מדיניות איסור הלבנת הון והכרת הלקוח

המדיניות הזאת בקצרה

כל רכישת נכס בגאורגיה עוברת דרך מוסדות שהחוק מחייב לבדוק מי אתם ומאין מגיע הכסף שלכם: הבנק ששולח או מקבל את התשלום, הנוטריון שמאשר מסמך, והמרשם הציבורי שרושם את העברת הבעלות. AVI Estates היא סוכנות נדל"ן וחברת ייעוץ. לפי הנוסח הנוכחי של חוק איסור הלבנת הון של גאורגיה, סוכני נדל"ן אינם נמנים עם הגופים המחויבים, ולכן החובות החוקיות שמתוארות להלן חלות על אותם מוסדות ולא עלינו. ובכל זאת אנחנו מפעילים בדיקות "הכר את הלקוח" משלנו על כל לקוח, משלוש סיבות: רכישה שבנק עוצר באמצע הדרך פוגעת יותר מכול בלקוח עצמו; לא נשאיל את שמנו לעסקה שאיננו יכולים להסביר; והחוק עשוי להתרחב גם לסוכנים, כפי שהמליצו גופי הערכה בינלאומיים. בעמוד הזה מוסבר מה החוק דורש מגורמים אחרים, מה אנחנו מבקשים מכם, ומתי אנחנו מסרבים לפעול. במילים אחרות, החובות החוקיות מוטלות על הבנק, על הנוטריון ועל המרשם הציבורי, והבדיקות שלנו נועדו להכין אתכם לבדיקות שלהם מראש.

החוק החל

החיקוק הקובע הוא חוק מס' 5226-Is מ-30 באוקטובר 2019 בדבר סיוע למניעת הלבנת הון ומימון טרור, שלהלן ייקרא חוק איסור הלבנת הון. בדקנו אותו מול הנוסח המשולב בגאורגית מ-1 באפריל 2026 שמפורסם ברשומות של גאורגיה (matsne.gov.ge), וגם מול התרגום לאנגלית שמפורסם שם. אלה הנקודות שחשובות למי שקונה נכס:

• סעיף 3(1) מונה את הגופים המחויבים: מוסדות פיננסיים, כמו בנקים מסחריים, ארגוני מיקרו-מימון, נותני שירותי תשלום, לשכות להמרת מטבע, מבטחים, חברות ליסינג ותיווך ניירות ערך ונותני שירותים בנכסים וירטואליים; גורמים בפעילות לא פיננסית, כלומר עורכי דין ומשרדי עורכי דין, נוטריונים, רואי חשבון מוסמכים ומשרדי ראיית חשבון, מבקרי חשבונות, מארגני הגרלות והימורים וסוחרים באבנים יקרות או במתכות יקרות; ושני גופים ציבוריים, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי ושירות ההכנסות.
• סעיף 3(2) מחיל את החוק על עורכי דין ועל נוטריונים רק בסוגים מסוימים של עבודה עבור לקוחות, והפריט הראשון ברשימה הזאת הוא קנייה, מכירה או הענקה במתנה של מקרקעין.
• סעיף 10 קובע את אמצעי המניעה: לזהות את הלקוח ולאמת את זהותו ממקור מהימן ובלתי תלוי, לזהות את בעל השליטה (הנהנה) הסופי, לברר את מטרת הקשר העסקי ואת אופיו המתוכנן, ולעקוב אחריו. גם מי שפועל בשם הלקוח מזוהה, והגוף המחויב מקבל מסמך מאושר כדין שמוכיח את הסמכות לייצג.
• סעיף 11(1) קובע מתי האמצעים האלה חלים: כשנפתח קשר עסקי; בעסקה בודדת, או בעסקאות קשורות, של יותר מ-GEL 15,000 או סכום שווה ערך; בהעברת כספים חד-פעמית של יותר מ-GEL 3,000; ובכל פעם שיש ספק בנתוני הזיהוי שכבר התקבלו.
• סעיף 13(2) מגדיר את בעל השליטה (הנהנה) הסופי של חברה כאדם טבעי שמחזיק, במישרין או בעקיפין, ב-25% או יותר ממניותיה או מזכויות ההצבעה בה, או שמפעיל עליה בדרך אחרת שליטה סופית.
• סעיף 27(1) מחייב את הגופים המחויבים לשמור את רשומות הזיהוי במשך חמש שנים מסיום הקשר העסקי או מביצוע העסקה הבודדת.

