قائمة التحقق: ما الذي يجب أن يتضمنه العقد التمهيدي
ضع علامة على كل بند بعد مقارنته بمسودة العقد التي سُلّمت إليك. ولكل سطر سبب مختصر يشرح أهميته، أما الأقسام التي تلي القائمة فتشرح القواعد القانونية التي تقف خلف هذه البنود. وتُحفظ العلامات في متصفحك فقط، ولذلك يمكنك العودة إلى القائمة نفسها عندما تتسلّم مسودة ثانية.
ما هو العقد التمهيدي في القانون الجورجي؟
تنص المادة 327(3) من القانون المدني على أن العقد قد يُنشئ التزامًا بإبرام عقد في المستقبل. وهذا هو العقد التمهيدي: عقد ملزم يتعهد فيه البائع بأن يبيع، ويتعهد فيه المشتري بأن يشتري، وفق شروط متفق عليها مسبقًا، في تاريخ لاحق. ويُستخدم هذا العقد عندما لا يمكن إتمام البيع في الحال: كأن يتعين على البائع أولًا فكّ رهن عقاري، أو يلزم الحصول على موافقة شريك في الملكية، أو يكون المشتري ما زال يرتّب التمويل، أو تكون الشقة ما زالت قيد الإنشاء ولا وجود لها بعد بوصفها وحدة مسجّلة.
وتحكم هذا العقد قاعدتان أساسيتان. فبموجب المادة 327(1)، يُعدّ العقد مبرمًا عندما يتفق الطرفان على جميع شروطه الجوهرية بالشكل المطلوب؛ والشروط الجوهرية، بموجب المادة 327(2)، هي الشروط التي يشترطها القانون، والشروط التي يصرّ عليها أيٌّ من الطرفين. وبموجب المادة 327(3)، فإن الشكل المطلوب للعقد الرئيسي ينطبق على العقد التمهيدي أيضًا. ولأن المادة 323 تشترط أن يكون العقد الذي يُنقل به حق ملكية العقار أو يُكتسب مكتوبًا، فإن العقد التمهيدي لشراء شقة يجب أن يكون مكتوبًا هو الآخر. أما تبادل الرسائل الذي لم يتحول قط إلى وثيقة موقّعة، فهو أرضية ضعيفة لأيّ من الطرفين.
ما البنود التي تحميك، وما القواعد التي تقف خلفها؟
| البند | لماذا يهم | القاعدة |
|---|---|---|
| العربون أو الدفعة المقدمة | تخسر العربون إذا نقضتَ أنت الصفقة، ويُردّ إليك مضاعفًا إذا نقضها البائع؛ أما الدفعة المقدمة فتخضع لما ينص عليه الاتفاق بين الطرفين | المواد من 421 إلى 423 |
| الشرط الجزائي | يجب أن يكون مكتوبًا؛ ويجوز أن يتجاوز مقدار الضرر؛ ويجوز للمحكمة أن تخفّض الشرط الجزائي المرتفع على نحو غير متناسب | المواد 417 و418 و420 |
| الشرط الجزائي والتنفيذ | لا يجوز لك أن تطالب بالشرط الجزائي وبإتمام البيع معًا، ما لم يكن الشرط الجزائي مقررًا عن التأخير؛ ويبقى التعويض عن الضرر متاحًا | المادة 419 |
| الموعد النهائي والانسحاب | بعد الإخلال بالعقد، يجوز لك إنهاؤه بعد انقضاء مهلة إضافية تحددها أنت، أو دون مهلة في الحالات التي يعدّدها القانون | المادة 405 |
| ردّ الدفعات | عند إنهاء العقد بسبب الإخلال به، يُردّ ما تسلّمه كل طرف | المادة 352 |
| التكاليف | في غياب بند صريح، يتحمل البائع تكاليف تنفيذ البيع وتسجيله | المادة 479 |
| العملة | تُحدَّد الالتزامات باللاري، لكن يجوز للطرفين تحديدها بعملة أخرى ما لم يحظر القانون ذلك | المادة 383 |
| العيوب القانونية والمادية | يجب أن يكون العقار خاليًا من حقوق الغير، وبالجودة المتفق عليها | المادتان 488 و489 |
تستحق قواعد الشرط الجزائي نظرة أدق. فالشرط الجزائي هو الأداة الرئيسية التي يملكها المشتري للضغط في ما يتعلق بتاريخ التسليم الذي يحدده المطوّر العقاري، ولذلك فإن المسودة التي تخلو منه، أو التي تتضمن شرطًا جزائيًا لا يسري إلا على المشتري، هي مسودة ضعيفة. وفي الوقت نفسه، تسمح المادة 420 للمحكمة بأن تخفّض الشرط الجزائي الذي تراه مرتفعًا على نحو غير متناسب، ولذلك فإن الرقم المبالغ فيه لا يوفّر الحماية التي يبدو أنه يوفّرها. أما الشرط الجزائي المتناسب، اليومي أو الشهري، عن التأخر في التسليم، والمنصوص عليه كتابةً، فهو عادةً البند الأكثر فائدة.
