Арест (наложение ареста): временная заморозка, наложенная извне
Арест (ყადაღა), который в официальных переводах называют также attachment, представляет собой ограничение, которое суд, судебный исполнитель или налоговый орган устанавливает на недвижимость, чтобы её собственник не мог ею распорядиться; обычно оно держится до тех пор, пока не погашен долг или не урегулировано требование.
Базовая норма содержится в статье 63-1(1) Закона Грузии «Об исполнительном производстве» (№ 1908 от 16 апреля 1999 года): «Арест недвижимого имущества означает опись такого имущества и запрет собственнику распоряжаться им». Статья 63-1(2) добавляет, что все сделки с арестованной недвижимостью «являются ничтожными после наложения ареста». Цитаты из законов на этой странице приводятся в нашем переводе. В гражданских делах статья 198(2)(a) Гражданского процессуального кодекса называет арест имущества ответчика одной из мер обеспечения иска, а статья 19 Закона «О публичном реестре» определяет, как он действует в реестре.
Официальные английские переводы этих законов пишут attachment, а английская версия нашего сайта пишет seizure; оба слова передают одно грузинское понятие ყადაღა. Ни то, ни другое не означает конфискацию. Собственник остаётся собственником: имущество заморожено, а не отобрано. Право собственности переходит к другому лицу только в том случае, если объект позже продадут на аукционе в ходе исполнительного производства или его конфискует уголовный суд. Русскоязычному читателю это понятие знакомо как «арест».
Четыре органа и четыре правовых пути к аресту
| Кто накладывает | Цель | Правовое основание |
|---|---|---|
| Судебный исполнитель (Национальное бюро исполнения) | Взыскать долг по решению, подлежащему исполнению | Закон об исполнительном производстве, ст. 54(3), 63-1 |
| Гражданский суд | Обеспечить иск до подачи или в ходе судебного спора | Гражданский процессуальный кодекс, ст. 191-199-1 |
| Налоговый орган | Обеспечить признанный налоговый долг без судебного решения | Налоговый кодекс, ст. 241(1) |
| Уголовный суд | Обеспечить возможную конфискацию по уголовному делу | Уголовно-процессуальный кодекс, ст. 151 |
В исполнительном производстве реестр вносит запись об аресте на основании документа или протокола судебного исполнителя либо ходатайства бюро (статья 54(3)), которые направляются туда «незамедлительно» (статья 63-1(1)). Налоговый арест по статье 241(2) Налогового кодекса запрещает продажу, ипотеку, сдачу внаём и прочие операции с объектом; статья 241(3) допускает продажу с письменного согласия налогового органа при условии, что деньги уходят в счёт налогового долга.
По уголовным делам статья 151 Уголовно-процессуального кодекса позволяет суду по ходатайству стороны арестовать имущество, например чтобы его не спрятали и не продали; для дел о коррупции и рэкете там предусмотрен отдельный пункт. Эту статью мы знаем только по вторичным источникам (материалам GYLA и базе данных об активах Ноттингемского университета), а с 2022 года в неё вносились изменения, поэтому считайте детали неподтверждёнными и уточните их у юриста.
Арест по решению гражданского суда: быстро, без второй стороны и соразмерно
Глава XXIII Гражданского процессуального кодекса («Меры обеспечения иска») даёт частному истцу способ заморозить квартиру. Вся процедура рассчитана на скорость:
- Сначала доказательство права: к заявлению об аресте недвижимости прилагается документ Публичного реестра, подтверждающий, что объект принадлежит ответчику (статья 191(2)-(3)).
- До иска: в срочных случаях мера может опередить иск, и тогда его нужно подать в течение 10 дней (статья 192).
- Без предупреждения: суд принимает решение в течение одного дня и не извещает ответчика (статья 193); определение исполняется сразу (статья 195).
- Соразмерность: стоимость арестованного имущества «не должна значительно превышать цену иска» (статья 196-1(1)), а для регистрируемого имущества эта стоимость заносится в регистрационные данные (статья 196-1(5)).
- Противовесы: ответчик вправе обжаловать меру в течение 5 дней (статья 194(3)); суд может потребовать предоставить встречное обеспечение в срок до 30 дней, а проигравший истец может оказаться обязан возместить убытки (статья 199).
- Окончание: мера отменяется, когда дело завершено (статья 199-1).
Поскольку определение выносится без извещения и исполняется немедленно, продавец может узнать об аресте только тогда, когда тот появится в выписке. Загляните также в наше руководство по спорам о недвижимости.
Что реестр делает с арестом, и реестр должников
Публичный реестр ведёт отдельный Реестр публично-правовых ограничений, куда вносятся аресты и запреты, установленные судами или административными органами (Закон «О публичном реестре», статья 19(1)). NAPR регистрирует такие ограничения с 2005 года. Блокирующее правило содержится в статье 19(2): зарегистрированное ограничение «исключает регистрацию любого другого права/обязательства», если документ, которым оно установлено, не предусматривает иного. Статья 19(3) перечисляет исключения, например регистрацию правопреемника собственника. Кроме того, статья 311(1) Гражданского кодекса упоминает арест среди записей Публичного реестра.