סוכני נדל"ן ומתווכים אינם מופיעים ברשימה שבסעיף 3. MONEYVAL, גוף ההערכה של מועצת אירופה בתחום איסור הלבנת הון, הגיע לאותה מסקנה בדוח המעקב המוגבר השני שלו על גאורגיה, שפורסם ב-7 במאי 2024: הוא מצא שאין דרישות של איסור הלבנת הון לגבי סוכני נדל"ן, ודירג זאת כליקוי בינוני. אנחנו מפרסמים את זה לא כפרצה, אלא כעובדה שלקוחות צריכים להכיר, כי היא מסבירה מדוע השאלות על הכסף שלכם יגיעו בעיקר מהבנק ומהנוטריון. לכן, כשאנחנו מבקשים מכם מסמכים, זה לא בגלל חובה חוקית שחלה עלינו, אלא כדי שהבדיקות של הבנק ושל הנוטריון יעברו בלי עיכוב.

מי בודק אתכם, ומתי, ברכישה טיפוסית

מוסד	מתי הוא בודק אתכם	מה הוא עשוי לבקש
הבנק שלכם בגאורגיה	כשאתם פותחים חשבון, ובהעברות שעוברות את הספים שלו או שנראות חריגות	דרכון, כתובת, מטרת החשבון, המחזור הצפוי, ומקור הכסף בתשלומים גדולים יותר או בעלי סיכון גבוה יותר
הבנק ששולח את הכסף שלכם מחו"ל	לפי הכללים של המדינה שלו	מטרת ההעברה ומסמכים תומכים, לעיתים קרובות ההסכם המוקדם
הבנק של המוכר או של היזם	כשמחיר הרכישה מגיע	לפעמים את החוזה שמסביר את התשלום, שמתבקש מבעל החשבון
נוטריון	באישור מכירה, מתנה או ייפוי כוח שקשורים למקרקעין	מסמכי זיהוי של כל צד ושל כל מייצג, ושאלות על העסקה
עורך דין	כשהוא פועל עבור לקוח בקנייה או במכירה של מקרקעין	אותו זיהוי שנוטריון דורש, ואת בעל השליטה (הנהנה) הסופי אם הקונה הוא חברה
הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי	ברישום העברת הבעלות	זיהוי מגיש הבקשה; לפי סעיף 25(4) היא מדווחת לשירות הניטור הפיננסי על רישומי זכויות במקרקעין במקרים שהשירות מגדיר
שירות ההכנסות (מכס)	כשמזומן או ניירות ערך חוצים את הגבול	הצהרה על סכומים של יותר מ-GEL 30,000 או סכום שווה ערך; לפי סעיף 25(5) היא מדווחת על תנועות כאלה לשירות הניטור הפיננסי

שירות הניטור הפיננסי של גאורגיה הוא הרשות שמקבלת מכל הגופים האלה דיווחים על עסקאות חשודות. מכיוון שמחיר של נכס עולה כמעט תמיד על GEL 15,000, כדאי לצפות לזיהוי ולשאלות בכל רכישה, לא משנה מי המוכר ואיך העסקה בנויה. במילים אחרות, כמעט בכל רכישה של נכס בגאורגיה לפחות גוף מחויב אחד, ולרוב כמה מהם, יבקש מכם לזהות את עצמכם ולענות על שאלות.

מה אנחנו מבקשים מכל לקוח

לפני שאנחנו חותמים על הסכם שירות, ולפני שאנחנו עושים צעד כלשהו בשמכם, אנחנו מבקשים את הדברים הבאים. הרשימה משקפת את מה שהגופים המחויבים יבקשו בהמשך, כך שהעבודה נעשית פעם אחת, ומוקדם: אותו תיק משמש אחר כך גם את הבנק וגם את הנוטריון.

