כמה עולות דירות ליד כל תחנת מטרו?
בטבלה מופיעים 22 אתרי התחנות של המטרו בטביליסי, ולצד כל אחד מחיר המכירה המבוקש החציוני ושכר הדירה החציוני של דירות ש-ss.ge מסמן כנמצאות עד 10 דקות מהתחנה. אספנו את המודעות החדשות ביותר ב-22 באוקטובר 2026 וניקינו מהן כפילויות. כיכר התחנה היא אתר אחד שמשרת את שני הקווים, ולכן הספירה המקובלת של 23 תחנות הופכת כאן ל-22 שורות.
| תחנה | קו | רובע | מכירה, $ למ״ר | דירה טיפוסית, $ | שכירות, לארי לחודש | ק״מ עד כיכר החירות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| תיאטרון אחמטלי | 1 | גלדאני | 1,450 | 89,000 | 1,430 | 10.9 |
| סרג׳ישווילי | 1 | נדזלדבי | 1,430 | 95,000 | 1,250 | 10.1 |
| גורמישווילי | 1 | נדזלדבי | 1,555 | 106,500 | 1,430 | 9.1 |
| גרמגלה | 1 | נדזלדבי | 1,395 | 99,500 | 1,400 | 8.0 |
| דידובה | 1 | נדזלדבי | 1,830 | 115,000 | 1,890 | 6.5 |
| גוצירידזה | 1 | נדזלדבי | 1,730 | 115,000 | 1,690 | 5.7 |
| נדזלדבי | 1 | נדזלדבי | 1,600 | 120,000 | 1,560 | 4.4 |
| כיכר התחנה | 1 ו-2 | על הגבול בין צ׳וגורטי לדידובה | 1,750 | 132,500 | 1,430 | 3.2 |
| מרג׳נישווילי | 1 | צ׳וגורטי | 1,835 | 154,000 | 1,820 | 1.8 |
| רוסתאוולי | 1 | מטאצמינדה | 2,510 | 225,000 | 2,405 | 1.5 |
| כיכר החירות | 1 | מטאצמינדה | 2,765 | 194,000 | 2,860 | 0.1 |
| אבלבארי | 1 | איסאני | 1,795 | 133,000 | 2,275 | 1.2 |
| 300 ארגוולי | 1 | איסאני | 1,945 | 142,500 | 1,820 | 2.1 |
| איסאני | 1 | איסאני | 2,035 | 144,500 | 1,880 | 3.3 |
| סמגורי | 1 | איסאני | 1,560 | 86,000 | 1,500 | 4.5 |
| וארקטילי | 1 | סמגורי | 1,510 | 85,000 | 1,300 | 5.8 |
| צרתלי | 2 | דידובה | 1,725 | 145,000 | 2,080 | 3.8 |
| האוניברסיטה הטכנית | 2 | סבורטלו | 1,840 | 187,000 | 3,250 | 3.6 |
| האוניברסיטה לרפואה | 2 | סבורטלו | 1,900 | 163,500 | 2,340 | 4.9 |
| דליסי | 2 | סבורטלו | 2,230 | 160,000 | 2,080 | 5.9 |
| ואז׳ה-פשאוולה | 2 | ואקה (בשוליים) | 2,220 | 159,000 | 2,080 | 6.8 |
| האוניברסיטה הממלכתית | 2 | ואקה (בשוליים) | 1,895 | 146,000 | 2,080 | 7.6 |
בכל תחנה המדגם כולל 18 עד 52 מודעות מכירה ו-35 עד 47 מודעות השכרה. המדגם הקטן ביותר של מכירות הוא בכיכר התחנה, 18 מודעות, ולכן התייחסו לנתונים שלה כאינדיקציה בלבד.
איך נבנתה הטבלה, ומה המגבלות שלה?
