Безопасная оплата при покупке недвижимости в Грузии: банк, эскроу, нотариус и этапы

Что делает оплату безопасной?

Оплата недвижимости безопасна, когда одновременно происходят две вещи: ваши деньги попадают именно к тому лицу, которое юридически обязано передать вам объект, и объект регистрируется на ваше имя. Любой способ оплаты по сути представляет собой попытку максимально сблизить эти два момента. В Грузии право собственности переходит, когда Публичный реестр регистрирует переход права собственности на основании письменного договора, поэтому именно к моменту регистрации и нужно привязать ваши деньги. Если заплатить слишком рано, деньги окажутся под риском со стороны продавца, который так и не зарегистрирует переход; если заплатить слишком поздно, под риском окажется уже продавец, которому покупатель может не заплатить.

В этом руководстве сравниваются разные способы закрыть этот разрыв между оплатой и регистрацией: банковский перевод, приуроченный к регистрации, банковское эскроу, депозитный счёт нотариуса и поэтапные платежи застройщику. Затем мы перечисляем проверки, которые нужны при любом из этих способов: от того, на чьё имя открыт счёт получателя, до погашения ипотеки продавца в тот же самый момент, когда вы платите. Наличные деньги в этот список не входят вовсе.

Какие способы оплаты существуют?

Как работает банковское эскроу?

Эскроу представляет собой договорённость трёх сторон: покупателя, продавца и банка. Вы вносите цену покупки на счёт, который контролирует банк; банк перечисляет деньги продавцу, когда выполнены условия договора эскроу, например когда выписка из реестра показывает вас как зарегистрированного собственника. Если же условия не выполнены, договор эскроу определяет, вернутся ли деньги к вам и когда именно. Задача банка состоит в том, чтобы проверить выполнение условий, а не оценивать саму сделку, поэтому условия нужно сформулировать так, чтобы банк мог проверить их по документам, не вникая в остальные обстоятельства сделки.

Условия эскроу в разных банках различаются. Вот один опубликованный пример: Terabank описывает своё эскроу как услугу по страхованию риска оплаты и перехода права собственности, при которой деньги удерживаются до тех пор, пока стороны не выполнят свои обязательства; услуга доступна физическим лицам и компаниям, резидентам и нерезидентам, а комиссия составляет 0,2%, но не менее 100 лари. Например, при покупке за $100 000 эти 0,2% составят $200. Попросите банк, которым вы планируете воспользоваться, изложить его собственные условия и размер комиссии в письменном виде.

Как работает депозитный счёт нотариуса?

В Гражданском кодексе Грузии предусмотрен специальный механизм для денег, которые невозможно передать напрямую. Согласно статье 434, если кредитор просрочил принятие исполнения или его невозможно найти, должник может внести деньги или ценные бумаги на депозитный счёт нотариуса и тем самым освобождается от обязательства; согласно статье 435 нотариус передаёт депозит кредитору, а согласно статье 440 должник может забрать его обратно, пока кредитор его не принял. Нотариальная палата Грузии поясняет, что депозитные счета нотариусов открываются в банках как номинальные счета, поэтому арест собственного счёта нотариуса не затрагивает деньги клиента, а перечисление денег нотариусу влечёт те же правовые последствия, что и перечисление в суд.

На практике это означает, что нотариус может участвовать не только в подписании, но и в самой оплате. Будет ли конкретный нотариус удерживать цену по вашей сделке до регистрации и как оформляется перечисление денег продавцу, нужно выяснить у самого нотариуса ещё до того, как вы подпишете договор. При удалённой покупке грузинский нотариус и так участвует в сделке, поэтому обсудить с ним этот вариант оплаты на практике вполне реально.

Как выстроить поэтапные платежи застройщику?

Оплата застройщику частями является обычной практикой, но каждый такой взнос является оплатой того, что вам ещё не передано. Три простых правила помогают держать этот риск под контролем. Во-первых, платите компании-застройщику, указанной в разрешении на строительство и в договоре, на её собственный счёт. Во-вторых, привязывайте каждый платёж к этапу строительства, который можно проверить, например к завершённому каркасу или закрытой кровле, а не только к календарным датам. И в-третьих, добейтесь, чтобы застройщик зарегистрировал ваше предварительное право собственности: Публичный реестр вносит его за стандартный сбор в течение четырёх рабочих дней, и тогда ваше притязание на квартиру становится публичным и видимым для всех. В нашем руководстве о том, как проверить застройщика, подробно объясняется, как проверить этапы строительства и сам проект.

Оплата шаг за шагом

1. Согласуйте способ в договоре

   В договоре указываются способ оплаты, счёт, сумма, момент платежа и то, что происходит с деньгами, если регистрация не состоится.

   До подписания

2. Проверьте счёт получателя

   Владельцем счёта должен быть зарегистрированный собственник или компания-застройщик. Подтвердите реквизиты по второму, независимому каналу связи, например телефонным звонком, а не только по электронной почте.

   За день до оплаты

3. Подготовьте документы о происхождении средств

   Банк и нотариус должны установить личность клиента и вправе поинтересоваться, откуда пришли деньги. Держите подтверждающие документы наготове.

