2026 წლის მესამე კვარტალი მოკლედ
ბათუმის საბინაო ბაზარი 2026 წლის მესამე კვარტალში წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით შენელდა, მეორე კვარტალთან მიმართებით კი სტაბილური დარჩა. თუ Colliers Georgia-ს თვიურ ციფრებს შევკრებთ, ივლისიდან სექტემბრამდე ბინებზე 4 227 გარიგება დარეგისტრირდა, რაც ჩვენი გამოთვლით 2025 წლის იმავე თვეებზე დაახლოებით 9%-ით ნაკლებია, აპრილიდან ივნისამდე პერიოდზე კი 3,5%-ით მეტი. ამ გარიგებების ჯამური ღირებულება, დაახლოებით 280 მილიონი აშშ დოლარი, წლიურ ჭრილში თითქმის არ შეცვლილა, რადგან საშუალო გარიგება გაიზარდა.
ეს მიმოხილვა ერთ ადგილას აგროვებს უახლეს მონაცემებს იმ ორი კომპანიისგან, რომლებიც ბათუმს დეტალურად აკვირდება, Galt & Taggart-ისა და Colliers-ისგან, ასევე ეროვნული ბანკისა და სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ციფრებს. გვერდს ყოველ კვარტალში განვაახლებთ. Galt & Taggart-ის ანგარიში მესამე კვარტალზე 2026 წლის 28 ოქტომბრისთვის ჯერ არ იყო გამოქვეყნებული; შარშანდელი დეკემბრის დასაწყისში გამოვიდა, ამიტომ ქვემოთ მოცემული მისი ციფრები მეორე კვარტალს ეხება.
უახლესი ციფრები
| მაჩვენებელი | მნიშვნელობა | პერიოდი |
|---|---|---|
| რეგისტრირებული გარიგებები (Colliers) | 4 227 | 2026 წლის ივლისი-სექტემბერი |
| ბაზრის ღირებულება (Colliers) | 280 მილიონი აშშ დოლარი | 2026 წლის ივლისი-სექტემბერი |
| ბინების საშუალო ფასი ახალ კორპუსებში (Colliers) | 1 408 აშშ დოლარი მ²-ზე, ზრდა 5,2% | 2026 წლის სექტემბერი |
| უცხოელი მყიდველები (Colliers) | 48% | 2026 წლის სექტემბერი |
| გაყიდული ბინები (Galt & Taggart) | 4 168, ზრდა 3,7% | 2026 წლის მე-2 კვარტალი |
| ახალი გარემონტებული ბინის ფასი (Galt & Taggart) | 1 960 აშშ დოლარი მ²-ზე, ზრდა 9,8% | 2026 წლის ივნისი |
| მეორადი ბინის ფასი (Galt & Taggart) | 1 497 აშშ დოლარი მ²-ზე, ზრდა 6,5% | 2026 წლის ივნისი |
| ქირის მთლიანი შემოსავლიანობა (Galt & Taggart) | 7,1% | 2026 წლის ივნისი |
| ეროვნული ბანკის მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი | 8,25%, უცვლელი | 2026 წლის ოქტომბრის სხდომა |
გაყიდვები თვეების ჭრილში
Colliers ითვლის ბათუმში რეგისტრირებულ ყველა გარიგებას ბინებზე, როგორც ახალ, ისე ძველ შენობებში. მისი თვიური პრესრელიზები მესამე კვარტალზე თითოეულ თვეში წინა წელზე ნაკლებ გარიგებას აჩვენებს, მაშინ როცა მეორე კვარტალში ყოველი თვე ზრდით დასრულდა.
| თვე | გარიგებები | ცვლილება წლით ადრინდელთან | ღირებულება |
|---|---|---|---|
| აპრილი | 1 292 | +12,3% | 85 მილიონი აშშ დოლარი |
| მაისი | 1 324 | +2,5% | 87 მილიონი აშშ დოლარი |
| ივნისი | 1 468 | +8% | 100 მილიონი აშშ დოლარი |
| ივლისი | 1 378 | -11,8% | 92 მილიონი აშშ დოლარი |
| აგვისტო | 1 235 | -4,3% | 81 მილიონი აშშ დოლარი |
| სექტემბერი | 1 614 | -10,4% | 107 მილიონი აშშ დოლარი |
ვარდნა არ არის ისეთი, როგორიც ერთი შეხედვით ჩანს. Colliers თითოეული თვის კლებას მაღალი საბაზისო მაჩვენებლით ხსნის: 2025 წლის ივლისში, აგვისტოსა და სექტემბერში რამდენიმე მსხვილმა პროექტმა ბინები დიდი პარტიებით ერთდროულად დაარეგისტრირა, როცა დეველოპერები მათ მესაკუთრეებს გადასცემდნენ. კომპანია აფრთხილებს, რომ მხოლოდ რეგისტრირებული გარიგებებით მოთხოვნის გაზომვა შეუძლებელია. 2026 წლის სექტემბერში საშუალო გარიგება დაახლოებით 66 300 აშშ დოლარი იყო, 12,6%-ით მეტი, და სწორედ ამიტომ შენარჩუნდა ბაზრის ღირებულება, მიუხედავად გარიგებების რაოდენობის შემცირებისა. ჩვენი შეკრებით, იანვრიდან სექტემბრამდე დარეგისტრირდა 12 065 გარიგება ჯამში 787 მილიონი აშშ დოლარის ღირებულებით.
