Политика противодействия отмыванию денег и проверки клиентов (KYC)

Коротко об этой политике

Каждая покупка недвижимости в Грузии проходит через учреждения, которые по закону обязаны проверить, кто вы и откуда ваши деньги: через банк, который отправляет или принимает платёж, через нотариуса, который удостоверяет документ, и через Публичный реестр, который регистрирует переход права. AVI Estates - агентство недвижимости и консалтинговая компания. По действующей редакции грузинского закона о противодействии отмыванию денег агенты по недвижимости не входят в число подотчётных лиц, поэтому описанные ниже обязанности, установленные законом, лежат на этих учреждениях, а не на нас. Тем не менее мы применяем собственные проверки клиента (принцип «знай своего клиента») к каждому, кто к нам обращается, и на то есть три причины: больше всех страдает клиент, если банк останавливает покупку на полпути; мы не станем давать своё имя сделке, которую не можем объяснить; и действие закона может быть распространено на агентов, как рекомендовали международные эксперты-оценщики. На этой странице описано, чего закон требует от других, что мы просим у вас и в каких случаях мы отказываемся действовать.

Какой закон применяется

Основной акт в этой сфере - Закон № 5226-Is от 30 октября 2019 г. «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма»; ниже мы называем его законом о ПОД/ФТ. Мы сверили его с грузинским консолидированным текстом в редакции от 1 апреля 2026 г., опубликованным в Законодательном вестнике Грузии (matsne.gov.ge), и с размещённым там же английским переводом. Для покупателя недвижимости важны следующие положения:

• Статья 3(1) перечисляет подотчётных лиц: финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, микрофинансовые организации, поставщики платёжных услуг, обменные пункты, страховщики, лизинговые и брокерские компании, а также поставщики услуг в сфере виртуальных активов; лиц, занятых нефинансовой деятельностью, а именно адвокатов и адвокатские бюро, нотариусов, сертифицированных бухгалтеров и бухгалтерские фирмы, аудиторов, организаторов лотерей и азартных игр, торговцев драгоценными камнями или металлами; и два государственных органа: Национальное агентство публичного реестра и Службу доходов.
• Статья 3(2) распространяет действие закона на адвокатов и нотариусов только в отношении определённой работы для клиентов, и первым пунктом в этом перечне стоит покупка, продажа или дарение недвижимости.
• Статья 10 устанавливает превентивные меры: идентифицировать клиента и проверить его данные по надёжному и независимому источнику, установить бенефициарного собственника, выяснить цель и предполагаемый характер деловых отношений и вести их мониторинг. Лицо, действующее от имени клиента, тоже идентифицируется, а подотчётное лицо получает надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий полномочия представителя.
• Статья 11(1) определяет, когда эти меры применяются: при установлении деловых отношений; при разовой сделке или нескольких связанных сделках на сумму свыше 15 000 лари или её эквивалент; при разовом денежном переводе свыше 3 000 лари; а также всякий раз, когда уже полученные идентификационные данные вызывают сомнение.
• Статья 13(2) определяет бенефициарного собственника компании как физическое лицо, которое прямо или косвенно владеет 25% или более её акций (долей) или голосов либо иным образом осуществляет над ней конечный контроль.
• Статья 27(1) обязывает подотчётных лиц хранить идентификационные данные в течение пяти лет после прекращения деловых отношений или совершения разовой сделки.

Агентов и брокеров по недвижимости в перечне статьи 3 нет. MONEYVAL, орган Совета Европы, оценивающий меры по противодействию отмыванию денег, отметил то же самое во втором расширенном отчёте о последующих мерах по Грузии, опубликованном 7 мая 2024 г.: он не нашёл требований ПОД/ФТ для агентов по недвижимости и оценил это как умеренный недостаток. Мы сообщаем об этом не как о лазейке, а как о факте, который клиенту стоит знать: именно поэтому вопросы о ваших деньгах будут задавать прежде всего ваш банк и ваш нотариус.

