ჩუქების ხელშეკრულება საქართველოში: რას ნიშნავს და რა სჭირდება ბინის ჩუქებას

„Gift deed“: რა ჰქვია ამას ქართულ კანონში

ის, რასაც ინგლისურენოვანი მკითხველი „gift deed“-ს უწოდებს, საქართველოს კანონმდებლობით ჩუქების ხელშეკრულებაა (ჩუქება): მჩუქებელი ქონებას საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადასცემს დასაჩუქრებულს, დასაჩუქრებული ამას თანხმობას აძლევს, ბინის ან სახლის ჩუქება კი მხოლოდ მაშინ სრულდება, როცა დასაჩუქრებულის საკუთრება საჯარო რეესტრში აისახება.

სამართლებრივ საფუძველს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის თავი „ჩუქება“ ქმნის, მუხლები 524-დან 530-მდე. მუხლი 524 ადგენს, რომ ჩუქების ხელშეკრულებით მჩუქებელი დასაჩუქრებულს, ამ უკანასკნელის თანხმობით, უსასყიდლოდ გადასცემს ქონებას საკუთრებაში. მუხლი 525(2) უძრავი ქონების ჩუქებას რეგისტრაციას უკავშირებს.

გამოთქმა „gift deed“ საერთო სამართლის ქვეყნებიდან და სამხრეთ აზიიდან მოდის და ისეთ დოკუმენტზე მიანიშნებს, რომელსაც მხოლოდ მჩუქებელი აწერს ხელს. ქართული კანონი ასეთ ცალკე აქტს არ იცნობს. რადგან დასაჩუქრებულის თანხმობა აუცილებელია, ჩუქება ორმხრივია: ხელს ორივე ადამიანი აწერს, ხოლო დასაჩუქრებულის თანხმობის გარეშე ჩუქება არ არსებობს. ხელმოწერილი ქაღალდი თავისთავად არც საჯარო რეესტრში ცვლის რამეს; სანამ რეესტრი დასაჩუქრებულს არ ჩაწერს, ჩანაწერის მიხედვით მესაკუთრე ისევ მჩუქებელია. პროცედურა აღწერილია ჩვენს გზამკვლევში ქონების ჩუქების შესახებ საქართველოში.

სამოქალაქო კოდექსის წესები, რომლებსაც ჩუქების ხელშეკრულება ეყრდნობა

ჩუქების თავი მოკლეა. ცხრილში თავმოყრილია მუხლები, რომლებიც უძრავი ქონების ჩუქების ფორმას აძლევს, მათ შორის ერთი ჩანაწერი კოდექსის ზოგადი ნაწილიდან.

ჩუქების თავში ნაკლს მხოლოდ მუხლი 527 ეხება. მჩუქებელი, რომელიც სანაცვლოდ არაფერს იღებს, პასუხს მხოლოდ მაშინ აგებს, თუ მან ნაჩუქარი ქონების ნაკლი ბოროტი განზრახვით დამალა. ამიტომ ნაჩუქარი ბინა დასაჩუქრებულმა ისეთივე გულდასმით უნდა დაათვალიეროს, როგორც ნაყიდი.

528-ე მუხლს კოდექსის ოფიციალურ ინგლისურ თარგმანში სათაურად „Donation“ აქვს. აქ იგულისხმება ჩუქება, რომელიც პირობას ან კონკრეტულ მიზანს უკავშირდება. პირს, ვისი სასარგებლოდაც პირობაა დადგენილი, შეუძლია მისი შესრულება მოითხოვოს, ხოლო თუ დასაჩუქრებული მას უგულებელყოფს, მჩუქებელს ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლება აქვს. ჩუქების გაუქმება უმადურობის ან მჩუქებლის გაჭირვების გამო (მუხლები 529 და 530) განხილულია ჩვენს ჩუქების გზამკვლევში.

ხელმოწერების დამოწმების ორი გზა და თითოეულის ფასი

ხელმოწერების დამოწმება თავად რეესტრშიც შეიძლება, პრაქტიკაში იუსტიციის სახლში, რომელიც რეგისტრაციისთვის შეტანილ გარიგებაზე მხარეების ხელმოწერის დადასტურებაში 7 ლარს იხდევინებს. ალტერნატივაა ქართველი ნოტარიუსი, რომლის ანაზღაურებასაც მთავრობის 2011 წლის 29 დეკემბრის №507 დადგენილება არეგულირებს; მისი მუხლი 23(1) ღირებულებაზე მიბმულ საფეხურებრივ სკალას ადგენს.

