საჯარო რეესტრის ამონაწერი საქართველოში: ერთადერთი დოკუმენტი, რომელიც ქონების მესაკუთრეს ადასტურებს

საჯარო რეესტრის ამონაწერი: რას ნიშნავს ქართულ სამართალში

საჯარო რეესტრის ამონაწერი არის დოკუმენტი, რომელსაც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ნებისმიერი მომთხოვნისთვის ამზადებს და რომელშიც ჩანს ერთ ქონებაზე რეგისტრირებული უფლებები, შეზღუდვები და დატვირთვები ზუსტად იმ მომენტისთვის, როცა ის იბეჭდება.

კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“ (№820, მიღებულია 2008 წლის 19 დეკემბერს) მე-2 მუხლის „რ“ ქვეპუნქტი ამონაწერს უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრიდან ამონაწერად განმარტავს, ხოლო მე-10 მუხლი მის შინაარსსა და გამოყენებას აწესრიგებს. ამავე მუხლის მე-3 პუნქტით, ამონაწერი ნებისმიერ პირზე გაიცემა. მე-4 პუნქტი მას ისეთ ფუნქციას ანიჭებს, რომელიც სხვა არცერთ ქაღალდს არ აქვს: უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ გარიგებაში, მემკვიდრეობის უფლების გამოკლებით, პირის უფლება მხოლოდ საჯარო რეესტრის ამონაწერით დგინდება. პრაქტიკული წესები „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციაშია“, რომელიც იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანებით დამტკიცდა და 2020 წლის 1 იანვრიდან მოქმედებს.

ბევრ ქვეყანაში „ამონაწერი“ მიწის წიგნის ჩანაწერის ასლია, მესაკუთრეს კი სახლში საკუთრების დამადასტურებელი აქტიც (title deed) ინახება. საქართველო ასეთ აქტს არ გასცემს, ამიტომ გამყიდველის მტკიცებულებაც და მყიდველის შესამოწმებელი დოკუმენტიც ერთი და იგივე საჯარო ქაღალდია, რომლის შეკვეთაც მყიდველს გამყიდველისთვის ნებართვის თხოვნის გარეშე შეუძლია. ტერმინი „ამონაწერი“ მხოლოდ უძრავ ქონებას არ ეხება: 2009 წლიდან სააგენტო მოძრავი ნივთებისა და არამატერიალური ქონების რეესტრიდან გირავნობისა და ლიზინგის შესახებ ამონაწერებსაც გასცემს.

ერთი ქონება, ერთი მომენტი, სამი რეესტრი

კანონის მე-10 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, ამონაწერი სამი რეესტრის ერთიანი მონაცემთა ბანკიდან მზადდება: უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრიდან, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვების რეესტრიდან, სადაც ყადაღები და აკრძალვები აღირიცხება (მუხლი 19), და საგადასახადო გირავნობისა და იპოთეკის რეესტრიდან (მუხლი 20). მასში აისახება ის მონაცემები, რომლებიც რეესტრებშია რეგისტრირებული და მომზადების მომენტში მოქმედებს, ამიტომ იპოთეკა, საგადასახადო გირავნობა და სასამართლოს მიერ დადებული ყადაღა იმავე ფურცელზე ჩნდება, სადაც მესაკუთრის სახელი წერია.

№487 ბრძანება თავად დოკუმენტს სამ წესს უმატებს: თითო სარეგისტრაციო ობიექტზე ერთი ამონაწერი (მუხლი 6(5), გამონაკლისით 6(6) პუნქტში იმ მიწის ნაკვეთისთვის, რომელზეც რამდენიმე დამოუკიდებელი ობიექტია განთავსებული); განუსაზღვრელი მოქმედება (მუხლი 6(9): „ამონაწერის მოქმედების ვადა არის განუსაზღვრელი“); და სააგენტოს გაცემული ელექტრონული დოკუმენტის თითოეულ ასლს დედნის ძალა აქვს (მუხლი 6(7)).

პრეზუმფციას საზღვარი აქვს: კანონის 3(6) მუხლის მიხედვით, მარეგისტრირებელი ორგანო არ არის პასუხისმგებელი იმ დოკუმენტების ავთენტურობაზე, რომლებსაც მას პირები წარუდგენენ. ჩვენი გზამკვლევი როგორ წავიკითხოთ საჯარო რეესტრის ამონაწერი ხსნის, რამდენად შეიძლება დაეყრდნოთ თითოეულ სტრიქონს.

