Дарственная: как её называет грузинское право
То, что англоязычные называют «gift deed» (дарственная), по грузинскому праву является договором дарения (ჩუქება): даритель безвозмездно передаёт имущество в собственность одаряемому, одаряемый на это соглашается, а дарение квартиры или дома вступает в силу лишь тогда, когда право собственности одаряемого зарегистрировано в Публичном реестре.
Правовая основа - глава «Дарение» Гражданского кодекса Грузии, статьи с 524 по 530. Статья 524 гласит (в нашем переводе): «По договору дарения даритель безвозмездно передаёт одаряемому в собственность имущество с согласия одаряемого». Статья 525(2) связывает дарение недвижимости с регистрацией.
Выражение «gift deed» пришло из стран общего права и Южной Азии и наводит на мысль о документе, который подписывает только дарящий. Отдельного акта такого рода в грузинском праве нет. Раз нужно согласие одаряемого, дарение двустороннее: подписывают оба, а без согласия одаряемого дарения не возникает. Подписанная бумага сама по себе тоже ничего не меняет в Публичном реестре: пока реестр не внесёт запись об одаряемом, собственником по записи остаётся даритель. Порядок действий описан в нашем руководстве о дарении недвижимости в Грузии.
Нормы Гражданского кодекса, на которых держится договор дарения
Глава о дарении невелика. В таблице собраны статьи, от которых зависит дарение недвижимости, включая одну статью из общей части кодекса.
| Статья | Правило | Что это значит для квартиры |
|---|---|---|
| 524 | Передача безвозмездна и требует согласия одаряемого | Подписывают обе стороны; цена не уплачивается |
| 525(2) | Договор дарения недвижимой вещи считается заключённым с регистрацией | Собственность возникает с записью в реестре, а не с подписью |
| 525(3) | Обещание подарить обязывает, только если оно письменное | Устное обещание отдать племяннице квартиру в следующем году нельзя исполнить принудительно |
| 526 | Недопустимо дарение, лишающее дарителя или его иждивенцев средств к существованию | Даритель не может отдать единственное, на что он живёт |
| 527 | Возмещение ущерба только при злонамеренном сокрытии недостатка дарителем | Скрытая протечка даёт право требования, лишь если её утаили намеренно |
| 528 | Дарение может зависеть от условия или цели | В договор можно вписать право дарителя и дальше жить в квартире |
| 183, 323, 311-1 | Письменная форма; подписи заверяются в реестре или у нотариуса | Неподписанный проект или незаверенные подписи не подойдут |
Статья 527 содержит единственную в главе о дарении норму о недостатках. Даритель, который ничего не получает взамен, отвечает лишь в том случае, если он «злонамеренно скрывает недостаток подаренного имущества». Поэтому одаряемому стоит осматривать подаренную квартиру так же придирчиво, как купленную.
В официальном английском переводе статья 528 озаглавлена «Donation». Под этим словом там понимается дарение, связанное с условием или определённой целью. Исполнения условия может добиваться тот, кому оно выгодно, а если одаряемый с условием не считается, даритель вправе отказаться от договора. Отмена дарения из-за неблагодарности или тяжёлого положения дарителя (статьи 529 и 530) разобрана в нашем руководстве по дарению.
Два способа заверить подписи и сколько стоит каждый
Подписи можно заверить в самом реестре, на практике в Доме юстиции, где подтверждение подписей сторон под поданной сделкой стоит 7 лари. Альтернатива: грузинский нотариус, оплата которому определяется Постановлением Правительства № 507 от 29 декабря 2011 года; статья 23(1) этого постановления задаёт шкалу в зависимости от стоимости.
| Стоимость сделки | Тариф |
|---|---|
| От 20 001 до 100 000 лари | 122,50 лари + 0,3% от суммы свыше 20 000 лари |
| От 100 001 до 500 000 лари | 362,50 лари + 0,2% от суммы свыше 100 000 лари |
| От 500 001 до 1 000 000 лари | 1 162,50 лари + 0,1% от суммы свыше 500 000 лари |
| Любая стоимость | Не более 10 000 лари (ст. 23(3)) |
Один вопрос остаётся открытым. Статья 23(2) вдвое снижает тариф для односторонних сделок, а к какому виду относится дарение, в тарифе не сказано. Наше руководство по налогу на наследство и дарение считает его двусторонним, что согласуется с правилом о согласии, однако подтвердить это текстом тарифа мы не смогли. Попросите нотариуса назвать сумму письменно. При любом из двух способов регистрация нового собственника затем стоит 150, 270 или 350 лари в зависимости от срока. См. также: нотариус в сделках с грузинской недвижимостью.
