נסח מהמרשם בגאורגיה: המסמך היחיד שמוכיח למי שייך נכס

נסח מהמרשם: מה פירושו במשפט הגאורגי

נסח מהמרשם הוא המסמך שהסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR) מכינה עבור כל אדם שמבקש אותו, ובו רשומים הזכויות, ההגבלות והשעבודים שחלים על נכס אחד ברגע המדויק שבו הוא מודפס.

סעיף 2(q) של חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי (מס' 820, שהתקבל ב-19 בדצמבר 2008) מגדיר אותו כנסח ממרשם הזכויות בנכסי מקרקעין, וסעיף 10 קובע מה הוא כולל ולמה הוא משמש. סעיף 10(3) קובע שנסח "יינתן לכל אדם" (הציטוטים מהחוק בעמוד הזה הם בתרגום שלנו). סעיף 10(4) מעניק לו תפקיד שאין לאף מסמך אחר: בעסקה בנכס מקרקעין, למעט זכויות ירושה, הזכות של אדם "תוכח אך ורק באמצעות נסח מהמרשם הציבורי". הכללים המעשיים מופיעים בהוראות בדבר המרשם הציבורי, צו שר המשפטים מס' 487 מ-31 בדצמבר 2019, שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2020.

במדינות רבות "נסח" הוא העתק של רישום בספר המקרקעין, ובמקביל הבעלים שומר בבית גם שטר קניין. גאורגיה אינה מנפיקה שטר קניין, ולכן ההוכחה שהמוכר מציג והבדיקה שהקונה עורך הם אותו מסמך ציבורי, והקונה יכול להזמין אותו בלי לבקש דבר מהמוכר. המילה הגאורגית ამონაწერი גם אינה מוגבלת לנדל״ן: מאז 2009 הסוכנות מנפיקה נסחים על משכונות ועל ליסינג ממרשם המיטלטלין והנכסים הבלתי מוחשיים.

נכס אחד, רגע אחד, שלושה מרשמים

סעיף 10(1) של החוק קובע שהנסח מוכן מתוך "מאגר הנתונים המשולב" של שלושה מרשמים: מרשם הזכויות בנכסי מקרקעין, מרשם ההגבלות מכוח המשפט הציבורי, שבו יושבים עיקולים ואיסורים (סעיף 19), ומרשם שעבודי המס והמשכנתאות (סעיף 20). הוא מכיל את הנתונים "הרשומים במרשמים והתקפים ברגע" ההכנה, כך שמשכנתה, שעבוד מס ועיקול של בית משפט נוחתים כולם באותו עמוד שבו מופיע שם הבעלים.

צו 487 מוסיף שלושה כללים על המסמך עצמו: נסח אחד לכל אובייקט רישום (סעיף 6(5), עם חריג בסעיף 6(6) לחלקת קרקע שנושאת כמה אובייקטים עצמאיים); תוקף ללא הגבלת זמן (סעיף 6(9): "ამონაწერის მოქმედების ვადა არის განუსაზღვრელი"); ודינו של כל עותק ממסמך אלקטרוני שהסוכנות הוציאה כדין מקור (סעיף 6(7)).

לחזקה הזו יש גבול: לפי סעיף 3(6) של החוק, הגוף הרושם אינו נושא באחריות לאמיתות המסמכים שמגישים לו. המדריך שלנו על איך קוראים נסח מהמרשם הציבורי מסביר עד כמה אפשר לסמוך על כל שורה.

ממסמך של עשרה ימים למסמך ללא תאריך תפוגה

הסוכנות הוקמה ב-2004 וקיבלה לידיה את הארכיונים של לשכות האינוונטריזציה הטכנית מהתקופה הסובייטית. מה שנסח יכול להציג גדל יחד עם תחומי האחריות שלה: עיקולים והגבלות אחרות מכוח המשפט הציבורי נכנסו למרשם ב-2005, ושעבודי מס ומשכנתאות ב-2007.

לפי הוראות הרישום של 2006, צו שר המשפטים מס' 800 מ-13 בדצמבר 2006, שעמד בתוקפו עד 20 בינואר 2010, נסח היה תקף 10 ימים קלנדריים מיום ההנפקה (סעיף 73). ב-2010 באו הוראות נוספות; לא הצלחנו לאמת את המספר והתאריך שלהן, אלא רק שהן פקעו ב-1 בינואר 2020, כשצו 487 תפס את מקומן.