ათდღიანი ქაღალდიდან უვადო დოკუმენტამდე

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო 2004 წელს შეიქმნა და საბჭოთა პერიოდის ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროების არქივები გადაიბარა. ამონაწერის შინაარსი სააგენტოს უფლებამოსილებასთან ერთად იზრდებოდა: ყადაღები და სხვა საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვები რეესტრს 2005 წელს დაემატა, საგადასახადო გირავნობა და იპოთეკა კი 2007 წელს.

2006 წლის სარეგისტრაციო ინსტრუქციის, ანუ იუსტიციის მინისტრის 2006 წლის 13 დეკემბრის №800 ბრძანების მიხედვით, რომელიც 2010 წლის 20 იანვრამდე მოქმედებდა, ამონაწერი გაცემიდან 10 კალენდარული დღის განმავლობაში იყო ძალაში (მუხლი 73). 2010 წელს მას სხვა ინსტრუქცია მოჰყვა; მისი ნომერი და თარიღი ვერ დავადასტურეთ, მხოლოდ ის, რომ ძალა 2020 წლის 1 იანვარს დაკარგა, როცა მის ადგილს №487 ბრძანება ჩაენაცვლა.

10-დღიანი ზღვრის გაუქმებას ძველი ამონაწერი უსაფრთხო არ გაუხდია. სიახლის საკითხი რეგულაციიდან იმ პირის მხარეს გადავიდა, ვინც ქაღალდს ეყრდნობა. ბანკები და ნოტარიუსები ამ კითხვას ბოლოდროინდელი ამონაწერის მოთხოვნით პასუხობენ, ფრთხილი მყიდველი კი ხელმოწერის დღეს ახალს უკვეთავს.

შეკვეთა და ის, რასაც ამონაწერი არ შეიცავს

ონლაინ ამონაწერი 13 ლარი ღირს 1 სამუშაო დღეში ან 52 ლარი იმავე დღეს, ადგილზე, ოპერატორთან 20 ან 75 ლარი, ხოლო ინგლისურენოვანი ვერსია 26 ლარით მეტი ჯდება; სრული ცხრილი ჩვენს გზამკვლევშია საჯარო რეესტრის საფასურებისა და ვადების შესახებ, ხოლო კოდით ან მისამართით ძიება ნაჩვენებია გვერდზე ქონების მესაკუთრის ონლაინ შემოწმება. სამი რამ, რაც მასში არ შედის:

• თითოეული ჩანაწერის საფუძვლად არსებული დოკუმენტები. ამონაწერი ასახელებს რეგისტრაციის საფუძველს, მაგალითად, ნასყიდობის ხელშეკრულებას, მაგრამ მის ტექსტს არ შეიცავს. ამ სარეგისტრაციო დოკუმენტების ელექტრონული ასლები პორტალზე უფასოდ არის ხელმისაწვდომი (კანონი, მუხლი 20-1(11)).
• ჯერ დაურეგისტრირებელი ერთეული. კანონის 15-6 მუხლის მიხედვით, შენობა ან მისი ერთეული არ ჩანს, სანამ არ დარეგისტრირდება საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტი და სამშენებლო დოკუმენტაცია ან ექსპლუატაციაში მიღების აქტი. მშენებარე ბინაზე შესაძლოა მხოლოდ მიწის ნაკვეთის ამონაწერი მიიღოთ.
• მესაკუთრის სხვა ვალები. №487 ბრძანების 6(4) მუხლი მხოლოდ ნიშნულს ამატებს, თუ მესაკუთრე მოვალეთა რეესტრშია; დეტალებს აღსრულების ეროვნული ბიუროს ცალკე ამონაწერი შეიცავს, რომლის ფასი 10 ლარია.

როგორ გამოიყურება ამონაწერი

დოკუმენტის ქართული სათაურია „ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან“; ასევე იყო დასათაურებული 2006 წლის ინსტრუქციის 73-ე მუხლი. გამცემად მითითებულია საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. №487 ბრძანების 6(4) მუხლი ამონაწერის შემადგენლობას ჩამოთვლის, რომელიც ოთხ ბლოკად იყოფა:

1. საქმის მონაცემები: განცხადების რეგისტრაციის ნომერი და თარიღი, ასევე მომზადების თარიღი და დრო.
2. ქონება: პირველ რიგში საკადასტრო კოდი, შემდეგ მისამართი, მიწის დანიშნულება და კატეგორია, საკუთრების სახე, ფართობი და ნაკვეთზე მდგარი შენობების რაოდენობა.
3. მესაკუთრე: ფიზიკური პირის შემთხვევაში სახელი, გვარი და პირადი ნომერი.
4. უფლებები და ტვირთები: ყოველი რეგისტრირებული უფლება თუ ვალდებულება, როგორიცაა იპოთეკა, იჯარა ან ყადაღა, თავისი რეგისტრაციის საფუძვლით, ამას გარდა კი მოვალეთა რეესტრის ნიშნული.

