Оценка недвижимости: подписанное мнение о стоимости на заявленной базе и дату
Оценка недвижимости (შეფასება) - это процедура, в ходе которой оценщик определяет, сколько стоит объект на заявленной базе, обычно по рыночной стоимости, по состоянию на конкретную дату, и фиксирует полученную цифру вместе с методом и доказательствами в подписанном отчёте об оценке.
Общего закона об оценочной деятельности в Грузии мы не нашли. Ближе всего к нему статья 28(8) Закона Грузии «О бухгалтерском учёте, отчётности и аудите» от 8 июня 2016 года (Matsne): она поручила подготовить проект закона об оценке и ввела временные правила, действующие до его вступления в силу. Всё остальное зависит от цели: банки руководствуются Приказом Национального банка № 84/04 от 14 мая 2018 года, а для ВНЖ требуется сертифицированный оценщик из органа, аккредитованного Центром аккредитации (ст. 15(j); имеется в виду Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», ниже кратко Закон об иностранцах).
Если у вас на родине оценщиков лицензирует государственный регулятор, не ищите такую лицензию здесь: право подписи даёт сертификация аккредитованным органом. Цифра в отчёте отражает мнение одного оценщика на одну дату, а не цену сделки или цену предложения. Сама база объяснена в статье рыночная стоимость.
Закон об оценке, поручённый в 2016 году, принятым мы не нашли
Статья 28(8) была призвана отделить аудит от оценки. Первоначальный срок подготовки проекта закона об оценочной деятельности (საშემფასებლო საქმიანობა) истекал 31 декабря 2017 года; Закон № 1734 от 14 декабря 2017 года перенёс его на 31 декабря 2018 года, а Закон № 4109 от 22 декабря 2018 года (Matsne) на 1 июля 2019 года. Этот пункт по-прежнему присутствует в консолидированной редакции от 1 апреля 2026 года.
Принятого закона об оценочной деятельности мы не обнаружили ни на Matsne, ни в интернете по состоянию на 1 ноября 2026 года, хотя исключить его существование не можем. С июня 2023 года значилось исследование затрат и выгод проекта «закона о регулировании оценки», финансируемое USAID; чем оно закончилось, неизвестно. Пока действуют следующие временные правила.
| Пункт | Что он предусматривает |
|---|---|
| (a) Надзор | Центр аккредитации аккредитует органы, сертифицирующие оценщиков, и следит за их работой |
| (b) Стандарты | Аккредитованные органы, входящие в IVSC, делают Международные стандарты оценки доступными на грузинском языке |
| (c) Кто подписывает | Оказывать услуги по оценке вправе только организация, в штате которой есть сертифицированный оценщик; подписать отчёт может только сертифицированный оценщик (შეფასების ანგარიშზე/დასკვნაზე ხელის მოწერის უფლება) |
| (d) Качество | Органы сертификации контролируют образование, этику и работу оценщиков |
Два уровня полномочий: аккредитованная компания и сертифицированный специалист
Центр аккредитации (GAC), созданный в 2005 году и с 2022 года являющийся полноправным членом ILAC, аккредитует оценочные компании как органы инспекции по ISO/IEC 17020, а органы, сертифицирующие отдельных оценщиков, по ISO/IEC 17024, руководствуясь своими правилами SAK 1.7:2020 и SAK 1.5:2020 (Matsne). Для отчёта под ВНЖ нужны оба уровня; как их проверить, рассказано в нашем гиде об аккредитованной оценке для ВНЖ.
Профессионального объединения, которому закон поручал бы лицензирование, мы не нашли. Независимое общество оценщиков Грузии, основанное 26 апреля 2013 года, с октября 2014 года является ассоциированным членом TEGoVA; на 1 ноября 2026 года TEGoVA указывала у него 78 прямых членов, из них 54 квалифицированных оценщика. IVSC называет профессиональной организацией оценщиков ещё одну структуру: Экспертный институт оценки активов Грузии. SARAS надзирает за аудиторами и бухгалтерами, но не за оценщиками.
