Несущая стена: она держит всё здание, а не одну комнату
Несущая стена (по-грузински მზიდი კედელი) передаёт на фундамент вертикальные нагрузки, то есть вес перекрытий, крыши и вышележащих стен, а в сейсмических условиях Грузии ещё и горизонтальные силы при землетрясении.
Юридическую границу проводит Постановление Правительства № 255 от 2019 года о разрешениях на строительство. Его статья 4(3) относит к ремонту без разрешения перенос, добавление или снос внутренних перегородок, а также устройство проёмов в них. Проём в несущей конструкции внутри здания по подпункту (გ) уже считается «реконструкцией несущих элементов». Цитаты здесь и ниже приводятся в нашем переводе. Мы читали оригинальный текст с изменениями по 16 февраля 2026 года; действующую редакцию пусть подтвердит юрист.
Покупатель, для которого такая стена лишь подпирает верхний этаж, упускает её вторую функцию. Сейсмическая норма PN 01.01-09 считает стены частью противосейсмической защиты здания, и в некоторых каркасных домах к этой системе относится даже заполнение, которое перекрытий не несёт. Ответ на вопрос «несущая или нет» дают конструктивные чертежи, а не простукивание штукатурки. Норму подробно разбирает наша статья о сейсмостойкости.
Ремонт или реконструкция: как Постановление № 255 делит работы со стенами
В статье 4(3) два перечня. Для работ из перечня ремонта, «ремонт (обновление, оснащение/отделка)», разрешение на строительство не требуется; для перечня реконструкции оно нужно.
| Работа | Категория | Подпункт |
|---|---|---|
| Перенос, добавление или снос внутренних перегородок; проёмы в них | Ремонт | Перечень ремонта (ა) |
| Отделка, включая фасад и крышу, «без существенного изменения размеров или внешнего вида» | Ремонт | Перечень ремонта (ე) |
| Проём в несущей конструкции внутри здания | Реконструкция несущих элементов | Перечень реконструкции (გ) |
| Работы снаружи здания | Наружная реконструкция | Перечень реконструкции (ბ) |
| Изменение инженерных сетей | Реконструкция | Перечень реконструкции (დ) |
| Противопожарные разделения в зданиях III и IV класса | Реконструкция | Перечень реконструкции (ვ) |
Приложение 1 относит к I классу монтаж или демонтаж лестниц, витрин, дверей, окон и других проёмов, «если эти работы затрагивают несущие конструкции здания». Нам не удалось выяснить, означает ли I класс в этом случае простое уведомление о строительстве вместо полного разрешения и какое ведомство занимается этим в Тбилиси и Батуми. Статья 21(3)(გ) требует для любой реконструкции экспертной оценки нынешнего состояния здания; классы объясняет наша статья о разрешении на строительство.
Слова, которым продавцы обозначают изменённую планировку, გადაგეგმარება («перепланировка»), в Постановлении нет. С точки зрения закона это ремонт, если двигали только перегородки, и реконструкция, если затронут несущий элемент.
Простенки, проёмы и пояса: требования сейсмической нормы к каменным стенам
Согласно PN 01.01-09, статья 3(13), ни одну конструкцию нельзя изменять без обоснования и проверочного расчёта, «даже если это повысит сейсмостойкость»; статья 3(8) не допускает пристроек, снижающих сейсмостойкость здания. Для кирпича и камня статья 15 задаёт геометрию стен в зависимости от расчётной интенсивности.
