Предварительный договор купли-продажи в Грузии: чек-лист по пунктам

Чек-лист: что должно быть в предварительном договоре

Отмечайте каждый пункт по очереди, сверяясь с проектом договора, который вам прислали. У каждой строки есть короткое пояснение, зачем этот пункт нужен; в разделах под списком объясняются правила, которые за ними стоят. Отметки сохраняются только в вашем браузере на этом устройстве, поэтому к списку можно вернуться, когда продавец или застройщик пришлёт вторую редакцию проекта.

• Письменная форма, подписи обеих сторон Гражданский кодекс требует письменной формы для договора о передаче или приобретении права собственности на недвижимое имущество и такой же формы для предварительного договора.
• Точно указанные стороны Имена так, как они записаны в паспортах или в реестре компаний; для компании: кто подписывает и на основании каких полномочий.
• Объект с кадастровым кодом С адресом, площадью и этажом; для недостроенной квартиры: разрешение на строительство и номер квартиры на поэтажном плане.
• Цена и её валюта Указана один раз и только в одной валюте, с правилом пересчёта по курсу, если платежи вносятся в другой валюте.
• График и порядок платежей Суммы, даты и счёт, на который поступает каждый платёж, с привязкой к этапам или к регистрации.
• Срок заключения основного договора Дата, до которой должен быть подписан договор купли-продажи, и что происходит, если он не подписан.
• Условия, которые должны быть выполнены заранее Например: снята ипотека, получено согласие совладельца, квартира зарегистрирована после ввода дома в эксплуатацию.
• Что уже уплачено Задаток или аванс, названный именно так, и порядок его зачёта в счёт цены.
• Неустойка в письменной форме За просрочку или за отказ подписать основной договор; прописанная письменно и соразмерная.
• Кто оплачивает регистрацию и другие расходы Если такого пункта нет, Гражданский кодекс возлагает расходы на оформление и регистрацию купли-продажи на продавца.
• Состояние объекта при передаче Что входит в продажу, уровень отделки и что продавец ремонтирует до передачи.
• Ваше право на отказ от договора Причины, по которым вы можете расторгнуть договор и вернуть всё уплаченное.

Распечатать чек-лист

Что такое предварительный договор по грузинскому праву?

Статья 327(3) Гражданского кодекса гласит, что из договора может возникнуть обязательство заключить будущий договор. Именно это в практике и называют предварительным договором: обязывающий договор, по которому продавец обязуется продать, а покупатель купить объект на уже согласованных условиях в более поздний срок. Его используют в тех случаях, когда завершить продажу прямо сейчас по какой-то причине нельзя: продавец сначала должен снять ипотеку, нужно получить согласие совладельца, покупатель ещё собирает нужную сумму или квартира ещё строится и пока не существует как зарегистрированный объект.

Его содержание и форму определяют два правила. Согласно статье 327(1), договор считается заключённым, когда стороны договорились обо всех его существенных условиях в требуемой форме; существенными, согласно статье 327(2), считаются условия, которых требует закон, и условия, на которых настаивает любая из сторон. А согласно статье 327(3), форма, требуемая для основного договора, распространяется и на предварительный договор. Поскольку статья 323 требует письменной формы для договора о передаче или приобретении права собственности на недвижимое имущество, предварительный договор на квартиру тоже должен быть заключён в письменной форме. Переписка в мессенджерах или по электронной почте, которая так и не превратилась в подписанный обеими сторонами документ, - слабая опора для любой из сторон в случае спора.

Какие пункты вас защищают и какие правила за ними стоят?

Правила о неустойке заслуживают отдельного, более пристального внимания. Пункт о неустойке - главный рычаг влияния, который есть у покупателя в отношении срока сдачи у застройщика, поэтому проект без такого пункта или с неустойкой, которая применяется только к покупателю, - слабый проект. В то же время статья 420 позволяет суду снизить неустойку, которую он сочтёт несоразмерно высокой, поэтому запредельная цифра защищает не так надёжно, как кажется. Поэтому на практике обычно полезнее соразмерная дневная или месячная неустойка за просрочку сдачи, прописанная в письменной форме.

Что меняется, если квартира ещё строится?

Если квартира ещё строится, предварительный договор выполняет большую часть работы по покупке, причём нередко на протяжении нескольких лет. По сравнению с готовой квартирой здесь важны четыре дополнения. Квартиру нужно идентифицировать по разрешению на строительство, зданию и поэтажному плану, потому что собственного кадастрового кода у неё ещё нет. График платежей должен следовать за этапами строительства, которые можно проверить, а не только за календарными датами. Договор должен обязывать застройщика зарегистрировать на ваше имя предварительное право собственности, которое Публичный реестр регистрирует за стандартный сбор, 150 лари за четыре рабочих дня, чтобы ваше требование было отражено в публичной записи. А пункт о сдаче должен содержать дату, неустойку за просрочку и ваше право отказаться от договора и вернуть уплаченное, если просрочка станет долгой. До акта ввода в эксплуатацию здание использовать нельзя, поэтому в договоре также должно быть сказано, когда после ввода в эксплуатацию застройщик зарегистрирует квартиру на вас.