1. זהות. עותק של דרכון בתוקף, שמושווה לאדם שאיתו אנחנו מדברים בשיחת וידאו או במשרד. לגבי חברה, מסמכי הרישום שלה והזהות של כל בעל שליטה (נהנה) סופי, כשמבחן ה-25% של סעיף 13 משמש לנו כנקודת ייחוס.
2. ייצוג. אם מישהו פועל בשמכם, את פרטי הזהות של המייצג וייפוי כוח נוטריוני, עם אפוסטיל או אישור קונסולרי כשצריך, ומתורגם לגאורגית, כפי שמתואר במדריך שלנו על ייפויי כוח.
3. מטרה. למה אתם קונים: למגורים, להשכרה, לצורך היתר שהייה, כהשקעה. התשובה ממילא משפיעה על הייעוץ שלנו, והבנק ישאל את אותה שאלה.
4. מסלול התשלום. מאיזה חשבון יגיע מחיר הרכישה, על שם מי, ודרך אילו מדינות הוא יעבור. המשלם צריך להיות אתם או החברה שלכם.
5. מקור הכסף, באופן כללי. משכורת, חסכונות, מכירה של עסק או של נכס, ירושה, הכנסה מהשקעות. אנחנו לא עורכים ביקורת על הכספים שלכם; אנחנו שואלים כדי שהמסמכים שהבנק ירצה יהיו מוכנים לפני ההעברה, ולא אחרי שהיא כבר עוכבה.
6. תפקידים ציבוריים. האם אתם, בן או בת משפחה או מקורבים לכם ממלאים, או מילאו לאחרונה, תפקיד ציבורי או פוליטי בכיר. סעיף 21 לחוק מכנה אדם כזה "אדם פעיל פוליטית" ומחייב את הבנקים להפעיל אמצעים מחמירים יותר; אם תספרו לנו על כך מוקדם, ההעברה לא תיתקע.
7. סנקציות. אנחנו בודקים את שמות הלקוחות, ואת שמות הבעלים של חברה קונה, מול רשימת הסנקציות המאוחדת של מועצת הביטחון של האו"ם, שגאורגיה אוכפת לפי סעיף 41 לחוק, ומול רשימות אחרות שהבנק שמטפל בתשלום מפעיל.

איך הכסף עובר, ומה אף פעם לא עובר דרכנו

המדיניות שלנו היא שמחיר הרכישה אף פעם לא עובר דרך AVI Estates. הוא עובר מחשבון הבנק של הקונה לחשבון של המוכר או של היזם, או לחשבון נאמנות (אסקרו) בבנק או לחשבון פיקדון של נוטריון, במסלול שנקבע בחוזה ומתואר במדריך שלנו על תשלום בטוח. על שכר הטרחה שלנו מוציאים ללקוח חשבונית, והוא משולם בהעברה בנקאית לפי ההסכם בכתב. איננו מקבלים מזומן עבור מחירי רכישה, איננו מחזיקים פיקדונות עבור לקוחות בחשבון שלנו, ואיננו משלמים למוכר לפי הוראות של קונה. כך הכסף שלכם עובר תמיד בין חשבונות בנק, במסלול שכתוב בחוזה, ולא דרכנו.

מתי אנחנו מסרבים או מפסיקים לעבוד

אנחנו לא מקבלים על עצמנו תיק, או מפסיקים לטפל בו, בכל אחד מהמצבים הבאים. איננו חייבים להסביר את הסיבה בכל מקרה, ואנחנו מחזירים כל חלק של מקדמה על עבודה שלא בוצעה, לפי תנאי ההסכם.

• לקוחות לא מוכנים לזהות את עצמם, את מי שמייצג אותם או את מי שבאמת מחזיק בחברה הקונה.
• הכסף אמור להגיע מצד שלישי שהקשר שלו לקונה לא מוסבר, או מחשבון שרשום על שם אחר משמו של הקונה.
• מבקשים מאיתנו לפצל תשלום לסכומים קטנים יותר, או לרשום מחיר נמוך מזה ששולם בפועל, כדי להישאר מתחת לסף או להקטין מס.
• התוכנית כוללת הכנסה של סכומי מזומן גדולים לגאורגיה בלי להצהיר עליהם בגבול.
• מחיר רחוק ממחיר השוק בלי שאיש מוכן לתת סיבה, או שלקונים לא אכפת מה ערכו של מה שהם משלמים עליו.
• צד לעסקה מופיע ברשימת סנקציות, או פועל בשם מי שמופיע בה.
• מבנה של חברה כולל שכבות בכמה תחומי שיפוט בלי סיבה עסקית שהבעלים מוכנים לציין.
• לוחצים עלינו למהר דווקא בנקודה שבה חסר מסמך או חסרה תשובה.

