ამხანაგობა: все собственники дома, объединённые законом
Товариществом собственников квартир (ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა; в объявлениях и в разговоре его сокращают до ამხანაგობა) называют объединение всех владельцев квартир и нежилых помещений одного многоквартирного дома. Грузинское право считает его существующим автоматически, если здание занимает один земельный участок и более двух квартир в нём находятся в индивидуальной собственности.
Правовой основой служит Закон Грузии № 5277-რს «О товариществах собственников квартир», принятый парламентом 11 июля 2007 года; последняя консолидированная редакция датирована 15 июля 2020 года (текст на Matsne). Статья 3(a) даёт определение и прямо называет собственников, чьи помещения используются в коммерческих целях, так что аптека или офис на первом этаже входят в то же товарищество, что и квартиры над ними. Статья 11(1) гласит по-грузински: «ამ კანონის ამოქმედებით დაფუძნებულად ითვლება». Иначе говоря, товарищество считается учреждённым с момента вступления самого закона в силу, и для этого не нужны ни учредительное собрание, ни устав, ни нотариус.
Покупатели, знакомые с кондоминиумом, страта-схемой, израильским ועד בית или российским ТСЖ, часто представляют себе зарегистрированную организацию с собственными счетами. Грузинский вариант устроен иначе. Он не является юридическим лицом (статья 14(1)), но вправе владеть имуществом, держать банковские счета и действовать через председателя (статья 14(2)), а обязательного резервного фонда закон не предусматривает. Ещё одна ловушка кроется в грузинском сокращении: словом ამხანაგობა называют и договорное товарищество по Гражданскому кодексу, и сравнение ниже разводит эти два понятия. Собрания, требуемое большинство, взносы и правила дома описаны в нашем руководстве о товариществе собственников квартир в Грузии.
Где статья 3 проводит границу между вашим и общим
Это помещение моё или оно принадлежит всем? Статья 3 закона 2007 года отвечает на этот вопрос тремя определениями, а статья 19 уточняет, кто считается членом.
| Термин | Что включает закон | Статья |
|---|---|---|
| Товарищество собственников квартир | Объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, включая помещения, которые используются для предпринимательства | 3(a) |
| Индивидуальная собственность | Право собственности на квартиру и (или) нежилое помещение с его составными частями, включая относящиеся к нему подсобные помещения, например подвал (სარდაფი) или чердак (სხვენი) | 3(e) |
| Общее имущество членов | Земельный участок, стоящий на нём многоквартирный дом, а также инженерные сети, устройства и объекты, которые никому не принадлежат индивидуально | 3(f) |
| Член | Каждый собственник с момента, когда у него возникло право собственности | 19(5) |
Правило о подвале легко упустить: подвальное помещение, относящееся к квартире, является индивидуальной собственностью, а помещение, не относящееся ни к одной квартире, входит в общее имущество. Если продавец говорит, что подвал «идёт вместе с квартирой», это должны подтверждать выписка из реестра и договор, иначе подвал может оказаться общим пространством.
Статья 6 запрещает продавать или закладывать квартиру в отрыве от её доли в общем имуществе, поэтому доля в участке и здании переходит к покупателю при каждой продаже. Наш пересказ статьи 3 сделан по сокращённому тексту; в споре опирайтесь на полный грузинский оригинал.
От советских жилищных кооперативов к закону 2007 года
Товарищество пришло на смену советскому жилищно-строительному кооперативу (по-русски ЖСК) в два этапа, между которыми прошло десять лет.
| Дата | Что изменилось | Источник |
|---|---|---|
| 25 ноября 1997 года | Жилищно-строительные кооперативы упразднены как юридические лица; их правопреемниками стали товарищества по статьям 208-232 Гражданского кодекса, при этом обязательства государства перед кооперативами сохранились. | Гражданский кодекс, ст. 1512 |
| 11 июля 2007 года | Парламент принял Закон «О товариществах собственников квартир» (№ 5277-რს). В тот же день Законом № 5278 из Гражданского кодекса были исключены статьи 210-232; статья 214 утратила силу ещё раньше, с Законом № 4744 от 11 мая 2007 года. | Matsne; Гражданский кодекс |
| 9 февраля 2018 года | Постановлением Тбилисского городского собрания № 12-29 введена регистрация товариществ в районных управах. | Тбилисское городское собрание |
| 15 июля 2020 года | Дата последней консолидированной редакции закона 2007 года на Matsne. | Matsne |
| 2023 | В районах Тбилиси зарегистрировано около 10 274 товариществ. | Publika |
Из прежней главы Гражданского кодекса уцелели только статьи 208 и 209. Статья 209 посвящена узкому случаю: покупатель квартиры, сданной в аренду, занимает место арендодателя. Если устав или договор до сих пор ссылается на статьи 210-232 Гражданского кодекса, он отсылает к нормам, которых больше нет, поэтому попросите действующий устав.
