პირველადი შენატანი საქართველოში: თქვენი საკუთარი თანხა და ეროვნული ბანკის ზღვრები, რომლებიც მას განსაზღვრავს

პირველადი შენატანი: მყიდველის საკუთარი თანხა, რომლის ოდენობასაც სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის ზღვარი განსაზღვრავს

პირველადი შენატანი ქონების ფასის ის ნაწილია, რომელსაც მყიდველი სესხით კი არა, საკუთარი სახსრებით ფარავს; ქართული ბანკის იპოთეკის დროს მისი მინიმუმი ეროვნული ბანკის მიერ დაწესებული სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტის ზღვრის სარკისებრი ანარეკლია: ეს ზღვარი სესხს ლარში უზრუნველყოფის საგნის საბაზრო ღირებულების 90%-ზე აჩერებს, უცხოურ ვალუტაში კი 70%-ზე.

წესი საქართველოს ეროვნული ბანკის პრეზიდენტის 2020 წლის 13 მარტის №44/04 ბრძანებითაა დადგენილი, რომლითაც ფიზიკური პირის დაკრედიტების შესახებ დებულება დამტკიცდა; ბოლო ცვლილება მასში 2025 წლის 27 თებერვლის №47/04 ბრძანებით შევიდა. მუხლი 2(1)(n) სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტს (LTV) ასე განსაზღვრავს: უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხების შეფარდება იმ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებასთან, რომელიც ამ სესხების უზრუნველსაყოფად დაგირავდა. მუხლი 4(1)(b) კრძალავს იპოთეკურ სესხს, ასევე უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ 4 წელზე მეტი ვადის სამომხმარებლო სესხს, თუ კოეფიციენტი №2 დანართში მითითებულ მაჩვენებელს აღემატება.

დებულებაში არც ფასი იხსენიება და არც სიტყვა „პირველადი შენატანი“: იგი სესხს ზღუდავს, მყიდველის ფული კი ის ნაწილია, რომელიც ზღვრის მიღმა დაუფარავი რჩება. მყიდველის წილისთვის დებულება ერთადერთ სიტყვას იყენებს, მუხლი 1(9)(b)-ში: თანამონაწილეობა. მის მიერ მოცული სესხის გამცემი ორგანიზაციების გარეთ კანონით დადგენილი მინიმუმი არ არსებობს: დეველოპერს შეუძლია ნებისმიერი პირველი გადახდა მოითხოვოს, მათ შორის ნული.

№2 დანართი პრაქტიკაში: ყველაზე მცირე წილი, რომელსაც ბანკი შეიძლება დასჯერდეს

მუხლი 1(9)(b) ორივე დანართს თიშავს, შემოსავლის ტესტის ჩათვლით, როცა საქართველოს ფარგლებს გარეთ შემოსავლის მიღება დადასტურებულია, 80%-იანი კოეფიციენტი კი დაცულია „ფულადი სახსრების სახით არსებული თანამონაწილეობით“. ჩვენი წაკითხვით, ამ 20%-ს მეორე დაგირავებული ქონება ვერ ჩაანაცვლებს.

2019 წლის 1 იანვრიდან ზღვრები ლარისთვის 85% იყო, უცხოური ვალუტისთვის კი 70%. 2025 წლის 26 თებერვალს ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტმა ლარის ზღვარი 90%-მდე ასწია და ეს ცვლილება დროებითად მოიხსენია, თუმცა დასრულების თარიღი არ გამოუქვეყნებია; შედეგად ლარის მინიმუმი 15%-დან 10%-მდე შემცირდა.

მინიმუმს ვალუტის არჩევანი განსაზღვრავს. №131/04 ბრძანება 2026 წლის 1 ივლისიდან 1 000 000 ლარამდე სესხების ლარში გაცემას მოითხოვს, მაგრამ მუხლი 1(3)(b) არამოქალაქეებს ამ მოთხოვნისგან ათავისუფლებს, ამიტომ უცხოელი ირჩევს ლარში 10%-იან შენატანსა და დოლარში ან ევროში 30%-იან შენატანს შორის. ბანკებს შეუძლიათ მეტიც მოითხოვონ: შეთავაზებები შეადარეთ ჩვენს გზამკვლევში იპოთეკის საპროცენტო განაკვეთების შესახებ.

როგორ უკავშირდება პირველადი შენატანის ოდენობა შემოსავლის ტესტსა და სესხის ვადას

№1 დანართი ზღუდავს, ყოველთვიური წმინდა შემოსავლის რა წილი შეიძლება წაიღოს ყველა სესხის გადასახდელმა ერთად.