ביטול מגבלת 10 הימים לא הפך נסח ישן לבטוח. הוא העביר את שאלת העדכניות מהתקנה אל מי שמסתמך על המסמך. בנקים ונוטריונים עונים עליה כשהם מבקשים נסח עדכני; קונה זהיר מזמין נסח חדש ביום החתימה.

הזמנת נסח, ומה שאין בו

באינטרנט נסח עולה 13 לארי לטיפול תוך יום עבודה אחד או 52 לארי לאותו יום, בדלפק 20 לארי או 75 לארי, והגרסה האנגלית עולה 26 לארי נוספים; הטבלה המלאה נמצאת במדריך שלנו על אגרות המרשם הציבורי וזמני הטיפול, והחיפוש לפי קוד או לפי כתובת מוצג במדריך על בדיקת הבעלים של נכס באינטרנט. שלושה דברים לא תמצאו בו:

• המסמכים שעומדים מאחורי כל רישום. הנסח מציין את בסיס הרישום, למשל חוזה מכר, אבל לא את הנוסח שלו. עותקים אלקטרוניים של מסמכי הרישום האלה זמינים בפורטל ללא תשלום (החוק, סעיף 20-1(11)).
• יחידה שעדיין לא נרשמה. לפי סעיף 15-6 של החוק, בניין או יחידה אינם מוצגים עד שנרשמים מסמך הבעלות ותיעוד הבנייה, או אקט ההכנסה לשימוש. בדירה על הנייר ייתכן שתקבלו רק את הנסח של הקרקע.
• החובות האחרים של הבעלים. סעיף 6(4) של צו 487 מוסיף רק סימון אם הבעלים רשום במרשם החייבים; הפירוט נמצא בנסח נפרד של הלשכה הלאומית לאכיפה, שעולה 10 לארי.

איך נראה נסח כשהוא בידיים שלכם

הכותרת הגאורגית היא "ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან", כלומר נסח מהמרשם הציבורי, והיא הכותרת של סעיף 73 בהוראות של 2006. הגוף המנפיק מופיע בשם საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. סעיף 6(4) של צו 487 מונה את התוכן, שמתחלק לארבעה גושים:

1. נתוני התיק: מספר הרישום של הבקשה (განცხადების რეგისტრაციის ნომერი) והתאריך שלה, וגם התאריך והשעה של הכנת הנסח.
2. הנכס: קודם הקוד הקדסטרי, ואחריו הכתובת, הייעוד והקטגוריה של הקרקע, אופן הבעלות בה, השטח שלה וכמה בניינים עומדים עליה.
3. הבעלים: אצל אדם פרטי, שם פרטי, שם משפחה ומספר אישי.
4. זכויות ונטלים: כל זכות או חובה רשומה, כמו משכנתה, שכירות או עיקול, עם בסיס הרישום שלה, ובנוסף הסימון של מרשם החייבים.

לא ראינו דוגמה מ-2026, ולכן איננו יכולים לאשר את כותרות החלקים המדויקות שמודפסות בטופס הנוכחי. כל שדה מוסבר בקריאה שלנו בנסח, שורה אחר שורה.

דוגמה מעשית: הנסח של 09:00 והנסח של 15:00

המקרה הזה נועד להמחשה. קונה שנמצא בחו"ל אמור לחתום על דירה יד שנייה בטביליסי, בבית הצדק, בשעה 16:00. ב-09:00 הנציג של הקונה מוריד נסח: בעלים אחד, אין משכנתה, אין הגבלות. בצהריים נרשם על הדירה עיקול של בית משפט, שהשיג נושה של המוכר.

ב-15:00 הנציג מזמין נסח שני, ובו מופיע העיקול, יחד עם שם בית המשפט והתאריך של ההחלטה שלו. שני הנסחים הם מקור אמיתי, ואף אחד מהם לא פקע, אבל לפי סעיף 10(1) כל אחד מהם מעיד רק על הרגע שלו, ולכן רק הנסח של 15:00 מתאר את הדירה שמשלמים עליה.

יש כאן שני לקחים. רענון באותו יום מחייב את השירות של 52 לארי, כי האפשרות של 13 לארי לוקחת יום עבודה אחד. ומאחר שהקדימות נקבעת לפי השעה שבה הוגשה הבקשה (החוק, סעיף 13(4)), הפער בין הבדיקה האחרונה לבין הגשת המכירה לרישום צריך להיות קצר ככל האפשר; הסכנה האמיתית היא כסף ששולם לפני הבדיקה הזו. המדריך שלנו על שעבודים על נכס מסביר מה עיקול עושה למכירה.

