איפה גרים הזרים בטביליסי בפועל?
איש אינו סופר את הזרים בטביליסי לפי רובע. מפקד האוכלוסין של Geostat משנת 2024 מפרט אזרחות רק עבור גאורגיה כולה, ושום מרשם, בנק או מתווך אינו מפרסם את רכישות הזרים בחלוקה לפי אזור. לכן כל קביעה ש"האקספטים גרים ב-X" היא עיתונות, או היסק מהמקום שבו נמצאים הדברים שזרים נעזרים בהם: בתי ספר בינלאומיים, שגרירויות, חללי עבודה משותפים ומרפאות שמדברים בהן אנגלית. המדריך הזה נשען על הראיות האלה, ומציין במפורש היכן הן דלות.
לפי הראיות האלה, הזרים בטביליסי מתקבצים בשלושה סוגים של מקומות. את הגדה הימנית המרכזית, כלומר ואקה, ורה, סולולאקי וסבורטלו, מזכירים חוקרים וכתבים פעם אחר פעם. בצפון-מערב, סביב אגם ליסי ודידי דיגומי, יש בתי ספר בינלאומיים ואת שגרירות ארצות הברית. ובגבעות הירוקות של באגבי וצחנטי יש עוד כמה מהם.
כמה זרים חיים בגאורגיה?
פחות ממה שרבים חושבים. מפקד 2024 של Geostat, שפורסם ביוני 2026, מנה 133,857 אזרחים זרים שמתגוררים בגאורגיה דרך קבע, כ-3.4% מהאוכלוסייה. הקבוצות הגדולות ביותר היו אזרחי רוסיה (37,715), הודו (23,925), אוקראינה (11,542), אזרבייג׳ן (8,309) וארמניה (5,381). נספרו רק זרים שחיו במדינה יותר מ-12 חודשים. היתרי השהייה מספקים ספירה שנייה: לפי הנתונים שהציג ראש הממשלה בפרלמנט בפברואר 2026, החזיקו בהיתר כזה 107,307 בני אדם מ-164 מדינות, ורוב אזרחי הודו שביניהם היו סטודנטים.
לא כל מי שהגיע בגל הגדול של 2022 נשאר. לפי החישוב שלנו מטבלאות ההגירה של Geostat, ההגירה נטו של אזרחי רוסיה הייתה כ-56,400 ב-2022 וכ-17,300 ב-2023, ב-2024 היא הפכה לשלילית, כלומר יותר אנשים עזבו משהגיעו, וב-2025 היא הייתה קרובה לאפס. הזרים הם גם מיעוט בקרב הקונים: Colliers העריכה את חלקם ב-14% מרכישות הדירות בטביליסי באוגוסט 2026, לעומת 52% בבטומי.
מי הם הקונים הזרים?
הסקר של Galt & Taggart בקרב היזמים הגדולים מראה איך השתנה הרכב הקונים. אזרחי גאורגיה היו 85% מהקונים ב-2023, 79% ב-2024, 76% ב-2025 ו-74% בשבעת החודשים הראשונים של 2026. אזרחי ישראל הפכו לקבוצה הזרה הגדולה ביותר, וחלקם עלה באותה תקופה מ-4% ל-11%, ואילו חלקם של אזרחי רוסיה ירד מ-5% לטווח של 2% עד 4%. Colliers מצאה ש-86% מהרכישות של זרים בטביליסי ב-2025 היו בפרויקטים חדשים. הסקר מכסה את המכירות של היזמים עצמם, לא כל עסקה רשומה, ואף מקור אינו מפרק את רכישות הזרים לפי רובע.
הגל של 2022 היה גדול יותר. משרד המשפטים, כפי שדיווחה FactCheck Georgia, רשם באותה שנה 14,875 דירות שזרים קנו ברחבי גאורגיה, כ-5,400 מהן בידי אזרחי רוסיה לבדם וכ-6,100 אם מוסיפים בעלי אזרחות כפולה, ואחריהם באו קונים מישראל, מאוקראינה, מטורקיה, מבלארוס ומגרמניה.