ما الذي يتغير في حالة الشقة قيد الإنشاء؟
في حالة الشقة التي ما زالت قيد البناء، يؤدي العقد التمهيدي معظم عمل عملية الشراء، وكثيرًا ما يستمر ذلك سنوات. وهنا تهم أربع إضافات. أولًا، يجب تحديد الوحدة من خلال رخصة البناء، والمبنى، والمخطط، لأنها لا تملك بعد رمزًا مساحيًا خاصًا بها. ثانيًا، يجب أن يتبع جدول الدفعات مراحل بناء يمكن التحقق منها، لا التواريخ التقويمية وحدها. ثالثًا، يجب أن يُلزم العقد المطوّر العقاري بتسجيل حق الملكية التمهيدي باسمك، وهو حق يسجّله السجل العام مقابل رسومه القياسية البالغة 150 لاري خلال أربعة أيام عمل، كي تكون مطالبتك مدوّنة في السجل العلني. رابعًا، يجب أن يحدد بند التسليم تاريخًا معينًا، وشرطًا جزائيًا عن التأخير، وحقك في الانسحاب واسترداد دفعاتك إذا طال التأخير. ولا يجوز استخدام المبنى قبل صدور قرار قبوله للتشغيل، ولذلك يجب أن ينص العقد أيضًا على الموعد الذي يسجّل فيه المطوّر العقاري الوحدة باسمك بعد القبول للتشغيل.
كيف يختلف عن اتفاق الحجز وعن عقد البيع؟
| الوثيقة | ما الذي تفعله | ما الذي لا تفعله |
|---|---|---|
| اتفاق الحجز | يحجز العقار لمدة قصيرة مقابل دفعة مالية | لا يُلزم أيًّا من الطرفين بإتمام الشراء وفق شروط متفق عليها، ما لم ينص على ذلك صراحةً |
| العقد التمهيدي | يُلزم الطرفين كليهما بإبرام البيع وفق شروط متفق عليها بحلول تاريخ محدد | لا ينقل حق الملكية |
| عقد البيع | ينقل حق الملكية بمجرد تسجيله في السجل العام | لا يحميك إلى أن يُسجَّل |
وتتناول صفحتنا عن الحجز والعربون الوثيقة الأولى من هذه الوثائق بالتفصيل.
خمسة أسئلة تطرحها قبل أن توقّع
من الذي يبيع بالضبط؟
اطلب مستخرج السجل العام، وقارن اسم المالك المسجّل فيه باسم الشخص الذي يوقّع. وبالنسبة إلى الشركة، اسأل عمّن يحق له التوقيع عنها، واطّلع على الوثيقة التي تنص على ذلك.
ما الذي يقف بين اليوم وإتمام البيع؟
رهن عقاري، أو شريك في الملكية، أو مستأجر، أو مبنى غير مكتمل: كل واحد من هذه الأمور يحتاج إلى شرط في العقد وإلى تاريخ محدد.
ماذا يحدث لمالي إذا لم يتم البيع؟
يجب أن يجيب العقد عن هذا السؤال بوضوح بالنسبة إلى كل سبب قد يؤدي إلى فشل البيع، لا بالنسبة إلى حالة إخلالك أنت بالتزاماتك فقط.
ماذا يحدث إذا تأخر البائع؟
الإجابات المعتادة هي شرط جزائي مكتوب عن التأخير، وحق في الانسحاب بعد انقضاء مهلة إضافية.