Для чего нужна цифра, определяет, какие правила действуют
| Цель | Кто оценивает | Правило |
|---|---|---|
| ВНЖ, виза D5 | Сертифицированный оценщик, орган с аккредитацией GAC | Ст. 15(j); при продлении по тому же объекту новая оценка не нужна, ст. 16(3); то же при продлении визы D5, ст. 9(1), с 1 сентября 2026 г. (Закон № 1803) |
| Банковский кредит | Внутренний или внешний оценщик | Приказ № 84/04, независимо от стоимости |
| Налоговое резидентство, крупное состояние | Не указано | Рыночная оценка на дату подачи заявления |
| Аукцион в исполнительном производстве | Опись или оценка | Любая сторона может представить экспертную оценку давностью менее 6 месяцев, ст. 47 |
| Экспроприация | Независимый эксперт | Собственник вправе привлечь других экспертов; споры решает суд |
| Приватизация | Оценщик муниципалитета | Определяет стартовую цену |
По Закону об экспроприации имущество оценивается «при содействии независимого эксперта» (здесь и далее цитаты в нашем переводе) ещё до переговоров (ст. 6), а расходы на оценку несёт экспроприатор (ст. 10); при выкупе в зоне охраны наследия Тбилиси в 2026 году привлекалось Национальное бюро судебной экспертизы. О стартовых ценах аукционов рассказано в гиде покупка на аукционе.
Приказ № 84/04: самые подробные правила оценки в Грузии
Приказ Президента НБГ № 84/04, то есть инструкция по оценке недвижимости для коммерческих банков (Matsne), вступил в силу 1 июня 2018 года (для микробанков действует Приказ № 118/04 от 2023 года), а там, где он молчит, отсылает к Международным стандартам оценки. Мы изучили консолидированный текст с изменениями вплоть до Приказа № 159/04 от 30 июня 2025 года, куда вошли поправки 2020 и 2023 годов.
- Оценщик: профессионал, штатный или внешний, независимо от стоимости объекта (ст. 1(7)), дающий «компетентное, независимое и беспристрастное» заключение (ст. 2(გ)).
- Независимость: о конфликте интересов сообщается письменно и заранее (ст. 3(2)); вознаграждение не связано с итоговой стоимостью (ст. 3(3)); при кредитах связанным лицам и для имущества, принадлежащего банку, нужен внешний оценщик (ст. 4(8)).
- Аналоги: не меньше трёх, с хранением для Национального банка; одна корректировка до 15% в любую сторону, все вместе до 25%, а при обосновании до 35% (ст. 4(5)).
- Переоценка: при наступлении определённых условий, например если кредит увеличен или реструктурирован через год или более после последней оценки (через два года для кредитов самой низкой категории кредитного риска), а для имущества банка раз в 3 года (ст. 4(7)).
Приказ не требует ни сертификации, ни ротации оценщиков, поэтому ипотечная оценка не заменяет отчёт для ВНЖ; подробнее в гиде ипотека для иностранцев.
| Период | Правило |
|---|---|
| С 1 июня 2018 г. | Помощник оценщика допускается лишь для кредитов до 80 000 лари |
| Приказ № 70/04, применялся к 1 июня 2025 г. | До 150 000 лари осматривает уполномоченное лицо банка, свыше этой суммы ответственный оценщик |
| Приказ № 159/04, с 1 июля 2025 г. | Граница сдвигается до 200 000 лари, причём кредиты одного банка под один объект суммируются |
Каждая первичная оценка предполагает выезд на объект с фотосъёмкой (ст. 4(2)); если площадь расходится с данными реестра, оценщику рекомендуется запросить обмерный чертёж геодезиста и обновлённую выписку.
Что внутри грузинского отчёта об оценке
В заголовке стоит «უძრავი ქონების შეფასების ანგარიში» (отчёт об оценке недвижимости) или «შეფასების დასკვნა» (заключение об оценке). Типичную структуру показывает отчёт 2020 года, опубликованный муниципалитетом Багдати и составленный для определения стартовой приватизационной стоимости:
- Заявление оценщика: соблюдены Международные стандарты оценки (редакция 2017 года), личной заинтересованности нет, вознаграждение не зависит от результата, объект осмотрен лично.
