Что входит
- Выписка из Публичного реестра по кадастровому коду объекта, заказанная юристом и прочитанная построчно: собственник, площадь, тип, доли, обременения.
- Личность и полномочия продавца: является ли продавец зарегистрированным собственником, действует ли его доверенность, заверена ли она нотариусом и достаточно ли конкретна, и кто вправе подписывать за продавца-компанию.
- История перехода права собственности и всё в ней, что требует объяснения, прежде чем покупатель сможет полагаться на титул.
- Для новостройки: права застройщика на землю, разрешение на строительство и его соответствие продаваемому дому, статус разрешения и наличие залога земли.
- Договор, будь то соглашение о бронировании, предварительный договор или договор купли-продажи, на грузинском языке в сверке с переводом: цена и порядок оплаты, сдача и неустойка, спецификация, допуск по площади, изменения, возврат денег и отсутствующие положения.
- Категория земли для домов и участков.
- Письменное заключение на вашем языке: что найдено, что нужно исправить до подписания и подписал бы юрист сам, в такой форме, чтобы ваши собственные консультанты могли с ним работать.
Для кого эта услуга
Для каждого покупателя, включая тех, кто нашёл объект сам, покупает через другое агентство или слышит от продавца, что «с документами всё в порядке». Проверка это единственная часть покупки, которую мы не позволяем клиенту пропустить, и та часть, которую больше всего стоит заказывать отдельно, даже если всё остальное вы делаете сами или с кем-то другим. Особенно она важна при покупке на стадии строительства, когда выписка из реестра не может показать квартиру и защитой служат только бумаги застройщика и договор, а также при покупке любого дома или участка, где категория земли решает, может ли иностранец им владеть и учитывается ли он для ВНЖ. Она нужна покупателям за рубежом не меньше, чем покупателям в Грузии, потому что заключение пишется так, чтобы его можно было прочитать без юриста в комнате и понять, что именно стоит за каждым выводом.
Сроки
Поручение
Вы присылаете кадастровый код, документы продавца или застройщика в том виде, в каком они у вас есть, и проект договора. Письменное предложение по проверке утверждается.
Выписка из реестра
Юрист заказывает выписку по кадастровому коду. Действуют собственные сроки обработки реестра, а его сбор относится к расходам третьих сторон.
Чтение и запросы
Выписка, документы продавца, разрешение и договор прочитываются; юрист запрашивает у продавца или застройщика недостающее и фиксирует, что так и не было предоставлено.
Заключение
Вы получаете письменное заключение с находками, обязательными исправлениями и выводом юриста.
Исправления
Если что-то нужно исправить, юрист говорит, как и кому это сделать, и подтверждает каждое исправление, увидев документ до следующего шага.
Чтение выписки: что ищет юрист
| Собственник | Имя и идентификатор зарегистрированного собственника в сравнении с паспортом продавца или регистрацией компании. Несовпадение имени первое, что требует объяснения. |
|---|---|
| Доли | Находится ли объект в совместной собственности и в каких долях; продавать или давать согласие должен каждый сособственник, и может потребоваться согласие супруга. |
| Площадь и тип | Зарегистрированная площадь в сравнении с объявлением и договором, а также зарегистрированное назначение: жилое, коммерческое, земля, сельскохозяйственная. |
| Обременения | Ипотека, арест, налоговый залог, права пользования, аренда. Что из этого можно снять в ходе сделки, что её останавливает и как снятие согласуется по времени с оплатой. |
| История | Как и когда нынешний собственник приобрёл объект и есть ли в цепочке что-то нерешённое, например наследство или недавний переход права, требующий объяснения. |
| Кадастровый план | Для домов и участков: где проходят границы и совпадает ли то, что продаётся, с тем, что зарегистрировано. |
Для новостройки: бумаги застройщика
Когда квартира ещё не существует как зарегистрированная единица, выписка выдаётся на землю под домом, и главный вопрос смещается от объекта к застройщику и его документам. Юрист проверяет, что продающее лицо это то же лицо, которое держит права на землю и разрешение на строительство, потому что бренд и компания, заключающая договор, нередко разные; что разрешение охватывает именно этот участок, это назначение и это число этажей, так что продаваемая квартира юридически существует в разрешении; заложена ли земля банку и что это значит для покупателей, если стройка остановится; и что договор говорит о сдаче, неустойке, спецификации, поэтапных платежах, изменениях и судьбе уплаченных денег при провале проекта. История застройщика, если она у нас есть, добавляется в заключение. Расхождение в разрешении или залог, не урегулированный в договоре, это причина не подписывать, и заключение говорит об этом прямо, без смягчений.