გადასახდელი მოწმდება უმაღლესი გამოსაყენებელი ფიქსირებული განაკვეთით (მუხლი 5(2)), ხოლო ინდექსირებული განაკვეთის შემთხვევაში მას 3 პროცენტული პუნქტი ემატება (მუხლი 5(8)). 2027 წლის 1 თებერვლიდან 25%-იანი ზოლი 2 000 ლარამდე შემოსავლებს მოიცავს, 2027 წლის 1 სექტემბრიდან კი 2 500 ლარამდე შემოსავლებს.

წინასწარ გადახდილი ყოველი დოლარი ნიშნავს ერთი დოლარით ნაკლებ სესხს, ამიტომ მყიდველი, რომელიც 30%-იანი შენატანით ამ ტესტს ვერ აკმაყოფილებს, შესაძლოა 40%-ით დააკმაყოფილოს. მუხლი 3(6)(a) 20 წლამდე ვადას უშვებს ლარში, ასევე უცხოურ ვალუტაში, თუ გადასახდელები იმავე ვალუტაში მიღებულ შემოსავალთან მიმართებით №1 დანართის ზღვრებს არ სცდება; სხვა შემთხვევაში უცხოური ვალუტით იპოთეკის ვადა 10 წლით შემოიფარგლება. მოკლე ვადა უფრო დიდ გადასახდელებს ნიშნავს. თავად განაცხადის პროცესი აღწერილია ჩვენს გზამკვლევში იპოთეკის შესახებ უცხოელისთვის.

პირველადი შენატანი, რომელსაც არცერთი მარეგულირებელი არ ზღუდავს: დეველოპერის გეგმები

TBC Capital-ის მონაცემებით, რომლებიც BM.ge-მ 2025 წლის 4 დეკემბერს მოიყვანა, 2025 წლის პირველ 10 თვეში თბილისში ახალი ბინების გაყიდვების 73% თავად დეველოპერების განვადებით დაფინანსდა, 20% ნაღდი ფულით, 7% კი იპოთეკით. №44/04 ბრძანება ამ გეგმებს არ სწვდება. ეროვნული ბანკის ყოფილმა ვიცე-პრეზიდენტმა SOVA-სთან 2026 წლის ოქტომბერში თქვა, რომ ისინი ძირითადად უცხოურ ვალუტაშია, შემოსავლის ზღვრებს არ ექვემდებარება, საკრედიტო ბიუროს შესაძლოა არც ეცნობება და დღეს 0%-მდე პირველადი შენატანითაც გვთავაზობენ. ვერ დავადასტურეთ, რომ 2026 წლის 1 ნოემბრისთვის მათზე რაიმე წესი იყო მიღებული.

მშენებარე პროექტში ეს პირველი თანხა დეველოპერთან მანამდე ხვდება, სანამ შენობა იარსებებს, თანაც მშენებარე ქონების ცალკე კანონი და სავალდებულო ესქროუ არ არსებობს. იქნება ეს ავანსი თუ ბე (სამოქალაქო კოდექსის მუხლები 421-423), ხელშეკრულებაზეა დამოკიდებული; იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი დაჯავშნისა და დეპოზიტის შესახებ და დეველოპერის განვადების გეგმები.

როგორ წავიკითხოთ ტერმინი ბანკის გვერდზე, სესხის შეთავაზებასა და ფასების ცხრილში

• ბანკის პროდუქტის გვერდები. ქართულ გვერდებზე წერია „თანამონაწილეობა 0%-დან“ ან „15%-დან“. ინგლისურენოვან გვერდებზე ბაზისბანკი წერს „Participation from 15%“, კრედო ბანკი „Down payment starting from 20% with no income verification required“, ხოლო ლიბერთი ბანკი „From 0% down payment - with the addition of alternative real estate as collateral“; ეს უკანასკნელი იმიტომ მუშაობს, რომ კოეფიციენტი მთელ დაგირავებულ უძრავ ქონებას ითვალისწინებს.
• სესხის შეთავაზება. ფასი, საკუთარი შენატანი პროცენტებში, სესხის თანხა და სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი. საბაზრო ღირებულებას ბანკის შეფასება ადგენს; დებულება არ განმარტავს, როგორ განისაზღვრება იგი, და ვერ დავადასტურეთ, იღებენ თუ არა ბანკები ფასსა და შეფასებას შორის უფრო დაბალს.
• დეველოპერის ფასების ცხრილი ან ხელშეკრულება. „პირველი შენატანი“ ხელმოწერისას, შემდეგ განრიგი, ხშირად სრულად გადახდის ფასის გვერდით. შეამოწმეთ, რა სახელს არქმევს პუნქტი ამ გადახდას; ამაში დაგეხმარებათ ჩვენი ჩამონათვალი: დეველოპერთან ხელშეკრულების დამცავი პუნქტები.
• საჯარო რეესტრის ამონაწერი. თავად გადახდა იქ არასოდეს ჩანს; ჩანს მისი შედეგი, ბანკის იპოთეკის ან მყიდველის იმ უფლების სახით, რომელიც წინარე ხელშეკრულებიდან გამომდინარეობს.