დეველოპერებისგან ნაყიდი ახალი ბინები და მეორადი გაყიდვები
ორ ბაზარს შორის თანაფარდობა მკვეთრად შეიცვალა. დეველოპერების რეგისტრირებული გაყიდვები ივლისში 32,8%-ით შემცირდა, აგვისტოში 24,2%-ით, სექტემბერში კი 38%-ით, ხოლო ახალ კორპუსებში ბინების მეორადი გაყიდვები, შესაბამისად, 19,1%-ით, 15,1%-ით და 27,3%-ით გაიზარდა. გაზაფხულზე დაცემის შემდეგ ძველი ბინების გაყიდვებიც გამოცოცხლდა: აგვისტოში 31,4%-იანი, სექტემბერში კი 8,8%-იანი ზრდით.
Galt & Taggart-ის მეორე კვარტლის მონაცემებიც იმავე მიმართულებით მიუთითებს. მეორადი რეგისტრირებული გაყიდვები 13,4%-ით, 2 200-მდე გაიზარდა, დეველოპერების რეგისტრირებული გაყიდვები კი 5,3%-ით, 1 968-მდე შემცირდა, რასაც რეგისტრაციის დაგვიანება აფერხებდა. კომპანიის მიერ დეველოპერების გამოკითხვამ, რომელიც ხელშეკრულებებს ხელმოწერის მომენტში ითვლის, გაყიდვების წლიური ზრდა 35,1% აჩვენა. სწორედ ამ სხვაობის გამო ჩამორჩება რეესტრის ციფრები ახალ ბინებზე ყოველთვის: მშენებარე პროექტში ნაყიდი ბინა მხოლოდ შენობის დასრულების შემდეგ რეგისტრირდება. ჩვენი გზამკვლევი ახალი პროექტი თუ მეორადი ბაზარი ამ ორ არჩევანს ერთმანეთს ადარებს.
ფასები: ორი საზომი, ორი დონე
ბათუმზე ფასების ორი სერია ციტირდება და მათი ერთმანეთში არევა არასდროს შეიძლება. Colliers ახალ კორპუსებში ყველა გარიგების შეწონილ საშუალოს აქვეყნებს, მესამე კვარტალში დაახლოებით 1 400 აშშ დოლარს მ²-ზე. Galt & Taggart კი დეველოპერების მიერ გაყიდული ახალი გარემონტებული ბინების ფასს აქვეყნებს, 2026 წლის ივნისში 1 960 აშშ დოლარს მ²-ზე. პირველი მოიცავს უფრო იაფ მეორად გაყიდვებსა და დაუსრულებელ ბინებს, მეორე კი ეხება ბინებს, რომლებშიც პირდაპირ შესახლება შეიძლება.
Colliers-ის საზომით ფასების ზრდა შენელდა. ახალ კორპუსებში საშუალო ფასი წლიურად აპრილში 11,3%-ით გაიზარდა, მაისში 8,7%-ით და ივნისში 22%-ით, ივლისში კი -0,1%-ით, აგვისტოში 1,2%-ით და სექტემბერში 5,2%-ით. ამის ნაწილი ისევ საბაზისო ეფექტია: Colliers-ის თქმით, თუ წლით ადრე დარეგისტრირებულ ერთ ძვირადღირებულ პროექტს გამოვრიცხავთ, დეველოპერების ფასები აგვისტოში 1,2%-ით, სექტემბერში კი 4,6%-ით გაიზარდა. ბათუმისთვის ოფიციალური ფასების ინდექსი არ არსებობს; სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ინდექსი მხოლოდ თბილისის ახალ ბინებს მოიცავს.