| Правило | Интенсивность 7 | Интенсивность 8 | Интенсивность 9 |
|---|---|---|---|
| Наибольшее расстояние между поперечными стенами (кладка I-II типа) | 12 м | 9 м | 6 м |
| Наименьшая ширина простенка между проёмами | 0,77 м (0,8 м для мелких бетонных блоков) | 1,16 м (1,2 м) | 1,55 м (1,6 м) |
| Наибольшая ширина проёма | 3,5 м | 3,0 м | 2,5 м |
| Наименьшее отношение ширины простенка к ширине проёма | 0,33 | 0,5 | 0,75 |
Угловые простенки делают на 25 см шире, а проёмы сверх пределов таблицы 10 требуют железобетонной обрамляющей рамы. На уровне каждого перекрытия и крыши нужен непрерывный антисейсмический пояс (ანტისეისმური სარტყელი) высотой не менее 150 мм, если только перекрытия не выполнены из монолитных железобетонных плит, опирающихся на основные стены по всему периметру, с 4 стержнями диаметром 10 мм при интенсивности 7 и 8 и 12 мм при 9. Силикатный кирпич запрещён, а керамический должен иметь марку не ниже 75.
У каркасов своя логика. Таблица 8 разрешает железобетонный каркас с заполнением из кирпича или мелких блоков высотой 7 этажей при интенсивности 8, а каркас, заполнение которого на его жёсткость не влияет, только 5. В первой системе заполнение входит в сейсмический расчёт, хотя перекрытия опираются на колонны.
Чья это стена? Конструкции как общее имущество
По статье 5(4) Закона Грузии «О товариществах собственников квартир» конструкции здания, фасад, крыши, общие балконы, лестничные клетки, лифты, шахты и транзитные трубы составляют общее имущество. Для существенного изменения статья 10(1) требует единогласия. Статья 10-1 оставляет внутренние работы свободными, если только они не увеличивают помещение и не создают новое: на это, как и на снос, нужны две трети голосов.
Мы не смогли подтвердить, обязательно ли по закону согласие товарищества, чтобы прорезать несущую стену внутри одной квартиры. Конструкции относятся к общему имуществу, поэтому до начала любых работ спросите и товарищество, и юриста. Подробнее в нашей статье о товариществе собственников.
| Ситуация | Штраф или правило |
|---|---|
| В самоуправляемом городе | 6 000 лари; 4 000 лари в других городах (ст. 130(1)) |
| Тбилиси, частная земля | 8 000 лари (ст. 131) |
| Тбилиси, реконструкция без изменения габаритов здания | 4 000 лари (ст. 131(2)) |
| Работы III или IV класса с изменением габаритов здания | 20 000 лари на частной земле, 25 000 лари на государственной (ст. 130(2)) |
| Оплата | В течение 30 дней; пока нарушение не устранено, каждые 3 месяца штраф в тройном размере, но не более трёх раз (ст. 126) |
К самовольному проёму в тбилисской квартире ближе всего, по-видимому, строка статьи 131(2), но как её применяют инспекторы, мы подтвердить не смогли, а уплата штрафа не снимает обязанности исправить последствия работ (ст. 126(5)). О легализации рассказывает наш гид о самовольном строительстве.
Обрушение в Батуми 8 октября 2021 года
8 октября 2021 года в Батуми, на улице 26 Мая, 13, обрушилась секция жилого дома советской постройки, погибли девять человек; по разным сообщениям, в доме было 5 или 7 этажей. Согласно материалам дела, которые приводит Front News, владелец квартиры на первом этаже вместе с нанятыми им рабочими разобрал ненесущие и несущие стены и вынул грунт из подвала, хотя его заявление от 4 октября об объединении подвала с квартирой ещё находилось на рассмотрении.
5 июля 2022 года владельца приговорили к 4 годам лишения свободы, двоих рабочих к 3 годам. Защита утверждала, что к обрушению привели другие незаконные работы. Мы не называем владельца: его имя источники пишут по-разному. Как следует из описания в материалах дела, стены снесли до получения разрешения, а несущие и ненесущие стены разбирали как одну работу.
Как несущие стены выглядят на планах, в выписках и объявлениях
- Планы застройщика и чертежи из разрешения: несущие стены и колонны обычно заштрихованы или залиты чёрным, перегородки показаны тонкими линиями. Это привычка чертёжников, а не норма закона, так что сверяйтесь с условными обозначениями.
