Ввод в эксплуатацию: акт, после которого готовым зданием можно пользоваться
Ввод в эксплуатацию (ექსპლუატაციაში მიღება) означает административный акт, которым орган, выдавший разрешение на строительство, признаёт законченное здание II, III или IV класса пригодным к использованию и тем самым подтверждает, что оно возведено в соответствии с этим разрешением.
Какие здания подлежат вводу в эксплуатацию и что запрещено до появления акта, определяют статьи 139 и 139.1 Кодекса о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности. Сама процедура изложена в статьях с 26 по 31 Постановления Правительства № 255 от 31 мая 2019 года, а его статья 29(1) называет цель: ввод в эксплуатацию «подтверждает окончательное соответствие условиям разрешения» (цитаты здесь и ниже даны в нашем переводе). Официальная грузинская формулировка звучит как ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება, то есть «признание пригодным для ввода в эксплуатацию».
В обиходном английском слово commissioning нередко обозначает пробный запуск лифта или котла перед началом работы. Израильским читателям могут прийти на ум טופס 4 и תעודת גמר, но такое сравнение лишь наша аналогия, а не юридическое равенство. В Грузии существует один публичный акт на всё здание, и пока его нет, здание нельзя эксплуатировать и нельзя подключать к нему постоянное электроснабжение или природный газ (ст. 139.1 Кодекса, для разрешений, выданных начиная с 1 января 2022 года). Некоторые английские тексты, включая нашу страницу о башнях Батуми, называют его «acceptance into operation».
Здания I класса, относящиеся к самой низкой категории риска, в эксплуатацию не вводятся вовсе (ст. 139(1) Кодекса), а Постановление № 255 выводит из процедуры также наружную реконструкцию, реконструкцию сетей и снос (ст. 29(2)). Башня высотой более 22 м или площадью более 6 000 м² по Постановлению в редакции от 7 июня 2019 года относится к IV классу, так что каждый покупатель квартиры в такой башне зависит от этого акта.
Как Постановление № 255 выстраивает процедуру
Заявление подаёт застройщик, а не покупатель. Таблица составлена по тексту 2019 года: только эта редакция открыта на matsne для бесплатного чтения.
| Статья | Правило |
|---|---|
| 26(1)(თ) | Подать заявление в течение 6 месяцев после окончания срока разрешения |
| 30(3) | Пакет документов: протоколы завершения этапов, исполнительные чертежи в 3 экземплярах или декларация об отсутствии изменений, фотографии, кадастровый чертёж, акты испытаний лифтов и противопожарных систем |
| 30(4) | К заявлению, поданному с опозданием, прилагается квитанция об уплате штрафа |
| 30(5) | Отсутствующие протоколы этапов заменяет экспертное заключение о соответствии |
| 31(5) | Акт выдаётся в 3 экземплярах вместе с заверенным чертежом итоговых обмеров |
На matsne перечислены сводные редакции вплоть до 16 февраля 2026 года (последнее изменение внесено Постановлением № 62, опубликованным 17 февраля 2026 года), однако читать их можно только после входа в систему. Поэтому, если исход спора зависит от точной формулировки, действующий текст должен сверить юрист. В прочитанном нами тексте упоминаются штрафы, но не сбор за ввод в эксплуатацию; взимает ли такой сбор какой-либо муниципалитет, подтвердить нам не удалось.
Сроки решения и правило молчания
| Здание | Рабочих дней на решение |
|---|---|
| II класс | 15 |
| III класс, до 1 500 м² | 15 |
| III класс, более 1 500 м² | 20 |
| IV класс | 30 |
Согласно статье 31(4), если орган ничего не выдал в срок, а строительство законно, здание «считается пригодным для ввода в эксплуатацию», и акт должны выдать немедленно по запросу. Молчание помогает лишь законному зданию, и бумагу всё равно придётся оформить, прежде чем её смогут увидеть покупатель, банк или поставщик коммунальных услуг.
Акт приводит в движение и реестр. Статья 16(10) Инструкции о Публичном реестре (Приказ № 487 от 31 декабря 2019 года) предусматривает, что после признания многоквартирного здания пригодным для ввода в эксплуатацию зарегистрированные данные каждой его единицы меняются: предварительные записи о строящихся единицах становятся записями о построенных. Право собственности при этом возникает только с регистрацией, по статье 183 Гражданского кодекса. Для масштаба: Georgia Today со ссылкой на данные Геостата сообщило, что в первом полугодии 2026 года в эксплуатацию ввели 1 459 объектов, из них 925 жилых зданий площадью 1 094 034 м².
Временный ввод в эксплуатацию и запрет на использование 2021 года
Статья 139.1 под названием «эксплуатация здания без ввода в эксплуатацию» была включена в Кодекс Законом № 722 от 12 июля 2021 года и вступила в силу 28 июля 2021 года. По статье 2 этого закона она не применяется к зданиям, разрешение на строительство которых выдано до 1 января 2022 года. Единственное исключение в ней касается снабжения для нужд строительства и действует, только пока не истёк срок разрешения. В главе о санкциях, в статьях с 130 по 138, мы не нашли штрафа за досрочное использование здания, но и подтвердить, что такого штрафа нет, не смогли.
