Белый каркас: промежуточная стадия квартиры в новостройке
Белый каркас (თეთრი კარკასი) - так на грузинском рынке называют квартиру в новостройке, которую передают покупателю на промежуточной стадии: как правило, со штукатуркой на стенах, стяжкой пола, межкомнатными перегородками, окнами, входной дверью и проведёнными основными коммуникациями, а за всю видимую отделку платит уже сам покупатель.
Ни один грузинский закон этого понятия не определяет: мы не нашли ни закона, ни постановления правительства, ни технического регламента, где бы встречался этот термин (поиск от 28 октября 2026 г.), а в рыночном обзоре Housebook за август 2025 г. сказано, что содержание своего белого каркаса каждый застройщик определяет сам. Застройщика связывает перечень работ в вашем договоре купли-продажи или предварительном договоре, который обычно вынесен в приложение со спецификацией.
Единственный официальный пользователь термина - Геостат, чей ежеквартальный индекс цен показывает стоимость новостроек Тбилиси в разбивке по состоянию. Эти цифры представляют собой медианные цены предложения, собранные с myhome.ge и ss.ge, а состояние - это то, что отметил автор объявления: в национальную статистику квартира попадает как «белый каркас» потому, что так заявил её продавец.
Цвет ничего не сообщает о фасаде: он обозначает стадию внутренних работ. Российские застройщики для похожей стадии говорят «предчистовая отделка» или «white box», но подтвердить, что хотя бы одно из этих выражений совпадает с грузинским обозначением, мы не смогли.
Что относят к белому каркасу названные источники
Три опубликованных описания расходятся, и эти расхождения поучительны. Портал объявлений Korter.ge пишет: «На рынке новостроек Тбилиси термин „белый каркас“ обозначает промежуточную стадию готовности квартиры» (цитаты на этой странице даны в нашем переводе). Установленными он называет электричество, водопровод, отопление и канализацию, а кроме того перечисляет оштукатуренные стены, черновую стяжку, окна и дверь.
Housebook сходится с ним в части штукатурки, стяжки и перегородок, вместо отопления упоминает газ и добавляет, что балкон нередко бывает отделан. Застройщик XO Development в марте 2026 г. написал, что белому каркасу «обычно недостаёт труб отопления и законченной проводки», и тем самым прямо разошёлся с порталом сразу по двум целым системам.
| Элемент | Korter.ge | Housebook | XO Development |
|---|---|---|---|
| Оштукатуренные стены | Да | Да | Не указано |
| Стяжка пола | Да, черновая | Да | Не указано |
| Межкомнатные перегородки | Не указано | Да | Не указано |
| Окна и входная дверь | Да | Не указано | Не указано |
| Электричество | Установлено | Установлено | Проводка, как правило, неполная |
| Водопровод и канализация | Установлены | Водопровод установлен | Не указано |
| Отопление | Установлено | Не указано | Трубы, как правило, отсутствуют |
| Газ | Не указано | Установлен | Не указано |
| Балкон | Не указано | Часто отделан | Не указано |
«Не указано» значит, что источник об этом молчит, а вовсе не то, что элемент отсутствует. Как белый каркас выглядит рядом с соседними стадиями, нижней и верхней, разобрано в материале чёрный, белый и зелёный каркас.
Расходы, которые начинаются с приёмки
Какие статьи переходят из бюджета застройщика в ваш в момент, когда вы подписываете акт приёма-передачи? По словам Korter, даже при зелёном каркасе, на стадию выше, владелец всё равно сам оплачивает покраску или обои, напольные покрытия, плитку, сантехнику и межкомнатные двери. Следовательно, при белом каркасе всё это ложится на вас, а возможно, и часть инженерных систем.
| Статья расходов | Кто обычно платит | Почему |
|---|---|---|
| Покраска или обои | Покупатель | Остаётся за владельцем даже при зелёном каркасе |
| Напольные покрытия и плитка | Покупатель | Остаются за владельцем даже при зелёном каркасе |
| Сантехника и межкомнатные двери | Покупатель | Остаются за владельцем даже при зелёном каркасе |
| Кухня | Покупатель | Не упоминается ни в одном опубликованном описании белого каркаса |
| Трубы и система отопления | Смотрите приложение | По Korter - установлены, по XO - как правило, отсутствуют |
| Проводка за пределами распределительного щита | Смотрите приложение | По XO, проводка обычно неполная |
| Отделка балкона | Смотрите приложение | По Housebook, балкон отделан часто, но не всегда |
К работам, которые вы затем заказываете, относятся два правила. По статье 4 Постановления Правительства № 255 обычная отделка, в том числе ненесущие перегородки, не требует разрешения на строительство, тогда как проёмы в несущих конструкциях или изменения инженерных сетей считаются реконструкцией (см. разрешение на строительство). Если работы затрагивают общие сети дома, может также понадобиться согласие товарищества собственников или застройщика.
На работу нанятого вами строителя распространяются нормы Гражданского кодекса о договоре подряда: статья 655 отводит на претензии по недостаткам один год с момента приёмки и пять лет на недостатки конструкций. Недостатки того, что сдал застройщик, относятся уже к договору купли-продажи, где статья 129 устанавливает шесть лет для договорных требований по недвижимому имуществу. Оба этих вывода мы приводим с оговоркой: их стоит подтвердить у юриста.
Почему цены Тбилиси приводят для белого каркаса
Galt & Taggart публикует цены первичного рынка Тбилиси для квартир в белом каркасе: именно в такой стадии обычно сдаётся тбилисская квартира, купленная на этапе строительства. Цены первичного рынка Батуми компания с 2025 г., напротив, перевела на условия «под ключ».
| Дата | Долл. США за м² |
|---|---|
| Январь 2022 г. | 902 |
| Январь 2023 г. | 1 066 |
| Январь 2024 г. | 1 266 |
| Декабрь 2025 г. | 1 373 |
Темпы роста мы не вычисляли: годовые цифры и проценты прироста в отчётах между собой не сходятся, а письменного определения того белого каркаса, для которого Galt & Taggart считает цены, мы не нашли.
Медианная цена предложения по данным Геостата для новых квартир в белом каркасе в Тбилиси во 2-м квартале 2026 г. составила 3 703 лари за м². Это показатель в лари, полученный из объявлений, и перевести его в долларовую среднюю аналитиков невозможно. Весь ряд приведён на нашей странице о том, какой каркас покупать под сдачу.
На 28 октября 2026 г. Korter.ge показывал 191 тбилисский проект с вариантом белого каркаса (13 октября их было 192), тогда как с зелёным каркасом - 248, а с чёрным - 24. Речь идёт о проектах с метками на одном портале, а не о квартирах, и выяснить, не учитывается ли проект с двумя метками дважды, нам не удалось.
Где этот термин встречается в документах
Термин появляется в бумагах четырёх видов, и весят они очень по-разному.
- Объявления: на грузинских порталах есть поле состояния, მდგომარეობა, с вариантом თეთრი კარკასი; в русскоязычных объявлениях пишут «белый каркас». Подтвердить, что в англоязычных грузинских объявлениях используется «white box», мы не смогли. Вариант выбирает автор объявления, и как раз это поле питает ряд Геостата.
- Страницы кредиторов: в списке партнёрских проектов Terabank у каждого указано «Condition upon handover» (состояние при передаче), и у некоторых значится «White frame»: банк фиксирует ярлык застройщика, не давая ему определения.
- Аналитические отчёты: в таблицах Galt & Taggart по Тбилиси стоят цены белого каркаса; поставив их рядом с ценой готовой квартиры на вторичном рынке, вы сравниваете два разных продукта, пока не прибавите к первому стоимость отделки.