Линии родства: налоговая проверка, которую должно пройти дарение
Отдельного налога на дарение в Грузии нет. По Налоговому кодексу подарок считается доходом того, кто его получает, а освобождение зависит от «линии» (რიგი) родства. Доход, на который освобождение не распространяется, облагается по ставке 20% (статья 81(1)) и указывается в декларации, подаваемой до 1 апреля следующего года, то есть не позднее 31 марта.
| Линия | Родственники, которых называет кодекс | Освобождение |
|---|---|---|
| Первая | Супруг, дети, усыновлённые дети, внуки, правнуки, родители, усыновители | Полное, без ограничений |
| Вторая | Братья и сёстры, племянники и племянницы и их дети | Полное, без ограничений |
| Третья | Дедушки и бабушки и их родители | До 150 000 лари в год, подарки и наследство вместе |
| Четвёртая | Дяди и тёти | До 150 000 лари в год, подарки и наследство вместе |
| Все остальные | Друзья и любые родственники, не названные выше | До 1 000 лари в год от физического лица |
В перечнях названы родственники, но не сказано, с чьей стороны отсчитывается каждый из них. По нашему собственному толкованию, которое бухгалтер пока не подтвердил, статья 82(4)(c) отсчитывает линии от дарителя. При таком прочтении правило несимметрично: тётя, дарящая квартиру племяннику, дарит родственнику своей второй линии, и подарок полностью освобождён, а племянник, дарящий квартиру тёте, дарит родственнику своей четвёртой линии, и освобождение действует лишь в пределах 150 000 лари в год. Считайте это толкованием и попросите бухгалтера подтвердить линию до подписания.
Прежде чем зарегистрировать одаряемого собственником, реестр обязан уведомить получателя о любой лежащей на нём обязанности подать декларацию (статья 153(6)).
Как дарение выглядит в договоре и в выписке
- Название. Грузинский договор дарения озаглавлен ჩუქების ხელშეკრულება. Документ, который по-английски называется «gift deed», является переводом; юридическую силу имеет грузинский оригинал.
- Цены покупки нет. В некоторых договорах указывают стоимость для реестра и для налогового уведомления; насколько это распространено, мы подтвердить не смогли, поэтому выясните, откуда взялась любая цифра.
- Квартира. Её следует обозначить кадастровым кодом, чтобы не осталось сомнений, какая именно единица переходит.
- Условия. Право дарителя и дальше жить в квартире включается в договор на основании статьи 528. Зарегистрированный узуфрукт (статьи с 242 по 246) ведёт к той же цели другим путём; какой вариант подходит семье, должен сказать юрист.
- Подписи. Заверяются нотариусом или подтверждаются уполномоченным должностным лицом реестра.
После регистрации выписка из Публичного реестра называет одаряемого собственником и указывает договор дарения как основание права. Точную формулировку в выписке мы подтвердить не смогли, поэтому сверьте эту ссылку со своим экземпляром договора.
Расчётный пример: квартира в Батуми от друга, а затем от тёти
Наш собственный расчёт для квартиры стоимостью 200 000 лари, подаренной в 2026 году; люди в примере условные.
- Дарит друг. Друг не входит ни в одну из четырёх линий, поэтому от налога освобождены 1 000 лари, а 199 000 лари составляют доход. По ставке 20% налог равен 39 800 лари, декларация подаётся до 31 марта 2027 года. Какую оценку принимает Служба доходов, мы подтвердить не смогли, поэтому расчёт исходит из того, что стоимость 200 000 лари никто не оспорит.
- Подписи. 7 лари в Доме юстиции или 362,50 лари + 0,2% от 100 000 лари = 562,50 лари у нотариуса по шкале для двусторонних сделок; вдвое меньше, если нотариус сочтёт дарение односторонней сделкой.
- Регистрация. 150, 270 или 350 лари.
- Дарит тётя одаряемого. Если считать от дарителя, племянник относится ко второй линии тёти, и налог равен нулю. Если считать от получателя, тётя относится к четвёртой линии племянника: 150 000 лари освобождены, 50 000 лари облагаются по ставке 20%, итого 10 000 лари. Именно из-за этой разницы в 10 000 лари вопрос о линии сначала нужно решить с бухгалтером.
Дарение, продажа за символическую цену или наследование: как их различать
| Термин | Когда переходит собственность | Оплата | Что отличает его от других |
|---|---|---|---|
| Договор дарения (ჩუქება) | С регистрацией, при жизни дарителя | Нет | Требует согласия одаряемого; вне освобождённых линий облагается как доход одаряемого |
| Продажа по символической цене (ნასყიდობა) | С регистрацией | Цена, пусть даже совсем небольшая | Это всё равно продажа; между связанными сторонами налоговый орган может применить рыночную стоимость |
| Наследование (მემკვიდრეობა) | Только после смерти и принятия наследства наследником | Нет | Переходит по завещанию или по закону, через свидетельство нотариуса |
Символическая цена в договоре купли-продажи делает сделку продажей, с налоговыми последствиями продажи. Дарение и наследование соприкасаются и в момент смерти: подарки, сделанные за 10 лет до смерти дарителя, могут быть добавлены, когда считают обязательную долю ребёнка, родителя или супруга (статья 1378).
