سياسة مكافحة غسل الأموال والتعرّف على العميل

هذه السياسة باختصار

تمر كل عملية شراء عقار في جورجيا عبر مؤسسات يلزمها القانون بالتحقق من هويتك ومن مصدر أموالك: البنك الذي يرسل الدفعة أو يتسلمها، والكاتب العدل الذي يصدّق المستند، والسجل العام الذي يقيّد انتقال الملكية. وAVI Estates وكالة عقارية وشركة استشارية. وبموجب النص الحالي لقانون مكافحة غسل الأموال في جورجيا، لا يُعدّ الوكلاء العقاريون من الجهات الملزمة، ولذلك تقع الواجبات القانونية المبيّنة أدناه على تلك المؤسسات لا علينا. ومع ذلك نطبّق على كل عميل فحوصنا الخاصة للتعرّف على العميل، لثلاثة أسباب: أن عملية الشراء التي يوقفها البنك في منتصف الطريق تضر العميل أكثر من أي أحد؛ وأننا لا نعير اسمنا لصفقة لا نستطيع تفسيرها؛ وأن القانون قد يُوسَّع ليشمل الوكلاء، كما أوصى المقيّمون الدوليون. وتعرض هذه الصفحة ما يشترطه القانون على غيرنا، وما نطلبه منك، ومتى نمتنع عن العمل. وبعبارة أخرى، لا تحل فحوصنا محل فحوص البنك والكاتب العدل والسجل العام، بل تهيّئك لها مسبقًا حتى لا تفاجئك أسئلتهم في منتصف الصفقة.

القانون الواجب التطبيق

النص الحاكم هو القانون رقم 5226-Is المؤرخ 30 أكتوبر 2019 بشأن تيسير منع غسل الأموال وتمويل الإرهاب، ونسمّيه فيما يلي قانون مكافحة غسل الأموال. وقد راجعناه على النص الجورجي الموحّد المؤرخ 1 أبريل 2026 المنشور في الجريدة التشريعية لجورجيا (matsne.gov.ge)، وعلى الترجمة الإنجليزية المنشورة هناك. والنقاط التي تهم مشتري العقار هي التالية:

• المادة 3(1) تعدّد الجهات الملزمة: المؤسسات المالية، مثل البنوك التجارية ومنظمات التمويل الأصغر ومقدّمي خدمات الدفع ومكاتب صرف العملات وشركات التأمين وشركات التأجير التمويلي والوساطة ومقدّمي خدمات الأصول الافتراضية؛ والأشخاص العاملين في أنشطة غير مالية، وهم المحامون ومكاتب المحاماة، وكتّاب العدل، والمحاسبون المعتمدون ومكاتب المحاسبة، ومدققو الحسابات، ومنظمو اليانصيب والقمار، وتجار الأحجار الكريمة أو المعادن النفيسة؛ وجهتين عامتين هما الوكالة الوطنية للسجل العام ودائرة الإيرادات.
• المادة 3(2) لا تُخضع المحامين وكتّاب العدل للقانون إلا في أعمال معيّنة يؤدونها للعملاء، وأول بند في تلك القائمة هو شراء العقارات أو بيعها أو هبتها.
• المادة 10 تحدد التدابير الوقائية: التعرّف على العميل والتحقق من هويته من مصدر موثوق ومستقل، والتعرّف على المالك المستفيد، وتحديد غرض العلاقة وطبيعتها المقصودة، ومتابعتها. ويُتعرَّف أيضًا على الشخص الذي يتصرف نيابة عن العميل، وتحصل الجهة الملزمة على مستند مصدَّق أصولًا يثبت صلاحية التمثيل.
• المادة 11(1) تبيّن متى تُطبَّق هذه التدابير: عند بدء علاقة عمل؛ وفي المعاملة الواحدة، أو المعاملات المترابطة، التي تتجاوز 15,000 لاري أو ما يعادلها؛ وفي التحويل المالي لمرة واحدة الذي يتجاوز 3,000 لاري؛ وكلما ثار شك في بيانات التعريف التي سبق الحصول عليها.
• المادة 13(2) تعرّف المالك المستفيد للشركة بأنه الشخص الطبيعي الذي يملك، بصورة مباشرة أو غير مباشرة، 25% أو أكثر من أسهمها أو حقوق التصويت فيها، أو يمارس عليها السيطرة النهائية بطريقة أخرى.
• المادة 27(1) تلزم الجهات الملزمة بالاحتفاظ بسجلات التعريف مدة خمس سنوات بعد انتهاء العلاقة أو إجراء المعاملة الواحدة.

