من هو المحاسب الشريك
المحاسب الشريك مختص مستقل يقدّم المشورة للأفراد في شؤون الضرائب الجورجية، ويتعاون مع AVI Estates في دورين مختلفين. فبالنسبة إلى عملاء الوكالة، يتولى الجانب الضريبي من تملّك عقار في جورجيا بعد تسجيل عملية الشراء: تنظيم علاقة المالك بدائرة الإيرادات، والتسجيل في سجل المؤجرين، والإقرارات السنوية، والأسئلة التي يرسلها المحاسب الذي يتعامل معه العميل في بلده بشأن الدخل المتحقق في جورجيا. أما بالنسبة إلى موقع avi.ge، فيراجع كل صفحة تذكر نسبة ضريبة أو إعفاءً أو موعدًا لتقديم إقرار أو طريقة لحساب الضريبة. وإلى أن تكتمل هذه المراجعة، تحمل كل صفحة من تلك الصفحات إشعارًا يوضح أن مراجعة المحاسب لم تتم بعد، ويصف سطر التأليف المراجعَ بدوره لا باسمه. وبعبارة أخرى، لا يظهر اسم المحاسب على أي صفحة ضريبية قبل أن يؤكدها كتابةً.
سيضيفه الفريق: الاسم الكامل للمحاسب وصورته، والشهادة المهنية والجهة التي أصدرتها، والمكتب أو الشركة، والمجالات الضريبية التي يغطيها، وعدد سنوات الممارسة، ولغات العمل.
نطاق المراجعة الضريبية
تشمل مراجعة المحاسب صفحات المال والضرائب في قسم الاستثمار والمال، إضافة إلى المحتوى الضريبي الوارد في صفحات أخرى: الفقرات الضريبية في دليل تأجير الشقة، وخطوات الانتقال من العائد الإجمالي إلى العائد الصافي في صفحات العائد، والافتراضات الضريبية المدمجة في الحاسبات. ولا تشمل المراجعة قانون العقارات ولا تصاريح الإقامة ولا العقود، فهذه من اختصاص المحامي الشريك، كما لا تشمل بيانات السوق أو الأسعار أو التوقعات. وحين تجمع صفحة واحدة بين المجالين، كما يفعل دليل التأجير الذي يتناول قانون الإيجار وضريبة الإيجار معًا، يؤكد كل مراجع الجزء الخاص به فقط، ويذكر إشعار الصفحة المراجعَين كليهما.
الصفحات التي تنتظر هذا المراجع
نُشرت الصفحات الست كلها مع إشعار المراجعة. وتُضاف صفحات الضرائب الجديدة إلى هذه القائمة عند نشرها، وتنتقل كل صفحة من خانة "بانتظار المراجعة" إلى خانة "تمت مراجعتها" مع تاريخ تأكيد المحاسب.
كيف تُراجَع صفحة ضريبية
المطابقة مع القانون
تُتتبَّع كل نسبة وكل إعفاء وكل حدّ إلى المادة التي تنص عليه في قانون الضرائب الجورجي، بصيغته الموحدة السارية يوم المراجعة، وتُصحَّح الإحالة إلى المادة في الصفحة إذا كانت تشير إلى موضع آخر.
المطابقة مع ممارسة دائرة الإيرادات
تُقارَن الإجراءات، مثل التسجيل بصفة مؤجر أو تقديم إقرار أو دفع ضريبة العقار، بالطريقة التي تطبّقها بها دائرة الإيرادات فعليًا، بما في ذلك إرشاداتها المنشورة والنماذج المتاحة في الحساب الشخصي لدافع الضرائب.
إعادة حساب كل مثال
يُعاد حساب الأمثلة التطبيقية انطلاقًا من المعطيات المذكورة فيها، بما في ذلك سعر الصرف وتاريخه، حتى يصل القارئ الذي يكرر العملية الحسابية إلى الرقم نفسه.
التحقق من التواريخ في التقويم
تُفحَص مواعيد تقديم الإقرارات والدفع للسنة الضريبية الجارية، ولا تذكر الصفحة ما يحدث حين يصادف الموعد يوم عطلة إلا إذا أكّد المراجع ذلك.
التأكيد الكتابي
يؤكد المحاسب الصفحة كتابةً مع ذكر التاريخ. وبعد ذلك فقط يُرفع الإشعار، ويظهر اسم المحاسب بوصفه مراجعًا في سطر التأليف وضمن البيانات المهيكلة الخاصة بالصفحة.
العودة إلى المراجعة عند أي تغيير
أي تعديل على القانون، أو نسبة بلدية جديدة، أو تغيّر في ممارسة دائرة الإيرادات، يعيد الصفحات المعنية إلى المراجعة، ويعود الإشعار إلى الظهور إلى أن يُعاد تأكيدها.
الأحكام التي تستند إليها صفحاتنا الضريبية
يعرض الجدول أجزاء قانون الضرائب الجورجي التي تستشهد بها صفحات المال والضرائب أكثر من غيرها، كي يرى القارئ أو المراجع دفعة واحدة ما الذي يجب أن تؤكده المراجعة.
| الموضوع | موضعه في القانون | ما تذكره الصفحات |
|---|---|---|
| الإقامة الضريبية | المادة 34 | يُعدّ الشخص مقيمًا عن السنة بعد 183 يومًا من الوجود في جورجيا خلال أي فترة متصلة من 12 شهرًا تنتهي في تلك السنة |
| النسبة العامة لضريبة الدخل | المادة 81(1) | 20% ما لم ينص القانون على خلاف ذلك |
| إيجار المساحة السكنية المؤجرة لغرض السكن | المادة 81(2) | 5% في حال عدم المطالبة بأي خصومات |
| بيع المسكن | المادتان 81(3) و82(1)(f.a) | 5% على الربح؛ ويُعفى البيع بعد تملّك يزيد على سنتين |
| الهبات والمواريث | المادة 82(1)(g)-(i) | إعفاءات تتوقف على درجة القرابة |
| إيجار تدفعه شركة إلى غير مقيم | المادة 134(1)(d1) | تقتطع الشركة الدافعة الضريبة من المنبع |
| ضريبة العقار على الأفراد | المواد 201-206 | إعفاء حتى 100,000 لاري من دخل الأسرة منذ 30 سبتمبر 2026، ومن 0.8% إلى 1% فوق ذلك، وتقديم الإقرار بحلول 1 نوفمبر، والدفع بحلول 15 نوفمبر |
| وضع الأعمال الصغيرة | المواد 88-90 | 1% من رقم الأعمال، و3% فوق الحد؛ أما إمكانية تطبيقه على التأجير فمسألة لم تُحسم بعد |
الأسئلة المطلوب من المحاسب حسمها
تُنشر بعض العبارات داخل مربع أصفر، إما لأن النص الأصلي لم يُجب عنها بوضوح، وإما لأن الممارسة قد تختلف عن النص. وهذه هي الأسئلة المدرجة في قائمة المحاسب، وكل صفحة تعتمد على إجابة منها تذكر ذلك صراحةً:
- كيف يخضع التأجير بالليلة والتأجير لفترات قصيرة الذي يمارسه الأفراد للضريبة، بما في ذلك الضريبة الثابتة الاختيارية البالغة 10 لاري للمتر المربع شهرياً، التي مدّد القانون رقم 1061 العمل بها حتى 1 يناير 2028.
- هل يستطيع الفرد الذي يؤجر شققًا الاستفادة من وضع الأعمال الصغيرة، وبأي شروط.
- كيف يصل غير المقيم الذي لا يملك رقمًا شخصيًا جورجيًا إلى الحساب الشخصي لدافع الضرائب لدى دائرة الإيرادات، وكيف يقدّم إقراراته ويدفع ضرائبه.
- كيف يُطبَّق اختبار دخل الأسرة الخاص بالإعفاء من ضريبة العقار على مالك تعيش أسرته في الخارج وتكسب دخلها هناك.
- ما القيمة السوقية التي تُتخذ أساسًا لضريبة العقار على الشقة، ومن يحددها.
- كيف يطالب القارئ المقيم في بلد مرتبط باتفاقية مع جورجيا، من الناحية العملية، بالتخفيف الذي تتيحه اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي.
وإلى أن تُؤكَّد الإجابة، تعرض الصفحات نص القانون، وتوضح ما لم يُحسم بعد، وتنصح القرّاء بالسؤال قبل الاعتماد على تلك المعلومة. فالمربع الأصفر يدل على أن هذه النقطة لم تُحسم بعد وما زالت تنتظر تأكيد المحاسب.
ما الذي يقدّمه المحاسب للعملاء
يترتب على تملّك شقة في جورجيا عدد محدود من المهام الضريبية المتكررة، ويفضّل معظم الملاك الأجانب إسنادها إلى غيرهم. فبالنسبة إلى عملاء الوكالة، يسجّل المحاسب المالك لدى دائرة الإيرادات عند الحاجة، ويسجّله كذلك في سجل المؤجرين إذا كان يؤجر شقته؛ ويتابع تقويم الإقرارات، الذي يكون عادةً قبل 1 أبريل عن دخل السنة السابقة؛ ويعدّ إقرار ضريبة العقار حين يكون على المالك التزام بذلك؛ ويبلّغ عن البيع إذا كان الربح خاضعًا للضريبة؛ ويحتفظ بالمستندات التي تُثبت كل رقم. وحين يسأل المحاسب الذي يتعامل معه العميل في بلده عمّا دُفع في جورجيا، وعلى أي دخل، وبموجب أي مادة، يأتي الجواب مكتوبًا، مرفقًا بالمستندات الجورجية وترجمتها، بحيث يمكن استخدامه في الإقرار الضريبي في البلد الأصلي.
سيضيفه الفريق: أيّ هذه المهام يؤديها المحاسب ضمن خدمات الوكالة، وكيف تُسعَّر في صفحة الأسعار والرسوم.
السنة الضريبية لمالك أجنبي نموذجي
التواريخ التالية هي التي ستعتمد عليها الصفحات المُراجَعة، وهي مأخوذة من قانون الضرائب الجورجي ومن إرشادات دائرة الإيرادات وفق ما نُقل عنها. وقد جُمعت هنا كي يرى المالك السنة كلها دفعة واحدة؛ أما التفاصيل والشروط فتشرحها كل صفحة على حدة. وما دامت المراجعة لم تكتمل، تبقى هذه المواعيد في صفحاتها تحت إشعار المراجعة.
- قبل 1 أبريل: إقرار دخل السنة السابقة الذي لم تُقتطع ضريبته من المنبع، مثل الإيجار المقبوض من مستأجر هو شخص عادي؛ وبالنسبة إلى المالك الذي يؤجر مساحة سكنية، التسجيل في سجل المؤجرين عبر الحساب الشخصي لدافع الضرائب، وهو ما تربطه إرشادات دائرة الإيرادات بالموعد نفسه.
- بحلول 1 نوفمبر: إقرار ضريبة العقار، للمالك الذي يتجاوز دخل أسرته حد الإعفاء، أو إشعار يُرسل إلى دائرة الإيرادات إذا كان المالك قد قدّم إقرارًا في العام الماضي ولا تُستحق عليه ضريبة هذا العام.
- بحلول 15 نوفمبر: دفع ضريبة العقار عن السنة.
- بعد البيع: إذا كانت مدة تملّك المسكن سنتين أو أقل وكان الربح خاضعًا للضريبة، يجب التبليغ والدفع بحلول اليوم الخامس عشر من الشهر التالي للصفقة.
ما الذي يجب تجهيزه قبل طرح سؤال ضريبي
لا يمكن الإجابة عن معظم الأسئلة الضريبية المتعلقة بعقار في جورجيا من دون بضع معلومات لا يملكها إلا المالك نفسه. وتجهيزها مسبقًا يحوّل مراسلات طويلة إلى إجابة واحدة، بدلًا من تبادل رسائل كثيرة لاستكمال المعطيات الناقصة:
- تاريخ تسجيل العقار باسمك، كما يظهر في مستخرج السجل العام، والثمن الذي دفعته.
- هل الشقة مؤجرة، ولمن، وهل المستأجر شخص عادي أم شركة، لأن المستأجر الذي هو شركة يقتطع الضريبة بنفسه.
- مبلغ الإيجار المقبوض خلال السنة، وبأي عملة، وفي أي تواريخ.
- عدد الأيام التي قضيتها في جورجيا خلال الاثني عشر شهرًا الأخيرة، وهو ما يحدد هل تُعامَل بوصفك مقيمًا.
- دخل أسرتك في السنة السابقة، وهو ما يحدد شريحة ضريبة العقار والإعفاء منها.
- بلد إقامتك الضريبية، حتى يمكن الرجوع إلى الاتفاقية المناسبة إن وُجدت.
أين ينتهي دور المحاسب
يراجع المحاسب المحتوى الضريبي الجورجي في الموقع، ويتولى المهام الضريبية الجورجية للعملاء الذين يطلبونها. ولا يقدّم المشورة بشأن القانون الضريبي في البلد الأصلي للقارئ، وهو القانون الذي يحدد في أحيان كثيرة هل يمكن احتساب الضريبة الجورجية رصيدًا مقابل الضريبة المحلية أم أن الدخل يُفرض عليه الضريبة مرة أخرى؛ فهذا سؤال يجيب عنه مستشار مؤهل في ذلك البلد. ولا يقدّم المحاسب مشورة فردية للقرّاء الذين ليسوا من العملاء، ولا يبدي رأيًا في كون العقار استثمارًا جيدًا أم لا، ولا يعتمد أرقام السوق مثل الإيجارات والعوائد، بل يعتمد فقط الحسابات الضريبية المطبّقة عليها. والصفحة المُراجَعة معلومات عامة صحيحة حتى تاريخ مراجعتها؛ وهي ليست قرارًا ملزمًا، ودائرة الإيرادات وحدها هي التي تبتّ في أي حالة بعينها. وخلاصة ذلك أن عمل المحاسب يقتصر على الجانب الجورجي من الضرائب، وأن ما يخص البلد الأصلي يبقى من اختصاص مستشار مؤهل هناك.