- Обмерный чертёж: по Постановлению № 315 от 2024 года он показывает контуры стен и чистую площадь между ними, но не указывает, какие стены несущие. Статья 2(7) Правил исключает из площади стены, колонны и проёмы в несущих и ограждающих стенах, поэтому после сноса перегородки площадь растёт на занимаемое ею место.
- Выписка из Публичного реестра: о стенах в ней ничего нет; объединение или раздел помещения видны только по изменившейся площади или новому кадастровому коду.
- Описания каркасов: у Housebook чёрный каркас включает только несущие стены, Korter добавляет перегородки, окна и дверь; см. нашу статью о чёрном каркасе.
- Объявления на ss.ge: отдельного поля про стены нет, но в свободном тексте может встретиться გადაგეგმარება или მზიდი კედლები ხელუხლებელია («несущие стены не тронуты»).
Слово «перепланировано» воспринимайте как повод задать вопрос. Если заштрихованная на исходном чертеже стена исчезла или в ней появился проём, попросите показать разрешение или уведомление, на основании которого это сделано.
Пример: новый дверной проём в кирпичном доме в Тбилиси
Покупатель хочет сделать проём шириной 1,5 м между кухней и гостиной в квартире кирпичного дома в Тбилиси. На чертежах эта стена заштрихована.
- Категория. Это реконструкция по подпункту (გ), так что освобождение для ремонта здесь не действует.
- Обследование состояния. Статья 21(3)(გ) сначала требует экспертной оценки существующего здания.
- Геометрия. При интенсивности 8 кирпичные простенки по обе стороны проёма должны быть шириной не менее 1,16 м; проём шире 3,0 м потребовал бы железобетонной рамы.
- Соседи. Стена входит в общее имущество, поэтому заложите в план обращение в товарищество.
- Площадь. Сам проём в обмеренную площадь не входит.
Эти цифры отражают наше прочтение таблиц; для реальной стены их должен подтвердить инженер. Опубликованных цен на обследование конструкций мы не нашли, поэтому запросите несколько предложений.
Что легко перепутать: перегородка, диафрагма, наружная стена и перепланировка
| Термин | Что воспринимает | Как закон смотрит на изменения |
|---|---|---|
| Несущая стена (მზიდი კედელი) | Перекрытия, крышу, вышележащие стены и сейсмические силы | Проёмы считаются реконструкцией, подпункт (გ) |
| Перегородка (ტიხარი) | Только собственный вес | Перенос или проём в ней относится к ремонту, подпункт (ა) |
| Диафрагма, или стена жёсткости (დიაფრაგმა) | Сейсмические силы в каркасном здании, даже там, где перекрытия несут колонны | Часть конструктивной системы по таблице 8 |
| Наружная ограждающая стена | Может быть просто заполнением | Как фасад входит в общее имущество; проёмы считаются наружной реконструкцией, подпункт (ბ) |
| Перепланировка (გადაგეგმარება) | Рыночное слово, а не конструкция | Ремонт или реконструкция, смотря какие стены перенесли |
Термин на пяти языках
| Язык | Несущая стена | Перегородка | Проём |
|---|---|---|---|
| Грузинский | მზიდი კედელი | ტიხარი | ღიობი |
| Английский | load-bearing wall | partition | opening |
| Русский | несущая стена | перегородка | проём |
| Иврит | קיר נושא | קיר מחיצה | פתח |
| Арабский | جدار حامل | جدار فاصل | فتحة |
Постановление № 255 говорит о более широком понятии მზიდი კონსტრუქცია (несущая конструкция) и об устройстве в ней ღიობი, поэтому в грузинских разрешительных документах ищите эти слова, а не только მზიდი კედელი.
Тревожные признаки, связанные с несущими стенами
- Квартира со свободной планировкой в старом доме и без документов. Спросите, что именно снесли и когда.
- Вера в простукивание. Заполнение в каркасном доме может входить в сейсмический расчёт.