Для зданий, построенных с нарушением разрешения, предусмотрен отдельный путь: временный ввод в эксплуатацию.
- Тбилиси, статья 141.3: основной каркас и наружная отделка завершены до 18 августа 2020 года; на подачу заявления отводится 2 года; решение принимается в течение 6 месяцев; требуется заключение аккредитованного органа о конструктивной устойчивости и сейсмостойкости; здания V класса и объекты культурного наследия исключены.
- Батуми, статья 141.7: строительство завершено до 26 сентября 2022 года, окно для заявления также составляет 2 года, а для коммерческих объектов выше II класса дополнительно нужно заключение о пожарной безопасности.
Это часть легализации, о которой подробно рассказано в нашем руководстве о самовольном строительстве и легализованных этажах.
Где виден ввод в эксплуатацию: акт, выписка, объявление
- Муниципальный акт: носит название «о признании пригодным для ввода в эксплуатацию», составляется в 3 оригиналах, и к нему прилагается заверенный исполнительный чертёж. Какой орган Тбилиси подписывает акт для каждого класса, мы подтвердить не смогли; предположительно это тот, кто выдал разрешение, то есть Служба архитектуры мэрии.
- Выписка: строки «введено в эксплуатацию: да» в ней нет. Вместо этого меняется запись о вашей единице: с მშენებარე (строящееся) на აშენებული (построенное). См. нашу статью словаря о выписке из реестра.
- Договор с застройщиком: в нём должен стоять один срок для получения акта и другой для вашей регистрации, как объясняет наше руководство по договору с застройщиком.
- Объявление: поле «Статус» на ss.ge со значениями вроде «Old built» (ძველი აშენებული) заполняет продавец, и об акте оно ничего не доказывает.
- Счётчики: постоянный газ или электричество в доме, который «ожидает ввода в эксплуатацию», противоречат статье 139.1, если разрешение датировано 2022 годом или позже, а вопрос стоит задать в любом случае.
Публичная карта мэрии Тбилиси, запущенная 27 ноября 2025 года на данных Муниципальной инспекции, отмечает здания, допущенные к эксплуатации, и приостановленные стройки; прямой ссылки на неё мы не нашли.
Пример: готовый дом, у которого ещё нет акта
Это наша иллюстрация: здание и даты придуманы, чтобы показать действие правил.
Иностранный покупатель полностью оплатил на стадии строительства квартиру в тбилисском здании III класса площадью более 1 500 м². Срок разрешения истёк в январе, а в мае застройщик предлагает ключи «ещё до того, как будут готовы бумаги».
- Опаздывает ли застройщик? Нет: 6-месячное окно длится до июля. Позже к пакету документов понадобится квитанция об уплате штрафа.
- Сколько ждать решения? 20 рабочих дней для здания такого класса и площади.
- А если ведомство промолчит? Тогда законное здание считается пригодным, и акт выдают по запросу.
- Можно ли въехать прямо сейчас? Законно нельзя, если разрешение выдано в 2022 году или позже. Как мы читаем статью 139.1, строительное снабжение закончилось вместе с разрешением, а постоянное подключение должно дождаться акта.
- А после акта? Запись о единице меняется, право собственности можно зарегистрировать, а бытовой газ можно заказать: с 1 июля 2026 года в самоуправляющихся городах это стоит 1 100 лари с НДС по Постановлению GNERC № 14.
Ключи до акта означают квартиру без законного постоянного снабжения и без зарегистрированного права собственности. Наш чек-лист приёмки квартиры охватывает осмотр, который проводится уже после акта.
Ввод в эксплуатацию, передача, регистрация: что легко спутать
| Термин | Стороны | Охват |
|---|---|---|
| Ввод в эксплуатацию | Застройщик и муниципалитет | Всё здание, публичное право; никого не делает собственником |
| Акт приёма-передачи | Застройщик и каждый покупатель | Одна единица: ключи, состояние, недостатки; частное право |
| Регистрация | Покупатель и Публичный реестр | Право собственности на одну единицу (ст. 183 Гражданского кодекса) |
| Легализация | Собственник или застройщик и орган власти | Работы вне рамок разрешения (ст. 112, 141.1, 141.3, 141.7 Кодекса) |
Разрешение на строительство открывает годы стройки, а ввод в эксплуатацию их закрывает; как проверить начальную точку, рассказывает наше руководство о проверке разрешения. После этого для каждого покупателя следует регистрация в Публичном реестре.