בסעיף 20 החוק מכנה עסקה מורכבת או גדולה באופן חריג, שאין לה מטרה כלכלית או משפטית ברורה, "עסקה חריגה", ומחייב בנקים וגופים מחויבים אחרים לבחון אותה. כמה מהמצבים שלמעלה הם בדיוק מה שגורם לבנק לבחון תשלום, וזו סיבה נוספת לכך שאנחנו מעלים אותם ראשונים. כשהם עולים מוקדם, אפשר להסביר אותם או להשלים את המסמכים החסרים לפני שהתשלום מגיע לבנק.

דיווח על חשדות, ומה איננו יכולים לספר לכם

לפי הנוסח הנוכחי, על סוכנות כמו שלנו אין חובה חוקית להגיש לשירות הניטור הפיננסי דיווחים על עסקאות חשודות, כי החובה שבסעיף 25 מוטלת על הגופים המחויבים. אם יש לנו יסוד להאמין שעסקה קשורה לעבירה, אנחנו מפסיקים לעבוד עליה ועשויים להודיע לרשויות המוסמכות, כפי שכל אדם בגאורגיה רשאי לעשות. על הגופים המחויבים חל כלל נוסף, בסעיף 28: אסור להם לספר ללקוח שעסקה נבדקת או שהוגש דיווח. בפועל המשמעות היא שבנק עשוי לעכב תשלום או לסרב לו בלי לתת סיבה, וייתכן שלא נוכל לברר עבורכם מדוע. הדרך להקטין את הסיכון הזה היא למסור לבנק, לפני שאתם שולחים את הכסף, את המסמכים שסביר שיבקש. במילים אחרות, ככל שהתיק שלכם שלם יותר מראש, כך קטן הסיכוי שהתשלום ייעצר בלי הסבר.

הרשומות שאנחנו שומרים

אנחנו שומרים עותקים של מסמכי זיהוי, את התשובות לשאלות שלמעלה ואת התיעוד של בדיקות הסנקציות שלנו במשך חמש שנים מסיום השירות. התקופה הזאת תואמת את התקן שסעיף 27 קובע לגופים המחויבים, כך שאם בנק, נוטריון או רשות ישאלו אותנו בהמשך על לקוח שפעלנו עבורו, המידע עדיין יהיה קיים. הרשומות נשמרות לפי מדיניות הפרטיות שלנו: הן משמשות רק למטרה הזאת, נמסרות לאחרים רק כשהחוק מחייב או כשהלקוח מסכים, ונמחקות בתום התקופה. מדיניות הפרטיות שלנו מונה בדיקות למניעת הלבנת הון בין המטרות של עיבוד נתוני לקוחות; לגבי סוכנות שאיננה גוף מחויב, הבסיס לבדיקות האלה הוא האינטרס הלגיטימי שלנו שלא לסייע לעבירות ולהגן על העסקה של הלקוח, יחד עם הסכמת הלקוח בחוזה השירות. בקצרה: אנחנו שומרים רק את מה שנדרש לבדיקות האלה, רק לתקופה הזאת, ורק לפי מדיניות הפרטיות.

איך להתכונן כקונים

רוב העיכובים שאנחנו רואים אינם סירובים; אלה תשלומים שמוחזקים בזמן שהבנק מחכה למסמך. אפשר להימנע מרובם אם מכינים תיק קצר לפני ההעברה הראשונה:

• דרכון, ולגבי חברה, נסח ממרשם החברות שלה עם בעלי המניות והדירקטורים.
• ההסכם המוקדם או חוזה המכר, כדי שמטרת התשלום תהיה ברורה.
• ראיות למקור הכסף: תלושי שכר או חוזה עבודה, חוזה מכירה של נכס אחר, דוח דיבידנדים, צו ירושה, או דף חשבון שמראה חסכונות שנצברו לאורך זמן.
• דף חשבון שמראה את הדרך שעשה הכסף מאותו מקור ועד לחשבון שממנו ישולם.
• תרגומים של המסמכים העיקריים לאנגלית או לגאורגית, אם הם בשפה אחרת.

