איפה הדירות הזולות ביותר בטביליסי?
ב-22 באוקטובר 2026 דגמנו ב-ss.ge דירות למכירה מכל הסוגים ב-17 אזורים זולים יחסית של טביליסי, ולצידם סבורטלו וואקה לשם השוואה: 1,235 מודעות, אחרי שסיננו כפילויות ורשומות שסווגו בטעות. הטבלה ממוינת לפי המחיר המבוקש החציוני למטר רבוע. האזורים הם המדורים של הפורטל עצמו, והם לא תמיד חופפים לרבעים הרשמיים.
| אזור | $ למ״ר | דירה טיפוסית, $ | שטח טיפוסי | מודעות מתחת ל-$80,000 | שכר דירה, לארי לחודש |
|---|---|---|---|---|---|
| לילו | 1,035 | 74,500 | 70.5 מ״ר | 57% | 1,820 |
| אפריקה | 1,164 | 59,000 | 47 מ״ר | 90% | 1,000 |
| זאהסי (מדגם קטן) | 1,167 | 87,000 | 70 מ״ר | 39% | 1,550 |
| אורחווי (מדגם קטן) | 1,207 | 56,500 | 50 מ״ר | 81% | 1,185 |
| דיגומי 1-9 | 1,278 | 83,000 | 63 מ״ר | 41% | 1,300 |
| וזיסובאני | 1,287 | 95,000 | 75.5 מ״ר | 18% | 1,200 |
| תמקה | 1,330 | 87,000 | 67 מ״ר | 40% | 1,100 |
| וארקטילי | 1,375 | 82,000 | 61 מ״ר | 42% | 1,500 |
| סנזונה | 1,406 | 97,500 | 72 מ״ר | 29% | 1,430 |
| דידי דיגומי | 1,416 | 84,950 | 63 מ״ר | 36% | 1,465 |
| מוחיאני | 1,422 | 89,000 | 59 מ״ר | 35% | 1,430 |
| גלדאני | 1,425 | 93,000 | 65.5 מ״ר | 21% | 1,200 |
| מסאמה מסיווי | 1,469 | 86,000 | 60 מ״ר | 47% | 1,200 |
| ושליג׳ווארי | 1,499 | 105,000 | 62 מ״ר | 21% | 1,690 |
| אבצ׳אלה | 1,500 | 107,000 | 80 מ״ר | 14% | 1,500 |
| נדזלדבי | 1,556 | 109,500 | 65 מ״ר | 14% | 1,580 |
| איסאני | 1,690 | 130,000 | 74 מ״ר | 10% | 1,690 |
| סבורטלו, לשם השוואה | 1,941 | 164,000 | 89 מ״ר | 1% | 2,340 |
| ואקה, לשם השוואה | 2,696 | 320,000 | 117 מ״ר | 1% | 4,025 |
בכל אזור יש במדגם בין 23 ל-79 מודעות מכירה. המדגמים של זאהסי (23) ושל אורחווי (31) דלים, ונתון השכירות של לילו נשען על מעט דירות שונות זו מזו, ולכן התייחסו לשלושת הנתונים האלה בזהירות.
איך נבנה המדגם?
בכל אזור עברנו על חמשת העמודים הראשונים של דירות למכירה ושל דירות להשכרה ב-ss.ge, מהמודעה החדשה ביותר והלאה, עד 80 מודעות מכל סוג. השמטנו מודעות כפולות, דירות של פחות מ-20 מ״ר, מחירים של אפס ומחירי מכירה נמוכים עד כדי כך שברור שמדובר בשכר דירה או במחיר למ״ר שהוקלד בטעות. ss.ge ממיר לארי לדולר לפי שער של כ-2.60 לארי, קרוב לשער הרשמי שקבע הבנק הלאומי באותו יום, 2.5976 לארי. אלה מחירים שהמוכרים מבקשים ולא מחירים שבהם נסגרה עסקה, וסוכנויות שמעלות את המודעות שלהן מחדש לעיתים קרובות מקבלות במדגם משקל גדול מדי.
גם הנתונים הרשמיים מצביעים לאותו כיוון. ביולי 2026 היו הממוצעים של Galt & Taggart לדירות חדשות הנמוכים ביותר בוושליג׳ווארי ($1,094 למ״ר), בגלדאני (1,146), בדידי דיגומי (1,148) ובסמגורי (1,178), מול 1,426 בעיר כולה, וגם החציונים של Geostat לדירות חדשות לפי רובע ברבעון השני היו הנמוכים ביותר בסמגורי ובגלדאני. החציונים מהפורטל גבוהים מאלה של Galt & Taggart, כי הם כוללים גם דירות משופצות ומרוהטות, ואילו הבנק מודד מכירות של יזמים בדירות שלא נעשו בהן עבודות גמר; לכן אל תצרפו את שני המקורות לאותו תרגיל חשבוני. את התמונה המלאה של כל האזורים תמצאו בהשוואת השכונות שלנו.
