רואה חשבון שותף

על התפקיד

רואה החשבון השותף הוא איש מקצוע עצמאי שמייעץ ליחידים בענייני מיסוי בגאורגיה, והקשר שלו עם AVI Estates מתקיים בשני מישורים. מול לקוחות הסוכנות, לאחר שהרכישה נרשמה, רואה החשבון מטפל בצד המיסויי של החזקת נכס בגאורגיה: פתיחת הקשר של הבעלים עם שירות ההכנסות, מרשם המשכירים, הדוחות השנתיים, והשאלות על הכנסה מגאורגיה שמגיעות מרואה החשבון של הלקוח בארץ מגוריו. מול avi.ge, רואה החשבון בודק כל דף שמציין שיעור מס, פטור, מועד הגשה או חישוב של מס. כל עוד הבדיקה הזאת לא הסתיימה, על כל אחד מהדפים האלה מופיעה הודעה שלפיה בדיקת רואה החשבון עדיין ממתינה, ושורת המחבר מתארת את הבודק לפי תפקידו ולא לפי שמו.

היקף בדיקת המס

הבדיקה של רואה החשבון חלה על דפי הכסף והמסים במדור השקעה וכסף, וגם על התוכן המיסויי שבדפים אחרים: שורות המס במדריך להשכרת דירה, השלבים שמובילים מתשואה ברוטו לתשואה נטו בדפי התשואה, והנחות המס שמובנות במחשבונים. הבדיקה אינה עוסקת בדיני מקרקעין, בהיתרי שהייה או בחוזים, שהם תחום האחריות של עורך הדין השותף, והיא גם אינה עוסקת בנתוני שוק, במחירים או בתחזיות. כשדף משלב בין שני התחומים, כמו המדריך להשכרה שעוסק גם בדיני שכירות וגם במס על שכר דירה, כל בודק מאשר רק את החלק שלו, והודעת הבדיקה בדף מציינת את שניהם. כך כל קורא יודע איזה חלק בדף אושר מבחינת המס ואיזה חלק אושר מבחינה משפטית, ומי אחראי לכל אחד מהם.

דפים שממתינים לבודק הזה

• כסף ומסים לקונה זר של נכס בגאורגיה
• מס על שכר דירה בגאורגיה
• מס רכוש לבעלים פרטיים
• פתיחת חשבון בנק בגאורגיה לתושב חוץ
• העברת כסף לגאורגיה לרכישת נכס
• השכרת דירה בגאורגיה כתושב חוץ (חלקי המס, יחד עם עורך הדין)

כל ששת הדפים מתפרסמים עם הודעת הבדיקה. דפי מס חדשים מתווספים לרשימה הזאת עם פרסומם, וכל אחד מהם עובר מ"ממתין" ל"נבדק" לצד התאריך שבו רואה החשבון אישר אותו. כך אפשר לראות בכל רגע אילו דפי מס כבר אושרו ואילו עדיין ממתינים לבדיקה.

איך נבדק דף מס

1. מול לשון הקוד

   כל שיעור, פטור וסף מוחזרים אל הסעיף בקוד המס של גאורגיה שקובע אותם, בנוסח המשולב שבתוקף ביום הבדיקה, ואם הפניה לסעיף בדף מובילה למקום אחר, היא מתוקנת.

2. מול הפרקטיקה של שירות ההכנסות

   הליכים כמו רישום כמשכיר, הגשת דוח או תשלום מס רכוש מושווים לאופן שבו שירות ההכנסות מפעיל אותם בפועל, כולל ההנחיות שהוא מפרסם והטפסים שבאזור האישי של הנישום בפורטל.

3. כל דוגמה מחושבת מחדש

   הדוגמאות המספריות מחושבות שוב מתוך הנתונים שמופיעים בדף, כולל שער החליפין והתאריך שלו, כך שקורא שיחזור על החשבון בעצמו יגיע לאותו סכום.

4. המועדים מול לוח השנה

   מועדי ההגשה והתשלום נבדקים לשנת המס הנוכחית, והדף מסביר מה קורה כשמועד נופל על יום שאינו יום עבודה רק אם הבודק אישר את הנקודה הזאת.