Кто и когда проверяет вас при обычной покупке

Учреждение	Когда проверяет	Что может запросить
Ваш банк в Грузии	При открытии счёта, а также при переводах, которые превышают его пороги или выглядят необычно	Паспорт, адрес, цель открытия счёта, ожидаемый оборот, а при крупных или более рискованных платежах - происхождение денег
Банк, отправляющий ваши деньги из-за границы	По правилам своей страны	Цель перевода и подтверждающие документы, часто предварительный договор
Банк продавца или застройщика	При поступлении покупной цены	Иногда договор, объясняющий платёж; его запрашивают у владельца счёта
Нотариус	При удостоверении договора купли-продажи, дарения или доверенности, связанных с недвижимостью	Документы, удостоверяющие личность каждой стороны и любого представителя, и вопросы о сделке
Адвокат	Когда представляет клиента при покупке или продаже недвижимости	Ту же идентификацию, что и нотариус, а если покупатель - компания, то и сведения о бенефициарном собственнике
Национальное агентство публичного реестра	При регистрации перехода права	Идентификацию заявителя; согласно статье 25(4) агентство сообщает о регистрации прав на недвижимое имущество в Службу финансового мониторинга Грузии в случаях, которые определяет Служба
Служба доходов (таможня)	Когда наличные деньги или ценные бумаги пересекают границу	Декларацию на суммы свыше 30 000 лари или их эквивалент; согласно статье 25(5) служба сообщает о таких перемещениях в Службу финансового мониторинга Грузии

Служба финансового мониторинга Грузии - это орган, который получает от всех перечисленных учреждений сообщения о подозрительных сделках. Поскольку цена недвижимости почти всегда превышает 15 000 лари, рассчитывайте на идентификацию и вопросы при каждой покупке, кто бы ни был продавцом и как бы ни была построена сделка. Иначе говоря, проверка личности и вопросы о деньгах - обычная часть почти любой покупки недвижимости в Грузии.

Что мы просим у каждого клиента

Прежде чем подписать договор об оказании услуг и прежде чем предпринять какой-либо шаг от вашего имени, мы просим следующее. Этот перечень повторяет то, что позже спросят подотчётные лица, поэтому работа делается один раз и заранее.

1. Личность. Копия действующего паспорта, которую мы сверяем с человеком, с которым говорим по видеосвязи или в офисе. Для компании: её регистрационные документы и данные о личности каждого бенефициарного собственника; ориентиром для нас служит критерий 25% из статьи 13.
2. Представительство. Если от вашего имени действует другой человек: его документы и нотариальная доверенность, при необходимости с апостилем или легализацией и с переводом на грузинский язык, как описано в нашем руководстве о доверенностях.
3. Цель. Зачем вы покупаете: чтобы жить, сдавать в аренду, ради ВНЖ, как инвестицию. Ответ в любом случае влияет на наши рекомендации, а банк задаст тот же вопрос.
4. Маршрут платежа. С какого счёта поступит покупная цена, на чьё имя открыт этот счёт и через какие страны пройдут деньги. Плательщиком должны быть вы или ваша компания.
5. Происхождение денег в общих чертах. Зарплата, сбережения, продажа бизнеса или недвижимости, наследство, инвестиционный доход. Мы не проводим аудит ваших финансов; мы спрашиваем для того, чтобы документы, которые захочет увидеть ваш банк, были готовы до перевода, а не после того, как его задержат.
6. Публичные должности. Занимаете ли вы, член вашей семьи или близкий вам человек высокую государственную или политическую должность сейчас или занимали её недавно. Статья 21 закона называет такого человека «политически активным лицом» и требует от банков применять усиленные меры; если сказать нам об этом заранее, перевод не застрянет.
7. Санкции. Мы проверяем имена клиентов и владельцев компании-покупателя по сводному санкционному перечню Совета Безопасности ООН, который Грузия исполняет на основании статьи 41 закона, а также по другим перечням, которые применяет банк, проводящий платёж.

