מחיר למ״ר: יחס אחד שמאחוריו ארבע הכרעות
מחיר למ״ר (ფასი 1 მ²-ზე) הוא מחירו של נכס מחולק בשטחו במטרים רבועים, ובגאורגיה כל נתון כזה נשען על ארבע הכרעות: איזה מחיר, איזה שטח, איזה מטבע ובאיזה מצב נמצאת הדירה.
אף חיקוק גאורגי אינו מגדיר את המונח. השימוש הרשמי הקרוב ביותר הוא "1მ2-ის მედიანური ღირებულება" של Geostat, כלומר הערך החציוני של מ״ר אחד, שהפרסום שלה מכנה "შეთავაზების ფასს (offer price)": מחיר מבוקש שנאסף ממודעות באתרים myhome.ge ו-ss.ge עבור דירות חדשות וגמורות בטביליסי, ולא מחיר שמישהו שילם בפועל. הציטוטים בעמוד זה מובאים בתרגומנו.
למכנה יש בסיס מוצק יותר. מאז 1 בינואר 2025, כללי המדידה של החלטת הממשלה מס' 315 מ-3 באוקטובר 2024 מגדירים בסעיף 2(7) את השטח המנוצל של יחידה (გამოყენებული ფართობი) כרצפה שבין הקירות התוחמים אותה, וסופרים במלואן לוגיות, מרפסות, טרסות וורנדות. סעיף 16(1) בהוראות המרשם הציבורי (צו מס' 487) קיבל נוסח חדש בצו מס' 993 מ-26 במרץ 2024, ומאז אינו קושר עוד את הרישום לשטח הכולל שבתשריט; המונח שטח רישומי כולל (საერთო სარეგისტრაციო ფართობი) שרד רק בסעיף 16(5), לגבי בניין רב-יחידות. ראו שטח כולל. לכן תעריף גאורגי מחושב בדרך כלל לפי מטר נמדד, כולל השטח החיצוני, בלי מקדם הפחתה.
מוכרים ואנליסטים נוקבים בדולרים, ואילו Geostat עובדת בלארי, ותעריף של בניין חדש אומר מעט עד שיודעים לאיזה שלד או לאיזו רמת גמר הוא מתייחס.
מבוקש, עסקה, חציון או ממוצע משוקלל: המונה מכריע
המחיר שבמונה יכול להיות ההצעה שבמודעה, המחיר שבחוזה או מחיר המכירה שמגיע לסוכנות הלאומית של המרשם הציבורי (NAPR), כשהוא מסוכם כחציון, כממוצע משוקלל או כמדד.
| המפרסם והתקופה | המדד | המוצר והמקום | הנתון |
|---|---|---|---|
| Geostat, רבעון 3 של 2026 | מחיר הצעה חציוני, בלארי | דירות חדשות וגמורות בשלד לבן, טביליסי | 3,752 לארי |
| TBC Capital, אוגוסט 2026 | מחיר מכירה מבוקש ממוצע, בדולרים | דירות, טביליסי | $1,363 |
| Galt & Taggart, יולי 2026 | ממוצע, בתרשים שמקורו "NAPR, Galt & Taggart", בדולרים | שוק ראשוני, שלד לבן, טביליסי | $1,426 |
| Galt & Taggart, יוני 2026 | מחיר ממוצע ל״מפתח ביד״, בדולרים | שוק ראשוני, ״מפתח ביד״, בטומי | $1,960 |
| Colliers, 2025 | מחיר מכירה ממוצע משוקלל, בדולרים | פרויקטים חדשים, טביליסי | $1,484 |
החציונים של Geostat בלארי הם מחירים מבוקשים, ולכן אנחנו אף פעם לא ממירים אותם לדולרים כדי להעמיד אותם מול ממוצעי האנליסטים או לשלב את שניהם בחישוב אחד. Galt & Taggart אינה מציינת אם המחירים שלה הם עסקאות רשומות או מחירונים של יזמים, ולא מצאנו הסבר שיטה עדכני של Colliers או את מקור המודעות של TBC Capital. היסטוריית המחירים לפי עיר שלנו עוקבת אחר כל סדרה.
הרבעון השלישי של 2026 אצל Geostat: חציונים ומדד
לפי הפרסום של Geostat מ-23 באוקטובר 2026, המדד עלה ב-1.5% לעומת הרבעון הקודם, ב-5.9% לעומת השנה הקודמת ועמד 66.2% מעל הממוצע שלו ב-2020; אצל הדירות השינויים היו 1.2%, 5.6% ו-63.1%. המדד "מכסה את שוק נכסי המגורים החדשים בטביליסי" ו"מבוסס על מחירים במטבע הלאומי (לארי)".
| מצב | רבעון 1 של 2024 | רבעון 2 של 2026 | רבעון 3 של 2026 | מרבעון 1 של 2024 עד רבעון 3 של 2026 |
|---|---|---|---|---|
| שלד | 2,849 | 3,340 | 3,287 | +15.4% |
| שלד לבן | 3,289 | 3,703 | 3,752 | +14.1% |
| שלד ירוק | 3,738 | 4,409 | 4,493 | +20.2% |
הערכים במילון שלנו על שלד, שלד לבן ושלד ירוק מצטטים את החציונים של הרבעון השני; הטבלה מוסיפה את הרבעון השלישי.
החציון של השלד ירד ברבעון מ-3,340 לארי ל-3,287 לארי, ירידה של 1.6%, בזמן שמדד הדירות עלה ב-1.2%. שני הנתונים יכולים להיות נכונים. המדד פועל לפי "גישה הדונית של מאפיינים" ו"מודד את התפתחות המחיר של דירה 'טיפוסית'", תוך תיקון לפי שטח, קומה, מצב, חימום ומאפיינים אחרים. חציון אינו מתקן דבר, ולכן שינוי בתמהיל המודעות יכול למשוך אותו למטה. המתודולוגיה (החלטה מס' 7 מ-26 באפריל 2021) אינה מציינת באיזה נתון שטח היא משתמשת.
למיקום יש משקל גדול יותר: ברבעון השלישי נעו מחירי הדירות בין 7,004 לארי למ״ר במטצמינדה ל-3,657 לארי בסמגורי. השוואת השכונות של טביליסי שלנו מציבה את חציוני הרובעים לצד שכר הדירה והתחבורה.
המכנה, המטבע ותנאי התשלום
שטח. כל כרטיס ב-ss.ge מציג תעריף כמו "m² - 4,255 ₾", שמחושב לפי "השטח הכולל" (საერთო ფართი) שהמוכר הקליד: 468,000 לארי / 110 מ״ר = 4,254.5 לארי. זה הנתון של המוכר עצמו, לא נתון שנלקח מהמרשם. מאחר שהמרפסות נספרות במלואן, דירה עם מרפסת גדולה נראית זולה יותר למ״ר ממה שהיא בפנים (ראו לוגיה ומרפסת), וחלוקה בשטח המגורים נותנת תעריף גבוה עוד יותר.
מטבע. השער הרשמי של הבנק הלאומי שהיה בתוקף ב-31 באוקטובר 2026 עמד על 2.5992 לארי לדולר אמריקני. נתון הלארי שהציג אתר מודעות עבור מודעה הנקובה בדולרים תאם את השער הזה, ולכן התעריף שלו בלארי למ״ר זז עם שער החליפין גם אם המוכר לא שינה דבר; ss.ge אינו מפרסם את כלל ההמרה שלו, כך שזו הסקה שלנו. סעיף 34 של החוק האורגני על הבנק הלאומי מחייב מאז 2017 בעלי עסקים לנקוב מחירים בלארי כשהם מציעים או מפרסמים; נדל״ן אינו בין החריגים המנויים, אבל כדאי שעורך דין יאשר כיצד הדבר חל על מודעות נכסים.
תנאי תשלום. יזמים עשויים לנקוב בתעריף נמוך יותר לתשלום מלא מאשר לפריסת תשלומים; המדריך שלנו למשא ומתן על המחיר נשען על הפער הזה. לא מצאנו הנחה ממוצעת שפורסמה.
איך התעריף מופיע בפרסומים, במודעות ובחוזים
התווית שמודפסת ליד התעריף מגלה אילו הכרעות התקבלו:
- פרסום של Geostat: "PRICE OF 1M2 FOR FLATS, GEL" (בגאורגית "1მ2 ფასი ბინების სეგმენტში") לפי רובע ו-"FLAT PRICES BY CONDITION (FRAMES), GEL" לפי סוג השלד, עם הערת שוליים שמכנה את הנתונים "מה שנקרא 'מחירי הצעה'".
- הדוחות של Galt & Taggart: "US$ / m2", "Average turnkey price" לבטומי ו-"Real estate weighted average prices by type, US$/sq.m", עם ההערה "Prices are given for the primary market white frame apartments" לטביליסי.
- Colliers ו-TBC Capital: "average weighted sale prices" ו-"average asking sale price ... per sq.m".
- כרטיסים ב-ss.ge: "1 მ² - 7,881 ₾" מתחת למחיר, עם מתג ₾ / $.
- myhome.ge: סכום כולל בדולרים ואחריו תעריף "$/sq.m"; האתר חסם את הגישה שלנו, ולכן לא יכולנו לאמת את תוויות השדות שלו.