გამოთვლის მაგალითი: ერთი თბილისური ბინა, დაფინანსების ექვსი გზა

უცხოელ მყიდველს თბილისში 60 მ² ფართის ახალაშენებული ბინა სურს, Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის საშუალო ფასით დეველოპერების თეთრი კარკასის ბინებისთვის, 1 426 აშშ დოლარი 1 მ²-ზე: სულ 85 560 აშშ დოლარი. ჯერ დავუშვათ, რომ შეფასება ფასს ემთხვევა.

Georgia Today-ის ცნობით, 10%-იანი სტრიქონი ის მინიმუმია, რომელიც თბილისის ერთმა პროექტმა 2026 წლის მარტში გამოაცხადა.

ახლა დაშვებაზე უარი ვთქვათ. საჭირო ნაღდი თანხა არის სხვაობა ფასსა და ზღვრის საბაზრო ღირებულებაზე ნამრავლს შორის, ასე რომ დოლარის სესხზე ყოველი 1 000 აშშ დოლარი, რომლითაც შეფასება ფასს ჩამორჩება, საკუთარ სახსრებს 700 აშშ დოლარს უმატებს. თუ წმინდა შემოსავალი 1 500 ლარზე ნაკლებია და ლარშია მიღებული, დოლარის სესხის გადასახდელს შემოსავლის მხოლოდ 20%-ის წაღება შეუძლია; ამას ამსუბუქებს უფრო დიდი პირველადი შენატანი ან ლარის სესხი, რომლის ზღვარიც 25%-ია. თითოეულ გადასახდელს ჩვენი იპოთეკის კალკულატორი გაჩვენებთ.

პირველადი შენატანი, LTV, ბე და გარიგების ხარჯები: შედარება

პირველადი შენატანი და სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი ჯამში 100%-ს მხოლოდ მაშინ იძლევა, როცა შეფასება ფასს ემთხვევა. გარიგების ხარჯებს ჩამოგითვლით ჩვენი შეძენის ხარჯის კალკულატორი.

ტერმინი ხუთ ენაზე

ქართული ბანკების გვერდები და დებულება სიტყვას „თანამონაწილეობა“ ხმარობენ, ხოლო LTV-ს დებულება „სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტს“ უწოდებს; ეს საიტი ფორმას „პირველადი შენატანი“ იყენებს. ებრაულში הון עצמי ის საკუთარი სახსრებია, რომლებიც ბანკის სესხს ემატება, ხოლო מקדמה დეველოპერისთვის პირველი გადახდაა, თუმცა ამავე სიტყვით დაჯავშნის დეპოზიტსაც აღნიშნავენ. არაბული ავანსისთვის ფორმას الدفعة المقدمة ინარჩუნებს.

პირველად შენატანთან დაკავშირებული ხაფანგები, რომლებშიც უცხოელი მყიდველები ებმებიან

• 70%-ის აღქმა ფასის 70%-ად. ზღვარი საბაზრო ღირებულებას ეხება, ამიტომ დაბალი შეფასება საჭირო ნაღდ თანხას ზრდის.
• 20%-იან გზაზე იმედის დამყარება ნაღდი ფულის გარეშე. მუხლი 1(9)(b) მოითხოვს საზღვარგარეთ მიღებულ დოკუმენტურად დადასტურებულ შემოსავალს და თანამონაწილეობას ფულადი სახსრებით.
• დეველოპერისთვის თანხის გადახდა დანიშნულების მითითების გარეშე. თუ პუნქტი მას ავანსს ან ბეს არ უწოდებს, თანხის დაბრუნება უფრო რთულდება.
• ფულის კვალის დავიწყება. ბანკები და ნოტარიუსები კითხულობენ, საიდან მოვიდა თანხა; იხილეთ სახსრების არსებობის დადასტურება და სახსრების წარმომავლობა.

პირველადი შენატანის დაგეგმვა ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. აირჩიეთ სესხის ვალუტა

   ლარში მინიმუმი 10%-ია, დოლარსა და ევროში 30%.

2. შეამოწმეთ საზღვარგარეთ მიღებული შემოსავლის გზა

   დოკუმენტურად დადასტურებული უცხოური შემოსავალი და 20% ფულადი სახსრებით.

3. შეფასება ადრევე მოითხოვეთ

   ზღვარი საბაზრო ღირებულებას ეხება და არა ფასს.

