ლოჯია და აივანი: ორი ღია სივრცე, ფართობის ერთი წესი
აივანი ფასადიდან გამოწეული ღია მოედანია, ლოჯია კი შენობაში ჩაღრმავებული, სამი მხრიდან შემოსაზღვრული გარე სივრცე; საქართველოში ორივე მთლიანად ითვლება ბინის რეგისტრირებულ ფართობში.
ეს წესი მომდინარეობს შიდა აზომვითი ნახაზის წესიდან, რომელიც დამტკიცდა მთავრობის 2024 წლის 3 ოქტომბრის №315 დადგენილებით და ძალაში 2025 წლის 1 იანვარს შევიდა. ამ წესის მე-2 მუხლის მე-7 პუნქტი ერთეულის გამოყენებულ ფართობს განსაზღვრავს, როგორც იატაკის ზედაპირს მის შემომსაზღვრელ კედლებს შორის, კედლებისა და კოლონების გამოკლებით, შემდეგ კი ერთ წინადადებას ამატებს: „ფართობში შედის ლოჯიის, აივნის, ტერასისა და ვერანდის ფართობები, მათი არსებობის შემთხვევაში“. შემცირების კოეფიციენტს ტექსტი არ შეიცავს. დაგეგმარებისა და საპროექტო დოკუმენტები ამ ოთხ სივრცეს ერთად „საზაფხულო ფართად“ აჯგუფებს.
ორ სიტყვას შორის სხვაობა არქიტექტურულია და არა სამართლებრივი: ვერ ვიპოვეთ ქართული კანონი ან კანონქვემდებარე აქტი, რომელიც ლოჯიასა და აივანს ცალ-ცალკე განმარტავს. ვინც რუსულ ახალაშენებულ ხელშეკრულებებს იცნობს, სადაც თითოეული მათგანი ზომის მხოლოდ ნაწილით ითვლება, მისთვის აქ მთავარია ერთი რამ: საქართველოში შუშის მიღმა არსებული კვადრატული მეტრი ზუსტად ისევე რეგისტრირდება, როგორც შიგნით მდებარე.
100%, მესამედი თუ არაფერი: როგორ ითვლის აივანს თითოეული წესი
ერთი და იგივე აივანი შეიძლება ჩაითვალოს 100%-ით, მესამედით ან საერთოდ არ ჩაითვალოს - იმის მიხედვით, ვინ ზომავს და რა მიზნით.
| მიზანი | წესი | აივნის ჩათვლილი წილი |
|---|---|---|
| ერთეულის რეგისტრირებული ფართობი | №315 დადგენილების წესი, მუხლი 2(7) | 100%, ასევე ლოჯიები, ტერასები და ვერანდები |
| თბილისის K-2 (სიმჭიდროვის ფართობი) | თბილისის წესები, მუხლი 12(3)(ე) | 1/3 აივნებისთვის, ლოჯიებისა და ვერანდებისთვის; ტერასები 0 |
| თბილისის K-1 (შენობის მიწაზე განთავსების ფართობი) | თბილისის წესები, მუხლი 11(2)(ა) | სრულად, ტერასებთან, კიბეებთან და ერკერებთან ერთად |
| შენობის ფართობი ნებართვის კლასის დასადგენად | №255 დადგენილება, მუხლი 5(2)(გ) | არ ითვლება („აივნის გარეშე“) |
| საქსტატის შინამეურნეობების კვლევა | ენერგიის მოხმარება შინამეურნეობებში, 2022 | ითვლება: შიდა და გარე აივნები, ტერასები, ვერანდები |
| რუსეთი, ახალაშენებულის ხელშეკრულებები (არა ქართული სამართალი) | 2016 წლის 25 ნოემბრის №854/პრ ბრძანება | ლოჯია 0,5, აივანი 0,3, ტერასა 0,3, ვერანდა 1,0 |
თქვენს სახელზე რა დარეგისტრირდება და ბინის კვადრატული მეტრის შეთავაზებული ფასი ჩვეულებრივ რაზე მრავლდება, ამას მხოლოდ პირველი სტრიქონი წყვეტს. თბილისის სტრიქონები 2016 წლის თავდაპირველ ტექსტს ეყრდნობა, რომელიც მას შემდეგ მრავალჯერ შეიცვალა; მე-11 და მე-12 მუხლების ამჟამინდელი რედაქცია ვერ დავადასტურეთ.
რუსული სტრიქონი მხოლოდ შედარებისთვისაა მოცემული. №854/პრ ბრძანება, რომელიც 2017 წლის 1 იანვრიდან მოქმედებს, რუსეთის 214-ФЗ ფედერალური კანონით მოწესრიგებულ წილობრივი მშენებლობის გარიგებებს ემსახურება და ქართულ ნასყიდობაზე არანაირ გავლენას არ ახდენს.
რატომ ითვლის თბილისი აივანს მესამედით
მესამედის მაჩვენებელი დაგეგმარების ინსტრუმენტია. K-2 შენობის მთლიან სართულების ფართობს მისი ნაკვეთის ფართობს უდარებს; ეს თანაფარდობა ახსნილია ჩვენს გზამკვლევში მშენებლობის ნებართვების შესახებ. რა შედის ამ ფართობში, ამას თბილისის მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესები, საკრებულოს 2016 წლის 24 მაისის №14-39 დადგენილება, განსაზღვრავს: ვერანდები, აივნები და ლოჯიები - 1/3-ით (მუხლი 12(3)(ე)), ტერასები კი საერთოდ არა (მუხლი 12(3)(დ)). უახლესი ცვლილება, საკრებულოს 2026 წლის 18 მაისის №12-35 დადგენილება, K-2-ის უფლებების გადაცემის ფორმულის დადგენისას იყენებს ფორმულირებას „სასარგებლო ფართი (საზაფხულო ფართის ჩათვლით)“.
მყიდველის ანგარიშამდე არცერთი ეს წესი არ აღწევს. 8 მ² აივანი ნაკვეთის K-2-ის ლიმიტიდან დაახლოებით 2,67 მ²-ს მოიხმარს, ბინის რეგისტრირებული ფართობი კი მაინც სრული 8 მ²-ით იზრდება, ამიტომ დაგეგმარების კოეფიციენტი ფასზე ფასდაკლებად არასოდეს იქცევა. შევამოწმეთ მხოლოდ თბილისი; როგორ ითვლის ბათუმი აივნებს K-2-ისთვის, ვერ დავადასტურეთ.
საერთო გალერეები, ჩაკეტილი ლოჯიები და შემინვა
რამდენიმე ბინის მომსახურე გალერეა ან გრძელი აივანი, მაგალითად საბჭოთა პერიოდის გალერეა, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლის მე-4 პუნქტის მიხედვით მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაა, საერთო ნაწილის ერთი მესაკუთრისთვის გადაცემას კი კიბის უჯრედების, ლიფტებისა და სახურავების შემთხვევაში ერთხმად თანხმობა სჭირდება (მუხლი 6(5)). გალერეაზე ეს როგორ ვრცელდება, იურისტმა უნდა დაადასტუროს; ხმის მიცემის წესები აღწერილია ჩვენს გზამკვლევში ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ.
თუ ლოჯია ჩაკეტილია ან გაფართოებულია, მას თქვენს რეგისტრირებულ ფართობში ხედი კი არა, საბუთები ათავსებს. №487 ბრძანების მე-16 მუხლის მე-11 და მე-12 პუნქტების თანახმად, დაკანონებული მიშენება ან დაშენება რეგისტრირდება დაკანონების აქტში დასახელებულ პირზე, ხოლო არსებული უფლებრივი შეზღუდვა მთელ დაკანონებულ ფართობს მხოლოდ მაშინ ფარავს, როცა საწყისი უფლება მთელ ერთეულზე ვრცელდება. იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი უნებართვო მშენებლობისა და დაკანონებული სართულების შესახებ.
ვერ დავადასტურეთ, ითვლება თუ არა დღეს აივნის შემინვა №255 დადგენილების მუხლი 4(3)(ბ)-ით გათვალისწინებულ ფასადის რეკონსტრუქციად, რომელსაც ნებართვა სჭირდება, ან საჭიროა თუ არა ამხანაგობის თანხმობა, ამიტომ ჩარჩოების შეკვეთამდე ორივე კითხვა დასვით. ენერგოეფექტურობის წესები, მთავრობის №354 დადგენილება, აივნებთან თბურ ხიდებს მინიმუმამდე დაყვანას ითხოვს; რას ნიშნავს ეს ნესტისთვის, ნახავთ ჩვენს მასალაში ბათუმის ტენიანობისა და ობის შესახებ, შტორმების გავლენას შემინვასა და სანიაღვრე მილებზე კი - გვერდზე ზამთარი ბათუმში.
სად ჩანს აივანი ნახაზებში, ამონაწერებსა და განცხადებებში
აზომვით ნახაზზე აივანი აშკარად ჩანს, სხვაგან კი მისი პოვნა ძნელია:
- შიდა აზომვითი ნახაზი: აივნები და ლოჯიები ცალკე პოლიგონებად არის დახაზული და ერთეულის ფართობს 100%-ით ემატება.
- საჯარო რეესტრის ამონაწერი: ფართობის ერთი მაჩვენებელი (№487 ბრძანება, მუხლი 6(4)(დ)) აივნის ცალკე სტრიქონის გარეშე, ამიტომ მისგან ვერ გაიგებთ, ამ რიცხვის რა ნაწილია გარეთ.
- საპროექტო დოკუმენტაცია: №255 დადგენილების მუხლი 13(1)-ით გათვალისწინებული ფართობების ჩაშლა პროექტის აივნებს საზაფხულო ფართის სტრიქონში აჩვენებს.
- დეველოპერის ფასების სია: როგორც წესი, ერთი რიცხვი თითო ბინაზე, ზოგჯერ შიდა ფართობი და აივნის ფართობი გვერდიგვერდ. ვერ ვიპოვეთ დეველოპერი, რომელიც აივანს შემცირებული ტარიფით აფასებს, თუმცა ვერ დავადასტურეთ, რომ ასეთი არცერთი არ არსებობს.
- ss.ge-ის განცხადებები: „აივანი“ (ინგლისურ ინტერფეისში Balcony) მხოლოდ მოსანიშნი ველია ფართობის გარეშე (განცხადებები 36888650 და 37043112, შემოწმებულია 2026 წლის 28 ოქტომბერს). ველი „საერთო ფართი“ (Total area) ჩვეულებრივ აივანსაც მოიცავს, მაგრამ მას გამყიდველი შეჰყავს და არავინ ამოწმებს.
როგორ აქცევს ნახაზი ოთახებსა და აივნებს ერთ რიცხვად, ახსნილია ჩანაწერში საერთო ფართი; ამონაწერის დანარჩენი ნაწილის წაკითხვა კი ჩვენს ამონაწერის სტრიქონ-სტრიქონ გზამკვლევშია.
გათვლის მაგალითი: რამდენს მატებს ფასს 8 მ² აივანი
საილუსტრაციო შემთხვევა, ჩვენი გამოთვლებით. თბილისის ახალ ბინას კედლებს შორის 70,00 მ² აქვს, დამატებით კი 8,00 მ² აივანი; ფასი მ²-ზე $1 426-ია - Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის საშუალო ახალ ბინებზე თეთრ კარკასში, რომელიც მოყვანილია ჩვენს გზამკვლევში საბჭოთა კორპუსებისა და ახალი შენობების შესახებ.
| საფუძველი | ფართობი | ფასი, $1 426 მ²-ზე |
|---|---|---|
| რეგისტრირებული ფართობი №315 დადგენილებით (აივანი 100%-ით) | 78,00 მ² | $111 228 |
| მხოლოდ დახურული ოთახები | 70,00 მ² | $99 820 |
| რუსული 214-ФЗ-ის პრაქტიკა (აივანი x 0,3), მხოლოდ შედარებისთვის | 72,40 მ² | $103 242 |
| აივნის დათვლა თბილისის K-2-ით (1/3), მხოლოდ დაგეგმარებისთვის | 2,67 მ² | ფასის საფუძველი არ არის |
თუ ხელშეკრულება რეგისტრირებულ 78 მ²-ს აფასებს, აივანი მყიდველს $11 408 უჯდება. დახურულ სივრცეზე გადანაწილებით მყიდველი კედლებითა და სახურავით დაფარული თითო კვადრატულ მეტრში დაახლოებით $1 589-ს იხდის და არა $1 426-ს. ბინების შედარებისას თითოეულის ფასი დახურულ ფართობზეც გაყავით: დიდი აივანი ბინას მ²-ზე უფრო იაფად აჩვენებს, ვიდრე ის შიგნით სინამდვილეში ღირს.
მყიდველი, რომელიც რუსული სტილის 72,4 მ²-ს ელოდება, $7 986-იან სხვაობას ხედავს, მაგრამ ეს ფარული გადასახადი არ არის: აივანი რეგისტრირებული და გაყიდული ქონების ნაწილია. წინასწარ შეთანხმდით, რომელ ფართობზე მრავლდება ფასი ხელშეკრულებაში - ეს ერთ-ერთი დამცავი პუნქტია ჩვენი გზამკვლევიდან დეველოპერთან ხელშეკრულების შესახებ.
ადვილად ერევა ერთმანეთში: ლოჯია, აივანი, ტერასა და ვერანდა
| სივრცე | ჩვეული ფორმა | რეგისტრირებული ფართობი | თბილისის K-2 |
|---|---|---|---|
| ლოჯია | შენობაში ჩაღრმავებული, სამი მხრიდან ჩაკეტილი | 100% | 1/3 |
| აივანი | ფასადიდან გამოშვერილი | 100% | 1/3 |
| ტერასა | სახურავზე, მიწის დონის ფილაზე ან უკან დახეულ სართულზე | 100% | არ ითვლება |
| ვერანდა | გადახურული და ხშირად შემინული | 100% | 1/3 |
ფორმები გავრცელებულ ხმარებას ასახავს; ჩვენ მიერ ნანახი არცერთი ქართული ტექსტი ამ ოთხიდან არცერთს არ განმარტავს. შემინული ლოჯია არც სამართლებრივად იქცევა საცხოვრებელ ოთახად: შემინვა მის რეგისტრირებულ კატეგორიას არ ცვლის, ნებისმიერ ცვლილებას კი ახალი აზომვითი ნახაზი დასჭირდებოდა. საბჭოური წარმოშობის მხოლოდ ოთახების მაჩვენებლისთვის იხილეთ ლექსიკონის ჩანაწერი საცხოვრებელი ფართობი.
ლოჯია და აივანი ხუთ ენაზე
| ენა | ლოჯია და აივანი | მონათესავე ფორმა |
|---|---|---|
| ქართული | ლოჯია და აივანი | საზაფხულო ფართი (ინგლ. summer area) |
| ინგლისური | loggia and balcony | summer area |
| რუსული | лоджия и балкон | летние помещения (საზაფხულო ფართი) |
| ებრაული | לוגיה ומרפסת | מרפסת שמש (ღია აივანი, ისრაელური ხმარება) |
| არაბული | اللوجيا والشرفة | بلكونة (აივანი, ყოველდღიური ფორმა) |
ქართულ ხელშეკრულებებსა და ნახაზებში გამოიყენება სიტყვები „ლოჯია“ და „აივანი“ - იგივე, რასაც თავად №315 დადგენილება იყენებს, საპროექტო დოკუმენტები კი ორივეს „საზაფხულო ფართის“ ქვეშ აჯამებს.
შეცდომები, რომლებსაც მყიდველები აივნებთან დაკავშირებით უშვებენ
- კოეფიციენტის მოლოდინი. ქართული რეგისტრაცია ლოჯიებსა და აივნებს 100%-ით ითვლის; 0,3 და 0,5 რუსული პრაქტიკის მაჩვენებლებია.
- მესამედის წესზე მითითება გამყიდველთან. თბილისის 1/3 შენობის სიმჭიდროვის ზღვარს ეხება და არა ბინის ფასს.
- მ²-ის ფასის შედარება ბინებს შორის, რომელთა აივნებიც ძალიან განსხვავდება. ფასი დახურულ ფართობზეც გაყავით.
- განცხადების მოსანიშნი ველის ნდობა. ss.ge-ზე „აივანს“ ზომა არ აქვს; მოითხოვეთ აზომვითი ნახაზი.
- ვარაუდი, რომ ჩაკეტილი ლოჯია რეგისტრირებულია. შეამოწმეთ, მოიცავს თუ არა მას ნახაზი და დაკანონების საბუთები.
- საერთო გალერეის საკუთარად მიჩნევა. ძველ კორპუსებში ის შეიძლება ყველა მესაკუთრის საერთო საკუთრება იყოს.
დასამატებელია გუნდის მიერ: დასამატებელი სურათები: აზომვითი ნახაზი დაფარული პერსონალური მონაცემებით და გამოყოფილი აივნის პოლიგონით; ფოტო, სადაც ერთსა და იმავე ფასადზე ჩაღრმავებული ლოჯია და გამოშვერილი აივანი გვერდიგვერდ ჩანს; და ss.ge-ის განცხადების ეკრანის ანაბეჭდი, სადაც ჩანს „აივნის“ ნიშნული და „საერთო ფართის“ ველი. ნახაზს წააწერეთ „ნიმუში“.
როგორ შევამოწმოთ აივნის ფართობი ყიდვამდე
მოითხოვეთ ნახაზი
ითხოვეთ შიდა აზომვითი ნახაზი და არა მხოლოდ ამონაწერი.
იპოვეთ საზაფხულო ფართები
ჩაინიშნეთ ყოველი აივნის, ლოჯიისა და ტერასის პოლიგონი და მისი ზომა.
შეადარეთ ამონაწერს
ნახაზის ჯამი რეგისტრირებულ ფართობს უნდა ემთხვეოდეს.
გამოთვალეთ ორი ფასი
ფასი გაყავით რეგისტრირებულ და დახურულ ფართობზე.
ჩაწერეთ საფუძველი ხელშეკრულებაში
მიუთითეთ, რომელი ფართობი ფასდება და როგორ იზომება.
შეამოწმეთ ჩაკეტილი სივრცეები
შემინული ან გაფართოებული ლოჯიისთვის მოითხოვეთ დაკანონების საბუთები.
ხშირი კითხვები
შედის თუ არა აივანი რეგისტრირებულ ფართობში საქართველოში?
დიახ. 2025 წლის 1 იანვრიდან №315 დადგენილება ლოჯიებს, აივნებს, ტერასებსა და ვერანდებს ერთეულის ფართობს სრულად უმატებს.
ლოჯია აივნისგან განსხვავებულად ითვლება?
არა. ორივე 100%-ით ითვლება და ვერ ვიპოვეთ ქართული სამართლებრივი განმარტება, რომელიც მათ ერთმანეთისგან გამიჯნავს.
ქართველი დეველოპერები აივნის მ²-ში ნაკლებს ითხოვენ?
ასეთი დეველოპერი ვერ ვიპოვეთ, მაგრამ პრაქტიკა განსხვავდება, ამიტომ ფასების სია და ხელშეკრულება გადაამოწმეთ.
რა არის აივნის მესამედის წესი თბილისში?
დაგეგმარების წესი: K-2 კოეფიციენტის გამოთვლისას აივნები, ლოჯიები და ვერანდები 1/3-ით ითვლება.
ამონაწერში აივანი ცალკე ჩანს?
არა. მასში ფართობის ერთი მაჩვენებელია; აივნის პოლიგონს აზომვითი ნახაზი აჩვენებს.
ტერასაც ითვლება?
დიახ, რეგისტრირებულ ფართობში სრულად, მაგრამ თბილისის K-2-ის გამოთვლაში საერთოდ არა.
შემიძლია აივნის შემინვა?
ვერ დავადასტურეთ, სჭირდება თუ არა ამას ნებართვა ან ამხანაგობის თანხმობა; ორივე გაარკვიეთ.
ვის ეკუთვნის საერთო გალერეა ძველ შენობაში?
მესაკუთრეებს საერთოდ, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლის მე-4 პუნქტის მიხედვით.
წყაროები
- შიდა აზომვითი ნახაზების მომზადების წესი, მთავრობის 2024 წლის 3 ოქტომბრის №315 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- თბილისის მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესები, საკრებულოს 2016 წლის 24 მაისის №14-39 დადგენილება, თავდაპირველი რედაქცია (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- ცვლილება თბილისის წესებში, საკრებულოს 2026 წლის 18 მაისის №12-35 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესი, მთავრობის №255 დადგენილება, 2019 წლის თავდაპირველი რედაქცია (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია, №487 ბრძანება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- შენობების ენერგოეფექტურობის წესები, მთავრობის №354 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- Energy Consumption in Households, საქსტატი, 2022 (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- 2016 წლის 25 ნოემბრის №854/პრ ბრძანება, რუსეთის მშენებლობის სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- განცხადება 37043112, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - ლექსიკონის ჩანაწერი გამოქვეყნდა მთავრობის №315, №255 და №354 დადგენილებების, თბილისის მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესების, №487 ბრძანების, საქსტატისა და ss.ge-ის მონაცემების საფუძველზე.