Чтение договора
Юрист читает грузинский текст, потому что именно он имеет юридическую силу, и сравнивает его с переводом, который вам дали, отмечая каждое место, где перевод мягче или уже оригинала. В заключении перечислены положения, которые присутствуют, но слабы, положения, которых нет, и формулировки, которые юрист предлагает по каждому из них, чтобы у переговоров был текст, от которого можно отталкиваться. Для вторичной квартиры ключевые положения это цена и порядок оплаты, состояние объекта, дата передачи во владение, кто снимает какое обременение и последовательность оплаты и регистрации. Для договора с застройщиком это дата сдачи и неустойка за её срыв, приложение со спецификацией, допуск по площади, процедура изменений, условия возврата денег и регистрация вашего права до последнего платежа. Если вы находитесь на стадии соглашения о бронировании, первым читается оно, и главный вопрос к нему один: что происходит с деньгами, если проверка выявит проблему.
Что нам нужно от вас
- Кадастровый код или, если код ещё неизвестен, точный адрес, по которому его можно установить.
- Всё, что вам дали продавец или застройщик: выписку, планы, копии разрешения, проект договора, прайс-лист, график платежей, на грузинском языке и в любом имеющемся переводе.
- Ваше поручение заказать выписку и оплату сбора реестра как расхода третьей стороны.
- Ваши собственные обстоятельства там, где они влияют на проверку: будете ли вы покупать совместно, через компанию или для заявления на ВНЖ.
- Терпение в отношении другой стороны: проверка идёт ровно с той скоростью, с какой продавец или застройщик отвечает на запросы юриста.
Основа цены
За проверку мы обычно назначаем фиксированную сумму, не привязанную к цене объекта: работы одинаково много, дорогую вы покупаете квартиру или дешёвую. Сумму называет письменное предложение, а логика расчёта изложена на странице цен и комиссий. Сбор реестра за выписку это расход третьей стороны, который вы оплачиваете по тарифу реестра, и в нашу плату он не входит. Проверка, которая нашла причину не покупать, оплачивается как проверка, потому что ровно для этого она и нужна; заключение остаётся вашим при любом выводе. Повторная проверка по другому объекту, если первый отпал, оценивается заново в отдельном письменном предложении.
Будет добавлено командой: фиксированная плата за юридическую проверку, срок подготовки заключения после сбора документов и сборы реестра за выписку по скорости обработки с их официальным источником; должны быть предоставлены владельцем и юристом.