5. אישור כתוב ומתוארך

   רואה החשבון נותן אישור בכתב לדף, ולאישור יש תאריך. רק מאותו רגע ההודעה יורדת מהדף, ושם הבודק נכנס לשורת המחבר ולנתונים המובנים של העמוד.

6. חזרה לבדיקה כשמשהו משתנה

   תיקון בקוד, שיעור עירוני חדש או שינוי בפרקטיקה של שירות ההכנסות מחזירים את הדפים שהושפעו לבדיקה, וההודעה חוזרת אליהם עד שיאושרו שוב.

ההוראות שעליהן נשענים דפי המס שלנו

הטבלה מרכזת את חלקי קוד המס של גאורגיה שדפי הכסף והמסים מצטטים לעתים הקרובות ביותר, כדי שקורא או בודק יוכלו לראות במבט אחד מה הבדיקה צריכה לאשר.

נושא	היכן בקוד	מה הדפים אומרים
תושבות מס	סעיף 34	תושב לאותה שנה לאחר 183 ימי שהייה בכל תקופה רצופה של 12 חודשים שמסתיימת באותה שנה
שיעור מס ההכנסה הכללי	סעיף 81(1)	20%, אלא אם הקוד קובע אחרת
שכר דירה משטח מגורים שמושכר למגורים	סעיף 81(2)	5% כשלא נדרשים ניכויים
מכירת דירת מגורים	סעיפים 81(3), 82(1)(f.a)	5% על הרווח; פטור אחרי יותר משנתיים של בעלות
מתנות וירושה	סעיף 82(1)(g)-(i)	פטורים שתלויים בקו המשפחתי
שכר דירה שחברה משלמת לתושב חוץ	סעיף 134(1)(d1)	המס מנוכה במקור על ידי החברה המשלמת
מס רכוש על יחידים	סעיפים 201-206	פטור עד 100,000 לארי של הכנסת המשפחה מאז 30 בספטמבר 2026, 0.8% עד 1% מעל לסכום זה, דוח עד 1 בנובמבר, תשלום עד 15 בנובמבר
מעמד עסק קטן	סעיפים 88-90	1% מהמחזור, 3% מעל התקרה; השאלה אם הוא יכול לחול על השכרה עדיין פתוחה

שאלות שרואה החשבון התבקש להכריע בהן

חלק מהקביעות מתפרסמות בתוך תיבה צהובה, משום שהטקסט הרשמי לא ענה עליהן באופן ברור, או משום שהפרקטיקה עשויה להיות שונה מלשון החוק. אלה השאלות שברשימה של רואה החשבון, וכל דף שתלוי בתשובה לאחת מהן מציין זאת:

• איך ממוסה השכרה ללילה ולשהייה קצרה על ידי יחידים, כולל המס הקבוע האופציונלי של 10 לארי למ״ר לחודש, שחוק מס׳ 1061 האריך עד 1 בינואר 2028.
• האם יחיד שמשכיר דירות יכול להשתמש במעמד עסק קטן, ובאילו תנאים.
• איך תושב חוץ שאין לו מספר אישי גאורגי מקבל גישה לאזור האישי בפורטל של שירות ההכנסות, מגיש דוחות ומשלם.
• איך מבחן הכנסת המשפחה לצורך הפטור ממס רכוש חל על בעלים שהמשפחה שלו גרה ומרוויחה בחו״ל.
• איזה שווי שוק משמש בסיס למס הרכוש על דירה, ומי קובע אותו.
• איך קורא שהוא תושב של מדינה שיש לה אמנה עם גאורגיה מבקש בפועל הקלה לפי האמנה למניעת כפל מס.

כל עוד תשובה לא אושרה, הדפים מביאים את לשון הקוד, מציינים מה עדיין לא הוכרע וממליצים לקוראים לשאול לפני שהם מסתמכים על הנקודה הזאת. במילים אחרות, תיבה צהובה בדף מס מסמנת נקודה שעדיין ממתינה להכרעה של רואה החשבון, ולכן כדאי לשאול לפני שפועלים לפיה.