- חוזה עם יזם: תעריף למ״ר כפול השטח המתוכנן, ובמקרה הטוב עם סעיף שמציין את שיטת המדידה, סטייה מותרת והתאמת מחיר לשני הכיוונים, כמו במדריך שלנו על החוזה עם היזם.
- נסח מהמרשם: השטח בלבד, בלי מחיר, שנמצא בחוזה (ראו קריאת הנסח).
דוגמה מחושבת: מודעה אחת, שני שטחים, ודירה של 75 מ״ר בשלוש דרכים
חלק 1, השטח. יחידה מסחרית בטביליסי פורסמה ב-ss.ge ב-1 בנובמבר 2026 במחיר $940,000, עם 310 מ״ר בשדה השטח הכולל, ואילו התיאור ציין 284 מ״ר כנתון הרשמי. הכרטיס הציג 2,443,000 לארי (940,000 x 2.5992 = 2,443,248) ו-"1 მ² - 7,881 ₾", כלומר המחיר בלארי מחולק ב-310.
| השטח שבו השתמשו | דולר למ״ר | לארי למ״ר |
|---|---|---|
| 310 מ״ר, כפי שפורסם | 3,032 | 7,881 |
| 284 מ״ר, הנתון הרשמי לדברי המוכר | 3,310 | 8,602 |
לפי השטח הרשמי התעריף גבוה ב-9.2% ממה שהכרטיס מציג (310 / 284 = 1.0915). מודעה על דירה עובדת באותו אופן, ולכן בדקו את השטח מול הנסח לפני שאתם משווים תעריפים.
חלק 2, המצב. דירה חדשה של 75 מ״ר בטביליסי לפי החציונים של Geostat לרבעון השלישי של 2026, בלארי: שלד 246,525 לארי, שלד לבן 281,400 לארי, שלד ירוק 336,975 לארי. השלד הלבן גבוה ב-465 לארי למ״ר (14.1%) מהשלד, והשלד הירוק גבוה ב-741 לארי (19.7%) מהשלד הלבן. אלה חציונים של בניינים שונים, לא העלות של גימור דירה אחת.
חלק 3, איזה ממוצע. בנפרד, בדולרים, עבור בטומי: דירה של 50 מ״ר עולה $98,000 לפי הממוצע של Galt & Taggart ליוני 2026 לשוק הראשוני ב״מפתח ביד״, $1,960, עולה $74,850 לפי הממוצע שלה לשוק המשני, $1,497, ועולה $70,400 לפי הממוצע המשוקלל של Colliers לבנייה חדשה בספטמבר 2026, $1,408. הפער של 39% בין הנתון הראשון לאחרון (1,960 / 1,408 = 1.39) משקף מוצר ומקור, לא ירידת מחירים; ראו את השוואת האזורים של בטומי שלנו.
קל להתבלבל: נתונים אחרים שמצוטטים למ״ר
| הנתון | מה הוא מודד | דוגמה |
|---|---|---|
| מחיר מבוקש למ״ר | מה שהמוכרים מפרסמים | 3,752 לארי (Geostat, שלד לבן) |
| ממוצע של אנליסטים למ״ר | ממוצע בדולרים בתרשים שמקורו בנתוני NAPR | $1,426 (Galt & Taggart, טביליסי) |
| מדד מחירים | שינוי מתוקנן לאיכות, לא מחיר | דירות +1.2% ברבעון 3 של 2026 |
| שכר דירה למ״ר | שכר דירה חודשי | $10.1 (Galt & Taggart, טביליסי, יולי 2026) |
| מס קבוע על השכרה לטווח קצר | מס לכל מ״ר של הדירה המושכרת | 10 לארי למ״ר לחודש |
| אגרת היתר בנייה | אגרה לכל מ״ר של שטח רצפה לפי מקדם K-2 | לכל היותר 10 לארי למ״ר |
שכר הדירה למ״ר נכנס לחישוב התשואה הגולמית, אף פעם לא למחיר הרכישה. תעריף גם אינו שווי שוק: שמאי עשוי לבחון תעריפים של נכסים דומים, אבל שווי הוא מסקנה לגבי נכס אחד (ראו שומת נכס).
מחיר למ״ר בחמש שפות
| שפה | מחיר למ״ר | מחיר מבוקש (מחיר הצעה) |
|---|---|---|
| גאורגית | ფასი 1 მ²-ზე (კვადრატული მეტრის ფასი) | შეთავაზების ფასი |
| אנגלית | price per square metre (price per m²) | asking price, offer price |
| רוסית | цена за квадратный метр (цена за м²) | цена предложения |
| עברית | מחיר למ״ר (מחיר למטר רבוע) | מחיר מבוקש |
| ערבית | سعر المتر المربع | السعر المعروض או السعر المطلوب |
לא הצלחנו לאמת ניסוח קבוע בחוזים של יזמים גאורגיים; Geostat כותבת "1მ2 ფასი" ו-ss.ge כותב "1 მ²".