- Цель: одна строка, здесь «საწყისი საპრივატიზებო ღირებულების განსაზღვრის მიზნით».
- Далее: сертификат, ограничительные условия и допущения, основные факты.
- Метод: сравнительный подход (საბაზრო მიდგომა), по 3 аналога на каждый объект.
Составила его аудиторская фирма, указавшая регистрационные номера SARAS, то есть именно то совмещение, на которое нацелена статья 28(8). Для банковских отчётов ст. 4(6) Приказа № 84/04 требует дату оценки, физическое и правовое описание с данными выписки, датированные фотографии осмотра, расчёты по каждому применённому методу (желательно больше одного), аналоги, подпись оценщика, которая может быть электронной, и допущения.
Стандарты называют три подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный (два последних по-грузински შემოსავლების и დანახარჯების მიხედვით მიდგომა). Аналоги удобнее всего сопоставлять по цене за квадратный метр, а кадастровый код в отчёте должен совпадать с выпиской.
Пример расчёта: насколько банковский оценщик может скорректировать аналог
Иностранный покупатель берёт ипотеку на 180 000 лари, и один из аналогов в банковском отчёте - квартира, выставленная по 4 000 лари за м². Обе цифры условные и взяты для иллюстрации.
| Предел | Диапазон после корректировки |
|---|---|
| Одна корректировка, 15% | от 3 400 до 4 600 лари за м² |
| Все корректировки, 25% | от 3 000 до 5 000 лари за м² |
| С письменным обоснованием, 35% | от 2 600 до 5 400 лари за м² |
Ещё два аналога проходят через те же пределы, после чего оценщик сводит их к одной цифре. Что касается осмотра: по Приказу № 70/04 кредит в 180 000 лари превышал границу в 150 000 лари, так что приехать должен был ответственный оценщик; с 1 июля 2025 года сумма ниже 200 000 лари, и вместо него осмотреть объект может уполномоченное лицо банка. О самом обеспечении рассказывает статья ипотека.
Оценка, обмер, мнение брокера или нормативная цена?
| Термин | Что это такое | Почему это не оценка |
|---|---|---|
| Обмер (აზომვა) | Обмерный чертёж сертифицированного геодезиста | Фиксирует площадь и границы; Приказ № 84/04 определяет геодезиста отдельно |
| Заключение технической экспертизы | Мнение о состоянии или сейсмической безопасности | Оценивает состояние, а не стоимость |
| Оценка брокера | Мнение агента или неофициальная «частичная оценка» | Нет подписи сертифицированного оценщика, поэтому требованиям ст. 15(j) она не отвечает |
| Нормативная цена земли | Цена по формуле; Телави, 2026 г.: 330,72, 127,20 и 57,24 лари за м² в зависимости от зоны | Коэффициенты без осмотра |
| Индекс цен | Индекс Geostat по ценам предложения на myhome.ge и ss.ge | Рыночная статистика, а не конкретный объект |
Переоценка (გადაფასება у банков, ხელახალი შეფასება в Законе об иностранцах) повторяет всю процедуру; владельцев ВНЖ, сохраняющих тот же объект, от неё освобождают.
Оценка, оценщик и отчёт на пяти языках
| Язык | Оценка недвижимости | Сертифицированный оценщик | Отчёт об оценке |
|---|---|---|---|
| Грузинский | შეფასება (უძრავი ქონების შეფასება) | სერტიფიცირებული შემფასებელი | შეფასების დასკვნა / ანგარიში |
| Английский | property valuation | certified valuer | valuation report |
| Русский | оценка недвижимости | сертифицированный оценщик | отчёт об оценке |
| Иврит | שמאות מקרקעין (הערכת שווי) | שמאי | דוח שמאות |
| Арабский | التثمين العقاري | مثمّن معتمد | تقرير التثمين |
В грузинских банковских документах пишут უძრავი ქონების შეფასება, а в Законе об иностранцах используется выражение სერტიფიცირებული შემფასებელი.
Ошибки, которые покупатели допускают с оценкой
- Считать банковский отчёт своим. Он адресован банку, а Приказ № 84/04 не требует сертифицированного оценщика.
