როგორ განსხვავდება თბილისის რაიონები ფასითა და ქირით?
ქვემოთ მოცემულ ცხრილში ქალაქის 12 საბაზრო ზონა გვერდიგვერდ დგას. ციფრები Galt & Taggart-ის უახლეს ანგარიშს, 2026 წლის ივლისისას, და საქსტატის 2026 წლის მეორე კვარტლის მონაცემებს ეყრდნობა. ზონები ყველაზე ძვირიდან ყველაზე იაფისკენაა ჩამოწერილი. ორი ზონის, მთაწმინდისა და ჩუღურეთის, მაჩვენებლები ახალი ბინების მცირე შერჩევიდანაა მიღებული, რაზეც თავად Galt & Taggart აფრთხილებს მკითხველს, ამიტომ მათი ფასები მხოლოდ მიახლოებით ორიენტირად მიიჩნიეთ.
| ზონა | ახალი ბინები, $ 1 მ²-ზე | ქირა, $ 1 მ²-ზე თვეში | მთლიანი შემოსავლიანობა | გაყიდვები, 2026 წლის ივლისი | საქსტატის მედიანა, ლარი 1 მ²-ზე |
|---|---|---|---|---|---|
| ვაკე | 3 180 | 15,1 | 5,7% | 124 | 5 914 |
| მთაწმინდა (მცირე შერჩევა) | 2 945 | 13,0 | 5,3% | 56 | 6 730 |
| ჩუღურეთი (მცირე შერჩევა) | 2 323 | 9,9 | 5,1% | 134 | 4 064 |
| საბურთალო | 1 732 | 11,4 | 7,9% | 772 | 4 307 (მთელი რაიონი) |
| კრწანისი | 1 671 | 10,8 | 7,8% | 254 | 4 630 |
| დიდუბე | 1 425 | 9,8 | 8,3% | 294 | 4 184 |
| ისანი | 1 407 | 10,2 | 8,7% | 414 | 4 088 |
| ნაძალადევი | 1 294 | 9,5 | 8,8% | 277 | 4 038 |
| სამგორი | 1 178 | 8,5 | 8,7% | 721 | 3 680 |
| დიდი დიღომი | 1 148 | 8,7 | 9,1% | 942 | საბურთალოს ნაწილი |
| გლდანი | 1 146 | 8,6 | 9,0% | 442 | 3 867 |
| ვაშლიჯვარი | 1 094 | 9,5 | 10,4% | 45 | საბურთალოს ნაწილი |
| მთელი ქალაქი | 1 426 | 10,1 | 8,5% | 4 475 | - |
ფასის სვეტში Galt & Taggart-ის საშუალოა იმ ბინებისთვის, რომლებსაც დეველოპერები თეთრ კარკასში, ანუ მოპირკეთების გარეშე, ყიდიან. ქირის სვეტი 50-დან 60 მ²-მდე ფართის ახალი ბინების საშუალო მოთხოვნილ ქირას ასახავს. მთლიანი შემოსავლიანობა ჩვენი არითმეტიკაა: ქირა გამრავლებული 12-ზე და გაყოფილი ფასზე; ზუსტად ამავე ფორმულით მიიღება ის 8,5%, რომელსაც Galt & Taggart ქალაქისთვის აქვეყნებს. საქსტატის სვეტი კი ახალი საცხოვრებლის მოთხოვნილი ფასის მედიანაა ადმინისტრაციული რაიონების მიხედვით, ლარში, პორტალებზე განთავსებული განცხადებებიდან.
საიდან მოდის ეს ციფრები და რამდენად შეიძლება მათი ნდობა?
Galt & Taggart, საქართველოს ბანკის (Bank of Georgia) კვლევითი განყოფილება, თბილისს 12 ზონად ყოფს. მათგან ცხრა ამავე სახელწოდების ადმინისტრაციულ რაიონს მიჰყვება. მეათე რაიონი, საბურთალო, სამ ზონად არის დანაწევრებული: ძირითადი საბურთალო ლისის ტბასთან ერთად, პატარა ვაშლიჯვრის ზონა და დიდი დიღომი, რომელიც ამ ანგარიშში სოფელ დიღომსაც მოიცავს. ანგარიშის დიდუბის ზონაში მდინარის გაღმა მდებარე დიღმის მასივიც შედის. საზღვრების წერილობით აღწერას ანგარიში არ შეიცავს, ამიტომ აქ მოცემული დაყოფა მისი რუკის ჩვენეული წაკითხვაა. გაყიდვების რაოდენობაში თვის განმავლობაში საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული ყველა ბინაა, როგორც ახალი, ისე ძველი, და 12 ზონის ჯამი ზუსტად ემთხვევა ქალაქის საერთო რიცხვს, 4 475-ს.
გაითვალისწინეთ სამი შეზღუდვა. პირველი: ზონის საშუალო იცვლება იმისდა მიხედვით, თუ რომელი პროექტები იყიდება მოცემულ თვეში, ამიტომ ნახტომი ყოველთვის არ ნიშნავს, რომ ბაზარი დაიძრა. მეორე: შემოსავლიანობა დაუმთავრებელი ბინების ფასს მოპირკეთებული ბინების ქირას უდარებს; როცა მოპირკეთებას, ავეჯს, ცარიელ თვეებს, საკომისიოებსა და გადასახადს დაამატებთ, რეალური უკუგება უფრო დაბალი გამოდის. მესამე: საქსტატის ლარის მედიანები მოთხოვნილი ფასებია და Galt & Taggart-ის გაყიდვის ფასებზე მაღლა დგას, ამიტომ ეს ორი წყარო ერთ გაანგარიშებაში არასოდეს აურიოთ.
რას ეუბნება ცხრილი მყიდველს?
ქირა ფასზე ნელა იზრდება. ყველაზე იაფი ზონა, ვაშლიჯვარი, კვადრატულ მეტრზე ვაკის ფასის დაახლოებით მესამედი ჯდება, მისი ქირა კი ვაკისას დაახლოებით 63%-ს შეადგენს. სწორედ ამიტომ მცირდება შემოსავლიანობა ფასის ზრდასთან ერთად: ვაშლიჯვარში ის დაახლოებით 10,4%-ია, დიდ დიღომსა და გლდანში დაახლოებით 9%, ვაკეში კი 5,7%.
ყიდვების უმეტესობა იაფ ზონებში ხდება. ივლისის 4 475 გაყიდვიდან 942 მარტო დიდ დიღომზე მოვიდა, ჩვენი არითმეტიკით კი 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე დიდ დიღომს, საბურთალოსა და სამგორს ერთად ყველა გარიგების დაახლოებით 54% ერგო. ხალხმრავალ ზონაში ბინის გადაყიდვა უფრო ადვილია, თუმცა იქ თქვენს ბინას ბევრი ახალი ბინაც უწევს კონკურენციას.
მომავალი მიწოდება განსხვავებულია. Galt & Taggart-ის დიაგრამა აჩვენებს, რომ 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში საცხოვრებელი ფართის სამშენებლო ნებართვები დიდ დიღომში დაახლოებით 186 000 მ²-ზე გაიცა, ნაძალადევში 175 000 მ²-ზე, ვაკეში, ვაშლიჯვარსა და მთაწმინდაში კი თითოეულში 10 000 მ²-ზე ნაკლებზე. ნებართვების სიმრავლე წლების განმავლობაში სამშენებლო მოედნებსა და მეტ მიწოდებას ნიშნავს; მათი სიმცირე ფასებს ამაგრებს, მაგრამ არჩევანს ავიწროებს.
ფასები არათანაბრად შეიცვალა. ჩვენი გაანგარიშებით, 2025 წლის დეკემბრიდან 2026 წლის ივლისამდე ვაკის საშუალომ დაახლოებით 14%-ით მოიმატა, სამგორისამ დაახლოებით 11%-ით, ვაშლიჯვრისამ კი დაახლოებით 3%-ით. ეს ცვალებადი პროექტების ნაკრების საშუალოებია და არა ერთნაირი ბინების ფასის ზრდა.
როგორ შეიცვალა ზონები 2025 წლის ბოლოდან?
| ზონა | 2025 წლის დეკემბერი, $ 1 მ²-ზე | 2026 წლის ივლისი, $ 1 მ²-ზე | ცვლილება | გაყიდვები 2025 წელს | გაყიდვები, 2026 წლის იანვრიდან ივლისამდე |
|---|---|---|---|---|---|
| ვაკე | 2 781 | 3 180 | +14,3% | 1 327 | 884 |
| მთაწმინდა | 3 294 | 2 945 | -10,6% | 653 | 441 |
| ჩუღურეთი | 1 973 | 2 323 | +17,7% | 1 155 | 824 |
| საბურთალო | 1 613 | 1 732 | +7,4% | 7 186 | 4 926 |
| კრწანისი | 1 575 | 1 671 | +6,1% | 2 792 | 1 582 |
| დიდუბე | 1 352 | 1 425 | +5,4% | 2 895 | 2 028 |
| ისანი | 1 358 | 1 407 | +3,6% | 3 090 | 2 077 |
| ნაძალადევი | 1 189 | 1 294 | +8,8% | 3 145 | 1 702 |
| სამგორი | 1 065 | 1 178 | +10,6% | 6 049 | 4 082 |
| დიდი დიღომი | 1 076 | 1 148 | +6,7% | 9 440 | 5 740 |
| გლდანი | 1 038 | 1 146 | +10,4% | 4 117 | 2 675 |
| ვაშლიჯვარი | 1 062 | 1 094 | +3,0% | 539 | 313 |
ქალაქის მასშტაბით საშუალო ფასი 1 მ²-ზე 2025 წლის დეკემბრის $1 373-დან 2026 წლის ივლისში $1 426-მდე, ანუ დაახლოებით 3,9%-ით, გაიზარდა; Galt & Taggart-მა 2025 წელს 42 388 ბინის გაყიდვა დაითვალა, 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში კი 27 274. 2025 წლის დეკემბერში ყველაზე იაფი ზონა გლდანი იყო, ყველაზე ძვირი კი მთაწმინდა; ივლისისთვის რიგი სიის თავშიც და ბოლოშიც შეიცვალა, ძირითადად იმიტომ, რომ გასაყიდად სხვა პროექტები იყო გამოტანილი. ცვლილების სვეტი აღიქვით, როგორც მინიშნება იმაზე, რომელი ზონებია აქტიური, და არა როგორც ჩამოყალიბებული ტენდენცია; დასკვნის გაკეთებამდე რამდენიმე თვის მონაცემებს გადახედეთ.
ანგარიში მეორად ბაზარსაც ცალკე განიხილავს. 2026 წლის ივლისში 2013 წლიდან მოყოლებული ნებართვით აშენებულ შენობებში ბინები მთელ ქალაქში საშუალოდ $1 372-ად (1 მ²-ზე) იყიდებოდა, უფრო ძველი ფონდი კი $1 280-ად, მაშინ როცა დეველოპერების ახალი ბინები $1 426 ღირდა. ესე იგი, ქალაქში მთლიანად მეორადი ბინის კვადრატული მეტრი საშუალოდ უფრო იაფია, ვიდრე დეველოპერის დაუმთავრებელი ბინისა, თანაც ახალ ბინაზე მოპირკეთების ხარჯის დამატებამდეც კი. მეორადი ბინების ფასებს ანგარიში ზონებად არ ყოფს.