2026 წლის ნიმუში არ გვინახავს, ამიტომ მოქმედ ფორმაზე დაბეჭდილი განყოფილებების ზუსტ სათაურებს ვერ დავადასტურებთ. თითოეული ველი განმარტებულია ჩვენს ამონაწერის სტრიქონ-სტრიქონ წაკითხვაში.

მაგალითი: 09:00 საათის და 15:00 საათის ამონაწერები

ეს შემთხვევა საილუსტრაციოა. საზღვარგარეთ მყოფმა მყიდველმა თბილისში მეორადი ბინის ნასყიდობას იუსტიციის სახლში 16:00 საათზე უნდა მოაწეროს ხელი. 09:00 საათზე მყიდველის წარმომადგენელი ამონაწერს ჩამოტვირთავს: ერთი მესაკუთრე, იპოთეკა არ არის, შეზღუდვები არ არის. შუადღისას ბინაზე რეგისტრირდება სასამართლოს ყადაღა, რომელიც გამყიდველის კრედიტორმა მოიპოვა.

15:00 საათზე წარმომადგენელი მეორე ამონაწერს უკვეთავს და მასში უკვე ყადაღა ჩანს, სასამართლოსა და მისი აქტის თარიღის მითითებით. ორივე ამონაწერი ნამდვილი დედანია და არცერთს ვადა არ გასვლია, მაგრამ მე-10 მუხლის პირველი პუნქტის მიხედვით, თითოეული მხოლოდ საკუთარ მომენტზე მეტყველებს, ამიტომ იმ ბინას, რომლის საფასურიც იხდება, მხოლოდ 15:00 საათის ამონაწერი აღწერს.

აქედან ორი დასკვნა გამომდინარეობს. იმავე დღეს განახლებისთვის 52 ლარის მომსახურება გჭირდებათ, რადგან 13-ლარიანი ვარიანტი 1 სამუშაო დღეს მოითხოვს. ხოლო რადგან რიგითობას განცხადების წარდგენის დრო განსაზღვრავს (კანონი, მუხლი 13(4)), ბოლო შემოწმებასა და ნასყიდობის რეგისტრაციაზე განცხადების შეტანას შორის შუალედი რაც შეიძლება მოკლე უნდა იყოს; ნამდვილი საფრთხე ამ შემოწმებამდე გადახდილი თანხაა. ჩვენი გზამკვლევი ქონების დატვირთვების შესახებ განმარტავს, როგორ მოქმედებს ყადაღა გაყიდვაზე.

რას ურევენ ხშირად: ამონაწერი, ხელშეკრულება, გადაწყვეტილება და მოწმობა

ელექტრონული სანოტარო რეესტრის ამონაწერი კიდევ სხვა დოკუმენტია: მასში სანოტარო მოქმედებები აისახება და ის მხოლოდ დაინტერესებული პირის წერილობითი განცხადებით გაიცემა („ნოტარიატის შესახებ“ კანონი, მუხლი 51). იხილეთ ასევე ლექსიკონის სტატიები: საჯარო რეესტრი, საკადასტრო კოდი და იპოთეკა.

საჯარო რეესტრის ამონაწერი ხუთ ენაზე

ქართულ ხელშეკრულებასა თუ სარეგისტრაციო საქმეში ეს დოკუმენტი მოიხსენიება როგორც „ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან“ ან უბრალოდ „ამონაწერი“.

გავრცელებული შეცდომები ამონაწერთან

• „განუსაზღვრელის“ „აქტუალურად“ აღქმა. 6(9) მუხლი ნიშნავს, რომ დოკუმენტი ძალას არასოდეს კარგავს, და არა იმას, რომ მისი შინაარსი მუდამ სწორი რჩება.
• გამყიდველის სკანირებული ასლის მიღება. ამონაწერის შეკვეთა ნებისმიერს შეუძლია და ყოველი ელექტრონული ასლი დედანია, ამიტომ საკუთარი შეუკვეთეთ.
• ბინის ნაცვლად მიწის შემოწმება. თუ ერთეული რეგისტრირებულია, სწორედ მისი ამონაწერი შეუკვეთეთ; თუ ის არ ჩანს, გადახდამდე გაარკვიეთ მიზეზი.
• მოვალეთა ნიშნულის გამოტოვება. მესაკუთრეზე არსებული ნიშნული მნიშვნელოვანია მაშინაც, როცა ბინა ჯერ არაფრით არის დატვირთული.
• ამონაწერის მოლოდინი წარმოების მიმდინარეობისას. სანამ რეგისტრაცია შეჩერებულია, ამონაწერი არ გაიცემა (კანონი, მუხლი 25(2)).