أي نسخة من النص هي الملزمة؟
إذا كان العقد موجودًا بلغتين، فيجب أن ينص على أي النسختين هي التي تسود عند الاختلاف.
إذا كانت أي إجابة من هذه الإجابات من نوع "سنرتّب ذلك لاحقًا"، فهذا يعني أن البند المقابل لها غائب عن العقد. فاطلب إدراجه كتابةً في المسودة قبل أن توقّع، لأن كل تعديل يُجرى بعد التوقيع يحتاج إلى موافقة الطرف الآخر عليه.
المخاطر والاستثناءات
- عقد غير موقّع أو شفهي. يشترط القانون الشكل المكتوب؛ ومن دونه تتوقف حقوقك على قدرتك على إثبات ما اتُّفق عليه.
- غياب موعد نهائي للعقد الرئيسي. الالتزام المفتوح بلا أجل محدد يصعب تنفيذه، ويسهل على الطرف الآخر تأخيره.
- شرط جزائي على طرف واحد فقط. العقد المتوازن يرتّب عواقب على تأخر البائع، كما يرتّبها على تأخر المشتري.
- دفعات تسبق مراحل البناء. ادفع مقابل ما بُني ووُثّق فعلًا، لا مقابل التواريخ وحدها.
- مطالبة غير مسجّلة في شقة على المخطط. من دون حق تمهيدي مسجّل، لا يكون عقدك مدوّنًا في السجل العلني.
أسئلة شائعة
هل يحتاج العقد التمهيدي إلى كاتب عدل؟
يشترط القانون المدني الشكل المكتوب. وهذه القاعدة لا تشترط كاتب عدل، غير أن الصفقة التي تُبرم بموجب وكالة رسمية صادرة في الخارج يصادق عليها كاتب عدل جورجي، كما أن كاتب العدل قد يكون مفيدًا في كل الأحوال.
هل أستطيع إجبار البائع على توقيع العقد الرئيسي؟
يُنشئ العقد التمهيدي التزامًا بإبرام العقد المستقبلي. أما كيفية تنفيذ هذا الالتزام في حالة بعينها، وما الذي يمكنك المطالبة به بدلًا منه، فهي مسألة يجيب عنها محامٍ بعد الاطلاع على العقد.
هل الثمن المحدد بالدولار صحيح قانونًا؟
يحدد القانون المدني الالتزامات النقدية باللاري، لكنه يسمح للطرفين بتحديدها بعملة أجنبية ما لم يحظر القانون ذلك. فاكتب العملة وأي قاعدة للتحويل بوضوح.
من يدفع رسوم التسجيل؟
الطرف الذي ينص عليه العقد. فإذا لم ينص العقد على شيء، يُحمّل القانون المدني البائعَ تكاليف تنفيذ بيع العقار وتسجيله.
هل يستطيع المطوّر العقاري تغيير المخطط بعد أن أوقّع؟
فقط في الحدود التي يسمح بها العقد. أرفق المخطط والمواصفات بالعقد، واشترط موافقتك المكتوبة على أي تغيير.
ماذا لو لم يُوقَّع العقد الرئيسي أبدًا؟
يتوقف ذلك على السبب. فإذا كان البائع هو المخطئ، فأدواتك هي الشرط الجزائي الوارد في العقد، وقواعد العربون، والتعويض عن الضرر؛ وإذا انسحبت أنت لسبب يقبله العقد، تُردّ إليك دفعاتك وفقًا لما ينص عليه.
بعد توقيع العقد، يكون السؤال التالي هو كيف تدفع بأمان. وللحصول على مراجعة مستقلة لمسودة العقد، اطّلع على خدمة الفحص القانوني لدينا.
المصادر
- القانون المدني الجورجي (المواد 323 و327 و328 و352 و383 و405، والمواد من 417 إلى 423، والمواد 479 و488 و489)، النسخة الموحدة بتاريخ 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- تسجيل العقارات: الرسوم والمدد، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية (المادة 139.1)، النسخة الموحدة بتاريخ 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
- New notary requirements for transactions subject to public registration in Georgia، Revera Legal (تاريخ الاطلاع 12 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - قائمة تحقق نُشرت استنادًا إلى قواعد القانون المدني بشأن إبرام العقود والشرط الجزائي والعربون والتكاليف؛ ويراجعها المحامي الشريك.