למה האזורים האלה זולים?
יש שני סוגים של זול. האזורים הזולים ביותר למ״ר, לילו, אפריקה, זאהסי ואורחווי, הם יישובים קטנים בשולי העיר שרוב הבניינים בהם ישנים: המוכרים סימנו 96% מהמודעות באורחווי ו-90% מאלה שבאפריקה כבנייה ישנה. לפי המדידה שלנו הם שוכנים 10 עד 15 ק״מ מכיכר החירות ו-4.4 עד 9.6 ק״מ מתחנת המטרו הקרובה אליהם, ולילו, אפריקה ואורחווי נמצאים 3 עד 5 ק״מ מנמל התעופה.
השווקים הגדולים והזולים הם סיפור אחר. וזיסובאני, תמקה, וארקטילי, סנזונה, דידי דיגומי, מוחיאני וגלדאני נמצאים כולם בטווח צר של $1,287 עד $1,425 למ״ר, ובכל אחד מהם יש יותר מ-1,000 מודעות. חלקם שיכונים מהתקופה הסובייטית עם קו מטרו, כמו וארקטילי וגלדאני; אחרים, כמו דידי דיגומי וושליג׳ווארי, הם פרברים של בנייה חדשה, שבהם כ-90% מהמודעות מתייחסות לבניינים שנבנו אחרי התקופה הסובייטית, והם זולים בגלל המרחק ובגלל היקף ההיצע החדש. המדור "איסאני" ב-ss.ge אינו זול, $1,690, משום שהוא מלא במגדלים חדשים סמוך לתחנת המטרו איסאני; הדירות הזולות יותר של רובע איסאני מופיעות במדור וזיסובאני.
מה אפשר לקנות בתקציב נתון?
| אזור | מה קונים ב-$75,000, בערך | מה קונים ב-$100,000, בערך | מודעות של $75,000 ומטה | מודעות של $100,000 ומטה |
|---|---|---|---|---|
| אפריקה | 64 מ״ר | 86 מ״ר | 87% | 98% |
| לילו | 72 מ״ר | 97 מ״ר | 52% | 86% |
| וארקטילי | 55 מ״ר | 73 מ״ר | 37% | 79% |
| דיגומי 1-9 | 59 מ״ר | 78 מ״ר | 27% | 75% |
| דידי דיגומי | 53 מ״ר | 71 מ״ר | 24% | 73% |
| מוחיאני | 53 מ״ר | 70 מ״ר | 27% | 67% |
| גלדאני | 53 מ״ר | 70 מ״ר | 18% | 61% |
| סבורטלו | 39 מ״ר | 52 מ״ר | 1% | 10% |
| ואקה | 28 מ״ר | 37 מ״ר | 1% | 3% |
לפי החשבון שלנו, $75,000 קונים במחיר החציוני כ-53 עד 59 מ״ר בשווקים הגדולים והזולים, כלומר דירת שני חדרים טיפוסית, לעומת 39 מ״ר בסבורטלו ו-28 מ״ר בוואקה. $50,000 הם תקציב שנמצא בשוליים: רק אפריקה (40% מהמודעות), אורחווי (35%) ולילו (21%) מציעים דירות בסכום כזה באופן קבוע, ובעיקר יחידות של 34 עד 37 מ״ר בבלוקים ישנים. הצעות אמיתיות סוטות מהחציון, כי דירות סטודיו קטנות מבקשות יותר למ״ר ודירות ישנות וגדולות מבקשות פחות.
בלוק ישן, בניין חדש או דירה על הנייר?
בכל אזור שהיו בו מספיק מודעות, המחיר המבוקש לדירות בבניינים חדשים היה גבוה מזה של דירות בבניינים ישנים, מכ-5% יותר בסנזונה ועד 14% בוארקטילי ובוזיסובאני, 28% בגלדאני ו-41% באבצ׳אלה. חלק מהפער נובע מהשטח: הדירות הישנות במדגם היו גדולות יותר, למשל חציון של 81 מ״ר מול 58 מ״ר לחדשות בגלדאני, ובדירות גדולות המחיר המבוקש למ״ר נמוך יותר. ברמת העיר כולה, לפי הנתונים של Galt & Taggart ליולי 2026, דירות יד שנייה בבניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן מ-2013 והלאה עמדו על $1,372 למ״ר, והבניינים הוותיקים יותר על $1,280.