באילו אזורים זרים בוחרים, ומה המחיר שם?
| אזור | שכירות, $ למ״ר בחודש | דירות חדשות, $ למ״ר | סימנים לנוכחות של תושבים זרים |
|---|---|---|---|
| ואקה | 15.1 | 3,180 | מוזכרת בידי חוקרים; 6 שגרירויות בשדרות צ׳בצ׳בדזה; חללי עבודה משותפים |
| ורה, סולולאקי (אזור מטאצמינדה) | 13.0 | 2,945 (מדגם קטן) | מוזכרות בידי חוקרים ובמדריך שכירות מ-2026; חלל עבודה משותף ב-Stamba |
| סבורטלו | 11.4 | 1,732 | מוזכרת בידי חוקרים; 4 שגרירויות ברחוב לבובי; אוניברסיטאות |
| טביליסי העתיקה וקרצאניסי | 10.8 | 1,671 | 5 שגרירויות ברחוב קרצאניסי; וילות שהושכרו בעבר לנציגויות זרות |
| אגם ליסי (אזור ושליג׳ווארי) | 9.5 | 1,094 | בתי הספר הבריטי, האמריקאי ו-Maarif בקרבת מקום |
| דידי דיגומי | 8.7 | 1,148 | שגרירות ארצות הברית; בית הספר QSI בזורגובני הסמוכה |
| באגבי וצחנטי | בערך 10 עד 11 (באגבי) | בערך 2,360 (באגבי, מחיר מבוקש) | New School, בית הספר הגרמני, Buckswood |
הנתונים של Galt & Taggart הם ממוצעים לפי אזור לדירות חדשות בשלד לבן ולשכר הדירה של דירות חדשות יחסית, כך שדירה משופצת בבניין ישן עשויה לעלות יותר או פחות. הנתונים לבאגבי הם חציונים מהמדגם שאספנו בעצמנו ב-ss.ge. את כל הרבעים בטבלה אחת תמצאו בהשוואת השכונות של טביליסי שלנו.
למה רבים כל כך מתחילים בוואקה, בוורה, בסולולאקי ובסבורטלו?
ארבעת השמות האלה חוזרים כמעט בכל מקור רציני. מחקר שפורסם ב-2025 בכתב העת Nationalities Papers, שנשען על פוסטים בקבוצות של מארחים גאורגים להשכרת נופש ועל ראיונות, תיאר לחץ על שכר הדירה "בשכונות מבוקשות במיוחד כמו ואקה, סבורטלו, ורה וסולולאקי" אחרי ההגעה מרוסיה ב-2022. מדריך השכירות של Georgia Today מאוגוסט 2026 תיאר את ורה כ"פופולרית במיוחד בקרב אנשי מקצוע צעירים, אקספטים ושוכרים שרוצים להישאר קרוב למרכז טביליסי", ואת ואקה כאטרקטיבית לשוכרים שמייחסים חשיבות לשטחים ירוקים, לבתי קפה ולשירותים בינלאומיים.
הסיבות מעשיות: הליכה קצרה לבתי קפה ולמשרדים, חללי עבודה משותפים כמו הסניפים של Terminal בוואקה ו-D Block ב-Stamba שבוורה, ובסבורטלו גם המטרו. המחיר ניכר בטבלה: לוואקה שכר הדירה הגבוה ביותר למטר רבוע בעיר. לפי החישוב שלנו, דירה של 60 מ״ר לפי הממוצע של אזור ואקה מושכרת בכ-$906 לחודש, לעומת כ-$684 בסבורטלו.
איפה גרות משפחות זרות?