ב-ss.ge אפשר לסנן דירות לפי תחנת מטרו ולפי הזמן עד התחנה, בדרגות של 5, 10 או 15 דקות; האתר אינו מסביר איך הוא מחשב את הדקות האלה. לכל תחנה לקחנו את 96 מודעות המכירה החדשות ביותר בטווח של 15 דקות והשארנו רק את אלה שסומנו כ-10 דקות או פחות, ואת 48 מודעות ההשכרה החדשות ביותר בטווח של 10 דקות. סילקנו כפילויות מדויקות ורשומות שאינן סבירות, ואז חישבנו חציונים של המחיר למטר רבוע כפי שהפורטל עצמו מציג אותו, של המחיר הכולל ושל שכר הדירה החודשי. בתוך ss.ge ההמרה נעשית לפי כ-2.60 לארי לדולר אמריקאי.
ארבע מגבלות חשובות. אלה מחירים שהמוכרים מבקשים, לא מחירים שבהם נסגרו עסקאות. בכל תחנה מעורבבות דירות חדשות בשלד לבן או בשלד ירוק, דירות משופצות ובלוקים סובייטיים, ולכן החציון שלה זז יחד עם התמהיל. כשהמדגמים קטנים כל כך, פער של פחות מכ-10 עד 15% בין שתי תחנות הוא רעש סטטיסטי. ובמרכז העיר אזורי ההליכה חופפים, כך שדירה אחת ליד כיכר התחנה או מרג׳נישווילי עשויה להיספר בשתי תחנות. כ-15 עד 25% מהמודעות ש-ss.ge מחזיר עבור תחנה מסוימת אינן מציינות את התחנה הזאת בנתונים שלהן, כלומר הסימון של האתר אינו עקבי לגמרי.
מה רואים בטבלה?
שני הקצוות של קו 1 הם הזולים ביותר. המחירים המבוקשים הנמוכים ביותר נמצאים בגרמגלה ($1,395 למ״ר), בסרג׳ישווילי (1,430), בתיאטרון אחמטלי (1,450) ובוארקטילי (1,510). לפי החשבון שלנו, התחנה הזולה מבקשת למטר רבוע בערך מחצית ממה שמבקשים בכיכר החירות ($2,765), התחנה היקרה מכולן. דירות שלמות זולות במיוחד סביב וארקטילי, עם חציון של $85,000 ל-60 מ״ר, וסביב סמגורי, עם $86,000 ל-55 מ״ר.
קו 2 נע בטווח צר. כל התחנות של קו סבורטלו מבקשות בין $1,725 ל-2,230 למ״ר, והיקרות שבהן הן דליסי וואז׳ה-פשאוולה, בקצה שלכיוון נוצובידזה. בקו 1 הפיזור רחב בהרבה, מהתחנות החיצוניות ועד המרכז הישן סביב רוסתאוולי וכיכר החירות.
שכר הדירה הולך אחרי הביקוש של סטודנטים ומשרדים. השכירות החודשית מתחילה ב-1,250 לארי בסרג׳ישווילי וב-1,300 לארי בוארקטילי, ומגיעה ל-2,860 לארי בכיכר החירות ול-3,250 לארי באוניברסיטה הטכנית, שבה הדירות במדגם גדולות יותר, עם חציון של 84 מ״ר. בקו 2 ובמרכז גם שוק השכירות העמוק ביותר: בטווח של 10 דקות מהאוניברסיטה הטכנית הציג ss.ge 4,026 מודעות השכרה, וליד האוניברסיטה לרפואה 3,618, לעומת 265 ליד כיכר התחנה.
האם דירות קרובות למטרו יקרות יותר?
לא באופן שניכר במודעות. לא מצאנו אף מחקר שפורסם על פרמיית מטרו בטביליסי: הדוחות של Galt & Taggart אינם מזכירים את המטרו, ולא איתרנו דבר גם מבנקים אחרים, מאנליסטים או מאוניברסיטאות. לכן הרצנו שתי בדיקות פשוטות על המודעות של אוקטובר 2026.