ვინ ყიდულობს
Colliers-ის მონაცემებით, რეგისტრირებულ გარიგებებში უცხოელი მყიდველების წილი ივლისში 48% იყო, აგვისტოში 52%, როცა მათ რიცხვმა ქართველებისას გადააჭარბა, სექტემბერში კი ისევ 48%. Galt & Taggart-ის დეველოპერების გამოკითხვა, რომელიც მხოლოდ ახალ ბინებს ეხება, უცხოელების უფრო მაღალ წილს აჩვენებს: 2026 წლის პირველ ნახევარში 67%, მისი ციფრების ჩვენეული შეკრებით.
| მოქალაქეობა | 2025 | 2026 წლის 1-ლი ნახევარი |
|---|---|---|
| საქართველო | 43% | 33% |
| უკრაინა, რუსეთი და ბელარუსი | 13% | 18% |
| ევროპა | 15% | 15% |
| ისრაელი | 13% | 10% |
| არაბული ქვეყნები | 4% | 7% |
| თურქეთი | 4% | 5% |
| სხვები | 9% | 12% |
ორი საზომი იმიტომ განსხვავდება, რომ Colliers ყველა რეგისტრირებულ გარიგებას ითვლის, მათ შორის იმ ქართველებისას, რომლებიც ძველ ბინებს საცხოვრებლად ყიდულობენ, გამოკითხვა კი ახალ პროექტებს მოიცავს, სადაც საინვესტიციო შესყიდვები ჭარბობს. ჩვენი გზამკვლევები ბათუმი ებრაული თემისთვის და ბათუმი არაბული ოჯახებისთვის ამ ჯგუფებიდან ორს დეტალურად განიხილავს.
მიწოდება და გაუყიდავი მარაგი
Galt & Taggart ბაზარს ისევ ჭარბი მიწოდების მქონედ მიიჩნევს. მისი მეორე კვარტლის ანგარიშის თანახმად, გაუყიდავი მარაგი მაღალი რჩება, „რაც ჭარბი მიწოდების წნეხზე მიუთითებს“, ხოლო ახალ ბინებზე მოთხოვნა ჯერ კიდევ საგრძნობლად ჩამოუვარდება 2022 და 2023 წლების ბუმის პერიოდს. 2026 წლის ივლისში 30-ზე მეტი პროექტის გამოკითხვისას იმ შენობებში, რომელთა დასრულებაც 2026 წელს იგეგმება, ბინების 74% უკვე გაყიდული იყო, 2027 წლის პროექტებში მხოლოდ 60%, ხოლო 2028 და 2029 წლების პროექტებში 55%.
ექსპლუატაციაში შესული შენობების რიცხვი იზრდება. სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ცნობით, 2026 წლის პირველ ნახევარში აჭარაში ექსპლუატაციაში მიიღეს 50 შენობა 368 970 მ² ფართით, რაც წლით ადრინდელზე 72%-ით მეტია, ხოლო საქართველოში გაცემული 5 391 სამშენებლო ნებართვიდან 7,6% აჭარაზე მოდიოდა. ამ ციფრების მიღმა მდგარი პროექტების შესახებ იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი ბათუმის მეგაპროექტები.
ქირა და შემოსავლიანობა
მოკლევადიანი გაქირავებიდან შემოსავალი შესუსტდა. Galt & Taggart-ის გაზომვით, ორ საძინებლამდე ბინების საშუალო დღიური ტარიფი მეორე კვარტალში 34,6 აშშ დოლარი იყო, 4,2%-ით ნაკლები, მას შემდეგ რაც პირველ კვარტალში 7,3%-ით შემცირდა. ქირის მთლიანი შემოსავლიანობა 2026 წლის ივნისში 7,1% იყო, 2025 წლის 7,4%-ისა და 2024 წლის 8,8%-ის შემდეგ, რადგან ფასები ქირაზე სწრაფად იზრდებოდა. კომპანიის შედარებაში შესულ 11 საკურორტო ქალაქს შორის უფრო მაღალი შემოსავლიანობა მხოლოდ დუბაის ჰქონდა, 8,5%; ლიმასოლში ის 7,0% იყო, ანტალიაში კი 6,9%.
გრძელვადიანი ქირა იმავე ანგარიშში ახალ ბულვარზე თვეში დაახლოებით 12,3 აშშ დოლარი იყო მ²-ზე, ძველ ბათუმში 11,9, შიდა და გარე უბნებში კი 10,6. მოკლევადიანი გაქირავების განცხადებების რაოდენობის შეფასებები მონაცემთა მომწოდებლის მიხედვით მნიშვნელოვნად განსხვავდება, დაახლოებით 3 500-დან თითქმის 10 000-მდე, ამიტომ მათ არ ვციტირებთ. მესამე კვარტლის მონაცემები ქირაზე ჯერ არ გამოქვეყნებულა; ჩვენი გზამკვლევი ბათუმის სეზონები აჩვენებს, როგორ იცვლება შემოსავალი წლის განმავლობაში.