Чем он отличается от брони и от договора купли-продажи?

Первый из этих трёх документов, соглашение о брони, подробно разобран на нашей странице о брони и задатке.

Пять вопросов, которые стоит задать до подписания

1. Кто именно продаёт?

   Попросите выписку из реестра и сравните имя собственника с именем того, кто подписывает договор. Если продавец компания, спросите, кто вправе подписывать от её имени, и посмотрите сам документ, который это подтверждает.

2. Что стоит между сегодняшним днём и продажей?

   Ипотека, совладелец, арендатор, недостроенное здание: для каждого такого обстоятельства в договоре нужны отдельное условие и конкретная дата.

3. Что будет с моими деньгами, если продажа не состоится?

   Договор должен отвечать на этот вопрос для каждой причины, по которой продажа может сорваться, а не только для случая, когда нарушение допустили вы.

4. Что будет, если продавец опоздает?

   Обычные ответы на этот вопрос: письменная неустойка за просрочку и право отказаться от договора по истечении дополнительного срока.

5. Какая версия текста имеет обязательную силу?

   Если договор составлен на двух языках, в самом тексте должно быть прямо указано, какая из двух версий имеет преимущество.

Если на какой-либо вопрос вам отвечают «разберёмся потом», значит, нужного пункта в договоре пока нет. Попросите внести его в текст проекта ещё до подписания, потому что после подписания для любого изменения понадобится согласие другой стороны.

Риски и исключения

• Неподписанный или устный договор. Закон требует письменной формы; без неё ваши права зависят от того, удастся ли потом доказать, о чём именно стороны договорились.
• Нет срока заключения основного договора. Обязательство без срока трудно исполнить принудительно и очень легко затянуть на неопределённое время.
• Неустойка только для одной стороны. Сбалансированный договор предусматривает чёткие последствия как для просрочек покупателя, так и для просрочек продавца.
• Платежи, опережающие этапы. Платите за то, что реально построено и подтверждено документами, а не только по наступлении дат.
• Незарегистрированное право на строящуюся квартиру. Без зарегистрированного предварительного права ваш договор не отражён в публичной записи.

Частые вопросы

Нужен ли для предварительного договора нотариус?

Гражданский кодекс требует письменной формы. Это правило нотариуса не требует, однако сделку, заключаемую по доверенности, выданной за границей, удостоверяет грузинский нотариус, и в любом случае участие нотариуса может быть полезным.

Могу ли я заставить продавца подписать основной договор?

Предварительный договор порождает обязательство заключить будущий договор. Как оно исполняется принудительно в конкретном случае и что можно потребовать вместо этого, - вопрос к юристу, у которого на руках сам текст договора.

Действительна ли цена в долларах?

По Гражданскому кодексу денежные обязательства выражаются в лари, однако стороны вправе договориться об иностранной валюте, когда закон этого не запрещает. Чётко и однозначно пропишите в договоре валюту и правило пересчёта, если оно есть.

Кто оплачивает регистрационный сбор?

Тот, кого назначает договор. Если договор об этом молчит, Гражданский кодекс возлагает расходы на оформление и регистрацию купли-продажи недвижимого имущества на продавца.

Может ли застройщик изменить планировку после подписания?

Только в тех пределах, которые прямо допускает подписанный договор. Приложите поэтажный план и спецификацию и предусмотрите, что изменения требуют вашего письменного согласия.

Что, если основной договор так и не подписан?

Всё зависит от того, почему так вышло. Если виноват продавец, вашими инструментами становятся неустойка по договору, правила о задатке и возмещение убытков; если вы отказываетесь от договора по причине, которую договор признаёт, ваши платежи возвращаются в порядке, который он предусматривает.

Когда договор подписан, следующий вопрос: как безопасно платить. Если нужна независимая проверка проекта договора, посмотрите нашу услугу юридической проверки.

Источники

1. Гражданский кодекс Грузии (статьи 323, 327, 328, 352, 383, 405, 417-423, 479, 488 и 489), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
2. «Регистрация недвижимого имущества: сборы и сроки», Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 11 октября 2026 г.)
3. Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности (статья 139.1), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 12 октября 2026 г.)
4. «New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia», Revera Legal (дата обращения 12 октября 2026 г.)

История изменений

• 12 октября 2026 - Чек-лист опубликован на основе норм Гражданского кодекса о заключении договора, неустойке, задатке и расходах; его проверяет партнёр-юрист.