Как движутся деньги и что никогда не проходит через нас

Наше правило: покупная цена никогда не проходит через AVI Estates. Она идёт с банковского счёта покупателя на счёт продавца или застройщика либо на банковский эскроу-счёт или депозитный счёт нотариуса по маршруту, который прописан в договоре и описан в нашем руководстве о безопасной оплате. За наши собственные услуги мы выставляем клиенту счёт, и он оплачивается банковским переводом по письменному договору. Мы не принимаем наличные в счёт покупной цены, не держим на своём счёте задатки за клиента и не платим продавцу по указанию покупателя. Проще говоря, деньги за объект движутся только по банковским каналам, указанным в договоре, и через наш счёт не проходят.

Когда мы отказываемся от работы или прекращаем её

В любой из перечисленных ниже ситуаций мы не берёмся за дело или прекращаем работу по нему. Мы не обязаны каждый раз объяснять причину и возвращаем часть аванса за невыполненную работу на условиях договора.

• Клиент не готов подтвердить свою личность, личность своего представителя или того, кто в действительности владеет компанией-покупателем.
• Деньги должны поступить от третьего лица, чья связь с покупателем не объяснена, или со счёта, открытого не на имя покупателя.
• Нас просят разбить платёж на более мелкие суммы или указать в документах цену ниже фактически уплаченной, чтобы остаться ниже порога или уменьшить налог.
• План предполагает ввоз в Грузию крупных сумм наличными без декларирования на границе.
• Цена сильно отличается от рыночной, и никто не может объяснить почему, или покупателя не волнует стоимость того, за что он платит.
• Одна из сторон значится в санкционном перечне или действует от имени того, кто в нём значится.
• Структура компании состоит из нескольких уровней в разных юрисдикциях, а владельцы не называют никакой деловой причины для этого.
• Нас торопят именно в тот момент, когда не хватает документа или ответа.

Сложную или необычно крупную сделку без явной экономической или правовой цели закон в статье 20 называет «необычной сделкой» и обязывает банки и других подотчётных лиц её изучать. Несколько ситуаций из списка выше как раз и заставляют банк проверять платёж, и это ещё одна причина, по которой мы поднимаем эти вопросы первыми.

Сообщения о подозрениях и то, чего мы не можем вам сказать

По действующей редакции закона у агентства, подобного нашему, нет установленной законом обязанности направлять в Службу финансового мониторинга Грузии сообщения о подозрительных сделках, поскольку обязанность по статье 25 лежит на подотчётных лицах. Если у нас есть основания полагать, что сделка связана с преступлением, мы прекращаем работу по ней и можем сообщить об этом компетентным органам, как может любой человек в Грузии. Для подотчётных лиц действует ещё одно правило, статья 28: они не вправе сообщать клиенту, что сделка проверяется или что о ней направлено сообщение. На практике это означает, что банк может задержать платёж или отказать в нём, не называя причины, и мы, возможно, не сможем выяснить её для вас. Снизить этот риск можно одним способом: передать банку документы, которые он, скорее всего, запросит, ещё до отправки денег.

Какие записи мы храним

Копии документов, удостоверяющих личность, ответы на перечисленные выше вопросы и записи о наших санкционных проверках мы храним в течение пяти лет после окончания оказания услуг. Этот срок соответствует стандарту, который статья 27 устанавливает для подотчётных лиц: если банк, нотариус или государственный орган позже спросит нас о клиенте, с которым мы работали, информация всё ещё будет в наличии. Записи хранятся в соответствии с нашей политикой конфиденциальности: они используются только для этой цели, передаются другим только тогда, когда этого требует закон или на это согласен клиент, и удаляются по истечении срока. Иными словами, мы храним эти сведения ровно столько, сколько нужно, чтобы при необходимости подтвердить проведённую проверку. Наша политика конфиденциальности называет проверки по противодействию отмыванию денег среди целей обработки данных клиентов; для агентства, которое не является подотчётным лицом, основанием для этих проверок служит наш законный интерес в том, чтобы не способствовать преступлениям и защищать сделку клиента, а также согласие клиента, выраженное в договоре об оказании услуг.