საპროცენტო განაკვეთები და იპოთეკა
ეროვნულმა ბანკმა მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი 8,25%-ზე დატოვა სექტემბერში და კიდევ ერთხელ 2026 წლის ოქტომბრის სხდომაზე, მაშინ როცა სექტემბერში ინფლაცია 5,6% იყო 3%-იანი მიზნობრივი მაჩვენებლის ფონზე, ხოლო 2026 წლის ინფლაციის პროგნოზი 5,4%-მდე გაზარდა. იაფი ფული ჯერ არ ჩანს. 2026 წლის ივლისში ახალი ლარის იპოთეკური სესხები საშუალოდ 11,4% ჯდებოდა, უცხოურ ვალუტაში გაცემული კი 7,7%; იანვრიდან ივლისამდე ბანკებმა 34 482 ახალი იპოთეკური სესხი გასცეს, წლით ადრინდელზე 20,7%-ით მეტი. ჩვენი გზამკვლევი იპოთეკა უცხოელებისთვის განმარტავს, ვის შეუძლია სესხის აღება.
ტურიზმი, მოთხოვნა, რომელიც ქირას განაპირობებს
სტუმრების რაოდენობას მნიშვნელობა აქვს, რადგან ბათუმის ახალი ბინების უმეტესობა გასაქირავებლად იყიდება. სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის ცნობით, 2026 წლის მეორე კვარტალში საქართველოს 1,3 მილიონი საერთაშორისო ვიზიტორი ეწვია, წლით ადრინდელზე 5,2%-ით ნაკლები, აჭარაში კი 621 300 ვიზიტი აღირიცხა, რითაც რეგიონი მხოლოდ თბილისს ჩამორჩა. მესამე კვარტლის, ბათუმისთვის ყველაზე დატვირთული პერიოდის, ციფრები ოქტომბრის ბოლოსთვის ჯერ არ იყო გამოქვეყნებული; 2025 წლის იმავე კვარტალში აჭარამ 1 274 400 ვიზიტი მიიღო.
რა შეიცვალა წინა კვარტალთან შედარებით
- მოცულობა: მეორე კვარტალზე 3,5%-ით მეტი, წლით ადრინდელზე კი დაახლოებით 9%-ით ნაკლები, Colliers-ის მონაცემების ჩვენეული შეკრებით.
- სტრუქტურა: მეორადი გაყიდვები ყოველთვიურად იზრდება, დეველოპერების რეგისტრაციები კი 2025 წლის მაღალ საბაზისო მაჩვენებელთან შედარებით მცირდება.
- ფასები: Colliers-ის საზომით, წლიური ზრდა გაზაფხულის თვეებში 8,7-დან 22%-მდე დიაპაზონიდან ზაფხულის თვეებში -0,1-დან 5,2%-მდე დიაპაზონამდე შენელდა.
- მყიდველები: უცხოელებზე გარიგებების 48-დან 52%-მდე მოდის, გაზაფხულთან შედარებით ოდნავ მეტი.
- ფული: მონეტარული პოლიტიკის განაკვეთი უცვლელია, 8,25%, ინფლაცია 5,6%-ია.
- მიწოდება: Galt & Taggart-ის მონაცემებით, მეტი შენობა სრულდება, გაუყიდავი მარაგი კი მაღალია.
დასამატებელია გუნდის მიერ: განაახლეთ ეს გვერდი, როცა Galt & Taggart 2026 წლის მესამე კვარტლის ანგარიშს გამოაქვეყნებს, ხოლო სტატისტიკის ეროვნული სამსახური მესამე კვარტლის ტურიზმის მონაცემებს გამოსცემს; როცა გვერდზე ოთხი კვარტლის მონაცემები დაგროვდება, დაამატეთ კვარტალური გარიგებების დიაგრამა.
ბათუმის ბაზრის მონაცემების წაკითხვა ნაბიჯ-ნაბიჯ
შეამოწმეთ წყარო
Colliers-ის რეესტრის მონაცემები თუ დეველოპერების გამოკითხვა.
შეადარეთ ერთგვაროვანი მონაცემები
ერთი და იგივე საზომი, ერთი და იგივე პერიოდი.
მოძებნეთ საბაზისო ეფექტები
მასობრივი რეგისტრაციები წლით ადრე.
გამიჯნეთ ახალი და მეორადი
ისინი ხშირად საპირისპირო მიმართულებით მოძრაობს.
