ВНЖ в Грузии через покупку недвижимости

Кто имеет право на вид на жительство за недвижимость

Правило выглядит простым, и большинство вопросов, которые мы получаем, вырастает из слов внутри него. «Несельскохозяйственная» исключает сельхозугодья и участки, отнесённые к сельскохозяйственным землям, что важно для домов за пределами городов: сам дом может стоить сколько угодно, но если земля под ним имеет сельскохозяйственный статус, в расчёт он не войдёт. «Более $150 000» относится к одному объекту: статья говорит об одной недвижимой вещи, и сложение квартиры за $90 000 с квартирой за $70 000 практикой агентства не подтверждено. «Аккредитованный оценщик» означает, что в счёт идёт только официальный отчёт об оценке, а не цена в вашем договоре и не оценка с сайта объявлений. А «продлевается ежегодно» означает, что ВНЖ - это отношения с государством, которые нужно поддерживать из года в год, а не одноразовый штамп, полученный и забытый.

Ключевые факты

Порог стоимости недвижимости	Более $150 000, несельскохозяйственная недвижимость, с 1 марта 2026 г.
Прежний порог	$100 000, действовал с 2019 г. по 28 февраля 2026 г.
Подтверждение стоимости	Отчёт аккредитованного оценщика
Срок	Один год, продлевается ежегодно, пока недвижимость в собственности
Семья	Супруг и дети могут быть включены
Прекращается, когда	Прекращается ваше право собственности на недвижимость, например в результате продажи или дарения
Держатели по старому правилу	Могут продлевать, пока сохраняют недвижимость, по которой получили ВНЖ
Инвестиционный ВНЖ	От $300 000 инвестиций или недвижимость (не сельхозземля) дороже $300 000; срок пять лет (Закон, статья 15(h))

Источники: IMI Daily и EIG Law об изменении с 1 марта 2026 г.; Healy Consultants об инвестиционном ВНЖ; проверено 10 октября 2026 г. Официальный текст будет добавлен после проверки юристом.

Что даёт ВНЖ, и чего он не даёт

Вид на жительство позволяет жить в Грузии в течение его срока без выездов ради обновления безвизового периода, зарегистрировать адрес и общаться с банками, школами и клиниками как резидент, а не как гость. Это документ, который превращает покупку недвижимости в базу для жизни. Члены семьи, включённые в ВНЖ, получают такое же право находиться в стране.

Он не даёт гражданства и паспорта и сам по себе не даёт постоянного места жительства. Он не включает право работать по найму: с 1 марта 2026 г. иностранным работникам требуется разрешение на работу, а список исключений на момент проверки нашего источника ещё дорабатывался. Он не освобождает вас от налоговых правил, которые зависят от числа дней, проведённых в стране: резидентство по ВНЖ и налоговое резидентство - разные вещи с разными критериями. И он не переживает продажу недвижимости: ВНЖ существует благодаря праву собственности, поэтому право собственности должно сохраняться всё время, пока вам нужен этот статус.

Путь через недвижимость в сравнении с другими путями

Недвижимость - лишь один из нескольких способов получить вид на жительство, и для части читателей он не лучший. Сравнение ниже намеренно короткое; каждый путь получит отдельную страницу в списке выше.

ВНЖ за недвижимость	Владеть несельскохозяйственной недвижимостью стоимостью более $150 000. Один год, продлевается. Нет требования вести бизнес или получать доход в Грузии. Подходит покупателям, которые хотят получить жильё или объект для аренды и легальную базу одним шагом.
Инвестиционный ВНЖ	Инвестировать $300 000 и более или владеть недвижимостью (кроме сельскохозяйственной земли) дороже $300 000 (статья 15(h) закона). Срок пять лет, после которого при сохранении условий возможен бессрочный ВНЖ. Подходит более крупным инвесторам, которым нужен длинный срок.
IT-ВНЖ	Введён в сентябре 2025 г. для IT-специалистов, которые проработали в отрасли не менее двух лет и зарабатывают более $25 000 в год. Срок три года. Недвижимость не требуется вовсе.
Рабочие и прочие ВНЖ	Трудоустройство, учёба, воссоединение семьи и другие основания имеют собственные документы и сроки. Разрешения на работу для иностранных работников обязательны с 1 марта 2026 г.