ولا يرد الوكلاء والوسطاء العقاريون في القائمة الواردة في المادة 3. وقد أبدت MONEYVAL، وهي هيئة التقييم التابعة لمجلس أوروبا في مجال مكافحة غسل الأموال، الملاحظة نفسها في تقرير المتابعة المعزّزة الثاني بشأن جورجيا، الصادر في 7 مايو 2024: إذ لم تجد أي متطلبات لمكافحة غسل الأموال تخص الوكلاء العقاريين، وصنّفت ذلك قصورًا متوسطًا. ولا ننشر هذا بوصفه ثغرة، بل بوصفه حقيقة ينبغي للعميل أن يعرفها، لأنه يفسّر لماذا ستأتيك الأسئلة عن أموالك أساسًا من بنكك ومن الكاتب العدل. وخلاصة ذلك أن واجبات التعرّف على العميل والتحقق من مصدر أمواله تقع قانونًا على البنوك وكتّاب العدل والمحامين والسجل العام ودائرة الإيرادات، لا على الوكالة العقارية.

من يتحقق منك، ومتى، في عملية شراء نموذجية

المؤسسة	متى تتحقق منك	ما قد تطلبه
بنكك في جورجيا	عند فتح الحساب، وفي التحويلات التي تتجاوز حدوده أو تبدو غير اعتيادية	جواز السفر، والعنوان، والغرض من الحساب، وحجم الحركة المتوقع، ومصدر الأموال في الدفعات الأكبر أو الأعلى مخاطرة
البنك الذي يرسل أموالك من الخارج	وفق قواعد بلده	الغرض من التحويل والمستندات المؤيدة له، وكثيرًا ما يكون ذلك العقد الأولي
بنك البائع أو المطوّر العقاري	عند وصول ثمن الشراء	أحيانًا العقد الذي يفسّر الدفعة، ويُطلب من صاحب الحساب
الكاتب العدل	عند تصديق بيع أو هبة أو توكيل يتعلق بعقار	مستندات هوية كل طرف وأي ممثل، وأسئلة عن المعاملة
المحامي	عندما يتصرف نيابة عن عميل في شراء عقار أو بيعه	التعرّف نفسه الذي يجريه الكاتب العدل، والمالك المستفيد إذا كان المشتري شركة
الوكالة الوطنية للسجل العام	عند تسجيل انتقال الملكية	التعرّف على مقدّم الطلب؛ وبموجب المادة 25(4) تُبلغ دائرة الرقابة المالية بتسجيلات الحقوق على العقارات في الحالات التي تحددها الدائرة
دائرة الإيرادات (الجمارك)	عندما تعبر النقود أو الأوراق المالية الحدود	إقرار عن المبالغ التي تتجاوز 30,000 لاري أو ما يعادلها؛ وتُبلغ دائرة الرقابة المالية بهذه التحركات بموجب المادة 25(5)

ودائرة الرقابة المالية في جورجيا هي السلطة التي تتلقى من جميع هذه الجهات البلاغات عن المعاملات المشبوهة. ولأن ثمن العقار يتجاوز في الغالب الأعم 15,000 لاري، فعليك أن تتوقع التحقق من هويتك وأسئلة في كل عملية شراء، أيًا كان البائع وأيًا كانت طريقة ترتيب الصفقة. فهذه الأسئلة جزء معتاد من كل صفقة عقارية تقريبًا في جورجيا، لا إجراء استثنائي يخصّك وحدك.

ما نطلبه من كل عميل

قبل أن نوقّع اتفاقية الخدمة، وقبل أن نتخذ أي خطوة نيابة عنك، نطلب ما يلي. وهذه القائمة تطابق ما ستطلبه الجهات الملزمة لاحقًا، فيُنجز العمل مرة واحدة وفي وقت مبكر. وكلما اكتملت هذه المعلومات في البداية، قلّ ما يبقى على البنك والكاتب العدل أن يطلباه منك لاحقًا.