4. გაიარეთ შემოსავლის ტესტი

   გამოიყენეთ უმაღლესი ფიქსირებული განაკვეთი, რომელსაც ბანკი გამოიყენებდა.

5. მოამზადეთ თანხის კვალი

   ამონაწერები, რომლებიც აჩვენებს, საიდან მოვიდა სახსრები.

6. ხელშეკრულებაში გადახდას სახელი დაარქვით

   ფასში ჩასათვლელი ავანსი ან ბე.

ხშირი კითხვები

რამდენია იპოთეკისთვის პირველადი შენატანის მინიმუმი საქართველოში?

საბაზრო ღირებულების 10% ლარში და 30% უცხოურ ვალუტაში (№44/04 ბრძანება, №2 დანართი).

ვალდებულია თუ არა უცხოელი, სესხი ლარში აიღოს?

არა. არამოქალაქეები მხოლოდ ლარში დაკრედიტების წესისგან გათავისუფლებულნი არიან (№131/04 ბრძანება, მუხლი 1(3)(b)).

რას მოითხოვს 20%-იანი გზა საზღვარგარეთ მიღებული შემოსავლისთვის?

დადასტურებულ უცხოურ შემოსავალს და მინიმუმ 20%-ს, გადახდილს თანამონაწილეობის სახით ფულადი სახსრებით.

მინიმუმი ფასის წილია თუ შეფასების?

საბაზრო ღირებულების, ამიტომ დაბალი შეფასება თქვენთვის საჭირო ნაღდ თანხას ზრდის.

შემიძლია ყიდვა პირველადი შენატანის გარეშე?

ბანკისგან, როგორც წესი, მხოლოდ სხვა ქონების დაგირავებით, როგორც ამას ლიბერთი ბანკი რეკლამას უწევს; ზოგი დეველოპერი 0%-ს გვთავაზობს.

რეგულირდება თუ არა დეველოპერისთვის გადასახდელი პირველადი შენატანი?

არა. ეროვნული ბანკის წესები ბანკებსა და სესხის გამცემ სხვა ორგანიზაციებს ავალდებულებს და არა დეველოპერებს.

შედის თუ არა ნოტარიუსისა და რეესტრის საფასური პირველად შენატანში?

არა. ისინი ფასს ზემოდან ემატება.

ჩანს თუ არა პირველადი შენატანი საჯარო რეესტრის ამონაწერში?

არა. ამონაწერში ჩანს ბანკის იპოთეკა ან წინარე ხელშეკრულება.

წყაროები

1. ეროვნული ბანკის №44/04 ბრძანება, ფიზიკური პირის დაკრედიტების შესახებ დებულება, კონსოლიდირებული 2025 წლის 27 თებერვლის მდგომარეობით, საკანონმდებლო მაცნე, ქართულ ენაზე (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
2. PTI and LTV requirements, საქართველოს ეროვნული ბანკი (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
3. ფინანსური სტაბილურობის კომიტეტის გადაწყვეტილება, საქართველოს ეროვნული ბანკი, 2025 წლის 26 თებერვალი, და ფიზიკური პირების პასუხისმგებლიანი დაკრედიტების რეგულაცია, 2018 წლის 24 დეკემბერი
4. ეროვნული ბანკის №131/04 ბრძანება ლარში დაკრედიტების შესახებ, საკანონმდებლო მაცნე, ქართულ ენაზე (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
5. National Bank of Georgia substantially tightens lending rules, SOVA, 2026 წლის 30 სექტემბერი, და Who can afford real estate in Tbilisi, SOVA, 2026 წლის 8 ოქტომბერი
6. იპოთეკური სესხი, ლიბერთი ბანკი, ქართულ ენაზე, და ინგლისური ვერსია (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
7. Your mortgage, ბაზისბანკი (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
8. Mortgage loan for expats, კრედო ბანკი (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
9. Real estate developers may face new standards for offering instalments, BM.ge, TBC Capital-ზე დაყრდნობით, 2025 წლის 4 დეკემბერი
10. თბილისის საცხოვრებელი პროექტი გადახდის მოქნილი პირობებით, Georgia Today, 2026 წლის 31 მარტი
11. Tbilisi Residential Real Estate, Monthly Market Watch, July 2026, Galt & Taggart
12. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (მუხლები 421-423), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე

ცვლილებების ისტორია

• 1 ნოემბერი, 2026 - ლექსიკონის ტერმინი გამოქვეყნდა ეროვნული ბანკის №44/04 და №131/04 ბრძანებების, საქართველოს ეროვნული ბანკის, SOVA-ს, ლიბერთი ბანკის, ბაზისბანკის, კრედო ბანკის, BM.ge-ს, Georgia Today-ს, Galt & Taggart-ისა და საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით.