Обзор рынка недвижимости Батуми: третий квартал 2026 года

Третий квартал 2026 года вкратце

По сравнению с тем же периодом прошлого года рынок квартир Батуми в третьем квартале 2026 года притормозил, но относительно второго квартала остался стабильным. Если сложить ежемесячные данные Colliers Georgia, с июля по сентябрь было зарегистрировано 4 227 сделок с квартирами: по нашему подсчёту, примерно на 9% меньше, чем в те же месяцы 2025 года, но на 3,5% больше, чем с апреля по июнь. Общая стоимость этих сделок, около $280 млн, за год почти не изменилась, потому что средний размер сделки вырос.

В этом обзоре собраны последние данные двух компаний, которые внимательно следят за Батуми, Galt & Taggart и Colliers, а также цифры Национального банка и Национальной статистической службы. Мы будем обновлять его каждый квартал. К 28 октября 2026 года Galt & Taggart ещё не опубликовала отчёт за третий квартал; в прошлом году он вышел в начале декабря, поэтому её показатели ниже относятся ко второму кварталу.

Последние показатели

Продажи по месяцам

Colliers учитывает каждую сделку с квартирой, зарегистрированную в Батуми, как в новых, так и в старых домах. Ежемесячные сводки компании за третий квартал показывают, что в каждом месяце сделок было меньше, чем годом ранее, хотя во втором квартале рост наблюдался во всех трёх месяцах.

Спад не так серьёзен, как кажется на первый взгляд. Colliers объясняет снижение в каждом месяце высокой базой: в июле, августе и сентябре 2025 года несколько крупных проектов зарегистрировали сразу большие партии квартир, когда застройщики передавали их покупателям. Компания предупреждает, что одни лишь зарегистрированные сделки не позволяют измерить спрос. В сентябре 2026 года средняя сделка составила около $66 300, на 12,6% больше, поэтому стоимость рынка удержалась, хотя число сделок сократилось. С января по сентябрь, по нашему подсчёту, было зарегистрировано 12 065 сделок на $787 млн.

Новые квартиры от застройщиков и перепродажи

Соотношение двух рынков резко изменилось. Зарегистрированные продажи застройщиков сократились на 32,8% в июле, на 24,2% в августе и на 38% в сентябре, а перепродажи квартир в новых домах выросли на 19,1%, 15,1% и 27,3% соответственно. Продажи квартир в старых домах тоже восстановились: после весеннего падения они прибавили 31,4% в августе и 8,8% в сентябре.

Данные Galt & Taggart за второй квартал указывают в ту же сторону. Число зарегистрированных перепродаж увеличилось на 13,4%, до 2 200, а число зарегистрированных продаж застройщиков уменьшилось на 5,3%, до 1 968, из-за того что регистрация запаздывает. Собственный опрос застройщиков, который проводит компания и в котором договоры учитываются в момент подписания, показал рост продаж на 35,1% за год. Именно из-за этого расхождения реестровые данные по новым квартирам всегда отстают: квартиру, купленную на этапе строительства, регистрируют только после сдачи дома. В нашем руководстве новостройка или вторичное жильё сопоставлены оба варианта.

Цены: два показателя, два уровня

Для Батуми приводят два ряда цен, и смешивать их нельзя ни в коем случае. Colliers даёт средневзвешенную цену по всем сделкам в новых домах: около $1 400 за м² в третьем квартале. Galt & Taggart указывает цену готовых новых квартир, которые продают застройщики: $1 960 за м² в июне 2026 года. В первый показатель входят более дешёвые перепродажи и недостроенные квартиры, второй относится к квартирам, в которые можно сразу въехать.

По методике Colliers рост цен замедлился. Средняя цена в новых домах в годовом выражении выросла на 11,3% в апреле, на 8,7% в мае и на 22% в июне, а в июле изменилась на -0,1%, в августе на 1,2% и в сентябре на 5,2%. Отчасти это снова эффект базы: по словам Colliers, если не учитывать один дорогой проект, зарегистрированный годом ранее, цены застройщиков выросли на 1,2% в августе и на 4,6% в сентябре. Официального индекса цен для Батуми нет: индекс Национальной статистической службы охватывает только новые квартиры в Тбилиси.

Кто покупает

По данным Colliers, иностранцы совершили 48% зарегистрированных сделок в июле, 52% в августе, когда их стало больше, чем грузин, и 48% в сентябре. Опрос застройщиков Galt & Taggart, охватывающий только новые квартиры, даёт более высокую долю иностранцев: 67% в первом полугодии 2026 года, по нашему подсчёту на основе его цифр.

Показатели расходятся, потому что Colliers учитывает все зарегистрированные сделки, в том числе покупку грузинами квартир в старых домах для собственного проживания, а опрос охватывает новые проекты, где преобладают инвесторы. Две из этих групп подробно рассмотрены в наших руководствах Батуми для еврейской общины и Батуми для арабских семей.

Предложение и непроданные квартиры

Galt & Taggart по-прежнему считает рынок перенасыщенным. В отчёте за второй квартал говорится, что запас непроданного жилья остаётся большим, «что указывает на давление избыточного предложения», а спрос на новые квартиры всё ещё намного ниже, чем в годы бума, 2022 и 2023. По июльскому опросу 2026 года, охватившему более 30 проектов, в домах со сроком сдачи в 2026 году было продано 74% квартир, а в домах со сроком сдачи в 2027 году только 60%, в 2028 и 2029 годах 55%.

Ввод жилья в эксплуатацию растёт. Национальная статистическая служба сообщила, что в первом полугодии 2026 года в Аджарии сдано 50 зданий общей площадью 368 970 м², на 72% больше, чем годом ранее, а на Аджарию пришлось 7,6% из 5 391 разрешения на строительство, выданного в Грузии. О проектах, которые стоят за этими цифрами, рассказывает наше руководство о мегапроектах Батуми.

Аренда и доходность

Доход от краткосрочной сдачи снизился. По замерам Galt & Taggart, средняя суточная ставка для квартир не более чем с двумя спальнями во втором квартале составила $34,6, на 4,2% меньше, после падения на 7,3% в первом квартале. Валовая арендная доходность в июне 2026 года равнялась 7,1% против 7,4% в 2025 году и 8,8% в 2024 году, поскольку цены росли быстрее арендных ставок. Из 11 курортных городов, которые компания сравнивает, более высокую доходность показал только Дубай, 8,5%; у Лимасола было 7,0%, у Анталии 6,9%.

Долгосрочная аренда, согласно тому же отчёту, стоила около $12,3 за м² в месяц на Новом бульваре, 11,9 в Старом Батуми и 10,6 во внутренних и внешних районах. Оценки числа объявлений о краткосрочной аренде у разных сервисов сильно расходятся, примерно от 3 500 почти до 10 000, поэтому мы их не приводим. Данные об аренде за третий квартал ещё не опубликованы; как доход меняется в течение года, показывает наше руководство о сезонах Батуми.

Процентные ставки и ипотека

Национальный банк сохранил ставку рефинансирования на уровне 8,25% в сентябре и ещё раз на заседании в октябре 2026 года: инфляция в сентябре составила 5,6% при целевом уровне 3%, а прогноз инфляции на 2026 год был повышен до 5,4%. Удешевления денег пока не видно. В июле 2026 года новые ипотечные кредиты в лари выдавались в среднем под 11,4%, в иностранной валюте под 7,7%; с января по июль банки выдали 34 482 новых ипотечных кредита, на 20,7% больше, чем годом ранее. Кто может получить кредит, объясняет наше руководство об ипотеке для иностранцев.

Туризм как источник спроса на аренду

Число гостей важно, потому что большинство новых квартир в Батуми покупают для сдачи. По данным Национальной статистической службы, во втором квартале 2026 года Грузию посетили 1,3 млн международных визитёров, на 5,2% меньше, чем годом ранее, а в Аджарии зафиксировано 621 300 визитов, второй результат после Тбилиси. Цифры за третий квартал, самый оживлённый для Батуми, к концу октября ещё не были опубликованы; в том же квартале 2025 года Аджария приняла 1 274 400 визитов.

Что изменилось по сравнению с прошлым кварталом

• Объём: на 3,5% больше, чем во втором квартале, и примерно на 9% меньше, чем годом ранее, по нашим подсчётам на основе данных Colliers.
• Структура: перепродажи растут каждый месяц, регистрации застройщиков снижаются на фоне высокой базы 2025 года.
• Цены: по методике Colliers годовой рост замедлился с диапазона от 8,7 до 22% в весенние месяцы до диапазона от -0,1 до 5,2% в летние.
• Покупатели: на иностранцев приходится от 48 до 52% сделок, немного больше, чем весной.
• Деньги: ставка рефинансирования без изменений, 8,25%, инфляция 5,6%.
• Предложение: по данным Galt & Taggart, сдаётся больше домов, а непроданных квартир остаётся много.

Как читать данные о рынке Батуми: шаг за шагом

1. Проверьте источник

   Реестровые данные Colliers или опрос застройщиков.

2. Сравнивайте сопоставимое

   Один и тот же показатель, один и тот же период.

3. Ищите эффект базы

   Массовые регистрации годом ранее.

4. Разделяйте новостройки и перепродажи

   Они нередко движутся в противоположные стороны.

5. Следите не только за ценами, но и за доходностью

   Рост аренды в сравнении с ростом цен.

6. Отслеживайте решения по ставке

   Заседания Национального банка и инфляция.

Частые вопросы

Сколько квартир продано в Батуми в третьем квартале 2026 года?

4 227 зарегистрированных сделок, если сложить ежемесячные данные Colliers.

Упали ли продажи в Батуми в 2026 году?

В третьем квартале зарегистрированных сделок было примерно на 9% меньше, чем годом ранее, главным образом из-за массовых регистраций в 2025 году.

Сколько стоит квадратный метр квартиры в Батуми?

Около $1 400 по показателю Colliers, учитывающему все сделки; $1 960 за готовые новые квартиры по данным Galt & Taggart.

Какая доля покупателей - иностранцы?

От 48 до 52% зарегистрированных сделок в третьем квартале, по данным Colliers.

Какова арендная доходность?

7,1% валовой доходности в июне 2026 года, по данным Galt & Taggart.

Есть ли официальный индекс цен для Батуми?

Нет, национальный индекс охватывает только новые квартиры в Тбилиси.

Какая ставка у Национального банка?

8,25%, без изменений по итогам заседания в октябре 2026 года.

Когда обновится этот обзор?

После выхода отчёта Galt & Taggart за третий квартал, ориентировочно в начале декабря.

Источники

1. Продажи квартир в июле, 3 сентября 2026 г., и продажи растут в Тбилиси и падают в Батуми, 20 октября 2026 г., International Investment со ссылкой на Colliers Georgia
2. 1 235 квартир продано в Батуми в августе, 23 сентября 2026 г., и спрос и цены в апреле, 19 мая 2026 г., BM.ge со ссылкой на Colliers Georgia
3. Рынок Батуми вырос до $87 млн, GBC, июнь 2026 г., и региональный обзор, Homesoverseas, 24 августа 2026 г.
4. Жилая недвижимость Батуми, 2-й квартал 2026 года, Galt & Taggart, 14 августа 2026 г.
5. Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge со ссылкой на Galt & Taggart, 20 апреля 2026 г.
6. Индекс цен на жилую недвижимость, 2-й квартал 2026 года, 23 июля 2026 г., и разрешения на строительство и завершённые объекты, январь - июнь 2026 года, 30 июля 2026 г., Национальная статистическая служба Грузии
7. В первом полугодии 2026 года в Грузии введено 1,5 млн м², Georgia Today, 30 июля 2026 г.
8. Ставка рефинансирования сохранена на уровне 8,25%, Национальный банк Грузии, 9 сентября 2026 г., и решение по ставке в октябре, Trading Economics, 21 октября 2026 г.
9. Ипотечное кредитование в Грузии, International Investment со ссылкой на данные Национального банка, 8 сентября 2026 г.
10. Статистика въездного туризма, 2-й квартал 2026 года, 30 июля 2026 г., и 3-й квартал 2025 года, Национальная статистическая служба Грузии

История изменений

• 28 октября 2026 - Страница с данными опубликована на основе отчётов Colliers Georgia в изложении International Investment, BM.ge и GBC, а также Homesoverseas, Galt & Taggart, Investor.ge, Национальной статистической службы Грузии, Georgia Today, Национального банка Грузии и Trading Economics.