ერთი საკითხი ღიად რჩება. მუხლი 23(2) ცალმხრივი გარიგებების საზღაურს განახევრებს, ტარიფი კი არ აზუსტებს, რომელ სახეს მიეკუთვნება ჩუქება. ჩვენი გზამკვლევი მემკვიდრეობისა და ჩუქების გადასახადის შესახებ მას ორმხრივად განიხილავს, რაც თანხმობის წესს ეთანხმება, მაგრამ ტარიფის ტექსტიდან ამის დადასტურება ვერ შევძელით. სთხოვეთ ნოტარიუსს, საზღაური წერილობით გამოგითვალოთ. რომელი გზაც არ უნდა აირჩიოთ, ამის შემდეგ ახალი მესაკუთრის რეგისტრაცია, სისწრაფის მიხედვით, 150, 270 ან 350 ლარი ჯდება. იხილეთ აგრეთვე ნოტარიუსის როლი ქონებასთან დაკავშირებულ ქართულ გარიგებებში.

ოჯახური რიგები: საგადასახადო ტესტი, რომელიც ჩუქებამ უნდა გაიაროს

საქართველოში ჩუქებაზე ცალკე გადასახადი არ არსებობს. საგადასახადო კოდექსით საჩუქარი იმ პირის შემოსავალია, ვინც მას იღებს, ხოლო შეღავათი დამოკიდებულია იმაზე, ნათესაობის რომელ „რიგს“ მიეკუთვნება ეს ურთიერთობა. შემოსავალი, რომელიც შეღავათით არ თავისუფლდება, 20%-ით იბეგრება (მუხლი 81(1)) და ცხადდება დეკლარაციით, რომელიც მომდევნო წლის 1 აპრილამდე წარედგინება, ანუ არაუგვიანეს 31 მარტისა.

სიები ნათესავებს ასახელებს, მაგრამ არ ამბობს, ვისი მხრიდან აითვლება თითოეული მათგანი. ჩვენი საკუთარი წაკითხვით, რომელიც ბუღალტერს ჯერ არ დაუდასტურებია, მუხლი 82(4)(c) რიგებს მჩუქებლის მხრიდან ითვლის. ასეთი წაკითხვისას წესი სიმეტრიული არ არის: დეიდა, რომელიც დისშვილს ბინას აჩუქებს, საჩუქარს თავის მეორე რიგს გადასცემს და სრულად თავისუფლდება, ხოლო დისშვილი, რომელიც დეიდას ბინას აჩუქებს, საჩუქარს თავის მეოთხე რიგს გადასცემს და შეღავათი მხოლოდ წელიწადში 150 000 ლარამდე ვრცელდება. მიიჩნიეთ ეს ინტერპრეტაციად და ხელმოწერამდე ბუღალტერს დაადასტურებინეთ რიგი.

სანამ დასაჩუქრებულს მესაკუთრედ ჩაწერს, რეესტრმა მიმღები უნდა გააფრთხილოს, თუ მას დეკლარაციის წარდგენა მოეთხოვება (მუხლი 153(6)).

როგორ ჩანს ჩუქება ხელშეკრულებასა და ამონაწერში

• სათაური. ქართულ ჩუქების ხელშეკრულებას სათაურად აწერია „ჩუქების ხელშეკრულება“. ინგლისურად „gift deed“-ად წოდებული ქაღალდი თარგმანია; იურიდიული ძალა ქართულ დედანს აქვს.
• ნასყიდობის ფასი არ არის. ზოგიერთ ხელშეკრულებაში რეესტრისა და საგადასახადო შეტყობინებისთვის ღირებულებაა ჩაწერილი; ვერ დავადასტურეთ, რამდენად ხშირია ეს, ამიტომ დააზუსტეთ, საიდან გაჩნდა ნებისმიერი თანხა.
• ბინა. ის თავისი საკადასტრო კოდით უნდა იყოს დასახელებული, რომ ეჭვი არ დარჩეს, რომელი ერთეული გადადის.
• პირობები. მჩუქებლის უფლება, ბინაში ცხოვრება განაგრძოს, ხელშეკრულებაში 528-ე მუხლის საფუძველზე იწერება. რეგისტრირებული უზუფრუქტი (მუხლები 242-დან 246-მდე) იმავე მიზნისკენ მიმავალი ცალკე გზაა; რომელი უფრო მიესადაგება ოჯახს, ეს იურისტმა უნდა გითხრათ.
• ხელმოწერები. დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ ან დადასტურებულია რეესტრის უფლებამოსილი თანამშრომლის მიერ.