Эти пути не исключают друг друга. Покупатель с IT-ВНЖ может купить недвижимость просто потому, что она ему нужна; держатель ВНЖ за недвижимость может позже перейти на основание с более длинным сроком. Важно выбирать путь под ту жизнь, которую вы планируете, а не ради документа самого по себе.

От покупки до карточки: последовательность

1. Стать собственником

   Заявление опирается на выписку из Публичного реестра на ваше имя. Предварительный договор или внесённый задаток собственностью не являются. Как пройти путь от просмотра до выписки, рассказывает раздел Покупка и право.

2. Получить оценку

   Аккредитованный оценщик осматривает объект и выдаёт отчёт. Если рыночная стоимость в отчёте ниже $150 000, заявление не пройдёт, даже если вы заплатили больше. Покупателям, которые находятся близко к порогу, стоит получить предварительную оценку до подписания договора, а не после.

3. Собрать пакет документов

   Паспорт, выписка из реестра, отчёт об оценке, подтверждение законного пребывания на момент подачи, фотографии, а также документы членов семьи с переводами и легализацией там, где это требуется. Точный список и порядок его подачи будут опубликованы на отдельном гиде, как только партнёр-юрист его проверит.

4. Подать в Дом юстиции

   Заявление подаётся лично или через представителя по доверенности. Размер сбора зависит от выбранной скорости рассмотрения.

5. Решение и карточка

   После положительного решения выдаётся карточка ВНЖ. Продление начинается до истечения текущего срока, с подтверждением того, что недвижимость по-прежнему принадлежит вам; пока вы сохраняете ту же недвижимость, новая оценка не нужна.

По данным Агентства развития государственных услуг, государственный сбор составляет 300, 450 или 600 лари за решение в течение 30, 20 или 10 дней после подачи полного пакета. Полное руководство подробно описывает документы, оценку и продление по тексту закона.

На чём заявления спотыкаются

• Оценка ниже порога. Проверяется не цена покупки, а рыночная стоимость по отчёту оценщика. Новые квартиры, купленные с наценкой или оплаченные в рассрочку, могут быть оценены ниже их договорной цены.
• Сельскохозяйственная земля. Деревенский дом на участке, зарегистрированном как сельскохозяйственная земля, в порог не засчитывается, сколько бы он ни стоил.
• Право собственности ещё не зарегистрировано. Покупателям, которые подают заявление с договором вместо выписки, отказывают. Сначала завершите регистрацию.
• Истёк срок законного пребывания. Подача после окончания безвизового периода или визы создаёт проблему, которую никакая недвижимость не решает. Планируйте дату подачи с учётом разрешённого срока пребывания.
• Слишком ранняя продажа. ВНЖ зависит от недвижимости. Продажа, дарение родственнику или передача компании могут его прекратить. Планируйте любые изменения в праве собственности с учётом дат продления и после консультации.
• Оценка на старте. Стоимость проверяется при первой подаче заявления; собственник, который сохраняет ту же недвижимость, освобождён от новой оценки при продлении. Покупатели, находящиеся около отметки $150 000, несут этот риск при первой подаче, а не позже.

Документы из-за рубежа

Большинство отказов, не связанных с самой недвижимостью, связано с бумагами. Документы, выданные за пределами Грузии, например свидетельства о браке и рождении для членов семьи или справка об отсутствии судимости там, где её запрашивают, должны быть легализованы для использования в Грузии: апостилем, если страна выдачи участвует в Гаагской конвенции, в остальных случаях через консульскую легализацию. Затем им нужен перевод на грузинский язык, выполненный сертифицированным переводчиком, часто с нотариальным заверением подписи переводчика. Имена должны совпадать в паспорте, свидетельствах и переводах буква в букву, и это частая проблема для заявителей, чьи имена транслитерированы по-разному в разных документах: одна лишняя буква в фамилии супруги способна остановить всё заявление. Начинайте собирать эти документы до поездки, потому что получение апостиля из-за границы, когда вы уже находитесь в Грузии, отнимает недели.

Документам, выданным в Грузии, таким как выписка из реестра и отчёт оценщика, легализация не нужна. Доверенность для представителя, который подаёт заявление от вашего имени, можно оформить у грузинского нотариуса, пока вы находитесь в стране, или за границей, с теми же этапами легализации, что и у любого другого иностранного документа.