מה רואה החשבון עושה עבור לקוחות

בעלות על דירה בגאורגיה מביאה איתה מספר קטן של משימות מס חוזרות, ורוב הבעלים הזרים מעדיפים להעביר אותן לאיש מקצוע. עבור לקוחות הסוכנות, רואה החשבון רושם את הבעלים בשירות ההכנסות כשיש בכך צורך, ואם הבעלים משכיר את הדירה, גם במרשם המשכירים; מנהל את לוח המועדים של הדוחות, שבדרך כלל מוגשים לפני 1 באפריל על הכנסות השנה הקודמת; מכין את דוח מס הרכוש כשחלה על הבעלים חובה כזאת; מדווח על מכירה כשהרווח ממנה חייב במס; ושומר את המסמכים שתומכים בכל סכום. כשרואה החשבון של הלקוח במדינת המוצא שואל מה שולם בגאורגיה, על מה ולפי איזה סעיף, התשובה נשלחת בכתב, יחד עם המסמכים הגאורגיים ותרגום שלהם, כך שאפשר יהיה להשתמש בה בדוח המס שמוגש במדינת המוצא עצמה.

שנת מס של בעל נכס זר טיפוסי

התאריכים שלהלן הם אלה שהדפים שנבדקו יסתמכו עליהם, כפי שהם עולים מקוד המס ומההנחיות של שירות ההכנסות, כפי שדווחו. הם מרוכזים כאן כדי שבעל נכס יוכל לראות את השנה כולה בבת אחת; כל דף מסביר את הפרטים ואת התנאים. כל התאריכים חוזרים מדי שנה, למעט הדיווח על מכירה, שתלוי בתאריך העסקה עצמה.

• לפני 1 באפריל: הדוח על הכנסה מהשנה הקודמת שהמס עליה לא נוכה במקור, למשל שכר דירה שהתקבל משוכר פרטי; ועבור בעלים שמשכיר שטח מגורים, הרישום במרשם המשכירים דרך האזור האישי בפורטל, שההנחיות של שירות ההכנסות קושרות לאותו תאריך.
• עד 1 בנובמבר: דוח מס הרכוש, עבור בעלים שהכנסת המשפחה שלו מעל סף הפטור, או הודעה לשירות ההכנסות כשבשנה שעברה הוגש דוח ובשנה הזאת אין מס לשלם.
• עד 15 בנובמבר: תשלום מס הרכוש לאותה שנה.
• אחרי מכירה: כשהדירה הייתה בבעלות שנתיים או פחות והרווח חייב במס, הדיווח והתשלום עד ה-15 בחודש שאחרי העסקה.

מה להכין לפני ששואלים שאלת מס

על רוב שאלות המס בנוגע לנכס בגאורגיה אי אפשר לענות בלי כמה עובדות שרק לבעלים יש. כשהן מוכנות מראש, התכתבות ארוכה הופכת לתשובה אחת. כל אחת מהעובדות שברשימה משפיעה ישירות על התשובה, ולכן כשאחת מהן חסרה, התשובה כולה מתעכבת:

• התאריך שבו הנכס נרשם על שמכם, כפי שהוא מופיע בנסח הרישום, והמחיר ששילמתם.
• האם הדירה מושכרת, למי, והאם השוכר הוא אדם פרטי או חברה, משום ששוכר שהוא חברה מנכה את המס בעצמו.
• שכר הדירה שהתקבל במהלך השנה, באיזה מטבע ובאילו תאריכים.
• מספר הימים שביליתם בגאורגיה בשנים עשר החודשים האחרונים, שקובע אם תיחשבו לתושבים.
• הכנסת המשפחה שלכם בשנה הקודמת, שקובעת את מדרגת מס הרכוש ואת הפטור.
• המדינה שבה אתם תושבי מס, כדי שאפשר יהיה לקרוא את האמנה הנכונה, אם יש כזו.

היכן מסתיים תפקידו של רואה החשבון

רואה החשבון בודק את תוכן המס הגאורגי שבאתר ומטפל במשימות מס גאורגיות עבור לקוחות שמזמינים אותן. רואה החשבון אינו מייעץ בדיני המס של מדינת המוצא של הקורא, שלעתים קרובות קובעים אם אפשר לקבל זיכוי בגין המס הגאורגי או שההכנסה ממוסה פעם נוספת; על כך צריך לענות יועץ מוסמך במדינת המוצא. רואה החשבון אינו נותן ייעוץ אישי לקוראים שאינם לקוחות, אינו מביע עמדה בשאלה אם נכס מסוים הוא השקעה טובה, ואינו מאשר נתוני שוק כמו שכר דירה ותשואות, אלא רק את חישובי המס שמופעלים עליהם. דף שנבדק הוא מידע כללי שנכון למועד הבדיקה שלו; הוא אינו החלטת מיסוי, ורק שירות ההכנסות יכול להכריע במקרה מסוים. לכן כדאי לקרוא כל דף שנבדק כנקודת פתיחה לשיחה עם איש מקצוע, ולא כתחליף להחלטה של רשות המס.