რეგისტრაციის შემდეგ საჯარო რეესტრის ამონაწერში მესაკუთრედ დასაჩუქრებული ფიქსირდება, უფლების საფუძვლად კი ჩუქების ხელშეკრულებაა მითითებული. ზუსტი ფორმულირება, რომელიც ამონაწერში იბეჭდება, ვერ დავადასტურეთ, ამიტომ ეს მითითება ხელშეკრულების თქვენს ეგზემპლარს შეადარეთ.

გაანგარიშების მაგალითი: ბათუმის ბინა მეგობრისგან, შემდეგ კი დეიდისგან

ეს ჩვენი საკუთარი გაანგარიშებაა ბინისთვის, რომელიც 200 000 ლარად არის შეფასებული და 2026 წელს ჩუქდება; პირები საილუსტრაციოა.

1. მჩუქებელი მეგობარია. მეგობარი ოთხივე რიგის მიღმაა, ამიტომ 1 000 ლარი თავისუფლდება, 199 000 ლარი კი შემოსავლად ითვლება. 20%-იანი განაკვეთით გადასახადი 39 800 ლარია, რომელიც არაუგვიანეს 2027 წლის 31 მარტისა უნდა დადეკლარირდეს. ვერ დავადასტურეთ, რომელ შეფასებას ცნობს შემოსავლების სამსახური, ამიტომ ეს გაანგარიშება ვარაუდობს, რომ 200 000 ლარის ღირებულება უცვლელი რჩება.
2. ხელმოწერები. 7 ლარი იუსტიციის სახლში, ან ნოტარიუსთან ორმხრივი სკალით 362,50 ლარი + 100 000 ლარის 0,2% = 562,50 ლარი; ამის ნახევარი, თუ ნოტარიუსი ჩუქებას ცალმხრივ გარიგებად ჩათვლის.
3. რეგისტრაცია. 150, 270 ან 350 ლარი.
4. მჩუქებელი დასაჩუქრებულის დეიდაა. თუ მჩუქებლიდან ავითვლით, დისშვილი დეიდის მეორე რიგია და გადასახადი ნულის ტოლია. თუ მიმღებიდან ავითვლით, დეიდა დისშვილის მეოთხე რიგია: 150 000 ლარი თავისუფლდება, 50 000 ლარი 20%-ით იბეგრება, ანუ 10 000 ლარი. სწორედ ეს 10 000 ლარიანი სხვაობაა მიზეზი, რის გამოც რიგის საკითხზე ჯერ ბუღალტრის პასუხი უნდა მიიღოთ.

ჩუქება, სიმბოლური ნასყიდობა თუ მემკვიდრეობა: როგორ განვასხვავოთ

სიმბოლური ფასი ნასყიდობის ხელშეკრულებაში გარიგებას ნასყიდობად აქცევს, ნასყიდობისთვის დამახასიათებელი საგადასახადო მდგომარეობით. ჩუქება და მემკვიდრეობა გარდაცვალებისასაც იკვეთება: თუ მჩუქებელი ჩუქებიდან 10 წლის განმავლობაში გარდაიცვლება, ნაჩუქარი ქონება შეიძლება ისევ ჩაერთოს იმ ანგარიშში, რომლითაც შვილს, მშობელს ან მეუღლეს სავალდებულო წილი ესაზღვრება (მუხლი 1378).

ჩუქების ხელშეკრულება ხუთ ენაზე

ქართულ ხელშეკრულებებში სრული სათაური „ჩუქების ხელშეკრულება“ გამოიყენება; რუსულენოვნები ყოველდღიურ მეტყველებაში ასევე ამბობენ дарственная, მაგრამ ეს ხელშეკრულების სათაური არ არის.

შეცდომები, რომლებიც ჩუქებას აუქმებს ან ძვირად აქცევს

• ხელმოწერილი ქაღალდის გადაცემად მიჩნევა. სანამ რეესტრი დასაჩუქრებულს არ ჩაწერს, ბინა ისევ მჩუქებელს ეკუთვნის.
• ოჯახური რიგის ვარაუდით განსაზღვრა. დეიდისა და დისშვილს შორის ჩუქება, წაკითხვის მიხედვით, შეიძლება გადასახადისგან თავისუფალი ან ნაწილობრივ დაბეგრილი იყოს; პასუხი წერილობით მიიღეთ.
• მინდობილობა, რომელიც ჩუქებაზე არაფერს ამბობს. წარმომადგენელს ჩუქებისთვის პირდაპირ გამოხატული უფლებამოსილება სჭირდება, ბინის დასახელებით.
• სასოფლო-სამეურნეო მიწა უცხოელისთვის. „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ ორგანული კანონი უცხოელს ასეთი მიწის ფლობის უფლებას მხოლოდ მემკვიდრეობით აძლევს (მუხლი 4(2)(a)) და არა ჩუქებით.