שלמו מחשבון על שמכם, במסלול אחד שאפשר לתעד, והימנעו מנשיאת מזומן. אם בכל זאת אתם מביאים מזומן, המכס הגאורגי דורש הצהרה על סכום של יותר מ-GEL 30,000 או סכום שווה ערך, וסכומים שלא הוצהרו עלולים להיות מוחרמים. המדריכים שלנו על העברת כסף לגאורגיה ועל פתיחת חשבון בנק כתושבי חוץ מפרטים את הצעדים המעשיים. תיק כזה, שמוכן לפני ההעברה הראשונה, חוסך את רוב ההמתנה שתוארה למעלה.

מוכרים, משכירים ויזמים

כשאנחנו פועלים עבור מוכר או משכיר, או מציגים לקונה יחידות של יזם, אנחנו מזהים את הבעלים לפי נסח המרשם הציבורי ולפי הדרכון של הבעלים, ואת המייצג לפי ייפוי כוח. את תמורת המכירה צריך לשלם לחשבון שרשום על שם הבעלים הרשומים. איננו מסדרים תשלומים לחשבונות של אנשים שאינם צד לחוזה, ואנחנו מודיעים לקונה מיד אם המוכר מבקש זאת. חוזה עם יזם צריך לציין את החשבון של היזם עצמו לכל תשלום, כפי שמסביר המדריך שלנו על חוזה עם יזם. הכלל כאן זהה לכלל שחל על קונים: הכסף עובר רק בין חשבונות של הצדדים לחוזה.

מי אחראי, ואיך המדיניות הזאת נשמרת עדכנית

היועץ הראשי אחראי ליישום המדיניות הזאת, להחלטה לגבי לקוח שמעורר חשש ולשמירת הרשומות. המדיניות נבדקת לפחות פעם בשנה, ובכל פעם שמשתנים החוק, הנחיה של גוף פיקוח או הערכה בינלאומית רלוונטית; כל בדיקה מתוארכת ביומן השינויים שלהלן. אם גאורגיה תוסיף סוכני נדל"ן לרשימת הגופים המחויבים, העמוד הזה ייכתב מחדש ויתאר את החובות החוקיות שיחולו עלינו אז, כולל רישום, דיווח ומערכת ציות פנימית לפי סעיף 29. כל שינוי כזה יופיע בעמוד הזה, עם תאריך.

שאלות נפוצות

האם סוכנות נדל"ן בגאורגיה היא גוף מחויב לפי חוק איסור הלבנת הון?

לא לפי הנוסח הנוכחי. סעיף 3 לחוק מונה בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים, עורכי דין, נוטריונים, רואי חשבון, מבקרי חשבונות, מארגני הימורים, סוחרים במתכות יקרות, את המרשם הציבורי ואת שירות ההכנסות, אבל לא סוכני נדל"ן. עורך הדין שלנו בודק את הפרשנות הזאת.

למה אתם שואלים מאין מגיע הכסף שלי אם החוק לא מחייב אתכם?

כי הבנק והנוטריון ישאלו, ותשלום שמוחזק בזמן שהבנק מחכה למסמכים עלול לעכב רכישה או לסכן אותה. הכנת התשובות מראש מגינה על העסקה שלכם.

האם צריך להצהיר על מזומן בגבול של גאורגיה?

כן, על מזומן וניירות ערך של יותר מ-GEL 30,000 או סכום שווה ערך חובה להצהיר במכס, וסכומים שלא הוצהרו עלולים להיות מוחרמים. אנחנו ממליצים לא לשלם על נכס במזומן.

האם AVI Estates מחזיקה את כספי הרכישה שלי?

המדיניות שלנו היא שלא. המחיר עובר מהבנק שלכם לחשבון של המוכר או של היזם, או דרך חשבון נאמנות (אסקרו) בבנק או חשבון פיקדון של נוטריון.

יומן שינויים

• 13 באוקטובר 2026 - טיוטה שפורסמה לבדיקת עורך הדין, ונבדקה מול הנוסח המשולב בגאורגית מ-1 באפריל 2026.