Разрешение на строительство: акт, после которого здание может расти
Разрешение на строительство (მშენებლობის ნებართვა) представляет собой административный акт, которым уполномоченный орган позволяет возвести конкретное здание определённого класса на конкретном участке; стройка без такого акта или с выходом за его рамки считается самовольным строительством.
Его регулируют два текста. Первый из них Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, принятый 20 июля 2018 года; последняя сводная редакция датирована 25 июня 2026 года. Второй текст: Постановление Правительства № 255 от 31 мая 2019 года, действующее с 3 июня 2019 года и посвящённое правилам выдачи разрешений и приёмки зданий в эксплуатацию. В Тбилиси разрешение выдаёт Служба архитектуры мэрии; по зданиям V класса с наибольшим риском в найденных нами случаях решение принимало общегосударственное Агентство технического и строительного надзора.
Перечень определений в статье 3 Кодекса не раскрывает само понятие «разрешение на строительство». Вместо этого там определены соседние слова: «строительство» охватывает подготовку участка, новое строительство, реконструкцию, снос, консервацию и ремонт; «разрешительная документация» означает документы для получения разрешения на строительство, составленные по грузинскому законодательству; а «самовольное строительство» есть строительство, «осуществляемое без правовых оснований, установленных законодательством Грузии» (цитаты здесь и ниже даны в нашем переводе), в том числе с нарушением строительной документации, со сменой функции и с превышением коэффициента общей площади этажей. Поэтому разрешение проще всего понять через то, что без него становится незаконным.
Английские переводы грузинского термина различаются. Геостат называет те же документы «permissions granted for construction», а часть источников пишет «building permit». На нашем сайте везде используется «разрешение на строительство».
Правовые нормы, на которых держится разрешение
Этапы, сроки и срок действия описаны в нашем руководстве о разрешениях на строительство и их проверке. В таблице собраны положения, которые их окружают.
| Положение | Что в нём сказано | Почему это важно покупателю |
|---|---|---|
| Кодекс, ст. 3 | Определяет строительство, разрешительную документацию и самовольное строительство | Этажи или виды использования за пределами разрешения подпадают под последнее определение |
| Кодекс, ст. 107(5) | Отрицательное экспертное заключение обязывает орган отказать в разрешении | Экспертиза входит в процедуру и не является формальностью |
| Кодекс, ст. 140 | Архитекторы, инженеры-строители и эксперты по проектам должны иметь сертификат | Люди, подписывающие чертежи, сами находятся под регулированием |
| Кодекс, ст. 141 | Разрешения, выданные до 3 июня 2019 года, сохраняют юридическую силу | Разрешение старого проекта не теряет силу из-за того, что закон поменялся |
| Постановление № 255 | Правила выдачи разрешений и приёмки зданий в эксплуатацию; 28 сводных редакций, последняя от 16 февраля 2026 года | Порядок менялся часто, поэтому важна редакция, действовавшая на дату разрешения |
| Закон «О публичном реестре», ст. 15(6) | Строящаяся единица регистрируется на основании документа о праве на участок и строительной документации, требуемой законом | Без разрешения квартира на этапе котлована не может появиться в выписке |
Грузинское название Постановления № 255, მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ, соединяет два конца юридической жизни здания: разрешение строить и приёмку в эксплуатацию, после которой зданием можно пользоваться. В свободном доступе на matsne есть только его первоначальный текст 2019 года.
Сколько разрешений выдаётся в Грузии
Геостат дважды в год публикует число выданных разрешений на строительство, опираясь на то, что он называет «официально заявленными данными». В подсчёт входят и новое строительство, и реконструкция, а сколько разрешений приходится на жильё, в публикациях не указано.
| Показатель | 2025 | Январь-июнь 2026 |
|---|---|---|
| Выдано разрешений | 11 578 (на 4,2% меньше, чем в 2024) | 5 391 (на 0,6% меньше, чем годом ранее) |
| Разрешённая площадь, тыс. м² | 11 397,2 (на 5,3% меньше) | 5 275,7 (на 1,7% больше) |
| Доля Тбилиси | 46,2% | 49,2% |
| Доля Аджарии | 6,9% | 7,6% |
| Завершено объектов | 3 393 | 1 459 |
| Завершённая площадь, тыс. м² | 3 509,1 | 1 546,2 |
Квемо-Картли (10,1% в 2025 году, 9,2% в первом полугодии 2026 года) и Кахетия (9,8% и 7,3%) выдали больше разрешений, чем Аджария, куда входит Батуми. Из объектов, завершённых в 2025 году, 34,4% находились в Тбилиси. Два показателя относятся к разным проектам и разным годам работ, так что их соотношение нельзя считать долей неудач, но оно напоминает: разрешение показывает, что стройку можно начать, а не что её доведут до конца.