ჩუქების ხელშეკრულების მომზადება ქართული ბინისთვის, ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. დაადგინეთ ოჯახური რიგი

   ჰკითხეთ ბუღალტერს, რომელი რიგი ვრცელდება და ვისი მხრიდან ითვლება.

2. შეამოწმეთ ბინა ახალ ამონაწერზე

   მჩუქებელი რეგისტრირებული მესაკუთრე უნდა იყოს.

3. ნებისმიერი პირობა ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ

   ბინაში ცხოვრების უფლება, ზუსტად ჩამოყალიბებული.

4. აირჩიეთ ხელმოწერის გზა

   რეესტრის დადასტურება 7 ლარად ან ნოტარიუსი №507 დადგენილების სკალით.

5. დაარეგისტრირეთ დასაჩუქრებული მესაკუთრედ

   ჩუქება მხოლოდ ამ ჩანაწერით იძენს ძალას.

6. წარადგინეთ დეკლარაცია, თუ ის საჭიროა

   არაუგვიანეს მომდევნო წლის 31 მარტისა.

ხშირი კითხვები

არსებობს თუ არა ქართულ კანონმდებლობაში „gift deed“?

არა. ქართული კანონი ჩუქების ხელშეკრულებას იცნობს, რომელსაც მიმღების თანხმობა სჭირდება (სამოქალაქო კოდექსი, მუხლი 524).

როდის ხდება დასაჩუქრებული ნაჩუქარი ბინის მესაკუთრე?

როცა რეესტრი მას მესაკუთრედ ჩაწერს, და არა ხელმოწერისას (მუხლი 525(2)).

ავალდებულებს თუ არა ბინის ჩუქების სიტყვიერი დაპირება?

არა. ჩუქების დაპირებას იურიდიული ძალა მხოლოდ წერილობითი ფორმით აქვს (მუხლი 525(3)).

აუცილებელია თუ არა ჩუქების ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმება?

არა. ხელმოწერები შეიძლება რეესტრში 7 ლარად დადასტურდეს ან ნოტარიუსმა დაამოწმოს.

რამდენს იღებს ნოტარიუსი ჩუქების ხელშეკრულებისთვის?

№507 დადგენილება ღირებულებაზე დამოკიდებულ სკალას ადგენს, 10 000 ლარის ზედა ზღვრით; ტარიფი არ აზუსტებს, ჩუქება ორმხრივი გარიგებაა თუ ცალმხრივი.

ვინ იხდის გადასახადს ქონების ჩუქებისას?

მიმღები, 20%-ით იმ ნაწილზე, რომელსაც ოჯახური რიგის შეღავათი არ ფარავს.

ნაწილდება თუ არა დაქორწინებული შვილისთვის ნაჩუქარი ქონება მის მეუღლესთან?

არა. ქორწინების განმავლობაში მიღებული საჩუქარი მიმღების ცალკე ქონებაა (მუხლი 1161(b)).

შეუძლია თუ არა უცხოელს სასოფლო-სამეურნეო მიწის საჩუქრად მიღება?

არა. უცხოელს სასოფლო-სამეურნეო მიწა საკუთრებაში მხოლოდ მემკვიდრეობით შეიძლება ჰქონდეს.

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 524-530 (ჩუქება), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
2. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 183, 311-1 და 323 (ფორმა)
3. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, მუხლები 242-246, 1161 და 1378
4. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, ქართული ტექსტი
5. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 81, 82 და 153
6. მთავრობის 2011 წლის 29 დეკემბრის №507 დადგენილება, მუხლი 23 (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
7. უძრავი ქონების რეგისტრაციის საფასური, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო
8. „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონი

ცვლილებების ისტორია

• 28 ოქტომბერი, 2026 - ლექსიკონის ჩანაწერი გამოქვეყნდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, საქართველოს საგადასახადო კოდექსის, მთავრობის №507 დადგენილების, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის საფუძველზე.