1. الهوية. نسخة من جواز سفر ساري المفعول، نقارنها بالشخص الذي نتحدث إليه في مكالمة فيديو أو في المكتب. وللشركة: مستندات تسجيلها وهوية كل مالك مستفيد، مع اعتماد معيار 25% الوارد في المادة 13 مرجعًا لنا.
2. التمثيل. إذا تصرف أحد نيابة عنك: هويته وتوكيل رسمي موثّق لدى كاتب عدل، عليه ختم الأبوستيل أو مصدّق تصديقًا قنصليًا عند الحاجة، ومترجم إلى الجورجية، على النحو المبيّن في دليلنا عن التوكيلات.
3. الغرض. لماذا تشتري: للسكن، أو للتأجير، أو للحصول على تصريح إقامة، أو للاستثمار. فالجواب يحدد نصيحتنا في كل الأحوال، والبنك سيطرح السؤال نفسه.
4. مسار الدفع. من أي حساب سيأتي ثمن الشراء، وباسم من، وعبر أي دول سيمر. وينبغي أن يكون الدافع أنت أو شركتك.
5. مصدر الأموال بعبارات عامة. راتب، أو مدخرات، أو بيع نشاط تجاري أو عقار، أو ميراث، أو دخل من الاستثمار. نحن لا ندقق في أوضاعك المالية؛ وإنما نسأل لكي تكون المستندات التي سيطلبها بنكك جاهزة قبل التحويل، لا بعد أن يُحتجز.
6. الوظائف العامة. هل تشغل أنت أو أحد أفراد أسرتك أو أحد المقربين منك منصبًا عامًا أو سياسيًا رفيعًا، أو شغله في الآونة الأخيرة. فالمادة 21 من القانون تسمّي هذا الشخص «الشخص النشط سياسياً» وتلزم البنوك بتطبيق تدابير أشد؛ وإخبارنا مبكرًا يجنّبك تعثّر التحويل.
7. العقوبات. نقارن أسماء العملاء وأسماء مالكي أي شركة مشترية بقائمة العقوبات الموحدة لمجلس الأمن التابع للأمم المتحدة، التي تنفذها جورجيا بموجب المادة 41 من القانون، وبالقوائم الأخرى التي يطبّقها البنك الذي يتولى الدفعة.

كيف تنتقل الأموال، وما الذي لا يمر عبرنا أبدًا

سياستنا أن ثمن الشراء لا يمر عبر AVI Estates أبدًا. فهو ينتقل من الحساب المصرفي للمشتري إلى حساب البائع أو المطوّر العقاري، أو إلى حساب الضمان (الإسكرو) لدى البنك أو حساب الإيداع لدى الكاتب العدل، عبر مسار يحدده العقد ويشرحه دليلنا عن الدفع الآمن. أما أتعابنا فنصدر بها فاتورة للعميل، وتُدفع بتحويل مصرفي بموجب الاتفاق المكتوب. ولا نقبل النقد ثمنًا للشراء، ولا نحتفظ في حسابنا بعرابين نيابة عن العميل، ولا ندفع للبائع بناءً على تعليمات المشتري. وبذلك يبقى ثمن الشراء طوال الوقت في حسابات مصرفية يمكن تتبّعها، ولا يمر في أي لحظة بحساب الوكالة.

متى نمتنع عن العمل أو نتوقف عنه

لا نقبل أي ملف، أو نتوقف عن العمل فيه، في أي من الحالات التالية. ولسنا ملزمين بشرح السبب في كل حالة، ونعيد أي جزء من الأتعاب المدفوعة مقدمًا عن عمل لم يُنجز وفق شروط الاتفاق.

• عميل يرفض الكشف عن هويته، أو هوية ممثله، أو هوية الشخص الذي يملك الشركة المشترية فعلًا.
• أموال يُراد أن تأتي من طرف ثالث لا تُشرح صلته بالمشتري، أو من حساب باسم غير اسم المشتري.
• طلب منا تقسيم الدفعة إلى مبالغ أصغر، أو تسجيل ثمن أقل من الثمن المدفوع فعلًا، للبقاء دون حد معيّن أو لتخفيض ضريبة.
• خطة تتضمن إدخال مبالغ نقدية كبيرة إلى جورجيا دون التصريح بها على الحدود.
• ثمن بعيد عن سعر السوق دون سبب يقبل أحد أن يذكره، أو مشترٍ لا يكترث بقيمة ما يدفع ثمنه.
• طرف مدرج في قائمة عقوبات، أو يتصرف نيابة عن شخص مدرج فيها.
• هيكل شركة متعدد الطبقات في عدة ولايات قضائية دون سبب تجاري يقبل مالكوه أن يصرّحوا به.
• ضغط علينا للإسراع تحديدًا في اللحظة التي ينقص فيها مستند أو جواب.