Второй инструмент направлен на человека, а не на квартиру. Реестр должников (Закон об исполнительном производстве, статья 19-1) представляет собой электронный публичный список лиц, в отношении которых исполнительное производство начато 1 января 2010 года или позже. Должник попадает в список, как только открыто производство, и любой желающий может за плату получить выписку не позднее следующего рабочего дня. По статье 19-2(2), если внесённый в список должник впоследствии регистрирует на себя недвижимость, NAPR обязан сообщить об этом бюро исполнения и приостановить любое дальнейшее распоряжение ею, кроме принудительной продажи.
| Признак | Зарегистрированный арест | Запись в реестре должников |
|---|---|---|
| К чему привязан | К конкретному объекту | К лицу |
| Влияние на продажу | Исключает другие регистрации | Приостанавливает распоряжение имуществом, которое должник зарегистрирует позже |
| Где проверить | Выписка по объекту | Выписка из реестра должников |
Как заказать выписку из реестра должников, рассказывает наше руководство о проверке собственника онлайн.
Как арест выглядит в документах
- Выписка из реестра. Статья 10(1) Закона «О публичном реестре» помещает публично-правовые ограничения в ту же выписку, что и право собственности. Запись гласит ყადაღა, а при запрете определённых действий აკრძალვა (запрет), и называет орган, который её установил (суд, Национальное бюро исполнения или Служба доходов), номер и дату определения или протокола, а также дату регистрации. Точное название раздела ограничений в выписке образца 2026 года нам подтвердить не удалось.
- Определение суда (განჩინება). В определении о мерах обеспечения указаны сама мера и цена иска, который она обеспечивает (Гражданский процессуальный кодекс, статья 194(1)); для регистрируемого имущества эта сумма попадает и в регистрационные данные.
- Протокол ареста, составленный судебным исполнителем. Согласно статьям 47 и 48 Закона об исполнительном производстве, в нём фиксируются время и место, описание и рыночная стоимость предметов, сведения об опечатывании и подписи присутствующих.
Отметка о том, что собственник числится в реестре должников, тоже может появиться в выписке (Приказ № 487, статья 6(4)). Воспринимайте её как предупреждение, даже если на саму квартиру арест пока не записан.
Разбор примера: арест обнаружился перед подписанием
Это иллюстрация шагов, предусмотренных законом, а не реальный случай: покупатель подписал предварительный договор. Свежая выписка, заказанная накануне подписания, показывает новую запись: ყადაღა, наложенный гражданским судом по заявлению кредитора в обеспечение требования, которое составляет небольшую долю стоимости квартиры.
- Остановитесь. Пока ограничение в силе, реестр не может зарегистрировать продажу (Закон «О публичном реестре», статья 19(2)). Никакие деньги не должны переходить из рук в руки.
- Прочитайте определение. Продавец получает определение суда, где указана цена обеспеченного требования (Гражданский процессуальный кодекс, статья 194(1)).
- Проверьте соразмерность. Если квартира стоит намного больше требования, продавец может доказывать, что мера выходит за пределы иска (статья 196-1(1)), и просить суд заменить её внесением на депозит заявленной суммы (статья 196(3)).
- Отмена и регистрация. Сделка может состояться только после того, как суд отменит арест и эта отмена будет зарегистрирована.
Настоящая защита покупателя заключается в предварительном договоре: в нём должно быть сказано, что происходит с задатком и кто отвечает за задержку, если появится ограничение.
Арест, конфискация, ипотека и налоговый залог: в чём разница
| Термин | Кто его создаёт | Последствия для собственника |
|---|---|---|
| Арест (ყადაღა) | Суд, судебный исполнитель или налоговый орган | Сохраняет право собственности, но не может распоряжаться; регистрации заблокированы |
| Конфискация (კონფისკაცია) | Уголовное право | Право собственности навсегда переходит к государству |
| Ипотека (იპოთეკა) | Собственник и кредитор, по договору | Может свободно продать; обещание не продавать ничтожно (Гражданский кодекс, ст. 294(4)) |
| Налоговый залог (საგადასახადო გირავნობა) | Налоговый орган, в силу закона | Обеспечивает налоговый долг и следует за объектом к покупателю (Налоговый кодекс, ст. 239(5)) |
Рядом с арестом в статье 198(2) Гражданского процессуального кодекса стоят две более узкие гражданские меры: запрет совершать определённые действия (198(2)(b)), при котором само имущество не арестовывается, и секвестр (198(2)(c)), который Конституционный суд частично признал неконституционным решением № 1/5/675,681 от 30 сентября 2016 года. Налоговый залог и налоговый арест тоже являются разными актами: залог обеспечивает долг, а арест по статье 241 замораживает имущество.