המחירים הנמוכים מכולם הם של דירות שעדיין נבנות. החציון של מודעות על הנייר עמד על $750 למ״ר בוזיסובאני, 950 באבצ׳אלה ו-979 בדידי דיגומי, אבל דירות כאלה נושאות סיכון שהבניין יתעכב או שלא יושלם לעולם. דירות לא גמורות בשלד, בשלד לבן או בשלד ירוק היו כשליש מהמודעות בוזיסובאני ובדיגומי 1-9, כך שמחיר נמוך שם פירושו לא פעם מעטפת שעוד צריך להשקיע בגמר שלה. לפני שאתם משלמים מקדמה, העבירו את הפרויקט דרך רשימת הבדיקה ליזם שלנו.
עד כמה נמוך יכול המחיר לרדת?
בדירה רגילה ורשומה, הרף התחתון במדגם שלנו היה כ-$27,000 עד $40,000, תמורת סטודיו או דירת חדר אחד של 20 עד 37 מ״ר. הזולה מכולן הייתה דירה של 24 מ״ר בקומה ה-6 מתוך 8 בזאהסי, ב-$27,000; בין האחרות היו דירה של 25 מ״ר באפריקה ב-$31,000 ודירה של 35 מ״ר על כביש קאחתי בלילו ב-$35,000. שבע מתוך עשר המודעות הזולות ביותר היו בזאהסי, באפריקה ובלילו.
מיון של כל טביליסי לפי מחיר בפורטל מוביל לתוצאות מטעות. בראש הרשימה מופיעים שכר דירה שפורסם כמכירה ומחירים של יזמים למ״ר, ואחריהם עליות גג, מרתפים, דירות מרתף למחצה, מוסכים שהוסבו למגורים וחלקים בפרויקטים שלא הושלמו. בין השאר הוצאנו מהמדגם "דירה" שהייתה בעצם מוסך שהוסב רק על הנייר, דירת מרתף למחצה, יחידה שמחזיקים בה צדדים שלישיים ומודעה שהתברר שהנכס בה נמצא מחוץ לעיר. לעולם אל תקבלו "דירות החל מ-$X" כפשוטו.
האם אזורים זולים מניבים תשואת שכירות טובה יותר?
פחות ממה שנדמה. שכר הדירה החודשי החציוני בשווקים הגדולים והזולים נע בין 1,100 לארי בתמקה ל-1,500 לארי בוארקטילי, לעומת 2,340 לארי בסבורטלו ו-4,025 לארי בוואקה. כשמשווים את שכר הדירה למ״ר למחיר למ״ר, התשואה ברוטו לפי המחירים המבוקשים בשווקים האלה הייתה כ-7.2 עד 8.3%, לעומת 7.5% בסבורטלו ו-6.2% בוואקה לפי החישוב שלנו: רק כחצי נקודה עד נקודה אחת יותר מאשר בסבורטלו. זה נמוך מ-8.7 עד 10.4% שעולים מהממוצעים של Galt & Taggart לפי אזור, משום שהמחירים שלה מתייחסים לדירות לא גמורות.
באזורים הקטנים ביותר גם שוק השכירות דל. בשווקים גדולים כמו גלדאני (5,547 מול 3,391) ונדזלדבי מודעות ההשכרה עלו במספרן על מודעות המכירה, אבל לא בלילו, באורחווי או באפריקה. דירה זולה שקשה להשכיר או למכור מחדש אינה זולה בסופו של דבר. השוו את המספרים לעמוד שכר הדירה לפי רובע שלנו.
על מה מוותרים בכל אחד מהאזורים?
- וארקטילי: בלוקים משנות ה-1980 ומגדלים חדשים בקצה קו 1; השיפוץ של התחנה מושהה לפחות עד סוף 2026.
- גלדאני ומוחיאני: שוק שכירות עמוק ותחנת מטרו אחת; נהר גלדאנולה עלה על גדותיו במאי 2026.
- דידי דיגומי: בניינים חדשים ומרחב, אבל כ-3.8 ק״מ מתחנת המטרו הקרובה, עד שתיבנה החשמלית המתוכננת.
- וזיסובאני: השוק הגדול הזול ביותר למ״ר, עם הרבה דירות לא גמורות ודירות על הנייר, ובלי תחנת מטרו משלו.