როგორ შევუკვეთოთ და გამოვიყენოთ საჯარო რეესტრის ამონაწერი

1. მიიღეთ კოდი

   გამყიდველს სთხოვეთ საკადასტრო კოდი და მისამართი.

2. შეუკვეთეთ საკუთარი ეგზემპლარი

   ონლაინ, napr.gov.ge-ზე, საჭიროების შემთხვევაში ინგლისურად.

3. შეადარეთ ობიექტი

   გადაამოწმეთ, ემთხვევა თუ არა კოდი, ფართობი და მისამართი ბინას.

4. წაიკითხეთ მესაკუთრე და ტვირთები

   სახელი, პირადი ნომერი, იპოთეკები, ყადაღები, მოვალეთა ნიშნული.

5. განაახლეთ ხელმოწერის დღეს

   ხელმოწერამდე ცოტა ხნით ადრე იმავე დღის ამონაწერი შეუკვეთეთ.

6. შეამოწმეთ რეგისტრაციის შემდეგ

   დარწმუნდით, რომ მესაკუთრედ ახლა თქვენი სახელი ჩანს.

ხშირი კითხვები

რა არის საჯარო რეესტრის ამონაწერი საქართველოში?

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს დოკუმენტი, რომელიც ერთ ქონებაზე არსებულ უფლებებს, შეზღუდვებსა და დატვირთვებს მისი მომზადების მომენტისთვის ჩამოთვლის.

შემიძლია ამონაწერის შეკვეთა იმ ბინაზე, რომელიც არ მეკუთვნის?

დიახ. კანონის 10(3) მუხლის მიხედვით, ის ნებისმიერ პირზე გაიცემა.

რამდენ ხანს მოქმედებს ამონაწერი?

№487 ბრძანების 6(9) მუხლი ვადას არ ადგენს, მაგრამ ამონაწერი რეესტრს მხოლოდ მომზადების დროისთვის ასახავს.

არსებობს საქართველოში საკუთრების დამადასტურებელი აქტი (title deed)?

არა. ქონებასთან დაკავშირებულ გარიგებაში უფლება მხოლოდ ამონაწერით დგინდება (კანონი, მუხლი 10(4)).

არის თუ არა ჩამოტვირთული PDF ამონაწერი დედანი?

დიახ, №487 ბრძანების 6(7) მუხლის მიხედვით.

შემიძლია ამონაწერის მიღება ინგლისურ ენაზე?

დიახ, სტანდარტულ საფასურს 26 ლარი ემატება.

ფარავს თუ არა ერთი ამონაწერი ბინასაც და მის პარკინგის ადგილსაც?

მხოლოდ მაშინ, თუ ისინი ერთ სარეგისტრაციო ობიექტს წარმოადგენს (№487 ბრძანება, მუხლი 6(5)).

რატომ ვერ ვიღებ ამონაწერს ამ მომენტში?

სანამ ქონებაზე სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერებულია, ამონაწერი არ გაიცემა (კანონი, მუხლი 25(2)).

წყაროები

1. კანონი „საჯარო რეესტრის შესახებ“, №820, 2008 (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
2. საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია, 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
3. უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეგისტრაციის შესახებ ინსტრუქცია, 2006 წლის 13 დეკემბრის №800 ბრძანება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
4. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
5. საინფორმაციო მომსახურების საფასურები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
6. სააგენტოს ისტორია და ხელმძღვანელი, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
7. „ნოტარიატის შესახებ“ საქართველოს კანონი, 2009 წლის 4 დეკემბრის №2283-II (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
8. აღსრულების ეროვნული ბიურო, მოვალეთა რეესტრი

ცვლილებების ისტორია

• 28 ოქტომბერი, 2026 - ლექსიკონის სტატია მომზადდა კანონის „საჯარო რეესტრის შესახებ“, №487 და №800 ბრძანებების, სამოქალაქო კოდექსის, „ნოტარიატის შესახებ“ კანონის, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და აღსრულების ეროვნული ბიუროს მასალების საფუძველზე.