ويسمّي القانون في المادة 20 المعاملة المعقدة أو الكبيرة على نحو غير معتاد التي ليس لها غرض اقتصادي أو قانوني واضح «المعاملة غير الاعتيادية»، ويلزم البنوك وسائر الجهات الملزمة بفحصها. وكثير من الحالات المذكورة أعلاه هو بالضبط ما يدفع البنك إلى فحص الدفعة، وهذا سبب آخر لأن نثيرها نحن أولًا. ففي كل هذه الحالات يكون التوقف أسلم للعميل نفسه من صفقة قد يوقفها البنك لاحقًا في منتصف الطريق.

الإبلاغ عن الشبهات، وما لا نستطيع إخبارك به

بموجب النص الحالي، لا يقع على وكالة مثل وكالتنا واجب قانوني بتقديم بلاغات عن المعاملات المشبوهة إلى دائرة الرقابة المالية، لأن الواجب الوارد في المادة 25 يقع على الجهات الملزمة. وإذا كان لدينا ما يدعو إلى الاعتقاد بأن معاملة ما مرتبطة بجريمة، نتوقف عن العمل فيها، ويجوز لنا إبلاغ السلطات المختصة، كما يجوز لأي شخص في جورجيا. وتخضع الجهات الملزمة لقاعدة إضافية في المادة 28: فلا يجوز لها أن تخبر العميل بأن معاملته قيد الفحص أو بأن بلاغًا قد قُدّم بشأنها. ومعنى ذلك عمليًا أن البنك قد يؤخر الدفعة أو يرفضها دون ذكر السبب، وقد لا نتمكن من معرفة السبب لك. والطريقة لتقليل هذا الخطر هي أن تقدّم إلى البنك المستندات التي يُرجَّح أن يطلبها قبل أن ترسل المال. ولهذا فإن تجهيز المستندات مسبقًا هو أفضل ما يمكنك فعله، لأن ما يجري داخل البنك من فحص قد لا يُكشف لك ولا لنا.

السجلات التي نحتفظ بها

نحتفظ بنسخ من مستندات الهوية، وبالأجوبة عن الأسئلة المذكورة أعلاه، وبسجل فحوصنا لقوائم العقوبات، مدة خمس سنوات بعد انتهاء الخدمة. وهذه المدة تتبع المعيار الذي تضعه المادة 27 للجهات الملزمة، حتى إذا سألنا بنك أو كاتب عدل أو سلطة ما لاحقًا عن عميل عملنا لحسابه، تكون المعلومات لا تزال موجودة. وتُحفظ السجلات وفق سياسة الخصوصية لدينا: فلا تُستخدم إلا لهذا الغرض، ولا يُطلع عليها أحد إلا حيث يشترط القانون ذلك أو يوافق العميل، وتُحذف عند انتهاء المدة. وتذكر سياسة الخصوصية لدينا فحوص مكافحة غسل الأموال ضمن أغراض معالجة بيانات العملاء؛ وبالنسبة لوكالة ليست من الجهات الملزمة، فإن أساس هذه الفحوص هو مصلحتنا المشروعة في عدم تسهيل الجريمة وفي حماية معاملة العميل، إلى جانب موافقة العميل في عقد الخدمة. فالغاية من هذه السجلات أن تبقى المعلومات متاحة عند الحاجة إليها، لا أن تُستخدم في أي غرض آخر.

كيف تستعد بصفتك مشتريًا

معظم التأخيرات التي نراها ليست رفضًا؛ بل هي دفعات محتجزة بينما ينتظر البنك مستندًا ما. ويمكنك تجنّب معظمها بتجهيز ملف قصير قبل التحويل الأول:

• جواز السفر، وللشركة مستخرج من سجلها يبيّن المساهمين والمديرين.
• العقد الأولي أو عقد البيع، ليكون الغرض من الدفعة واضحًا.
• ما يثبت مصدر الأموال: كشوف الرواتب أو عقد العمل، أو عقد بيع عقار آخر، أو كشف توزيع أرباح، أو شهادة ميراث، أو كشف حساب مصرفي يبيّن مدخرات تراكمت مع الوقت.
• كشف حساب مصرفي يبيّن مسار الأموال من ذلك المصدر إلى الحساب الذي سيدفع منه.
• ترجمات المستندات الأساسية إلى الإنجليزية أو الجورجية إذا كانت بلغة أخرى.