Заключение, раздел за разделом
| 1. Объект | Кадастровый код, адрес, зарегистрированные площадь и тип, и совпадает ли продаваемое с зарегистрированным. |
|---|---|
| 2. Продавец | Кто он, вправе ли продавать, чьё согласие требуется и достаточно ли доверенности представителя. |
| 3. Обременения и история | Что зарегистрировано в отношении объекта, что это означает и как снимается каждый пункт либо почему его снять нельзя. |
| 4. Застройщик | Для новостройки: права на землю, разрешение и его соответствие, залоги, история там, где она у нас есть. |
| 5. Договор | Положение за положением: есть и достаточно, есть и слабо с предлагаемой формулировкой, отсутствует с предлагаемой формулировкой. |
| 6. Обязательно до подписания | Список исправлений, по каждому с указанием, кто его делает и к какому шагу. |
| 7. Вывод | Подписал бы юрист, одной простой фразой, и при каких условиях. |
Особые случаи
Некоторые дела требуют большего, чем стандартная проверка, и письменное предложение говорит об этом, как только мы их видим. У унаследованного объекта могут быть наследники, которые не зарегистрированы или находятся за рубежом, и цепочку нужно завершить, прежде чем продажа станет безопасной. У продавца-компании нужно проверить регистрацию и полномочия подписывающего лица в реестре юридических лиц, а компания в стадии ликвидации или с залогом на свои активы это совсем другой продавец, чем действующая. Сособственники за рубежом должны продавать или давать согласие через легализованные документы, на оформление которых уходит время. Объект, покупаемый для заявления на ВНЖ, требует, чтобы проверка учла категорию земли и вероятную оценочную стоимость, потому что чистый титул на сельскохозяйственную землю или стоимость ниже порога это чистый титул не для той цели. Объект с действующим арендатором требует прочтения договора аренды, потому что права арендатора переживают продажу. Ни один из этих случаев сам по себе не останавливает покупку; каждый меняет то, что должно произойти до того, как вы заплатите, и в каком порядке, и заключение описывает этот порядок шаг за шагом.
На чьей стороне юрист
Партнёр-юрист действует за вас и только за вас в вашей покупке; он не представляет продавца или застройщика в той же сделке и получает оплату за проверку, а не за результат. Заключение написано так, чтобы ваш собственный юрист дома мог его прочитать и, если не согласен, сказать об этом, и мы приветствуем второе мнение, потому что оно только укрепляет решение, принятое на основе документов. Роль юриста на этом сайте, где он проверяет правовые страницы, описана на странице партнёра-юриста; эта услуга это тот же человек, выполняющий такое же чтение для одного покупателя и одного объекта. Пока юрист не утвердит формулировки этой страницы, на ней остаётся уведомление о проверке.
Частые вопросы
Продавец говорит, что нотариус всё проверит. Нужна ли мне эта проверка?
Да. Нотариус удостоверяет подписи и личность; нотариус не проверяет, выгодна ли сделка вам, соответствует ли разрешение застройщика дому и защищает ли вас договор. Это делает только юрист, действующий за вас.
Можете ли вы проверить объект, который я нашёл через другое агентство?
Да. Проверка заказывается отдельно, по кадастровому коду и имеющимся у вас документам. В остальном наше участие в покупке не требуется.
Как выглядит заключение?
Документ на вашем языке: что найдено в выписке, о продавце, в разрешении и в договоре; что нужно исправить до подписания и как; и прямой ответ, подписал бы юрист. Он написан так, чтобы другой юрист мог по нему всё проследить.
Что если проверка выявит проблему?
В заключении сказано, можно ли её исправить, кому и до какого шага, и юрист подтверждает каждое исправление, увидев документ. Проблемы, которые исправить нельзя, например сельскохозяйственная земля под домом, завершают покупку, и заключение говорит об этом прямо.
Охватывает ли проверка квартиру на стадии строительства?
Да, с переносом акцента на права застройщика на землю, разрешение, залоги и договор, потому что квартиры в реестре ещё нет. История застройщика добавляется там, где она у нас есть.
Сколько времени это занимает?
Срок обработки выписки в реестре плюс время, которое продавец или застройщик тратит на ответы на запросы юриста, плюс время чтения, указанное в письменном предложении. Чистое дело с отзывчивым продавцом идёт быстро; дело с обременением, которое нужно снимать, нет.
Означает ли проверка, что ничего не пойдёт не так?
Нет. Это внимательное чтение документов в том виде, в каком они существуют на дату проверки, юристом, действующим за вас. Оно устраняет проблемы, которые можно найти на бумаге, а это большинство из них; оно не может обещать будущее поведение застройщика или направление рынка.
История изменений
- - Создана страница услуги; находится на проверке у партнёра-юриста; основа цены должна быть предоставлена владельцем.