Термин на пяти языках
| Язык | Процесс | Документ |
|---|---|---|
| Грузинский | ექსპლუატაციაში მიღება | ექსპლუატაციაში მიღების აქტი |
| Английский | commissioning | commissioning act |
| Русский | ввод в эксплуатацию | акт ввода в эксплуатацию |
| Иврит | קבלה לשימוש | מסמך הקבלה לשימוש |
| Арабский | قبول المبنى للتشغيل | وثيقة القبول للتشغيل |
В грузинском договоре ищите ექსპლუატაციაში მიღება или ექსპლუატაციაში მიღების აქტი; в самом акте используется более длинная юридическая форма.
Тревожные признаки до и после ввода в эксплуатацию
- «Введено в эксплуатацию», но показать нечего. Устное заверение или пометка в объявлении акт не заменяют.
- Газовые плиты в доме без ввода в эксплуатацию. Если разрешение выдано с 2022 года, постоянное снабжение до акта нарушает статью 139.1.
- Акт на следующую очередь. В многоочередном комплексе проверьте, что в акте назван именно ваш корпус.
- Этажи, которых нет на заверенном чертеже. Лишние этажи указывают на легализацию, а не на обычный ввод в эксплуатацию.
- Через 6 месяцев после окончания разрешения заявления всё нет. Спросите почему и уплачен ли штраф.
- В договоре нет даты получения акта. Тогда задержку невозможно измерить; см. руководство о том, что делать, если застройщик опаздывает.
Будет добавлено командой: что команде нужно добавить: обезличенный акт ввода в эксплуатацию тбилисского здания с названием, номером, датой и подписавшим органом, первую страницу приложенного к нему заверенного чертежа итоговых обмеров и две обезличенные выписки по одной и той же единице, до ввода в эксплуатацию и после него, чтобы читатели увидели, как меняется запись.
Как убедиться, что здание введено в эксплуатацию
Определите класс
Здания I класса в эксплуатацию не вводятся никогда; для классов со II по IV это обязательно.
Запишите срок разрешения
Заявление нужно подать в течение 6 месяцев после его окончания.
Попросите акт
Название, дата, выдавший орган и заверенный чертёж.
Сверьте корпус
В акте должно быть указано ваше здание, а не соседняя очередь.
Проверьте выписку
Ваша единица больше не должна значиться строящейся.
Только потом берите ключи
Въезжайте и заказывайте постоянный газ после акта.
Частые вопросы
Что означает ввод в эксплуатацию в Грузии?
Акт, которым орган, выдавший разрешение, признаёт законченное здание II-IV класса пригодным к использованию и подтверждает его соответствие разрешению.
Какие нормы регулируют ввод в эксплуатацию?
Статьи 139 и 139.1 Кодекса о пространственном планировании и статьи с 26 по 31 Постановления Правительства № 255 от 31 мая 2019 года.
Всем ли зданиям нужен ввод в эксплуатацию?
Нет. Здания I класса, наружная реконструкция, реконструкция сетей и снос в эксплуатацию не вводятся.
Сколько времени занимает решение?
15 рабочих дней для II класса и небольших зданий III класса, 20 для III класса площадью более 1 500 м², 30 для IV класса.
Что будет, если орган не ответит?
Тогда законное здание считается пригодным для ввода в эксплуатацию, и акт обязаны выдать по запросу.
Можно ли жить в квартире до получения акта?
Законно нельзя, если разрешение выдано начиная с 1 января 2022 года: статья 139.1 запрещает эксплуатировать здание и подключать постоянное электроснабжение или газ до ввода в эксплуатацию. Какое правило действует для более ранних разрешений, мы подтвердить не смогли.
Становлюсь ли я собственником после ввода в эксплуатацию?
Нет. Право собственности возникает при регистрации в Публичном реестре согласно статье 183 Гражданского кодекса.
Есть ли плата за ввод в эксплуатацию?
Первоначальная редакция Постановления № 255 от 2019 года её не предусматривает, только штрафы за позднюю подачу заявления.
Источники
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (статьи с 130 по 139.1, 141.3, 141.7), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Постановление Правительства № 255 от 31 мая 2019 года, первоначальный текст (статьи 26, 29-31), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Закон № 722 от 12 июля 2021 года о внесении изменений в Кодекс о пространственном планировании (статья 139.1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Инструкция о Публичном реестре, Приказ № 487 от 31 декабря 2019 года (статья 16), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Гражданский кодекс Грузии (статья 183), Законодательный вестник Грузии
- Permissions granted for construction and completed objects, 2025, Геостат, 30 января 2026 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Georgia commissions 1.5 million sq m of facilities in first half of 2026, Georgia Today, 30 июля 2026 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 27 ноября 2025 года
- Постановление GNERC № 14 от 4 июня 2026 года о плате за подключение к газоснабжению, Законодательный вестник Грузии
История изменений
- - Статья словаря опубликована по материалам Кодекса о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Постановления Правительства № 255, Инструкции о Публичном реестре, Гражданского кодекса Грузии, Геостата, Georgia Today и GNERC.