משפחות הולכות אחרי בתי הספר, ובתי הספר הגדולים שמלמדים באנגלית אינם נמצאים במרכז הישן. הם מתקבצים בשני מוקדים. בצפון-מערב, British International School of Tbilisi, האקדמיה האמריקאית (American Academy) ו-Maarif עומדים סביב אגם ליסי, ו-QSI נמצא בזורגובני, בצמוד לדידי דיגומי. בגבעות שבדרום-מערב, New School ובית הספר הגרמני ממוקמים על כביש צחנטי בבאגבי, Buckswood נמצא בצחנטי, ובית הספר האירופי (European School) פותח קמפוס בצאווקיסי לשנת הלימודים 2026-27. מדריך בתי ספר של iSchoolAdvisor משנת 2026 תיאר את המגורים החדשים סביב אגם ליסי כ"פופולריים בקרב משפחות של אקספטים". המדריך שלנו לאזורים הטובים ביותר למשפחות משווה בין האזורים האלה בפירוט רב יותר.
המחיר הוא התלות במכונית. לפי המדידה שלנו, אגם ליסי רחוק כ-2.2 ק״מ מתחנת המטרו הקרובה, וצחנטי שוכנת בגובה של כ-940 מטר מעל פני הים, נסיעה של 30 דקות באוטובוס מפארק ואקה. בגבעות קריר יותר בקיץ, ובמדגם שלנו המחיר המבוקש למ״ר בדירות בבאגבי היה נמוך בכ-26% מהממוצע של אזור ואקה.
ומה לגבי דידי דיגומי, קרצאניסי ומרג׳נישווילי?
דידי דיגומי. בניינים חדשים, יותר מרחב ושכר דירה של כ-$8.7 למ״ר, מהנמוכים בעיר, ושגרירות ארצות הברית בקרבת מקום. אין כאן מטרו; על קו חשמלית לדידובה נחתם חוזה בספטמבר 2026, עם מועד סיום של 36 חודשים.
קרצאניסי. באזור הווילות שמעל הנהר מוצעים במודעות בתים במחירים שמתחילים בכ-$420,000 ומגיעים ליותר מ-$2 מיליון, וברחוב קרצאניסי שוכנות, בין היתר, השגרירויות של בריטניה, צרפת ויפן. האזור מתאים לקונים עם תקציב גדול ועם מכונית.
מרג׳נישווילי וצ׳וגורטי. Impact Hub במתחם Fabrika, בתי הקפה בשדרות אגמשנבלי ו-American Hospital ליד כיכר הגיבורים, שמפרסם רופאים דוברי אנגלית, נמצאים כולם בתוך האזור הזה או בסמוך לו. ראו את המדריך שלנו למרג׳נישווילי.
האם יש מתחים שכדאי לדעת עליהם?
כן, ויש להם תאריכים. במרץ 2022 דיווח Meduza שחלק מבעלי הדירות סירבו להשכיר לרוסים, ובמאי 2023 תיאר CNN ברים בסולולאקי שתלו שלטים כמו "אנחנו לא מדברים רוסית". בסקר של CRRC Georgia מאוקטובר 2023 אמרו 71% מהגאורגים שאינם נותנים אמון באזרחי רוסיה שעזבו את רוסיה, ו-81% אמרו שאין לאפשר לרוסים לקנות נכסים בגאורגיה. בסקר נפרד של CRRC בקרב מהגרים מרוסיה, 72% אמרו שהם נותנים אמון בגאורגים, ורק 6% קנו נכס. הנתונים של Geostat מראים שקצב ההגעה של 2022 ירד בחדות בהמשך, והמקורות שמצאנו מתארים את המתחים האלה בעיקר סביב הגל של 2022 ו-2023.
מה משתנה בחיי היומיום מאזור לאזור?
- תחבורה. קו 2 של המטרו משרת את סבורטלו; בוואקה הוותיקה שסביב שדרות צ׳בצ׳בדזה אין תחנה, והקרובות הן רוסתאוולי ותחנות קו 2 שבשוליה המערביים; אגם ליסי, דידי דיגומי, באגבי וצחנטי תלויים באוטובוסים ובמכוניות.