Кто подписывает разрешение: мэрии и общегосударственное агентство
Для большинства зданий разрешение выдаёт муниципалитет. В Тбилиси разрешениями занимается Служба архитектуры мэрии, и город выкладывает их в виде, пригодном для поиска, на tas.ge. Для Батуми аналогичного онлайн-поиска мы не нашли.
С крупнейшими проектами дело обстоит иначе. В обоих найденных нами случаях с V классом разрешение исходило от ЮЛПП «Агентство технического и строительного надзора», входящего в систему Министерства экономики и устойчивого развития:
- Batumi Riviera: Агентство распорядилось выдать разрешение на здания V класса Silk Tower и Laguna, а Ассоциация молодых юристов Грузии в сентябре 2020 года объявила, что будет его обжаловать.
- Ambassadori Batumi Island: в октябре 2024 года Агентство выдало разрешение на два искусственных полуострова и один искусственный остров общей площадью 102 гектара, как сообщило издание Georgia Today.
Это отдельные случаи. Подтвердить общее правило, по которому все разрешения V класса выдаёт именно Агентство, мы не смогли, поэтому спросите, какой орган подписал документ, и сверьтесь с этим органом. Кроме того, в ноябре 2025 года мэрия Тбилиси запустила публичную карту, на которой отмечены принятые в эксплуатацию здания и стройки с приостановленными работами; город представил её как инструмент для добросовестных покупателей.
Как разрешение выглядит на бумаге и где снова всплывает его номер
Реквизиты разрешения кочуют по всем последующим бумагам при покупке квартиры в строящемся доме.
- Само разрешение: номер и дата, выдавший орган, класс здания от I до V, его назначение, число этажей или площадь, а также утверждённые чертежи, на которые оно ссылается. В руководстве о проверке разрешения перечислено, какие из этих данных сверять со зданием на площадке.
- Договор с застройщиком: воспроизводит номер и дату разрешения и описывает вашу квартиру так, как она показана в утверждённых чертежах. Об условиях вокруг этого читайте в руководстве о договоре с застройщиком.
- Выписка из реестра: строящаяся единица регистрируется на основании права на землю вместе со строительной документацией, согласно статье 15(6) Закона «О публичном реестре». Без этих документов здание не отражается ни в выписках, ни на кадастровых планах. Точную формулировку, которой выписка обозначает строящуюся единицу, нам подтвердить не удалось.
- После завершения: основанием для регистрации готового здания вместо разрешения становится акт ввода в эксплуатацию, и запись о квартире в Публичном реестре дальше опирается уже на этот акт.
Так что разрешение имеет значение даже для покупателя, который ни разу не приедет на стройку: именно оно позволяет зарегистрировать квартиру, которой ещё не существует.
Разбор на примере: одно разрешение против одного предложения
Это наша иллюстрация с круглыми цифрами; участок, коэффициент и этаж взяты не из реального проекта.
Участок застройщика занимает 2 000 м², а его разрешение допускает коэффициент общей площади этажей (K-2), равный 4. Значит, суммарная площадь этажей может составить до 8 000 м². Местный сбор за разрешение по статье 6(2) Закона «О местных сборах» не может превышать 10 лари за м² площади по K-2, так что застройщик заплатил за это разрешение не более 80 000 лари.
Покупателю предлагают квартиру на 14-м этаже. Из одного только разрешения вытекают две проверки. Во-первых, есть ли 14-й этаж в утверждённых чертежах, относящихся к этому номеру разрешения? Во-вторых, укладывается ли вся площадь, которую продаёт застройщик, в 8 000 м²? Любой этаж или метраж сверх разрешения по собственному определению Кодекса остаётся самовольным строительством, пока его не легализуют, а что требует легализация, объясняет наше руководство о самовольных этажах.
Для масштаба: такой проект стал бы одним из 11 578 разрешений, учтённых Геостатом за 2025 год, и почти половина из них пришлась на Тбилиси.
Разрешение, ввод в эксплуатацию, зональное соглашение: что легко спутать
| Документ | Что он позволяет | Когда появляется |
|---|---|---|
| Разрешение на строительство | Начать стройку в пределах утверждённых чертежей | До начала работ |
| Условия использования участка и согласование проекта | Более ранние этапы на пути к разрешению | До разрешения |
| Специальное зональное соглашение | K-2 выше, чем допускает зонирование, за плату муниципалитету | Отдельно от разрешения |
| Акт ввода в эксплуатацию | Пользоваться зданием; до него электроэнергия и газ подаются только для нужд стройки, если разрешение выдано начиная с 1 января 2022 года (Кодекс, ст. 139.1) | После завершения |
| Акт легализации | Путь задним числом для самовольного строительства | После работ, проведённых без разрешения |
Коротко: разрешение говорит, что строить можно, ввод в эксплуатацию говорит, что можно пользоваться. Кодекс запрещает эксплуатировать здание до выдачи акта ввода в эксплуатацию, а наш чек-лист приёмки квартиры показывает, что это значит в день получения ключей. То же слово ნებართვა встречается и в ბინადრობის ნებართვა (вид на жительство), и в სამუშაო ნებართვა (разрешение на работу), поэтому проверяйте, о каком именно документе идёт речь в переведённой бумаге.
