,837 לפי שער הבנק הלאומי של 2.5979 ב-20 באוקטובר 2026; לא הצלחנו לוודא אם הסכום הזה הוא לפני עמלת המארח או אחריה. דמי ועד בית של $0.5 למ״ר לחודש ($210 לשנה); ניהול של 15% בהשכרה לטווח ארוך ו-30% בהשכרה יומית, לפי מחירון אחד בבטומי. החשבון שלנו:

התשואה ברוטו היא 8.2% בהשכרה לטווח ארוך ו-4.5% בהשכרה לטווח קצר. בשורות של הטווח הקצר לא נכללו חשבונות שוטפים, ניקיון ומחצית מעמלות הפלטפורמות, שנגבות בנוסף; על הסטודיו החציוני, מסלול ה-20% משאיר נטו של כ-1.2%. שורת מס הרכוש משתמשת במחיר במקום בשווי השוק. המדגם של International Investment עצמה ($59,500) מגיע לנטו של כ-3% בטווח ארוך ו-2.8% בטווח קצר, בתפוסה של 43.13%. שני החישובים הם המחשה ולא תחזית; נתון הכותרת של 7.1% ברוטו אינו אומר דבר על סטודיו מסוים. מקרים מטביליסי מופיעים במדריך על ההכנסה האמיתית משכירות.

תשואה נטו לצד ארבעה מדדים שנראים דומים

טענות של דירות מלון על "תשואה על ההשקעה" מתכוונות פעמים רבות לרווח תפעולי צפוי ביחס למחיר, לפני המס של הבעלים. לעולם אל תציבו את שיעור ההיוון של הבנק הלאומי מול תשואה נטו של מישהו: הראשון אינו מנכה דבר, והשנייה מנכה כל מה שמחברה בחר. מספר השנים שנדרש כדי להחזיר את המחיר הוא תקופת ההחזר.

תשואה נטו בגאורגית, ברוסית, בעברית ובערבית

לא מצאנו חוק גאורגי או טקסט של הבנק הלאומי שמשתמשים בצירוף წმინდა შემოსავლიანობა: קוד המס מדבר על ניכויים (გამოქვითვები) ועל הכנסה חייבת במס (დასაბეგრი შემოსავალი), ולכן בניירת הגאורגית הביטוי שייך לעלונים, להצעות ניהול ולכתבות על השקעות.

טעויות שמנפחות תשואה נטו

• לקרוא לתשואה של בנק "נטו". הנתונים של Galt & Taggart אינם מנכים דבר.
• לחלק במחיר של שלד לבן כששולמו גם הגמר והריהוט.
• לספור שכירות מבוקשת או הזמנות במקום השכירות שנגבתה בפועל.
• להשמיט את המס, כפי שעושה ההערכה על בטומי מפברואר 2026.
• להתייחס לתשואה קבועה כאל תשואה מהנכס. מדריכי שוק על בטומי אומרים שההכנסה יכולה לרדת ב-30% עד 40% אחרי שהיא מסתיימת.
• להניח שהמס הקבוע על השכרה לטווח קצר זול יותר. בדוגמת הסטודיו שלנו הוא משאיר כ-0.3%.

איך מחשבים תשואה נטו על דירה בגאורגיה

1. קבעו את המכנה

   המחיר בתוספת גמר, ריהוט, מע״מ ועלויות עסקה.

2. התחילו מהשכירות שנגבתה

   לא מהשכירות המבוקשת ולא מסך ההזמנות ברוטו.

3. בחרו את מסלול המס

   5% בהשכרה לטווח ארוך, סכום קבוע למ״ר או 20%.

4. פרטו את ההוצאות השוטפות

   ניהול, ועד בית, פלטפורמה, חשבונות שוטפים.

5. ציינו את החודשים הריקים

   כתבו את ההנחה לצד התוצאה.

6. בדקו את מבחן מס הרכוש

   האם הכנסת המשפחה עולה על 100,000 לארי או לא.

שאלות נפוצות

מהי תשואה נטו על נכס בגאורגיה?

השכירות שהתקבלה פחות חודשים ריקים, הוצאות שוטפות ומס, מחולקת במחיר.

האם החוק הגאורגי מגדיר תשואה נטו?

לא. החוקים מסדירים רק את ההוצאות והמסים שבדרך.

האם תשואת השכירות של Galt & Taggart היא נטו?

לא. ה-8.5% שלה לטביליסי וה-7.1% לבטומי הם ברוטו.

האם שיעור ההיוון של הבנק הלאומי הוא תשואה נטו?

לא. זו שכירות מבוקשת חלקי מחיר מבוקש, בלי שום ניכוי.

אילו תשואות נטו מצוטטות לגבי בטומי?

בדרך כלל 3% עד 4%, ואולי ירידה ל-1.5% עד 2% (International Investment, פברואר 2026).

איך מס השכירות של 5% משפיע על התשואה נטו?

הוא תמיד עולה 5% מהשכירות, יהיו ההוצאות אשר יהיו.

האם המס הקבוע על השכרה לטווח קצר יכול למחוק את התשואה נטו?

כמעט, בשנה חלשה: 10 לארי למ״ר לחודש בלי קשר להכנסה.

האם מס רכוש מקטין את התשואה נטו?

רק כשהכנסת המשפחה עולה על 100,000 לארי: אז 0.8% מהשווי.

מקורות

1. קוד המס של גאורגיה, הנוסח הגאורגי (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026), וכן הנוסח האנגלי, Matsne
2. חוק מס' 1061 וחוק מס' 1874 לתיקון קוד המס, Matsne
3. שיעורי מס הרכוש של מועצות העיר טביליסי ובטומי, Matsne
4. חוק אגודות בעלי הדירות, Matsne, וכן דמי ועד בית, Housebook, 28 בנובמבר 2025
5. The National Bank of Georgia starts to publish residential real estate price and rent indices, הבנק הלאומי של גאורגיה, 13 באוגוסט 2024 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
6. Tbilisi residential market, July 2026 ו-Batumi residential market, 2Q26, Galt & Taggart
7. Batumi housing market: prices rose by 17% in 2025 - TBC Capital report, International Investment, 23 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
8. Batumi housing market: sales growth and risks of oversupply, International Investment, 1 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
9. נתוני Airbnb לבטומי, AirROI
10. Wehost, Batumi Apartment Management, Gruziaexpert ו-Tbilisi Home, דמי ניהול שפורסמו, אוקטובר 2026
11. עמלות השירות של Airbnb, Airbnb, וכן Understanding our commission, Booking.com
12. Passive income from real estate in Batumi, BD Group, וכן Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 באפריל 2026
13. Real estate investments in Batumi: what truly generates income, Interpressnews, תוכן שיווקי, 10 באפריל 2025 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)

יומן שינויים

• 1 בנובמבר 2026 - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך קוד המס של גאורגיה, חוק אגודות בעלי הדירות, הבנק הלאומי של גאורגיה, Galt & Taggart, International Investment, AirROI, Housebook, Airbnb, Booking.com, מחירוני דמי ניהול שפורסמו, BD Group, Investor.ge ו-Interpressnews.