- Просить нужную цифру. Оценщик, заранее согласовавший результат, перестаёт быть независимым.
- Не смотреть на дату. В исполнительном производстве экспертную оценку принимают, только если ей меньше 6 месяцев.
- Принимать объявление за оценку. Даже Geostat называет цены в объявлениях ценами предложения.
- Ждать прейскуранта. Мы его не нашли; каждая компания называет свою цену.
Будет добавлено командой: сканы, которые команде нужно добавить: первая страница отчёта со скрытыми данными (заголовок, цель, дата оценки), таблица аналогов со скрытыми данными и блок подписи с данными о сертификации и аккредитации. Уберите имена, личные номера и адреса электронной почты.
Проверяем отчёт об оценке строка за строкой
Найдите цель
ВНЖ, банк, суд или налоги: она указана одной строкой.
Проверьте, кто подписал
Сертифицированный оценщик в аккредитованной компании.
Сверьте с выпиской
Кадастровый код, адрес, площадь и собственник.
Посчитайте аналоги
Три или больше, у каждого указан источник.
Посмотрите на корректировки
Крупные суммарные поправки требуют письменного обоснования.
Прочитайте допущения
Они ограничивают то, что обещает цифра.
Частые вопросы
Есть ли в Грузии закон об оценке недвижимости?
Принятого закона мы не нашли; ст. 28(8) поручила Правительству подготовить его проект к 1 июля 2019 года и устанавливает временные правила.
Кто вправе подписать отчёт об оценке?
Оценщик, сертифицированный аккредитованным органом по сертификации (ст. 28(8)).
Какие стандарты применяются?
Международные стандарты оценки, на которых основан Приказ № 84/04.
Сколько аналогов нужно банку?
Минимум три, если в отчёте не обосновано меньшее число (ст. 4(5)).
Приезжает ли оценщик банка на объект?
При кредите свыше 200 000 лари да; до этой суммы осмотр может провести уполномоченное лицо банка.
Подойдёт ли банковская оценка для ВНЖ?
Не автоматически: для ВНЖ нужен сертифицированный оценщик аккредитованного органа.
Сколько времени это занимает?
Обычно от 2 до 3 дней, по словам PB Services; MyHome.ge говорит примерно о 24 часах после осмотра.
Сколько это стоит?
Публичного тарифа нет; каждая компания называет свою цену.
Источники
- Закон «О бухгалтерском учёте, отчётности и аудите», ст. 28(8), 1 апреля 2026 г., и английский текст 2017 г., Matsne (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Закон № 4109 от 22 декабря 2018 г., Matsne (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Исследование по закону о регулировании оценки, запись USAID, DevelopmentAid (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- SAK 1.5:2020 и SAK 1.7:2020, Центр аккредитации, и ILAC welcomes GAC (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Independent Valuers Society of Georgia, TEGoVA, и профиль Экспертного института, IVSC (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Приказ НБГ № 84/04 от 14 мая 2018 г., консолидированный текст от 30 июня 2025 г., и Приказ № 118/04 (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Приказы НБГ № 70/04 и № 159/04 2025 г. (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Проект IVS для обсуждения, IVS 103, IVSC (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Закон об иностранцах, ст. 15(j) и 16(3), и виды на жительство, Агентство развития государственных услуг
- Закон об экспроприации, ст. 6-10, и Закон «Об исполнительном производстве», ст. 47
- Отчёт об оценке № 248 от 13 октября 2020 г., муниципалитет Багдати (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Процесс оценки, PB Services, 15 сентября 2026 г., и услуги MyHome, MyHome.ge, октябрь 2025 г.
- Постановление Телави № 06 от 27 февраля 2026 г. и релиз об индексе цен, Geostat, 23 июля 2026 г. (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
История изменений
- - Статья словаря опубликована по Закону «О бухгалтерском учёте, отчётности и аудите», Приказам НБГ № 84/04, 70/04 и 159/04, Закону об иностранцах, Закону об экспроприации, Закону «Об исполнительном производстве», данным Центра аккредитации, TEGoVA, IVSC, отчёту об оценке муниципалитета Багдати, PB Services, MyHome.ge, муниципалитета Телави и Geostat.