קל להתבלבל: נסח, חוזה, החלטה ותעודה

נסח מהמרשם הנוטריוני האלקטרוני הוא עניין אחר לגמרי: הוא מתעד פעולות נוטריוניות, והוא מונפק רק על פי בקשה בכתב של האדם הנוגע בדבר (חוק גאורגיה בדבר נוטריונים, סעיף 51). ראו גם את ערכי המילון על המרשם הציבורי, על הקוד הקדסטרי ועל המשכנתה.

הנסח מהמרשם בחמש שפות

בחוזה גאורגי או בתיק של המרשם, חפשו את "ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან" או פשוט "ამონაწერი".

טעויות נפוצות עם נסחים

• להבין "ללא הגבלת זמן" כ"עדכני". סעיף 6(9) אומר שהמסמך לעולם אינו פוקע, ולא שהתוכן שלו נשאר נכון.
• לקבל את הסריקה של המוכר. כל אחד יכול להזמין נסח, וכל עותק אלקטרוני הוא מקור, ולכן הזמינו נסח משלכם.
• לבדוק את הקרקע במקום את הדירה. אם היחידה רשומה, הזמינו את הנסח של היחידה; אם היא אינה מופיעה, בררו למה לפני שאתם משלמים.
• לדלג על סימון החייבים. סימון על הבעלים חשוב גם כשעדיין שום דבר אינו מכביד על הדירה.
• לצפות לנסח באמצע תיק. כל עוד רישום מושהה, לא מונפק נסח (החוק, סעיף 25(2)).

איך מזמינים נסח מהמרשם ומשתמשים בו

1. השיגו את הקוד

   בקשו מהמוכר את הקוד הקדסטרי ואת הכתובת.

2. הזמינו עותק משלכם

   באינטרנט, ב-napr.gov.ge, ובאנגלית אם צריך.

3. התאימו את האובייקט

   השוו את הקוד, את השטח ואת הכתובת לדירה.

4. קראו את הבעלים ואת הנטלים

   שם, מספר אישי, משכנתאות, עיקולים, סימון החייבים.

5. רעננו ביום החתימה

   הזמינו נסח באותו יום, רגע לפני שאתם חותמים.

6. בדקו אחרי הרישום

   ודאו ששמכם מופיע עכשיו כבעלים.

שאלות נפוצות

מהו נסח מהמרשם בגאורגיה?

המסמך של הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי שמפרט את הזכויות, ההגבלות והשעבודים על נכס אחד ברגע שבו הוא מוכן.

אפשר להזמין נסח על דירה שאינה שלי?

כן. סעיף 10(3) של החוק קובע שהוא ניתן לכל אדם.

לכמה זמן נסח תקף?

סעיף 6(9) של צו 487 אינו קובע מועד פקיעה, אבל הנסח מראה את המרשם רק כפי שהיה בשעת ההכנה.

יש בגאורגיה שטר קניין?

לא. בעסקה בנכס, זכות מוכחת רק באמצעות נסח (החוק, סעיף 10(4)).

האם נסח PDF שהורדתי מהאינטרנט הוא מקור?

כן, לפי סעיף 6(7) של צו 487.

אפשר לקבל נסח באנגלית?

כן, תמורת 26 לארי נוספים על האגרה הרגילה.

האם נסח אחד מכסה גם דירה וגם מקום חניה?

רק אם הם אובייקט רישום אחד (צו 487, סעיף 6(5)).

למה אני לא יכול לקבל נסח עכשיו?

לא מונפק נסח כל עוד תיק רישום על הנכס מושהה (החוק, סעיף 25(2)).

מקורות

1. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי, מס' 820, 2008 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
2. ההוראות בדבר המרשם הציבורי, צו מס' 487 מ-31 בדצמבר 2019 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
3. ההוראות בדבר רישום זכויות במקרקעין, צו מס' 800 מ-13 בדצמבר 2006 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
4. הקוד האזרחי של גאורגיה (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
5. אגרות על שירותי מידע, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
6. ההיסטוריה וראש הסוכנות, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
7. חוק גאורגיה בדבר נוטריונים, מס' 2283-II מ-4 בדצמבר 2009 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
8. הלשכה הלאומית לאכיפה, מרשם החייבים

יומן שינויים

• 28 באוקטובר 2026 - ערך מילון שפורסם על בסיס חוק המרשם הציבורי, צו מס' 487, צו מס' 800, הקוד האזרחי, חוק הנוטריונים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי והלשכה הלאומית לאכיפה.