סימני אזהרה כשמצטטים תעריף
- לא צוין מצב. ברבעון 3 של 2026 הפער בין החציון של השלד לחציון של השלד הירוק היה 1,206 לארי למ״ר.
- טביליסי מול בטומי. Galt & Taggart מתמחרת את טביליסי בשלד לבן ואת בטומי ב״מפתח ביד״.
- חציונים בלארי שהומרו לדולרים. כך מתערבבים חציונים של מחירים מבוקשים עם ממוצעים של אנליסטים.
- שטח מפורסם גדול מהשטח הרשמי. חשבו מחדש לפי הנתון שבנסח.
- חציון יורד שמתפרש כשוק יורד. החציון של השלד ירד ברבעון 3 של 2026 בזמן שהמדד עלה.
- בלי תנאי תשלום. לתשלום מלא ולפריסת תשלומים עשויים להיות תעריפים שונים.
יתווסף על ידי הצוות: תמונות להוספה: צילום מסך של כרטיס ב-ss.ge שמציג את התעריף "1 მ²" מתחת למחיר, בלי מספר המודעה ופרטי המוכר; התרשים של Geostat עם המחירים החציוניים לפי מצב לרבעון 3 של 2026; ועמוד ממחירון של יזם שבו מודגשים התעריף למ״ר ובסיס השטח, עם שמות מושחרים וסימון "דוגמה".
איך להשוות מחיר למ״ר בצורה הוגנת
הגדירו את המחיר
מבוקש, חוזי או מכירה רשומה, ומאיזה מקור.
בדקו את השטח
השוו את השטח המפורסם לנסח.
קבעו את המטבע
השוו דולרים לדולרים ולארי ללארי, ורשמו את התאריך.
התאימו את המצב
שלד, שלד לבן, שלד ירוק או ״מפתח ביד״ בשני הצדדים.
בקשו את שני התעריפים
תשלום מלא ופריסת תשלומים, בכתב.
כתבו את הבסיס בחוזה
תעריף, שיטת מדידת השטח וסטייה מותרת, עם התאמה לשני הכיוונים.
שאלות נפוצות
האם החוק הגאורגי מגדיר מחיר למ״ר?
לא. לא מצאנו חיקוק שמגדיר אותו.
על איזה שטח מבוסס בדרך כלל מחיר למ״ר?
על השטח שבתשריט המדידה הפנימי, שכולל את המרפסות במלואן לפי החלטה 315.
מה היה החציון לשלד לבן בטביליסי ברבעון 3 של 2026?
3,752 לארי למ״ר, מחיר מבוקש, לפי Geostat.
האם הנתונים של Geostat הם מחירים מבוקשים או מחירי מכירה?
מחירים מבוקשים, שנאספו מ-myhome.ge ומ-ss.ge.
מדוע הממוצע בבטומי גבוה מזה של טביליסי?
בין השאר משום ש-Galt & Taggart מתמחרת את בטומי ב״מפתח ביד״ ואת טביליסי בשלד לבן.
איך ss.ge מחשב את התעריף?
המחיר מחולק בשטח הכולל שהמוכר הזין.
האם התעריף זהה לתשלום במזומן ולפריסת תשלומים?
לא תמיד; לא מצאנו הנחה ממוצעת שפורסמה.
האם אפשר להמיר את החציונים של Geostat לדולרים?
לא לצורך השוואה עם ממוצעי האנליסטים בדולרים: הם מודדים מחירים שונים.
מקורות
- מדד מחירי הדיור, הרבעון השלישי של 2026, Geostat, 23 באוקטובר 2026, וגם ההודעה לעיתונות (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- מדד מחירי הדיור, הרבעון השני של 2026, Geostat, המהדורה הגאורגית (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- המתודולוגיה של מדד מחירי הדיור, Geostat (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- הכללים להכנת תשריטי מדידה פנימיים, החלטת הממשלה מס' 315 מ-3 באוקטובר 2024 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- Tbilisi residential real estate, July 2026, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- Batumi residential real estate, 2Q26, Galt & Taggart, 14 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- Tbilisi and Batumi apartment sales surpass 4.3 billion in 2025, Georgia Today, בהסתמך על Colliers, 17 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- Tbilisi housing market in August 2026, Homesoverseas, בהסתמך על TBC Capital, 23 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- דירות למכירה בטביליסי, ss.ge (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- השער הרשמי של הדולר האמריקני, 31 באוקטובר 2026, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ערך המילון פורסם על סמך Geostat, החלטת הממשלה מס' 315, Galt & Taggart, Colliers דרך Georgia Today, TBC Capital דרך Homesoverseas, ss.ge והבנק הלאומי של גאורגיה.