Как распознать товарищество в объявлениях, выписках и договорах
Товарищество регистрируется в муниципалитете, а не в Публичном реестре, и существует, даже если не зарегистрировано вовсе. Поэтому покупатель сталкивается с ним косвенно, в документах пяти видов.
| Документ | На что смотреть | Основание |
|---|---|---|
| Объявление о продаже | Короткое слово ამხანაგობა, иногда с ежемесячной суммой в лари; в русскоязычных объявлениях могут писать ТСЖ или «товарищество» | Сложившаяся практика, а не требование закона |
| Муниципальный учётный лист | Выдаётся районной управой Тбилиси, после того как председатель подаст протокол собрания, устав и список членов | Постановление № 12-29 |
| Выписка из реестра на квартиру | Обременение за неоплаченный долг члена перед товариществом свыше 500 лари, внесённое председателем с согласия собрания | Ст. 14(5) |
| Записи в реестре о пользовании | Письменные ограничения на использование помещений, например на краткосрочную сдачу, которые становятся обязательными лишь после регистрации | Ст. 22 |
| Договор купли-продажи | Заявление продавца о существующих или ожидаемых обязательствах перед товариществом | Ст. 21(1) |
Формулировку объявлений мы не смогли подтвердить процитированным образцом, поэтому первую строку считайте лишь подсказкой для чтения. Строки о выписке важнее: запись о долге является обременением, а по статье 14(6) новый собственник отвечает солидарно с прежним за неисполненные обязательства перед товариществом. В нашей статье о выписке из реестра показано, в каком месте документа печатаются обременения. В Батуми регистрацию в городе обычно оформляют через портал bma.batumi.gov.ge, а не в районном офисе.
Пример расчёта: 2% лифта на одну квартиру
Это наша собственная иллюстрация, построенная только на нормах, процитированных на этой странице. Покупатель присматривается к квартире площадью 72 м² в тбилисском доме. Помещения здания, находящиеся в индивидуальной собственности, в сумме занимают 3 600 м².
- Доля. 72, делённое на 3 600, даёт 2%. Такова доля квартиры в участке, конструкциях и сетях (статья 5(3)).
- Текущие расходы. Если устав не задаёт другого способа распределения, на квартиру приходится 2% общих расходов (статья 7(3)).
- Новый лифт в Тбилиси. Допустим, зарегистрированное товарищество добилось по Постановлению № 12-29 замены лифта стоимостью 150 000 лари. Работы оплачивает район, а собственники вносят 5% на счёт товарищества, то есть 7 500 лари. На квартиру из этой суммы приходится 2%: 150 лари.
- Тот же лифт в Батуми. Бюджет Батуми на 2025 год делил расходы на замену лифтов так: 99% муниципалитету и 1% товариществу. При тех же 150 000 лари на товарищество пришлось бы 1 500 лари, а на эту квартиру с её 2% пришлось бы 30 лари. Бюджет Батуми на 2026 год сохраняет программу «с муниципальным софинансированием», но процентов не называет.
- Подвал. Мы не смогли подтвердить, входит ли площадь подвала, относящегося к квартире, в общую сумму 3 600 м², поэтому уточните это у председателя.
Мы не подтвердили, что текст тбилисского постановления в редакции 2019 года остался неизменным в 2026 году. Ежемесячные взносы за сдаваемую квартиру разобраны на нашей странице о текущих расходах на сдаваемую квартиру.
Товарищество собственников, договорное товарищество, управляющий или кооператив?
За похожими грузинскими и русскими словами скрываются четыре разных института.
| Понятие | Правовая основа | Как возникает | Отдельное юридическое лицо? |
|---|---|---|---|
| Товарищество собственников квартир (ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა) | Закон № 5277-რს | В силу закона, в доме на одном участке, где более двух квартир находятся в индивидуальной собственности | Нет, но оно может иметь имущество и счета |
| Договорное товарищество (ამხანაგობა) | Гражданский кодекс, ст. 930 | По договору двух или более лиц, которые условились действовать сообща ради общей предпринимательской или иной цели | Нет: по Кодексу оно создаётся «без образования юридического лица» (в нашем переводе) |
| Приглашённый управляющий или управляющая компания | Ст. 26 закона 2007 года; договор оказания услуг | Члены избирают приглашённого управляющего председателем большинством в 2/3, либо на первых порах управляющего назначает застройщик | Исполнитель, работающий на собственников, а не само товарищество |
| Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) | Советское право; Гражданский кодекс, ст. 1512 | Исторический институт; упразднён с 25 ноября 1997 года | Был им; больше не существует |
В договорном товариществе вклады участников становятся их общей собственностью, если договором не предусмотрено иное (Гражданский кодекс, ст. 932(3)). Статья 930 называет его договором о совместной деятельности (ერთობლივი საქმიანობის (ამხანაგობის) ხელშეკრულება), поэтому ориентируйтесь на контекст. Владение одной квартирой вместе с супругом или другом устроено опять же иначе: подробнее в статье об общей собственности.