- Приложение со спецификацией: единственный из четырёх документов, способный обязать продавца. В толковом приложении названы штукатурка и стяжка, сказано, доведена ли проводка до каждой комнаты или обрывается на распределительном щите, есть ли трубы отопления и в каком состоянии балкон.
Приложение, где написано только «თეთრი კარკასი», даёт вам ярлык, а не спецификацию. Сверьте его с нашим руководством по договору с застройщиком и возьмите с собой на приёмку квартиры.
Пример: два предложения по одной цене за м²
Покупатель присматривает в Тбилиси квартиру площадью 75 м², покупаемую на этапе строительства. По средней цене белого каркаса Galt & Taggart за декабрь 2025 г., $1 373 за м², она стоит около $102 975 (наш подсчёт). Второй застройщик предлагает квартиру такой же площади по той же цене за м², и тоже под названием «белый каркас».
Первое приложение следует описанию Korter: отопление, электричество, водопровод и канализация установлены. Второе соответствует картине, которую рисует XO: труб отопления нет, а проводка выполнена лишь частично. Договоры стоят одинаково, однако второму покупателю придётся ещё оплатить монтаж отопления и оставшуюся проводку, прежде чем можно будет приступить к полам и покраске.
Сумму этих работ мы не называем, поскольку свежей датированной сметы на них у нас нет. Спросите у обоих застройщиков письменно, проложены ли трубы отопления, доходит ли проводка до каждой комнаты и отделан ли балкон, а затем попросите строителя оценить разницу в деньгах. Если квартира должна служить основанием для ВНЖ, оценщик описывает её в том виде, в каком она есть; подробнее в нашем руководстве ВНЖ за недвижимость.
Белый каркас и соседние понятия
| Термин | Что обычно включает | Чем отличается от белого каркаса |
|---|---|---|
| Чёрный каркас | Самая ранняя стадия, в которой квартиры поступают в продажу; источники расходятся в том, входят ли в неё перегородки, окна и дверь | Нет ни штукатурки, ни стяжки, а коммуникации в лучшем случае подведены к квартире; на одну стадию ниже белого |
| Зелёный каркас | Квартира, подготовленная к чистовой отделке, с разведёнными внутри инженерными системами | Системы доведены до конца, а некоторые застройщики добавляют полы, плитку или межкомнатные двери |
| Под ключ или с ремонтом (გარემონტებული) | Готовая квартира, где можно сразу жить | Отделку выполнил продавец; уточните, входят ли в цену мебель и бытовая техника |
| Цвет фасада | Наружная отделка здания | Не имеет отношения к делу: «белый» в белом каркасе обозначает стадию внутренних работ |
Где проходят границы между стадиями, решает каждый застройщик, поэтому система отопления может входить в белый каркас одной компании и оставаться за его рамками у другой.
Термин на пяти языках
| Язык | Термин |
|---|---|
| Грузинский | თეთრი კარკასი |
| Английский | white frame |
| Русский | белый каркас |
| Иврит | שלד לבן |
| Арабский | الإطار الأبيض |
В грузинском договоре или приложении ищите თეთრი კარკასი, то есть формулировку из поля состояния на порталах; если перед вами переведённая брошюра, сверяйтесь с грузинской спецификацией.
Ошибки покупателей при белом каркасе
- Принимать данные Геостата или портала за определение. И тот и другой лишь повторяют то, что продавцы отмечают в объявлении; ни один из них не проверяет, что на самом деле есть в квартире.
- Считать, что отопление входит в цену. Одно опубликованное описание называет его установленным, а застройщик утверждает, что трубы, как правило, отсутствуют. Спрашивайте.
- Сравнивать цену белого каркаса с готовой квартирой на вторичном рынке. Отделку, кухню и сантехнику ещё предстоит купить.
- Переносить несущую стену во время отделки. Это уже реконструкция, а не отделка, и освобождение от разрешения на неё не распространяется.