Как подготовиться покупателю

Большинство задержек, с которыми мы сталкиваемся, - это не отказы, а платежи, которые банк придерживает, пока ждёт какой-то документ. Почти всех таких задержек можно избежать, если до первого перевода собрать небольшой пакет документов:

• Паспорт, а для компании - выписку из реестра, где указаны участники (акционеры) и директора.
• Предварительный договор или договор купли-продажи, чтобы цель платежа была очевидна.
• Подтверждение происхождения денег: расчётные листки или трудовой договор, договор о продаже другой недвижимости, справку о дивидендах, свидетельство о праве на наследство или банковскую выписку, показывающую, что сбережения накапливались со временем.
• Банковскую выписку, которая показывает путь денег от этого источника до счёта, с которого будет произведена оплата.
• Переводы основных документов на английский или грузинский язык, если они составлены на другом языке.

Платите со счёта, открытого на ваше имя, одним маршрутом, который вы можете подтвердить документами, и не возите наличные. Если вы всё же ввозите наличные, грузинская таможня требует декларировать суммы свыше 30 000 лари или их эквивалент, а незадекларированные суммы могут быть конфискованы. Практические шаги описаны в наших руководствах о переводе денег в Грузию и об открытии банковского счёта нерезидентом.

Продавцы, арендодатели и застройщики

Когда мы действуем в интересах продавца или арендодателя либо показываем покупателю объекты застройщика, мы устанавливаем личность собственника по выписке из Публичного реестра и его паспорту, а личность представителя - по доверенности. Деньги от продажи должны поступать на счёт, открытый на имя зарегистрированного собственника. Мы не организуем платежи на счета лиц, которые не являются сторонами договора, и сразу сообщаем покупателю, если продавец просит об этом. В договоре с застройщиком для каждого платежа по рассрочке должен быть указан собственный счёт застройщика, как объясняется в нашем руководстве о договоре с застройщиком.

Кто отвечает за политику и как она поддерживается в актуальном состоянии

За применение этой политики, за решение по клиенту, в отношении которого возникли сомнения, и за хранение записей отвечает ведущий консультант. Политика пересматривается не реже одного раза в год, а также при каждом изменении закона, указаний надзорного органа или соответствующей международной оценки; дата каждого пересмотра указывается в журнале изменений ниже. Если Грузия включит агентов по недвижимости в перечень подотчётных лиц, эта страница будет переписана: в ней будут описаны обязанности, которые тогда лягут на нас по закону, включая регистрацию, направление сообщений и систему внутреннего контроля согласно статье 29.

Частые вопросы

Является ли агентство недвижимости в Грузии подотчётным лицом по закону о ПОД/ФТ?

По действующей редакции нет. Статья 3 закона перечисляет банки и другие финансовые учреждения, адвокатов, нотариусов, бухгалтеров, аудиторов, организаторов азартных игр, торговцев драгоценными металлами, Публичный реестр и Службу доходов, но не агентов по недвижимости. Наш юрист проверяет это толкование.

Почему вы спрашиваете, откуда мои деньги, если закон этого не требует?

Потому что об этом спросят ваш банк и нотариус, а платёж, который банк придерживает в ожидании документов, может затянуть покупку или поставить её под угрозу. Если подготовить ответы заранее, ваша сделка будет защищена.

Нужно ли декларировать наличные на границе Грузии?

Да, наличные деньги и ценные бумаги на сумму свыше 30 000 лари или её эквивалент нужно задекларировать на таможне, а незадекларированные суммы могут быть конфискованы. Мы не советуем платить за недвижимость наличными.

Хранит ли AVI Estates деньги за мою покупку?

Наше правило: нет. Цена идёт из вашего банка на счёт продавца или застройщика либо через банковский эскроу-счёт или депозитный счёт нотариуса.

История изменений

• 13 октября 2026 - Черновик опубликован для проверки юристом, сверен с грузинским консолидированным текстом от 1 апреля 2026 г.