Арест на пяти языках
| Язык | Арест (на имущество) | Налоговый залог |
|---|---|---|
| Грузинский | ყადაღა | საგადასახადო გირავნობა |
| Английский | seizure (attachment) | tax lien |
| Русский | арест | налоговый залог |
| Иврит | עיקול | שעבוד מס |
| Арабский | الحجز | الرهن الضريبي |
В грузинских судебных определениях, протоколах исполнителей и выписках используется слово ყადაღა; более узкий запрет на действия называется აკრძალვა. По-русски правильное слово «арест»; «изъятие» означает, что вещь физически забирают, а это уже другое действие. Реестр должников по-грузински называется მოვალეთა რეესტრი, а по-русски реестр должников.
Тревожные признаки вокруг арестованной недвижимости
- «На следующей неделе его снимут». Пока отмена не зарегистрирована, ограничение по-прежнему исключает вашу регистрацию (статья 19(2)).
- Старая выписка. Суд способен арестовать квартиру за день и без предупреждения, так что выписка месячной давности мало что доказывает.
- Продавец в реестре должников. Распоряжение недвижимостью, которую регистрирует внесённый в реестр должник, приостанавливается (Закон об исполнительном производстве, статья 19-2(2)); проверьте реестр, прежде чем что-либо платить.
- Аукцион арестованной квартиры через «специалиста». Статья 302(7) Гражданского кодекса это запрещает.
- Слово «конфискация». Перевод, в котором сказано, что государство забрало квартиру, искажает суть временной меры.
Другие признаки перечислены в нашем руководстве о мошенничестве с недвижимостью; продажи в исполнительном производстве разобраны в материале о покупке недвижимости на аукционе.
Будет добавлено командой: сканы, которые должна добавить команда: выписка со скрытыми данными, где в разделе ограничений есть запись ყადაღა; выписка со скрытыми данными после регистрации её отмены; выписка из реестра должников по продавцу, также со скрытыми данными. Закройте имена, личные номера, номера дел и кадастровые коды.
Проверка объекта на арест шаг за шагом
Закажите выписку накануне
Ищите среди ограничений слова ყადაღა или აკრძალვა.
Проверьте продавца по реестру должников
Выписка из реестра должников, не позднее следующего рабочего дня.
Получите определение или протокол
В нём названы орган и требование.
Дождитесь отмены
Зарегистрированной, а не обещанной.
Защитите задаток
Отдельный пункт в предварительном договоре.
Закажите итоговую выписку в день сделки
Подписывайте только при чистом результате.
Частые вопросы
Арест и конфискация - это одно и то же?
Нет. Арест замораживает имущество, и собственник его сохраняет; конфискация передаёт право собственности государству.
Кто может арестовать квартиру в Грузии?
Гражданский суд, судебный исполнитель, налоговый орган или уголовный суд по уголовному делу.
Можно ли продать арестованную квартиру?
Нет, пока ограничение действует; исключение составляет объект под налоговым арестом, который продаётся с письменного согласия, чтобы погасить налоговый долг.
Предупреждают ли собственника перед арестом по решению суда?
Нет. Суд решает в течение дня, не извещая ответчика, а тот затем может обжаловать решение в течение 5 дней.
Действителен ли договор, подписанный после наложения ареста?
Согласно статье 63-1(2) Закона об исполнительном производстве, сделки с арестованной недвижимостью после наложения ареста ничтожны.
Когда прекращается арест, наложенный судом?
Его отменяют по завершении дела (Гражданский процессуальный кодекс, статья 199-1), после чего отмену необходимо зарегистрировать.
Как узнать, числится ли продавец в реестре должников?
Закажите выписку из реестра должников; её выдают за плату не позднее следующего рабочего дня.
Что делать, если арестованное имущество принадлежит другому человеку?
Третье лицо, которому оно принадлежит, может подать иск об освобождении его от ареста (Закон об исполнительном производстве, статья 32).
Источники
- Law of Georgia on Enforcement Proceedings (Articles 19-1, 19-2, 32, 47, 48, 54 and 63-1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
- Civil Procedure Code of Georgia (Articles 191 to 199-1), consolidated 24 June 2026, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
- Law of Georgia on the Public Registry (Articles 10 and 19), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
- Tax Code of Georgia (Articles 239 and 241), Законодательный вестник Грузии
- Civil Code of Georgia (Articles 294, 302 and 311), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
- History of the agency, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026)
- Opinion on the impounding of property, Ассоциация молодых юристов Грузии (дата обращения 28 октября 2026)
- Georgia: seizure of assets in national proceedings, Criminal Justice and Asset Database, Ноттингемский университет (дата обращения 28 октября 2026)
История изменений
- - Статья словаря опубликована на основе Закона об исполнительном производстве, Гражданского процессуального кодекса, Закона «О публичном реестре», Налогового кодекса, Гражданского кодекса, данных Национального агентства публичного реестра, материалов GYLA и базы данных Criminal Justice and Asset Database Ноттингемского университета.