בבדיקה הראשונה השווינו, בתוך אזור ההליכה של 15 דקות סביב כל תחנה, בין מודעות לפי זמן ההליכה שסומן להן. מודעות במרחק 5 דקות מתחנה ביקשו למטר רבוע כמעט בדיוק כמו מודעות במרחק 15 דקות; היחס, כשמאחדים את כל התחנות, יצא 0.995 עד 1.000. בבדיקה השנייה השווינו את החציון של כל תחנה לממוצע של Galt & Taggart לאזור שבו היא נמצאת. אזורי התחנות היו גבוהים פי 1.25 בערך מממוצעי האזורים, קרוב ליחס של 1.22 בעיר כולה. היחסים הגבוהים יותר באיסאני, בדידובה, ב-300 ארגוולי ובגוצירידזה משקפים מגדלים חדשים שקמו ממש ליד התחנות האלה, ולא את המטרו עצמו.
אין בכך הוכחה שפרמיה כזו אינה קיימת; המדגמים קטנים והם מראים רק מחירים מבוקשים. אבל המשמעות היא שבמרחק הליכה קצר, הגיל של הבניין ורמת הגמר שלו משפיעים על המחיר יותר מכמה מאות המטרים האחרונים. מה שהמטרו כן משנה הוא כמה שוכרים וקונים יתעניינו בדירה, וכמה מהר תגיעו למרכז.
מה גודלה של הרשת, ואיך היא פועלת?
למטרו שני קווים ובערך 27 ק״מ של מסילה; במקורות השונים מופיעים נתונים בין 27.1 ל-28.6 ק״מ. קו 1, שנמתח בין תיאטרון אחמטלי לוארקטילי, כולל 16 תחנות ונחנך ב-1966; קו 2, קו סבורטלו שבין כיכר התחנה לאוניברסיטה הממלכתית, כולל 7 תחנות ונחנך ב-1979. התחנות נפתחו בשלבים, ב-1966, 1967, 1971, 1979, 1985, 1989 ו-2000, והחדשה מכולן, האוניברסיטה הממלכתית, ב-2017. הרכבות פועלות מכ-6:00 עד חצות, ותעריף של 1 לארי, שהונהג ב-1 בפברואר 2022, מאפשר 90 דקות נסיעה במטרו, באוטובוסים ובמיניבוסים העירוניים.
לפי מסמך פרויקט של הבנק האסייתי להשקעות בתשתיות (Asian Infrastructure Investment Bank), שמצטט את חברת התחבורה של טביליסי (Tbilisi Transport Company), המטרו הסיע ב-2023 כ-159.5 מיליון נוסעים, בממוצע 437,012 ביום, לעומת 78.9 מיליון ב-2010. נתונים לפי תחנה אינם מתפרסמים; בדיווחים בתקשורת מתוארות מרג׳נישווילי, תיאטרון אחמטלי ווארקטילי כחלק מהתחנות העמוסות ביותר.
אילו תחנות נמצאות בשיפוץ או בתכנון?
- גוצירידזה נסגרה בפברואר 2021 לבנייה מחדש שתוכננה ל-3 חודשים, ונפתחה שוב במרץ 2023, עם מעליות.
- אבלבארי קיבלה אולם עליון חדש במסגרת חוזה של 4.2 מיליון לארי שנחתם ב-2022, והעבודה הושלמה אחרי עיכובים.
- וארקטילי בשיפוץ מאז דצמבר 2022; העבודות מושהות מאז 5 בספטמבר 2025 בגלל סדקים בתקרת האולם העליון, ו-Georgia Today דיווח באוגוסט 2026 שהמועד לסיום נדחה ל-30 בדצמבר 2026.
- כתריסר תחנות נכללות בהלוואה של 50.6 מיליון אירו מה-EBRD שאושרה בינואר 2023; ביוני 2025 נחתם חוזה תכנון בהיקף של 4 מיליון אירו, וגורמישווילי, כיכר התחנה וסרג׳ישווילי הוגדרו בו כעדיפות. עד אוקטובר 2026 לא מצאנו עדות לתחילת העבודות.