- תמקה וסנזונה: בלוקים ישנים ליד תחנות של קו 1, ולצידם מגדלים חדשים בבנייה.
- לילו, אפריקה ואורחווי: המחירים הנמוכים ביותר, אבל רחוק מהמרכז, בקרבת נמל התעופה ושטחי תעשייה, ועם שוק שכירות דל.
לגבי רוב המקומות האלה לא מצאנו נתונים ברמת האזור על הצפות, על מפולות קרקע או על רעש מטוסים, ולכן בקרו בשטח, דברו עם השכנים ובדקו את הבניין ואת המגרש לפני הקנייה.
איזה אזור זול מתאים לאיזה קונה?
| אם אתם רוצים | כדאי לבדוק את | ממה להיזהר |
|---|---|---|
| את המחיר הנמוך ביותר עם מטרו | וארקטילי, גלדאני, תמקה, סנזונה | גיל הבלוקים והעבודות בתחנה |
| בניין חדש יותר בתקציב מוגבל | דידי דיגומי, ושליג׳ווארי, דיגומי 1-9 | המרחק מהמטרו ושלדים לא גמורים |
| את הסכום הנמוך ביותר האפשרי | אפריקה, אורחווי, לילו | ביקוש דל במכירה חוזרת ובשכירות |
| השכרה לטווח ארוך | דידי דיגומי, וארקטילי, גלדאני | תשואות רק מעט מעל אלה של סבורטלו |
| את נקודת הכניסה הזולה ביותר בכלל | דירה על הנייר בוזיסובאני או באבצ׳אלה | סיכון שהבנייה לא תושלם |
לקנות בזול בלי להתחרט, שלב אחר שלב
קבעו תקציב כולל
מחיר, גמר, עמלות וריהוט.
בחרו שני אזורים לרשימה הקצרה
מתוך הטבלאות שלמעלה.
בררו את סוג הבניין
בלוק ישן, בניין חדש או על הנייר.
בקרו בדירה ואמתו את הפרטים
נסח מהמרשם, גג, רטיבות, שכנים.
בחנו את סיכויי ההשכרה והמכירה החוזרת
ספרו כמה מודעות מתחרות יש בסביבה.
מדדו את זמן הנסיעה
בשעת העומס, עד המטרו או עד המרכז.
שאלות נפוצות
מהו האזור הזול ביותר בטביליסי לקניית דירה?
לפי מחיר למ״ר, לילו, עם חציון של $1,035 באוקטובר 2026; מבין השווקים הגדולים, וזיסובאני עם $1,287.
אפשר לקנות דירה בטביליסי ב-$50,000?
בעיקר דירות ישנות וקטנות באפריקה, באורחווי או בלילו; במקומות אחרים זה נדיר.
מה אפשר לקנות ב-$75,000?
כ-53 עד 59 מ״ר בשווקים הגדולים והזולים, אבל רק 28 מ״ר בוואקה.
מהי הדירה הזולה ביותר בשוק?
במדגם שלנו, דירה של 24 מ״ר בזאהסי ב-$27,000.
האם בניינים חדשים יקרים הרבה יותר מישנים?
באזורים הזולים, המחיר המבוקש לדירות חדשות היה גבוה בכ-5 עד 41% למ״ר.
האם התשואות באזורים זולים טובות יותר?
במעט: כ-7.2 עד 8.3% ברוטו לפי המחירים המבוקשים, לעומת 7.5% בסבורטלו.
האם דירה על הנייר היא האפשרות הזולה ביותר?
כן, החל מכ-$750 למ״ר בוזיסובאני, עם סיכון שהבנייה לא תושלם.
למה איסאני לא נמצא ברשימת האזורים הזולים?
במדור שלו ב-ss.ge שולטים מגדלים חדשים ליד המטרו.
מקורות
- דירות למכירה ולהשכרה לפי אזור, עם מסננים לפי מצב הבניין, ss.ge (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- נדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- מדד מחירי הנדל״ן למגורים, הרבעון השני של 2026, Geostat (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- שער החליפין הרשמי, 22 באוקטובר 2026, הבנק הלאומי של גאורגיה
- השכונות ותחנות המטרו של טביליסי, OpenStreetMap (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך מדגם שלנו מ-ss.ge של 1,235 מודעות מכירה ומודעות השכרה תואמות ב-19 אזורים ב-22 באוקטובר 2026, הדוח של Galt & Taggart ליולי 2026, מדד המחירים של Geostat, שער החליפין של הבנק הלאומי של גאורגיה ומרחקים מ-OpenStreetMap.