עצמאות הבדיקה

רואה החשבון אינו נמנה עם עובדי הסוכנות ומקבל שכר על עבודת הבדיקה עצמה, תהיה המסקנה שלה אשר תהיה. דף שמציג מס נמוך ממה שהקוד מאפשר אינו נעשה אטרקטיבי יותר בזכות הבדיקה; הוא מתוקן. אם רואה החשבון והכותב חלוקים על קביעה מסוימת, הקביעה נשארת בבדיקה והדף מציין זאת, עד שהמחלוקת מוכרעת לפי הטקסט הרשמי, כפי שמדיניות העריכה דורשת בכל נושא שעובר בדיקה. המטרה היא שכל מספר בדף ישקף את מה שהקוד קובע בפועל, גם כשהתוצאה פחות נוחה לקורא.

איך להעריך כל תשובת מס על נכס בגאורגיה

• האם התשובה מציינת את הסעיף בקוד המס, או רק שיעור?
• האם היא אומרת אם אתם נחשבים לתושבים או לתושבי חוץ, ומדוע?
• האם היא מבחינה בין שכר דירה משטח מגורים שמושכר למגורים לבין סוגים אחרים של השכרה?
• האם היא אומרת מי משלם את המס: אתם, באמצעות דוח, או שוכר שהוא חברה, באמצעות ניכוי במקור?
• האם היא נותנת את מועדי ההגשה והתשלום לשנה הנוכחית?
• האם היא אומרת מה מדינת המוצא שלכם תעשה עם אותה הכנסה?
• האם יש עליה תאריך, כך שתדעו איזה נוסח של הכללים היא מתארת?

תשובה שעונה על כל שבע השאלות היא תשובה שאפשר לפעול לפיה; תשובה שאומרת רק "המס הוא 5%" משמיטה את רוב מה שקובע את הסכום שתשלמו בסופו של דבר.

עבודה משותפת עם רואה החשבון שלכם במדינת המוצא

עבור רוב הבעלים הזרים, השאלה המכרעת איננה השיעור הגאורגי, אלא האופן שבו מדינת המוצא מתייחסת להכנסה מגאורגיה. משרד האוצר של גאורגיה מונה 58 אמנות למניעת כפל מס שנמצאות בתוקף, ביניהן עם ישראל, איחוד האמירויות הערביות, ערב הסעודית, טורקיה, הממלכה המאוחדת וגרמניה; ארצות הברית ורוסיה אינן מופיעות ברשימה הזאת. איך אמנה מחלקת את הזכות למסות הכנסה משכר דירה ורווח ממכירה, ואיך מדינת התושבות נותנת הקלה, צריך לקרוא באמנה שחלה עליכם; התשובה אינה זהה לכל מדינה. רואה החשבון מכין את הצד הגאורגי בצורה שעמית בחו״ל יוכל לעבוד איתה: מה הורווח, מה מוסה, לפי איזה סעיף ומתי שולם, יחד עם המסמכים התומכים. כך רואה החשבון במדינת המוצא מקבל תמונה מלאה של הצד הגאורגי ויכול להחיל עליה את הכללים המקומיים.

יצירת קשר

שאלות מס על נכס מסוים או על תיק של לקוח מטופלות דרך AVI Estates, בוואטסאפ או בכתובת info@avi.ge. אם נראה לכם שקביעת מס באחד הדפים שגויה או לא מעודכנת, אנא דווחו על כך וציינו את הסעיף או את המקור שעליו אתם מסתמכים; רואה החשבון בודק כל דיווח כזה.

יומן שינויים

• 13 באוקטובר 2026 - נוצר דף פרופיל עם תיאור התפקיד והיקף הבדיקה; שם, תעודה מקצועית ותמונה יתווספו על ידי הבעלים.