უყურეთ შემოსავლიანობას და არა მხოლოდ ფასებს
ქირის ზრდა ფასების ზრდასთან შედარებით.
თვალი ადევნეთ განაკვეთის გადაწყვეტილებებს
ეროვნული ბანკის სხდომები და ინფლაცია.
ხშირი კითხვები
რამდენი ბინა გაიყიდა ბათუმში 2026 წლის მესამე კვარტალში?
4 227 რეგისტრირებული გარიგება, Colliers-ის თვიური ციფრების ჩვენეული შეკრებით.
შემცირდა თუ არა ბათუმში გაყიდვები 2026 წელს?
მესამე კვარტალში რეგისტრირებული გარიგებები წლით ადრინდელზე დაახლოებით 9%-ით შემცირდა, ძირითადად 2025 წლის მასობრივი რეგისტრაციების გამო.
რა ღირს ბინის კვადრატული მეტრი ბათუმში?
დაახლოებით 1 400 აშშ დოლარი Colliers-ის საზომით, რომელიც ყველა გარიგებას მოიცავს; 1 960 აშშ დოლარი ახალ გარემონტებულ ბინებზე Galt & Taggart-ის საზომით.
მყიდველების რა წილია უცხოელი?
Colliers-ის მონაცემებით, მესამე კვარტალში რეგისტრირებული გარიგებების 48-დან 52%-მდე.
როგორია ქირის შემოსავლიანობა?
Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2026 წლის ივნისში მთლიანი შემოსავლიანობა 7,1% იყო.
არსებობს თუ არა ბათუმისთვის ოფიციალური ფასების ინდექსი?
არა; ეროვნული ინდექსი მხოლოდ თბილისის ახალ ბინებს მოიცავს.
როგორია ეროვნული ბანკის განაკვეთი?
8,25%, 2026 წლის ოქტომბრის სხდომაზე უცვლელად დარჩა.
როდის განახლდება ეს მიმოხილვა?
Galt & Taggart-ის მესამე კვარტლის ანგარიშის შემდეგ, რომელიც დაახლოებით დეკემბრის დასაწყისში არის მოსალოდნელი.
წყაროები
- ბინების გაყიდვები ივლისში, 2026 წლის 3 სექტემბერი, და გაყიდვები თბილისში იზრდება, ბათუმში მცირდება, 2026 წლის 20 ოქტომბერი, International Investment, Colliers Georgia-ს მითითებით
- აგვისტოში ბათუმში 1 235 ბინა გაიყიდა, 2026 წლის 23 სექტემბერი, და მოთხოვნა და ფასები აპრილში, 2026 წლის 19 მაისი, BM.ge, Colliers Georgia-ს მითითებით
- ბათუმის ბაზარი 87 მილიონ აშშ დოლარამდე გაიზარდა, GBC, 2026 წლის ივნისი, და რეგიონული მიმოხილვა, Homesoverseas, 2026 წლის 24 აგვისტო
- ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო
- სექტორის მიმოხილვა: ბათუმის საცხოვრებელი უძრავი ქონება, Investor.ge, Galt & Taggart-ის მითითებით, 2026 წლის 20 აპრილი
- საცხოვრებელი ქონების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, 2026 წლის 23 ივლისი, და სამშენებლო ნებართვები და დასრულებული ობიექტები, 2026 წლის იანვარი-ივნისი, 2026 წლის 30 ივლისი, საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური
- საქართველომ 2026 წლის პირველ ნახევარში 1,5 მილიონი მ² ექსპლუატაციაში მიიღო, Georgia Today, 2026 წლის 30 ივლისი
- განაკვეთი 8,25%-ზე უცვლელად დარჩა, საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2026 წლის 9 სექტემბერი, და ოქტომბრის გადაწყვეტილება განაკვეთზე, Trading Economics, 2026 წლის 21 ოქტომბერი
- იპოთეკური დაკრედიტება საქართველოში, International Investment, ეროვნული ბანკის მონაცემების მითითებით, 2026 წლის 8 სექტემბერი
- შემომსვლელი ტურიზმის სტატისტიკა, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, 2026 წლის 30 ივლისი, და 2025 წლის მე-3 კვარტალი, საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახური
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემების გვერდი გამოქვეყნდა Colliers Georgia-ს მონაცემებით International Investment-ის, BM.ge-სა და GBC-ის მეშვეობით, ასევე Homesoverseas-ის, Galt & Taggart-ის, Investor.ge-ს, საქართველოს სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის, Georgia Today-ს, საქართველოს ეროვნული ბანკისა და Trading Economics-ის წყაროებზე დაყრდნობით.