- רכבות חדשות: 111 קרונות ב-25 רכבות הוזמנו במימון הבנק האסייתי להשקעות בתשתיות, והרכבת הראשונה הייתה צפויה להגיע עד סוף 2026.
- יציאות שניות בתיאטרון אחמטלי ובמרג׳נישווילי עדיין היו בשלב התכנון לפי המקורות העדכניים ביותר שבידינו.
תחנות חדשות רחוקות יותר. הארכה של 5.2 ק״מ לקו 1, עם תחנה אחת בכל קצה, הייתה בינואר 2026 רק בשלב סקר השוק, וראש העיר השהה בסביבות סוף 2025 קו עילי שתוכנן מסמגורי ללילו. פרויקט המסילה היחיד שנחתם עליו חוזה הוא החשמלית מדידי דיגומי אל המטרו דידובה, שנחתם בספטמבר 2026 לתקופה של 36 חודשים.
אילו ממדריכי האזורים שלנו נמצאים ליד תחנה?
לפי מדידה שלנו בקו אווירי מהנקודה המרכזית של כל אזור, אחד-עשר ממדריכי האזורים שלנו נמצאים בטווח של כ-1 ק״מ מתחנה: אבלבארי, דידובה, מרג׳נישווילי, נדזלדבי, איסאני, סבורטלו, מטאצמינדה, סולולאקי, ורה, טביליסי העתיקה ורמת נוצובידזה, אף שהרמה נמצאת גבוה הרבה מעל התחנות שלה.
עשרה נוספים נמצאים במרחק של 1 עד 2.5 ק״מ, נסיעה קצרה באוטובוס עבור רוב האנשים: ואקה (כ-1.9 ק״מ מדליסי), אגם ליסי, באגבי, שיש בה רכבל אל צד האוניברסיטה, קרצאניסי, אורטצ׳לה, דיגומי, רוב וארקטילי, וזיסובאני, חלקים מגלדאני ושיכוני ים טביליסי. רחוקים מכל תחנה הם דידי דיגומי (כ-3.8 ק״מ), צחנטי (3.2 ק״מ) והחלקים החיצוניים של סמגורי, ולילו נמצאת במרחק של יותר מ-9 ק״מ.
האם אפשר להגיע למטרו בלי מדרגות?
ברוב המקרים לא. בגוצירידזה יש מעליות מאז שנפתחה מחדש ב-2023, והנגישות היא חלק מתוכניות השיפוץ המתוכננות לתחנות, אבל לא מצאנו רשימה רשמית של תחנות שאפשר להגיע אליהן בלי מדרגות. תחנות רבות עמוקות מאוד: רוסתאוולי, בעומק של כ-60 מטר, היא העמוקה ביותר, והדרגנועים הארוכים שלה הם חלק מהשגרה היומית. מי שהניידות שלו מוגבלת צריך לבדוק את התחנה הספציפית לפני שהוא בוחר דירה בגלל הקרבה למטרו.
מה המשמעות עבור קונה או שוכר?
| אם אתם מחפשים | תחנות לבדוק | הסיבה |
|---|---|---|
| את המחיר הנמוך ביותר עם מטרו בקרבת מקום | גרמגלה, סרג׳ישווילי, תיאטרון אחמטלי, וארקטילי | כ-$1,400 עד 1,500 למ״ר |
| נסיעה קצרה למרכז | מרג׳נישווילי, אבלבארי, 300 ארגוולי | עד כ-2 ק״מ מכיכר החירות, במחירים נמוכים ממחירי המרכז |
| ביקוש חזק לשכירות | האוניברסיטה הטכנית, האוניברסיטה לרפואה, דליסי | הכי הרבה מודעות השכרה בטווח של 10 דקות |
| כתובת במרכז ההיסטורי | כיכר החירות, רוסתאוולי | המחירים ושכר הדירה הגבוהים ביותר בטבלה |
| תחנה שצפויה להשתפר | וארקטילי, תיאטרון אחמטלי | שיפוצים והארכות מתוכננות, בלוחות זמנים לא ודאיים |
למחירים ולתשואות ברמת הרובע, עיינו בהשוואת השכונות שלנו, ולאזורים לתקציב מוגבל, בעמוד שלנו על האזורים הזולים ביותר.