რა ზომისაა რაიონები და რამდენად კარგად არიან დაკავშირებული?
| რაიონი | ფართობი, კმ² | მცხოვრებნი, 2014 | მცხოვრები 1 კმ²-ზე | მეტროს სადგურები | კმ თავისუფლების მოედნამდე / აეროპორტამდე |
|---|---|---|---|---|---|
| მთაწმინდა | 73 | 49 052 | 672 | 2 | 0,5 / 13,2 |
| კრწანისი | 31,7 | 39 286 | 1 239 | 0 | 0,7 / 12,3 |
| ჩუღურეთი | 14,3 | 65 230 | 4 562 | 2 | 1,8 / 13,9 |
| ისანი | 16,7 | 125 610 | 7 522 | 4 | 3,3 / 9,7 |
| დიდუბე | 8,4 | 70 018 | 8 335 | 2 | 3,8 / 15,3 |
| ნაძალადევი | 42 | 154 067 | 3 668 | 6 | 4,4 / 15,0 |
| ვაკე | 61,7 | 111 903 | 1 814 | 2 | 4,8 / 17,7 |
| საბურთალო | 75,5 | 138 493 | 1 834 | 3 | 4,9 / 17,1 |
| სამგორი | 128,4 | 177 844 | 1 385 | 1 | 5,8 / 7,4 |
| გლდანი | 50,3 | 177 214 | 3 523 | 1 | 10,9 / 17,9 |
მანძილები პირდაპირი ხაზით არის გაზომილი თითოეული რაიონის ერთი წერტილიდან, რომელიც, როგორც წესი, მისი მთავარი მეტროსადგურია; ვაკისთვის ათვლის წერტილად ვაკის პარკი ავიღეთ, მთაწმინდისთვის სოლოლაკი, კრწანისისთვის კი გორგასლის მოედანი. გზით მანძილი უფრო გრძელია. ჩვენ მიერ გაზომილ წერტილებს შორის ყველაზე დაშორებული დიდი დიღომია, საბურთალოს რაიონის ფარგლებში: თავისუფლების მოედნიდან დაახლოებით 11,3 კმ და აეროპორტიდან 21,4 კმ.
სახელებთან დაკავშირებით სამი ხაფანგია. მეტროსადგური „სამგორი“ ისნის რაიონში დგას, „დიდუბე“ ნაძალადევში, ვაკის ორი სადგური, „სახელმწიფო უნივერსიტეტი“ და „ვაჟა-ფშაველა“, კი რაიონის დასავლეთ კიდეზე, საბურთალოს საზღვართან მდებარეობს, ძველი ვაკის ქუჩებისგან შორს. კრწანისს სადგური საერთოდ არ აქვს; ძველი თბილისის მაცხოვრებლები ფეხით მიდიან „ავლაბრამდე“ ან „თავისუფლების მოედნამდე“. ყველაზე მეტი სადგური, ექვსი, ნაძალადევშია. 2026 წლის სექტემბერში დიდი დიღმიდან დიდუბემდე ტრამვაის ხაზის მშენებლობაზე ხელშეკრულება გაფორმდა, 36 თვეში დასრულების ვადით, 1-ლი ხაზის ორივე ბოლოს გაგრძელება კი ჯერ კიდევ დაგეგმვის ეტაპზეა.
რაიონის სიმჭიდროვე ბევრს არაფერს ამბობს იმაზე, რამდენად ხალხმრავლად გამოიყურება ქუჩები. სამგორი და მთაწმინდა იშვიათად დასახლებულად ჩანს, რადგან მათ ფართობში აეროპორტი, ტყეები და გორები შედის; დიდუბე და ისანი, ყველაზე მჭიდრონი, თითქმის მთლიანად განაშენიანებულია. 2024 წლის აღწერამ თბილისში 1 331 485 ადამიანი დაითვალა, თუმცა საქსტატს რაიონული ციფრები ჯერ არ გამოუქვეყნებია, ამიტომ 2014 წლის მონაცემებს ვიყენებთ.
რომელ რაიონებში იზომება ჰაერი?
| სადგური | რაიონი | PM2.5, µg/m³ | PM10, µg/m³ |
|---|---|---|---|
| წერეთლის გამზირი | დიდუბე | 17,3 | 38,7 |
| ვარკეთილი | სამგორი | 14,6 | 28,6 |
| ყაზბეგის გამზირი | საბურთალო | 14,2 | 29,7 |
| ილიას ბაღი, აღმაშენებლის გამზირი | ჩუღურეთი | არ გამოქვეყნებულა | არ გამოქვეყნებულა |
| გელოვანის გამზირი, დიღომი | საბურთალოსა და დიდუბის საზღვარი | არ გამოქვეყნებულა | არ გამოქვეყნებულა |
2024 წლის სამივე გამოქვეყნებული მაჩვენებელი საქართველოს წლიურ ზღვრებს არ სცდება (PM2.5-ისთვის 20 µg/m³, PM10-ისთვის 40), მაგრამ PM2.5-ის მხრივ ჯანდაცვის მსოფლიო ორგანიზაციის (WHO) სახელმძღვანელო დონეს დაახლოებით 3-ჯერ აღემატება. ექვს რაიონში, კერძოდ მთაწმინდაში, ვაკეში, კრწანისში, ისანში, ნაძალადევსა და გლდანში, ავტომატური სადგური საერთოდ არ დგას, ამიტომ ოფიციალური მონაცემებით ვერავინ იტყვის, მათი ჰაერი უკეთესია თუ უარესი. ეროვნული გეგმა PM10-ის ემისიების უდიდეს ნაწილს მშენებლობისა და დემონტაჟის მტვერს მიაწერს, რაც იმ რაიონებისკენ მიგვითითებს, სადაც ყველაზე მეტი სამშენებლო ნებართვა გაიცემა.
სად არის ჩვენი დეტალური გზამკვლევები თითოეული რაიონისთვის?
- ვაკე: ვაკე, ნუცუბიძის პლატო, ბაგები, წყნეთი და ოქროყანა.
- მთაწმინდა: ვერა, მთაწმინდა, სოლოლაკი.
- საბურთალო: საბურთალო, დიდი დიღომი, ლისის ტბა.
- კრწანისი: ძველი თბილისი, ორთაჭალა, კრწანისი.
- ისანი: ისანი, ავლაბარი, ვაზისუბანი.
- სამგორი: სამგორი, ვარკეთილი.
- დიდუბე, ჩუღურეთი, ნაძალადევი და გლდანი: დიდუბე, დიღომი, მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი, ნაძალადევი, გლდანი, თბილისის ზღვა.
თითოეულ გზამკვლევს პორტალების განცხადებების საკუთარი შერჩევა აქვს, მაგრამ ეს შერჩევები სხვადასხვა ფილტრით და სხვადასხვა მოცულობით შედგა, ამიტომ მათ ერთ სვეტში არ ვაერთიანებთ. თუ მხოლოდ ქირა გაინტერესებთ, გადადით ჩვენს გვერდზე ქირა რაიონების მიხედვით.
რომელი ზონა რომელ მყიდველს შეეფერება?
| თუ თქვენი პრიორიტეტია | ზონები, რომლებიც ამ მხრივ კარგად გამოიყურება | რა უნდა გაითვალისწინოთ |
|---|---|---|
| ყველაზე მაღალი მთლიანი შემოსავლიანობა | ვაშლიჯვარი, დიდი დიღომი, გლდანი | ერთ ბინაზე ნაკლები ქირა და ცენტრიდან სიშორე |
| ღირებულების შენარჩუნება ცენტრში | ვაკე, მთაწმინდა | მთლიანი შემოსავლიანობა დაახლოებით 5-დან 6%-მდე |
| ფასისა და ხელმისაწვდომობის ბალანსი | საბურთალო, დიდუბე, ისანი | მჭიდრო კორპუსები და გადატვირთული მოძრაობა |
| აეროპორტთან სიახლოვე | სამგორი, ისანი | ქალაქში ყველაზე დაბალი ქირა |
| ადვილი გადაყიდვა | დიდი დიღომი, საბურთალო, სამგორი | დიდი ახალი მიწოდება, რომელიც თქვენს ბინას კონკურენციას უწევს |
ზონა, რომელიც ყველას ერთნაირად მოერგება, არ არსებობს. ოჯახებმა ასევე წაიკითხონ ჩვენი გზამკვლევი ოჯახებისთვის საუკეთესო უბნების შესახებ, ახლად ჩამოსულებმა კი - გზამკვლევი იმაზე, სად ცხოვრობენ უცხოელები.