استقلال المراجعة
المحاسب ليس من موظفي الوكالة، ويُدفع له مقابل عمل المراجعة ذاته، أيًّا كانت النتيجة التي تنتهي إليها. والصفحة التي تذكر ضريبة أقل مما يسنده القانون لا تخرج من المراجعة أكثر جاذبية؛ بل تُصحَّح. وإذا اختلف المحاسب وكاتب الصفحة حول عبارة ما، تبقى تلك العبارة قيد المراجعة وتذكر الصفحة ذلك، إلى أن يُحسم الخلاف بالرجوع إلى النص الأصلي، على النحو الذي تشترطه السياسة التحريرية في كل موضوع يخضع للمراجعة.
كيف تقيّم أي إجابة ضريبية تخص عقارًا في جورجيا
- هل تذكر الإجابة مادة قانون الضرائب الجورجي، أم تكتفي بذكر النسبة؟
- هل توضح ما إذا كنت تُعامَل مقيمًا أم غير مقيم، ولماذا؟
- هل تميّز إيجار المساحة السكنية المؤجرة لغرض السكن عن غيره من أنواع التأجير؟
- هل تبيّن من يدفع الضريبة: أنت عن طريق الإقرار، أم المستأجر الذي هو شركة عن طريق الاقتطاع؟
- هل تذكر مواعيد تقديم الإقرار والدفع للسنة الجارية؟
- هل توضح ما الذي سيفعله بلدك الأصلي بالدخل نفسه؟
- هل تحمل تاريخًا، حتى تعرف أي صيغة من القواعد تصفها؟
الإجابة التي تغطي النقاط السبع كلها إجابة يمكنك أن تتصرف بناءً عليها؛ أما الإجابة التي تكتفي بعبارة "الضريبة 5%" فتُغفل معظم ما يحدد المبلغ الذي ستدفعه فعلًا.
التعاون مع محاسبك في بلدك
بالنسبة إلى معظم الملاك الأجانب، لا يكمن السؤال الحاسم في النسبة الجورجية، بل في الطريقة التي يعامل بها بلدهم الأصلي الدخل المتحقق في جورجيا. ولذلك لا تكفي معرفة النسبة الجورجية وحدها لتقدير العبء الضريبي الكامل على المالك. وتُدرج وزارة المالية الجورجية 58 اتفاقية سارية لتجنب الازدواج الضريبي، من بينها الاتفاقيات المبرمة مع إسرائيل والإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية وتركيا والمملكة المتحدة وألمانيا؛ أما الولايات المتحدة وروسيا فلا تظهران في تلك القائمة. والطريقة التي توزّع بها الاتفاقية حق فرض الضريبة على دخل الإيجار وعلى ربح البيع، والطريقة التي يمنح بها بلد الإقامة التخفيف، يجب قراءتهما في الاتفاقية التي تنطبق عليك تحديدًا؛ فالإجابة ليست واحدة لكل البلدان. ويُعدّ المحاسب الجانب الجورجي بصيغة يستطيع زميل أجنبي أن يستخدمها: ما الدخل الذي تحقق، وما الذي خضع للضريبة، وبموجب أي مادة، ومتى دُفعت الضريبة، مع المستندات المؤيدة.
التواصل
تُعالَج الأسئلة الضريبية المتعلقة بعقار محدد أو بملف عميل عن طريق AVI Estates: واتساب أو info@avi.ge. وإذا رأيت أن عبارة ضريبية في إحدى الصفحات خاطئة أو قديمة، فنرجو أن تبلّغ عنها مع ذكر المادة أو المصدر الذي تستند إليه؛ ويتحقق المحاسب من كل بلاغ من هذا النوع.
سجل التغييرات
- - أُنشئت صفحة الملف الشخصي بوصف الدور ونطاق المراجعة؛ سيضيف المالك الاسم وبيانات الشهادة المهنية والصورة.