- חניה. חניה אזורית בתשלום חלה על חלקים מוורה, מסולולאקי, מסבורטלו, מבאגבי ומדידי דיגומי, ועולה 1 עד 3 לארי לשעה.
- חימום. אין חימום מרכזי עירוני; בבניינים חדשים יש בדרך כלל דודי גז פרטיים לכל דירה, ואילו בבתים ישנים בסולולאקי ובטביליסי העתיקה מסתמכים לרוב על תנורי חימום.
- חשמל. לפי נתוני הרגולטור לשנת 2024, בדיגומי נרשמו כ-31 שעות של הפסקות חשמל במהלך השנה, לעומת כ-9 בסבורטלו.
- רעש. ביקורות מתארות מוזיקה עד שעות הלילה המאוחרות ברחוב שרדני שבטביליסי העתיקה, ודירות לאורך שדרות רוסתאוולי חיות לצד הפגנות יומיות מאז נובמבר 2024.
- כללי שימור. שיפוצים בסולולאקי, בטביליסי העתיקה ובחלקים מוורה דורשים אישור כשהם נמצאים באזורים מוגנים.
האם קנייה באזור מבוקש מקנה זכות שהייה?
רק אם הנכס שווה מספיק. מאז 1 במרץ 2026, היתר שהייה לטווח קצר לבעלי נכסים מחייב נכס שאינו חקלאי, ששוויו בשוק מעל $150,000 לפי אישור של שמאי מוסמך, וההיתר תקף כל עוד הנכס בבעלותכם. בפברואר 2026 החזיקו בהיתר הזה, שמבוסס על נכס, רק 4,827 בני אדם, כ-4.5% מכלל ההיתרים לפי החישוב שלנו. לפי הממוצעים של יולי 2026, סכום של $150,000 קונה כ-47 מ״ר של דירה חדשה בוואקה, אבל כ-131 מ״ר בדידי דיגומי. הפרטים נמצאים במדריך שלנו להיתר שהייה דרך נכס.
איזה אזור מתאים לאיזה סוג של אקספט?
| אם אתם | בדקו קודם כול את | למה |
|---|---|---|
| עובדים מרחוק בלי מכונית | ורה, סבורטלו, מרג׳נישווילי | חללי עבודה משותפים, בתי קפה, מטרו או מרחקי הליכה קצרים |
| משפחה עם ילדים בגיל בית ספר | אגם ליסי, באגבי, דידי דיגומי | בתי ספר בינלאומיים, דירות חדשות יותר, מרחב |
| גמלאים | ואקה, ורה, סבורטלו | מרפאות, פארקים וחנויות במרחק קצר |
| בתקציב מוגבל | דידי דיגומי, סבורטלו | שכר דירה למ״ר נמוך יותר מאשר במרכז |
| משקיעים שמשכירים לזרים | ורה, ואקה, סבורטלו | הביקוש קיים, אבל התשואות בוואקה נמוכות יותר |
לפי החישוב שלנו מהממוצעים של Galt & Taggart ליולי 2026, דירה בוואקה מניבה תשואה ברוטו של כ-5.7%, לעומת כ-9.1% בדידי דיגומי, כי במרכז שכר הדירה עולה לאט יותר מהמחירים. השוו את שכר הדירה בפירוט רב יותר בעמוד שלנו על שכר דירה לפי רובע.
איך בוחרים אזור, צעד אחר צעד
קבעו את נקודת העוגן
בית ספר, משרד, חלל עבודה משותף או מרפאה.
החליטו אם תהיה לכם מכונית
בלי מכונית, הישארו קרוב למטרו.
התחילו בשכירות
נסו אזור במשך כמה חודשים.