Термин на пяти языках
| Язык | Как называется разрешение строить |
|---|---|
| Грузинский | მშენებლობის ნებართვა |
| Английский | construction permit |
| Русский | разрешение на строительство |
| Иврит | היתר בנייה |
| Арабский | رخصة البناء |
Грузинские правовые тексты, начиная с названия Постановления № 255, используют форму მშენებლობის ნებართვა, и именно её застройщик приводит в договоре рядом с номером и датой разрешения.
Тревожные сигналы вокруг разрешения
- Номер разрешения без чертежей. Разрешение имеет смысл только вместе с утверждёнными чертежами, на которые оно ссылается; просите и то, и другое.
- Разрешение на другой участок или другой класс. Разрешение привязано к одному участку и одному классу здания; номер, позаимствованный у соседней очереди, ничего не доказывает о вашем доме.
- Этажи, посчитанные по буклету. Считайте этажи по утверждённым чертежам, а не по рекламным картинкам.
- Квартиры нет в выписке. Если спустя долгое время после старта продаж реестр по-прежнему показывает голую землю, выясните, подавалась ли вообще строительная документация.
- Зональное соглашение принимают за разрешение. Платное повышение K-2 является отдельным актом; добавленные этажи всё равно должно покрывать разрешение.
- Опора на перевод, где написано просто «разрешение». Убедитесь, что речь о разрешении на строительство, а не о другом ნებართვა.
Будет добавлено командой: что команде нужно добавить: обезличенное разрешение на строительство из Тбилиси с полями номера, даты, выдавшего органа и класса, снимок экрана с тем же разрешением на tas.ge и обезличенную выписку из реестра по строящейся единице, чтобы читатели видели, какой формулировкой пользуется реестр.
Как проследить разрешение на строительство шаг за шагом
Узнайте номер
Номер разрешения, его дату и выдавший орган.
Установите, кто выдал
Мэрия либо, для некоторых башен V класса, общегосударственное Агентство.
Получите чертежи
Утверждённый комплект, на который ссылается разрешение.
Сверьте свою квартиру
Этаж, площадь и назначение по чертежам.
Загляните в реестр
Есть ли строящаяся единица в выписке?
Спланируйте ввод в эксплуатацию
Спросите, когда ожидается акт ввода в эксплуатацию.
Частые вопросы
Какой закон регулирует разрешения на строительство в Грузии?
Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности 2018 года и Постановление Правительства № 255 от 31 мая 2019 года.
Кто выдаёт разрешения в Тбилиси?
Служба архитектуры мэрии Тбилиси.
Кто выдавал разрешения на башни V класса в Батуми?
В найденных нами случаях Агентство технического и строительного надзора; общее правило не подтверждено.
Действует ли разрешение, выданное до июня 2019 года?
Разрешения, выданные до 3 июня 2019 года, сохраняют юридическую силу по статье 141 Кодекса.
Сколько разрешений выдали в 2025 году?
11 578 по данным Геостата, из них 46,2% в Тбилиси.
Можно ли зарегистрировать квартиру в строящемся доме без разрешения?
Нет. Строящаяся единица регистрируется на основании права на землю и строительной документации.
Разрешение и ввод в эксплуатацию означают одно и то же?
Нет. Разрешение позволяет строить, а акт ввода в эксплуатацию позволяет пользоваться готовым зданием.
Как называется строительство без разрешения?
Самовольное строительство, в смысле статьи 3 Кодекса.
Источники
- Spatial Planning, Architectural and Construction Activities Code of Georgia, статьи 3, 107, 139.1, 140 и 141, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
- Government Resolution No 255 of 31 May 2019, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
- Law of Georgia on the Public Registry, статья 15, Законодательный вестник Грузии
- Permissions granted for construction and completed objects, 2025, Геостат, 30 января 2026 (дата обращения 28 октября 2026)
- Permissions granted for construction and completed objects, January to June 2026, Геостат, 30 июля 2026 (дата обращения 28 октября 2026)
- GYLA to appeal the construction permit in the Batumi Riviera case, Ассоциация молодых юристов Грузии, 9 сентября 2020
- Construction permit for Ambassadori Batumi Island issued, Georgia Today, 25 октября 2024
- Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 27 ноября 2025
История изменений
- - Статья словаря опубликована по материалам Кодекса о пространственном планировании, Постановления Правительства № 255, Закона «О публичном реестре», Геостата, Ассоциации молодых юристов Грузии и Georgia Today.