איך לבדוק דירה ליד המטרו, שלב אחר שלב
עשו את הדרך ברגל
המודעות סופרות דקות בנדיבות; מדדו את הזמן בעצמכם.
בדקו את היציאה
בחלק מהתחנות יש יציאה אחת בלבד.
קחו בחשבון את העלייה
גבעות ומדרגות מוסיפות דקות.
שאלו על עבודות
סגירות עלולות להימשך חודשים.
השוו דירות דומות
בניין באותו גיל ובאותה רמת גמר.
בחנו את שכר הדירה
מול החציון של התחנה שבטבלה למעלה.
שאלות נפוצות
ליד איזו תחנת מטרו הדירות הזולות ביותר?
גרמגלה, עם מחיר מבוקש חציוני של $1,395 למ״ר באוקטובר 2026.
ליד איזו תחנה הדירות היקרות ביותר?
כיכר החירות, עם $2,765 למ״ר.
האם דירה ליד המטרו שווה יותר?
במחירים המבוקשים בטווח הליכה של 15 דקות לא מצאנו פרמיה עקבית.
כמה תחנות מטרו יש בטביליסי?
23 לפי הספירה המקובלת, ב-22 אתרים, כי כיכר התחנה משרתת את שני הקווים.
כמה עולה נסיעה במטרו?
1 לארי ל-90 דקות, כולל אוטובוסים ומיניבוסים.
איפה שכר הדירה הגבוה ביותר ליד המטרו?
באוניברסיטה הטכנית, עם חציון של 3,250 לארי לחודש, על דירות גדולות יותר.
האם המטרו יוארך?
מתוכננת הארכה בשני הקצוות של קו 1, אבל היא עדיין בשלב הסקר בלבד.
לאילו אזורים אין מטרו בסביבה?
דידי דיגומי, צחנטי והחלקים החיצוניים של סמגורי, כמו לילו.
מקורות
- דירות למכירה ולהשכרה לפי תחנת מטרו, ss.ge, עם סינון נפרד לכל תחנה (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- המטרופוליטן של טביליסי, האנציקלופדיה הגאורגית, והמטרו של טביליסי, ויקיפדיה (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- פרויקט המודרניזציה של המטרו בטביליסי, הבנק האסייתי להשקעות בתשתיות, 9 בדצמבר 2024
- תעריפים, חברת התחבורה של טביליסי (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- הנדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- השלמת השיפוץ של תחנת המטרו וארקטילי נדחתה, 28 באוגוסט 2026; רכבות מטרו חדשות, 30 בספטמבר 2026; וסקר שוק להארכת קו 1, 12 בינואר 2026, Georgia Today
- פרויקטים מתעכבים של המטרו בטביליסי, FactCheck Georgia, 23 בדצמבר 2024
- ה-EBRD תומך במודרניזציה של תחנות המטרו בטביליסי, Railway Gazette, 18 בינואר 2023, וקונסורציום יתכנן את חידוש 12 התחנות, 1TV, 30 ביוני 2025
- ראש העיר משהה את פרויקט המטרו העילי, OC Media
- נחתם חוזה התכנון והבנייה של החשמלית בטביליסי, Railway Gazette, 15 בספטמבר 2026
- תחנות המטרו והרבעים של טביליסי, OpenStreetMap (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך מודעות ב-ss.ge שסוננו לפי תחנת מטרו ב-22 באוקטובר 2026, האנציקלופדיה הגאורגית, ויקיפדיה, הבנק האסייתי להשקעות בתשתיות, חברת התחבורה של טביליסי, Galt & Taggart, Georgia Today, FactCheck Georgia, Railway Gazette, 1TV, OC Media ו-OpenStreetMap.