- Пускать строителя до того, как передача квартиры оформлена. Когда новые работы скроют стяжку и трубы, доказать, какие недостатки остались от застройщика, будет непросто.
Будет добавлено командой: изображения, которые предстоит добавить команде: фотографии квартиры в белом каркасе с одного из наших просмотров, где видны штукатурка, стяжка и распределительный щит, с указанием здания, даты и с разрешения застройщика; обезличенное приложение со спецификацией, где белый каркас расписан по пунктам; и скриншот поля состояния в объявлении с вариантом თეთრი კარკასი.
Как точно определить белый каркас до подписания
Запросите приложение
Перечень работ, а не рекламную брошюру.
Проверьте отопление и проводку
Проложены полностью, частично или не проложены вовсе.
Посмотрите готовый образец
Квартиру в белом каркасе в том же доме.
Оцените разницу в деньгах
Смета строителя на всё, что остаётся за вами.
Зафиксируйте передачу
Фотографии и подписанный акт до начала любых работ.
Планируйте работы по закону
Никаких изменений несущих конструкций без разрешения.
Частые вопросы
Что означает белый каркас в Грузии?
Квартиру в новостройке, переданную на промежуточной стадии: обычно со штукатуркой, стяжкой, окнами, дверью и основными коммуникациями, тогда как вся отделка остаётся за покупателем.
Закреплён ли белый каркас в законе?
Нет. Мы не нашли ни закона, ни нормативного акта, где использовался бы этот термин, и что входит в белый каркас, каждый застройщик решает сам.
Входит ли отопление в белый каркас?
Зависит от застройщика. Korter.ge описывает отопление как установленное; XO Development пишет, что в белом каркасе, как правило, нет труб отопления.
Какова цена белого каркаса по данным Геостата?
Это медианная цена предложения с сайтов объявлений: 3 703 лари за м² для новых квартир в Тбилиси во 2-м квартале 2026 г.
Для какого каркаса Galt & Taggart приводит цены по Тбилиси?
Для белого. В декабре 2025 г. средняя цена первичного рынка у этой компании составляла $1 373 за м².
Нужно ли разрешение на строительство для отделки белого каркаса?
Нет, обычная отделка и ненесущие перегородки от него освобождены; проёмы в несущих конструкциях и изменения сетей считаются реконструкцией.
Сколько времени есть на претензии по недостаткам работы моего строителя?
По статье 655 Гражданского кодекса - один год с момента приёмки или пять лет, если речь о недостатках конструкций.
Сколько проектов в Тбилиси предлагают белый каркас?
На 28 октября 2026 г. Korter.ge показывал 191 проект с вариантом белого каркаса.
Источники
- «How to choose an apartment in a new development: black, white and green frames», Housebook, 27 августа 2025 г.
- «White frame new projects in Tbilisi», Korter.ge (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- «Green frame new projects in Tbilisi» и «Black frame new projects in Tbilisi», Korter.ge (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- «What is green frame?», XO Development, 11 марта 2026 г.
- Индекс цен на жилую недвижимость, 2-й квартал 2026 г., Геостат, 23 июля 2026 г. (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- «Tbilisi Residential Real Estate», январь 2024 г., Galt & Taggart
- «Tbilisi Residential Real Estate», декабрь 2025 г., Galt & Taggart
- «Green projects», Terabank (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, статьи 129 и 655, Законодательный вестник Грузии
- Постановление Правительства № 255 от 31 мая 2019 г. о выдаче разрешений на строительство и вводе в эксплуатацию, статья 4, Законодательный вестник Грузии
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», Законодательный вестник Грузии
История изменений
- - Словарная статья подготовлена по материалам Housebook, Korter.ge, XO Development, Геостата, Galt & Taggart, Terabank, Гражданского кодекса Грузии, Постановления Правительства № 255 и Закона о товариществах собственников квартир.