ادفع من حساب باسمك، عبر مسار واحد تستطيع توثيقه، وتجنّب حمل النقد. وإذا أحضرت نقدًا فعلًا، فإن الجمارك الجورجية تشترط التصريح بما يتجاوز 30,000 لاري أو ما يعادلها، ويجوز مصادرة المبالغ غير المصرّح بها. ويشرح دليلانا عن تحويل الأموال إلى جورجيا وفتح حساب مصرفي لغير المقيم الخطوات العملية. والقاعدة العامة بسيطة: كلما كان مسار الأموال أوضح وأسهل توثيقًا، قلّ احتمال أن تتأخر دفعتك.

البائعون والمؤجرون والمطوّرون العقاريون

عندما نعمل لحساب بائع أو مؤجر، أو نعرض وحدات مطوّر عقاري على مشترٍ، نتعرّف على المالك من مستخرج السجل العام ومن جواز سفره، وعلى الممثل من التوكيل. وينبغي أن تُدفع عائدات البيع إلى حساب باسم المالك المسجَّل. ولا نرتّب دفعات إلى حسابات أشخاص ليسوا أطرافًا في العقد، ونخبر المشتري فورًا إذا طلب البائع ذلك. وينبغي أن يحدد عقد المطوّر العقاري حساب المطوّر نفسه لكل قسط، كما يشرح دليلنا عن عقد المطوّر العقاري. والمبدأ واحد في الحالتين: يذهب المال إلى المالك المسجَّل أو إلى المطوّر نفسه، ولا يذهب إلى أي طرف آخر.

من المسؤول، وكيف تبقى هذه السياسة محدّثة

المستشار الرئيسي مسؤول عن تطبيق هذه السياسة، وعن اتخاذ القرار بشأن العميل الذي يثير القلق، وعن حفظ السجلات. وتُراجع السياسة مرة واحدة في السنة على الأقل، وكلما تغيّر القانون أو صدرت تعليمات رقابية أو تغيّر تقييم دولي ذو صلة؛ وتُؤرَّخ كل مراجعة في سجل التغييرات أدناه. وإذا أضافت جورجيا الوكلاء العقاريين إلى قائمة الجهات الملزمة، فستُعاد كتابة هذه الصفحة لتبيّن الواجبات القانونية التي تسري علينا حينئذ، ومنها التسجيل والإبلاغ ونظام امتثال داخلي بموجب المادة 29.

أسئلة شائعة

هل تُعدّ الوكالة العقارية في جورجيا جهة ملزمة بموجب قانون مكافحة غسل الأموال؟

ليس بموجب النص الحالي. فالمادة 3 من القانون تعدّد البنوك وسائر المؤسسات المالية، والمحامين، وكتّاب العدل، والمحاسبين، ومدققي الحسابات، ومنظمي القمار، وتجار المعادن النفيسة، والسجل العام، ودائرة الإيرادات، ولا تذكر الوكلاء العقاريين. ومحامينا يراجع هذه القراءة.

لماذا تسألون عن مصدر أموالي إذا كان القانون لا يشترط ذلك؟

لأن بنكك والكاتب العدل سيسألان عنه، والدفعة المحتجزة بينما ينتظر البنك المستندات قد تؤخر عملية الشراء أو تعرّضها للخطر. وتجهيز الأجوبة مبكرًا يحمي معاملتك.

هل يجب أن أصرّح بالنقد على الحدود الجورجية؟

نعم، يجب التصريح للجمارك بالنقد والأوراق المالية التي تتجاوز 30,000 لاري أو ما يعادلها، ويجوز مصادرة المبالغ غير المصرّح بها. وننصح بعدم دفع ثمن العقار نقدًا.

هل تحتفظ AVI Estates بأموال الشراء الخاصة بي؟

سياستنا ألا تفعل ذلك. فالثمن ينتقل من بنكك إلى حساب البائع أو المطوّر العقاري، أو عبر حساب الضمان (الإسكرو) لدى البنك أو حساب الإيداع لدى الكاتب العدل.

سجل التغييرات

• 13 أكتوبر 2026 - نُشرت مسودة لمراجعة المحامي، بعد مقارنتها بالنص الجورجي الموحّد المؤرخ 1 أبريل 2026.