Если вы покупали по правилу $100 000

Порог вырос с $100 000 до $150 000 с 1 марта 2026 г. По данным наших источников, держатели ВНЖ, которые получили его по старому правилу, могут продолжать продление, пока сохраняют недвижимость, по которой его получили. Практических следствий два: не продавайте и не перестраивайте владение этой недвижимостью, не проверив, как это отразится на вашем продлении, а если вы планируете добавить членов семьи или изменить основание ВНЖ, выясните, не применяется ли к новому заявлению новый порог. Наш партнёр-юрист подтвердит переходные правила по официальному тексту, прежде чем с отдельной страницы будет снято уведомление о проверке.

Как устроен этот раздел

Первая группа страниц, путь через недвижимость, разбирает правило строка за строкой: порог и оценка, документы, подача, семья, продление, отказы и отзывы. Вторая группа посвящена другим путям и жизни с ВНЖ: инвестиционный ВНЖ, IT-ВНЖ, разрешения на работу, что меняется в налогах, банковском обслуживании и школах, когда вы становитесь резидентом. Полное руководство по ВНЖ за недвижимость проходит весь путь один раз, по тексту закона, и даёт ссылки на каждую подробную страницу по мере её публикации.

Каждая страница здесь - юридическая. Она написана по Закону Грузии о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства и по собственным инструкциям Дома юстиции, а затем проверяется нашим партнёром-юристом, прежде чем с неё снимается уведомление о проверке. Пороговые значения также питают проверку права на ВНЖ, которая за несколько секунд даёт первый ответ и отправляет вас на нужную страницу за подробностями. Проверка - это фильтр, а не решение; решение принимает Агентство развития государственных услуг по тому пакету документов, который вы подадите.

Частые вопросы

Обязательно ли $150 000 должны приходиться на один объект?

Рассчитывайте на один. Статья говорит об одной недвижимой вещи стоимостью более $150 000, а можно ли сложить два или больше объектов, не подтверждено; наш юрист проверяет практику агентства.

Засчитывается ли цена из моего договора как стоимость?

Нет. В счёт идёт рыночная стоимость из отчёта аккредитованного оценщика. Она может оказаться как выше, так и ниже того, что вы заплатили, и в заявлении будет использована именно она.

Может ли моя семья получить ВНЖ вместе со мной?

Да. Супруг и дети могут быть включены на основании той же недвижимости. Их документам нужны перевод и легализация, как и вашим, и это стоит начать готовить заранее.

Могу ли я работать в Грузии с ВНЖ за недвижимость?

ВНЖ даёт право жить в Грузии. Для работы по найму с 1 марта 2026 г. требуется разрешение на работу, с исключениями, которые на момент проверки нашего источника ещё дорабатывались. Уточните это до того, как подпишете трудовой договор.

Что произойдёт, если я продам недвижимость?

Основание для ВНЖ исчезает, и ВНЖ может быть отозван. Если вы хотите продать, планируйте продажу с учётом другого основания для пребывания или с учётом окончания текущего срока, и сначала получите консультацию.

Я получил ВНЖ, когда порог был $100 000. Нужно ли мне докупать недвижимость?

По данным наших источников, вы можете продолжать продление, пока сохраняете недвижимость, по которой получили ВНЖ. Не меняйте структуру владения этой недвижимостью, не проверив последствия. Подтверждение по официальному тексту ожидает проверки юристом.

Ведёт ли этот ВНЖ к гражданству?

Сам по себе нет. Это годовой продлеваемый вид на жительство. У статусов с более длинным сроком свои правила, и они будут разобраны на страницах о жизни с ВНЖ.

Источники

• IMI Daily, «Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month», imidaily.com, дата обращения 10 октября 2026 г.
• EIG Law, «Georgia to increase real estate investment threshold for residence permits effective March 1, 2026», eiglaw.com, дата обращения 10 октября 2026 г.
• Healy Consultants об инвестиционном ВНЖ от $300 000, healyconsultants.com, дата обращения 10 октября 2026 г.; условия подтверждены статьёй 15(h) Закона, matsne.gov.ge, дата обращения 11 октября 2026 г.
• Разрешения на работу с 1 марта 2026 г.: armenian-lawyer.com, дата обращения 10 октября 2026 г.; будет заменено официальным списком исключений.
• Первичный текст: Закон Грузии о правовом положении иностранцев и лиц без гражданства, Законодательный вестник Грузии, matsne.gov.ge; ссылки на статьи будут добавлены после проверки юристом.