როგორ გამოვიყენოთ ეს შედარება ნაბიჯ-ნაბიჯ
განსაზღვრეთ ბიუჯეტი 1 მ²-ზე
შეუდარეთ ის ზემოთ მოყვანილ ზონების საშუალოებს.
შეარჩიეთ ორი ან სამი ზონა
ფასის, ქირისა და მანძილის მიხედვით.
გახსენით უბნების გზამკვლევები
ქუჩების, სკოლებისა და რისკების გასაცნობად.
დაითვალეთ მოპირკეთების ღირებულება
თეთრი კარკასის ფასებში ის არ შედის.
შეამოწმეთ რეალური შემოსავლიანობა
ხარჯების, გადასახადისა და ცარიელი თვეების გამოკლებით.
გადაამოწმეთ თარიღი
ზონების ციფრები ყოველ თვე იცვლება.
ხშირი კითხვები
რომელია თბილისის ყველაზე ძვირი უბანი?
ვაკე, სადაც 2026 წლის ივლისში ახალი ბინის 1 მ² $3 180 ღირდა; მოთხოვნილი ფასის მიხედვით კი საქსტატი პირველ ადგილზე მთაწმინდას აყენებს.
რომელია ყველაზე იაფი ზონა?
ვაშლიჯვარი, $1 094 1 მ²-ზე; მას მოსდევს გლდანი და დიდი დიღომი.
სად არის ქირა ყველაზე მაღალი?
ვაკეში, თვეში $15,1 1 მ²-ზე; ყველაზე დაბალი ქირა სამგორშია, $8,5.
რომელ ზონას აქვს საუკეთესო შემოსავლიანობა?
ვაშლიჯვარს, დაახლოებით 10,4% მთლიანი, ხარჯებისა და გადასახადის გამოკლებამდე.
რატომ არის 12 ზონა და 10 რაიონი?
Galt & Taggart საბურთალოს რაიონს სამ ზონად ყოფს.
რომელ რაიონშია ყველაზე მეტი მეტროსადგური?
ნაძალადევში, ექვსი; კრწანისში კი არცერთი არ არის.
რამდენად ხშირად იცვლება ეს ციფრები?
Galt & Taggart ანგარიშს ყოველთვიურად აქვეყნებს, საქსტატი კი კვარტალურად; ამ გვერდს ახალი ანგარიშების გამოსვლისას ვაახლებთ.
არსებობს თუ არა 2024 წლის აღწერის მონაცემები რაიონების მიხედვით?
ჯერ არა; საქსტატს მხოლოდ ქალაქის საერთო რიცხვი, 1 331 485, აქვს გამოქვეყნებული.
წყაროები
- Tbilisi residential real estate, July 2026 და December 2025, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
- საცხოვრებელი ბინების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მეორე კვარტალი, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
- თბილისის აგლომერაციის ჰაერის ხარისხის მართვის გეგმა, 2024-2026, საქართველოს გარემოს დაცვისა და სოფლის მეურნეობის სამინისტრო (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
- მყარი ნაწილაკები თბილისში, 2017-2024, მ. ნოდიას სახელობის გეოფიზიკის ინსტიტუტი, თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტი, 2025 წლის ნოემბერი
- 2024 წლის მოსახლეობის აღწერის ძირითადი შედეგები, საქსტატი, 2026 წლის 22 ივნისი
- თბილისის საკრებულოს №16-35 გადაწყვეტილება ტერიტორიული ერთეულების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
- თბილისის რაიონები და მეტროს სადგურები, OpenStreetMap (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემთა გვერდი გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისისა და 2025 წლის დეკემბრის ანგარიშების, საქსტატის 2026 წლის მეორე კვარტლის ფასების ინდექსის, თბილისის ჰაერის ხარისხის მართვის გეგმის, თბილისის სახელმწიფო უნივერსიტეტის ჰაერის კვლევის, თბილისის საკრებულოს ტერიტორიული ერთეულების შესახებ გადაწყვეტილებისა და OpenStreetMap-ის საფუძველზე.