Товарищество собственников на пяти языках
| Язык | Термин | Примечание |
|---|---|---|
| Грузинский | ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა (кратко: ამხანაგობა) | Полная форма из названия закона |
| Английский | homeowners' association | Не компания и не корпорация кондоминиума |
| Русский | товарищество собственников | В объявлениях также встречается ТСЖ |
| Иврит | אגודת בעלי הדירות | Юридическое образование; словом ועד בית в быту называют управление домом и взносы |
| Арабский | جمعية الملاك | Объединение собственников |
В грузинском договоре следует писать полную форму ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა, как это делает закон, потому что одно слово ამხანაგობა можно прочитать и как договорное товарищество.
Неверные прочтения, которые обходятся покупателям в деньги
- «В доме нет товарищества». В доме на одном участке, где более двух квартир находятся в индивидуальной собственности, оно существует по закону. Отсутствовать может разве что регистрация в городе или избранный председатель.
- «Долг прежнего владельца остаётся на прежнем владельце». Статья 14(6) делает нового собственника солидарно ответственным за неоплаченные обязательства перед товариществом.
- «Чистая выписка значит, что долгов нет». В ней видны только долги свыше 500 лари, которые председатель решил зарегистрировать с согласия собрания. Более мелкие или незарегистрированные задолженности туда не попадают.
- «Подвал входит в квартиру». Индивидуальной собственностью является только подвал, относящийся к квартире; общий подвал входит в общее имущество.
- «Управляющая фирма застройщика и есть товарищество». Управляющий работает на собственников, а товарищество составляют сами собственники.
- «Запрет краткосрочной сдачи в протоколе обязателен для меня». Письменно согласованные ограничения на использование начинают действовать только после регистрации в Публичном реестре (статья 22).
Будет добавлено командой: сканы и фотографии, которые должна добавить команда: обезличенный тбилисский учётный лист товарищества, обезличенная выписка из реестра с долгом перед товариществом, внесённым как обременение, объявление о собрании на доске у входа в подъезд и скриншот объявления о продаже, где упоминается ამხანაგობა со взносом. Предварительно удалите имена, личные номера и номера квартир.
Проверка товарищества дома перед покупкой
Убедитесь, что дом подпадает под закон
Один участок, более двух квартир в индивидуальной собственности.
Найдите председателя
Попросите у продавца имя председателя и его контакты.
Запросите устав и регистрацию
Действующий устав, последний протокол, учётный лист из города.
Прочитайте выписку
Ищите долг перед товариществом свыше 500 лари и зарегистрированные ограничения на использование.
Получите заявление продавца
Обязательства перед товариществом, внесённые в договор.
Проверьте подвал или чердак
Он относится к квартире или входит в общее имущество?
Частые вопросы
Что означает ამხანაგობა в грузинском объявлении?
Как правило, товарищество собственников квартир этого дома, полностью ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა.
Какой закон регулирует товарищества собственников в Грузии?
Закон № 5277-რს «О товариществах собственников квартир» от 11 июля 2007 года в консолидированной редакции от 15 июля 2020 года.
Есть ли оно в каждом многоквартирном доме?
В каждом здании на одном земельном участке, где более двух квартир находятся в индивидуальной собственности, в силу статьи 11(1).
Является ли товарищество юридическим лицом?
Нет. Тем не менее оно может владеть имуществом, держать банковские счета и действовать через председателя (статья 14).
Когда покупатель становится членом?
В тот день, когда у него возникает право собственности на квартиру (статья 19(5)).
Является ли подвал частью моей квартиры?
Только если он относится к вашей квартире; в противном случае это общее имущество (статья 3(e), (f)).
Где регистрируется товарищество?
В муниципалитете: в Тбилиси в районной управе, в Батуми через портал города.
Может ли неоплаченный взнос в товарищество отразиться в выписке?
Да, долг свыше 500 лари может быть зарегистрирован как обременение с согласия собрания (статья 14(5)).
Источники
- Law of Georgia on Homeowners' Associations, № 5277-რს от 11 июля 2007 года, текст на английском языке, Matsne (дата обращения 28 октября 2026)
- ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ, текст на грузинском языке, статьи 3 и 11, Matsne (дата обращения 28 октября 2026)
- Civil Code of Georgia, статьи 208, 209, 930, 932 и 1512, Matsne (дата обращения 28 октября 2026)
- Tbilisi City Council Resolution No 12-29 of 9 February 2018, консолидированный текст по состоянию на декабрь 2019 года, копия опубликована Participatory Hub
- Постановление Тбилисского городского собрания № 50-101, вносящее изменения в Постановление № 12-29, Matsne
- Лифты и зарегистрированные товарищества в Тбилиси, Publika, 21 июня 2023 года
- Программный бюджет Батуми на 2025 год, подпрограмма 02 04 01, мэрия Батуми (дата обращения 20 октября 2026)
- Бюджет Батуми на 2026 год, постановление Батумского городского собрания № 53 от 19 декабря 2025 года, Matsne
История изменений
- - Словарная статья подготовлена по материалам Matsne (Закон «О товариществах собственников квартир», Гражданский кодекс), Тбилисского городского собрания, Participatory Hub, Publika, мэрии Батуми и Батумского городского собрания.