Договор дарения на пяти языках
| Английский | Грузинский | Русский | Иврит | Арабский |
|---|---|---|---|---|
| gift contract ("gift deed") | ჩუქების ხელშეკრულება (кратко: ჩუქება) | договор дарения | הסכם מתנה | عقد الهبة |
| family line (Tax Code) | რიგი | линия | קו | الخط |
В грузинских договорах используется полное название ჩუქების ხელშეკრულება; русскоязычные в повседневной речи говорят также «дарственная», но названием договора это слово не является.
Ошибки, которые сводят дарение на нет или делают его дорогим
- Считать подписанную бумагу самим переходом права. Пока реестр не внёс одаряемого, квартира по-прежнему принадлежит дарителю.
- Угадывать линию родства. Подарок от тёти племяннику может оказаться необлагаемым или частично облагаемым в зависимости от толкования; получите ответ письменно.
- Доверенность, в которой ничего не сказано о дарении. Представителю нужны прямо выраженные полномочия дарить, с указанием конкретной квартиры.
- Сельскохозяйственная земля для иностранца. Органический закон Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли» позволяет иностранцу владеть такой землёй только в случае наследования (статья 4(2)(a)), но не по договору дарения.
Будет добавлено командой: сканы, которые должна добавить команда: обезличенный грузинский договор дарения с названием, блоком сторон и пунктом об условии; обезличенная выписка из реестра, где основанием собственности указан договор дарения; и фотография стойки заверения подписей в Доме юстиции. Перед публикацией удалите имена, личные номера и кадастровые коды.
Подготовка договора дарения квартиры в Грузии по шагам
Уточните линию родства
Спросите бухгалтера, какая линия применяется и с чьей стороны её считать.
Проверьте квартиру по свежей выписке
Даритель должен быть зарегистрированным собственником.
Впишите в договор все условия
Например, право проживания в квартире, сформулированное точно.
Выберите способ подписания
Подтверждение в реестре за 7 лари или нотариус по шкале Постановления № 507.
Зарегистрируйте одаряемого собственником
Дарение вступает в силу только с этой записью.
Подайте декларацию, если она требуется
Не позднее 31 марта следующего года.
Частые вопросы
Существует ли в грузинском праве «дарственная» (gift deed)?
Нет. В грузинском праве применяется договор дарения, для которого нужно согласие получателя (статья 524 Гражданского кодекса).
Когда одаряемый становится собственником подаренной квартиры?
Когда реестр вносит его в качестве собственника, а не в момент подписания (статья 525(2)).
Обязывает ли устное обещание подарить квартиру?
Нет. Обещание подарить имеет обязательную силу, только если оно дано в письменной форме (статья 525(3)).
Нужно ли нотариально удостоверять договор дарения?
Нет. Подписи можно подтвердить в реестре за 7 лари или заверить у нотариуса.
Сколько берёт нотариус за договор дарения?
Постановление № 507 устанавливает шкалу в зависимости от стоимости с потолком 10 000 лари; является ли дарение двусторонней или односторонней сделкой, в тарифе не сказано.
Кто платит налог при дарении недвижимости?
Получатель: 20% с той части, на которую не распространяется освобождение по линии родства.
Становится ли подарок ребёнку, состоящему в браке, общим с его супругом?
Нет. Подарок, полученный в браке, является раздельной собственностью получателя (статья 1161(b)).
Может ли иностранец получить сельскохозяйственную землю в дар?
Нет. Иностранец может владеть сельскохозяйственной землёй, только если она досталась ему по наследству.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии, статьи с 524 по 530 (дарение), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, статьи 183, 311-1 и 323 (форма)
- Гражданский кодекс Грузии, статьи с 242 по 246, 1161 и 1378
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, грузинский текст
- Налоговый кодекс Грузии, статьи 81, 82 и 153
- Постановление Правительства № 507 от 29 декабря 2011 года, статья 23 (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Сборы за регистрацию недвижимого имущества, Национальное агентство публичного реестра
- Органический закон Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли»
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по Гражданскому кодексу Грузии, Налоговому кодексу Грузии, Постановлению Правительства № 507, данным Национального агентства публичного реестра и Органическому закону Грузии «О собственности на сельскохозяйственные земли».