- Работы до решения. В Батуми стены снесли, пока заявление ещё рассматривалось.
- Мысль «квартира моя, значит и стены мои». Конструкции составляют общее имущество.
- Пропущенные скрытые дефекты. Претензию по конструктивному дефекту принятой работы можно заявить в течение 5 лет с момента приёмки, по прочим дефектам в течение 1 года (Гражданский кодекс, ст. 655); почему эта дата так важна, объясняет статья об акте приёма-передачи.
Будет добавлено командой: сканы и фотографии, которые команде стоит добавить: обезличенный план застройщика, где несущие стены заштрихованы, а перегородки даны тонкими линиями, обезличенный обмерный чертёж по Постановлению № 315 и фото антисейсмического пояса, вскрытого во время ремонта. Перед публикацией уберите адреса и кадастровые коды.
Как спланировать изменение планировки с учётом несущих стен
Получите конструктивные чертежи
У застройщика, из дела о разрешении или в товариществе.
Отметьте каждую стену
Заштрихованные стены, колонны и диафрагмы остаются на месте, пока с изменением не согласится инженер.
Закажите обследование
Экспертное заключение о нынешнем состоянии здания.
Обратитесь в товарищество
Конструкции относятся к общему имуществу.
Получите разрешение или оформите уведомление
До того, как тронуть хоть одну стену.
Сохраните документы
Будущие покупатели о них спросят.
Частые вопросы
Что такое несущая стена?
Стена, которая передаёт на фундамент вес перекрытий, крыши и вышележащих стен, а также сейсмические нагрузки.
Нужно ли разрешение, чтобы перенести перегородку?
Нет. По Постановлению № 255, ст. 4(3), подпункт (ა), это ремонт.
Можно ли сделать проём в несущей стене?
Только в порядке реконструкции по подпункту (გ) и после экспертной оценки состояния здания.
Кому принадлежат несущие стены в многоквартирном доме?
По статье 5(4) Закона Грузии «О товариществах собственников квартир» конструкции относятся к общему имуществу.
Какой ширины может быть проём в кирпичной стене в Тбилиси?
До 3,0 м при интенсивности 8; для более широкого нужна железобетонная рама.
Что произошло в Батуми в 2021 году?
8 октября 2021 года обрушилась часть жилого дома и погибли 9 человек; стены убрали, когда решение по разрешению ещё не было принято.
Видны ли несущие стены в выписке из реестра?
Нет. Смотрите чертежи застройщика или чертежи из разрешения.
Меняется ли площадь квартиры после сноса перегородки?
Да. По Постановлению № 315 стены в обмеренную площадь не входят, поэтому место, которое занимала перегородка, к площади прибавляется.
Источники
- Постановление Правительства № 255 от 2019 года о разрешениях на строительство, ст. 4(3), ст. 21 и Приложение 1, оригинальный текст (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Строительная норма PN 01.01-09 «Сейсмостойкое строительство», ст. 3, 15 и таблица 8, оригинальный текст 2009 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», ст. 5, 10 и 10-1, Законодательный вестник Грузии
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, ст. 126, 130 и 131
- Постановление Правительства № 315 от 2024 года о внутреннем обмере, ст. 2(7) Правил (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Гражданский кодекс Грузии, ст. 655, Законодательный вестник Грузии
- Batumi tragedy: the city mourns the dead, assesses condition of residential buildings, JAMnews, 13 октября 2021 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Three convicted for a residential apartment collapse in Batumi killing nine, Front News, 5 июля 2022 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Frame types, Housebook, 27 августа 2025 года, и новостройки в белом каркасе в Тбилиси, Korter.ge
История изменений
- - Статья словаря опубликована по материалам Законодательного вестника Грузии (Постановление № 255, PN 01.01-09, Закон «О товариществах собственников квартир», Кодекс о пространственном планировании, Постановление № 315 и Гражданский кодекс), JAMnews, Front News, Housebook и Korter.ge.