   До перевода

4. Погасите ипотеку в тот же момент

   Если в выписке значится ипотека, схема оплаты должна предусматривать погашение долга перед кредитором продавца, чтобы обременение было снято в тот момент, когда объект становится вашим.

   При оплате

5. Укажите понятное назначение платежа

   В назначении платежа указываются объект недвижимости и договор, на основании которого вы платите, чтобы платёж был однозначно связан с покупкой.

   Срок обработки в вашем банке

6. Сохраните доказательства

   Подтверждение банка о переводе, подписанный договор и обновлённая выписка из реестра вместе подтверждают оплату и право собственности, а позже служат основой для любого расчёта налога при продаже.

   После регистрации

Доллары или лари?

Цены на квартиры в Грузии обычно указываются в долларах США. Гражданский кодекс выражает денежные обязательства в лари, но позволяет сторонам установить их в иностранной валюте, если это не запрещено законом, поэтому цену в долларах можно законно записать прямо в договор. Укажите валюту в договоре один раз и однозначно, а если какой-либо платёж производится в другой валюте, пропишите, по какому правилу пересчитывается курс. Заранее спросите свой банк о лимитах и комиссиях за международный перевод, а также о том, как долго он удерживает крупный входящий или исходящий платёж для проверки.

Что делать, если после оплаты что-то пошло не так?

Действуйте в том порядке, который позволяют ваши документы. Если деньги поступили на эскроу или на депозитный счёт нотариуса, а условия не выполнены, то вернутся ли они к вам, решает договор с банком или с нотариусом; попросите показать вам этот пункт ещё до оплаты, чтобы знать ответ заранее. Если вы заплатили продавцу напрямую, а регистрация не состоялась, вашим инструментом становится договор: согласно статье 405 Гражданского кодекса вы можете назначить продавцу дополнительный срок для исполнения и, если он истечёт, отказаться от договора, а согласно статье 352 всё полученное сторонами в таком случае подлежит возврату.

Если деньги ушли не на тот счёт, например после мошеннической подмены банковских реквизитов, немедленно свяжитесь со своим банком и попросите его попытаться отозвать платёж, а затем сообщите о случившемся в полицию. В такой ситуации скорость важнее всего остального, и именно поэтому подтверждающий звонок перед переводом стоит больше, чем любое средство защиты, к которому приходится прибегать уже после перевода.

Риски и исключения

• Оплата через посредника. Деньги, которые не дошли до собственника, ни к чему собственника не обязывают.
• Оплата до того, как документы в порядке. Перевод до того, как прочитана выписка и подписан договор, остаётся самым распространённым способом потерять деньги.
• Неснятая ипотека. Если схема оплаты не предусматривает её погашения, вы можете стать собственником заложенной квартиры.
• Платежи с опережением строительства. Платите за этапы, которые уже построены и подтверждены документами.
• Наличные. Они не оставляют никакого следа, и банк не может задать те вопросы, которые вас защищают.

Частые вопросы

Нужен ли мне грузинский банковский счёт для оплаты?

Для получения права собственности такой счёт не нужен. Может оказаться достаточно перевода из вашего банка за рубежом; грузинский счёт пригодится для последующих платежей, например за коммунальные услуги.

Могу ли я воспользоваться эскроу реестра в рамках Smart Contract?

Услугой Smart Contract могут пользоваться только граждане Грузии с грузинским удостоверением личности или паспортом. Иностранные покупатели пользуются банком, нотариусом или переводом, приуроченным к регистрации.

Кто платит комиссию за эскроу?

Та сторона, о которой договорятся покупатель и продавец. Пропишите это в договоре вместе с остальными расходами по сделке.

Бывает ли безопасной оплата застройщику до завершения строительства?

Это всегда просчитанный риск. Надёжный застройщик, платежи, привязанные к проверяемым этапам, и зарегистрированное предварительное право снижают его, но ничто не устраняет его полностью.

Что, если реестр откажет в регистрации после того, как я заплатил?

Именно поэтому в договоре должно быть сказано, что происходит в таком случае. При эскроу или депозите у нотариуса деньги ещё не дошли до продавца; при прямом переводе вы опираетесь на условия договора.

Можно ли заплатить часть наличными, чтобы занизить заявленную цену?

Нет. Заявляйте реальную цену сделки и оплачивайте её целиком через банки. Заниженная заявленная цена к тому же искажает стоимость приобретения, от которой зависят последующие расчёты налогов.

Документам, которые предшествуют оплате, посвящены статьи о брони и задатке и о предварительном договоре; налоговая сторона денежных вопросов описана в нашем руководстве о деньгах и налогах.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 183, 383 и с 434 по 440), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
2. «Депозитный счёт нотариуса становится более защищённым», Нотариальная палата Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
3. «Услуга эскроу», Terabank (дата обращения 12 октября 2026 г.)
4. «Smart Contract: часто задаваемые вопросы», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
5. «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
6. Закон Грузии «О содействии предотвращению легализации незаконных доходов и финансирования терроризма», консолидированная редакция на 1 апреля 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)

История изменений

• 12 октября 2026 - Руководство опубликовано на основе Гражданского кодекса, данных Нотариальной палаты, условий эскроу одного из банков и данных реестра; проходит проверку у партнёра-юриста.