בקרו בחורף ובקיץ
חימום, חום וגבעות.
בדקו את הבניין
דוד, מעלית, חניה, הפסקות חשמל.
בדקו את השווי
אם אתם רוצים היתר שהייה, מעל $150,000.
שאלות נפוצות
האם יש נתונים רשמיים על המקומות שבהם זרים גרים בטביליסי?
לא. מפקד 2024 מפרט אזרחות עבור גאורגיה כולה, ולא לפי רובע.
כמה זרים חיים בגאורגיה?
מפקד 2024 מנה 133,857 אזרחים זרים שגרים בה דרך קבע.
איזה אזור הכי פופולרי בקרב אקספטים?
ואקה, ורה, סולולאקי וסבורטלו מוזכרות בתדירות הגבוהה ביותר, אבל אין ספירה של התושבים.
איפה נמצאים בתי הספר הבינלאומיים?
בעיקר סביב אגם ליסי ובזורגובני, וגם בבאגבי ובצחנטי.
מה זרים קונים בטביליסי?
בעיקר דירות חדשות; לפי Colliers, זרים ביצעו 14% מהרכישות באוגוסט 2026.
האם צריך מכונית באזורים של האקספטים?
לא בוורה, בסבורטלו או בסולולאקי; באגם ליסי, בבאגבי או בצחנטי בדרך כלל כן.
האם ואקה היא מקום טוב להשקעה?
שכר הדירה שם הגבוה ביותר, אבל התשואה ברוטו היא כ-5.7% לפי הממוצעים של יולי 2026.
האם זו בעיה להיות רוסי כששוכרים דירה?
על סירובים דווח ב-2022; בררו עם בעל הדירה לפני הצפייה.
מקורות
- התוצאות העיקריות של מפקד האוכלוסין 2024, 22 ביוני 2026, ומספר התושבים נכון ל-1 בינואר 2026, יחד עם המהדורות של 2023 עד 2025, Geostat (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- גאורגיה הנפיקה היתרי שהייה ל-107,307 זרים, השידור הציבורי של גאורגיה, ודיווח על סוגי ההיתרים, Front News, 18 בפברואר 2026
- חלקם של הקונים הזרים בשוק הדירות של טביליסי עולה ל-14%, BM.ge, על פי Colliers, 22 בספטמבר 2026
- נדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026), ואזרחי רוסיה קנו 10,000 דירות ב-16 חודשים, FactCheck Georgia, 2023
- סנקציות לא רשמיות ופטריוטיות מלמטה, Nationalities Papers, הוצאת אוניברסיטת קיימברידג׳, 2025
- מה עולה לשכור דירה בטביליסי, Georgia Today, 17 באוגוסט 2026
- בתי הספר הבינלאומיים הטובים בטביליסי, 2026, iSchoolAdvisor, 7 באוקטובר 2026, וQSI International School of Tbilisi (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- שגרירויות וקונסוליות בגאורגיה, מינהל התיירות הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- חללי עבודה משותפים בטביליסי, ExpatHub, 1 באוקטובר 2024
- כולנו נחזור כשהמשטר ייפול, Meduza, 25 במרץ 2022, ונהירת הרוסים לגאורגיה מעוררת מתחים ישנים, CNN, 26 במאי 2023
- ידיד או אויב: תפיסות כלפי מהגרים רוסים בגאורגיה ובקרבם, CRRC Georgia, ספטמבר 2024
- חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", הרשומות המשפטיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - המדריך פורסם על בסיס נתוני המפקד וההגירה של Geostat, נתוני הממשלה על היתרי שהייה, Colliers דרך BM.ge, Galt & Taggart, Nationalities Papers, Georgia Today, iSchoolAdvisor, אתרי בתי ספר, רשימת השגרירויות בפורטל התיירות הלאומי, ExpatHub, Meduza, CNN, CRRC Georgia והחוק על המעמד המשפטי של זרים.