מי זכאי להיתר השהייה על בסיס נדל״ן
אתם זכאים אם אתם בעלים של נכס לא חקלאי בגאורגיה ששוויו עולה על $150,000, כפי שאישר שמאי מוסמך. ההיתר ניתן לשנה אחת ומחודש מדי שנה כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם. הוא מכסה את בן או בת הזוג והילדים. הוא אינו אזרחות, אינו תושבות קבע, והוא מסתיים כשהבעלות שלכם בנכס מסתיימת.
הכלל נראה פשוט, ורוב השאלות שמגיעות אלינו נובעות מהמילים שבתוכו. ״לא חקלאי״ מוציא מהכלל קרקע חקלאית ומגרשים שמסווגים כחקלאיים, וזה חשוב במיוחד לבתים מחוץ לערים, שם המגרש שמסביב לבית לא תמיד מסווג כמו שהקונה מניח. ״יותר מ-$150,000״ נבחן מול נכס אחד: הסעיף מדבר על דבר מקרקעין אחד, וחיבור של דירה ב-$90,000 לדירה ב-$70,000 לא אושר בפרקטיקה של הסוכנות. ״שמאי מוסמך״ אומר שהערכת השווי שנחשבת היא דוח רשמי, לא המחיר שבחוזה שלכם ולא הערכה מאתר אינטרנט. ו״מחודש מדי שנה״ אומר שההיתר הוא מערכת יחסים עם המדינה שצריך לתחזק, לא חותמת חד-פעמית שמקבלים ושוכחים ממנה.
עובדות מפתח
| סף שווי הנכס | יותר מ-$150,000, נדל״ן לא חקלאי, החל מ-1 במרץ 2026 |
|---|---|
| הסף הקודם | $100,000, בתוקף מ-2019 עד 28 בפברואר 2026 |
| הוכחת השווי | דוח של שמאי מוסמך |
| תקופה | שנה אחת, ניתן לחידוש מדי שנה כל עוד הנכס בבעלות |
| משפחה | אפשר לכלול בן או בת זוג וילדים |
| מסתיים כאשר | הבעלות שלכם בנכס מסתיימת, למשל במכירה או במתנה |
| מחזיקים לפי הכלל הישן | יכולים לחדש כל עוד הם מחזיקים בנכס שזיכה אותם |
| היתר שהייה למשקיעים | מהשקעה של $300,000, או נכס שאינו קרקע חקלאית בשווי של יותר מ-$300,000; תקופה של חמש שנים (החוק, סעיף 15(h)) |
מקורות: IMI Daily ו-EIG Law על השינוי מ-1 במרץ 2026; Healy Consultants על היתר השהייה למשקיעים; נבדק ב-10 באוקטובר 2026. הטקסט הרשמי יתווסף לאחר בדיקת עורך הדין.
מה ההיתר נותן, ומה הוא לא נותן
היתר שהייה מאפשר לכם לגור בגאורגיה למשך תקופתו בלי יציאות וכניסות לצורך חידוש ויזה, לרשום כתובת, ולהתנהל מול בנקים, בתי ספר ומרפאות כתושבים ולא כמבקרים. זה המסמך שהופך רכישת נדל״ן לבסיס חיים: הדירה נותנת לכם מקום לגור בו, וההיתר נותן לכם את המעמד לעשות זאת ברציפות. בני משפחה שנכללים בהיתר מקבלים את אותה זכות שהייה.
הוא לא נותן אזרחות או דרכון, והוא לא נותן בפני עצמו תושבות קבע. הוא לא כולל זכות לעבוד אצל מעסיק: מאז 1 במרץ 2026 עובדים זרים זקוקים להיתר עבודה, עם רשימת פטורים שעדיין הייתה בגיבוש כשהמקור שלנו נבדק. הוא לא פוטר אתכם מכללי מס שתלויים במספר הימים שאתם מבלים במדינה; מי שגר בגאורגיה רוב השנה צריך לבדוק את מעמדו המיסויי בנפרד משאלת ההיתר. והוא לא שורד את מכירת הנכס: ההיתר קיים בגלל הבעלות, ולכן הבעלות חייבת להימשך.
מסלול הנדל״ן בהשוואה למסלולים האחרים
נדל״ן הוא אחת מכמה דרכים לקבל היתר שהייה, ולחלק מהקוראים הוא לא הדרך הטובה ביותר. מי שמתכנן לעבוד בחברה מקומית, מי שמגיע עם מקצוע טכנולוגי, ומי שמשקיע סכום גדול בהרבה בעסק עשויים למצוא מסלול שמתאים להם יותר. ההשוואה שלמטה קצרה בכוונה; כל מסלול יקבל דף משלו ברשימה שלמעלה.
| היתר על בסיס נדל״ן | בעלות על נדל״ן לא חקלאי בשווי של יותר מ-$150,000. שנה אחת, ניתן לחידוש. אין דרישה לנהל עסק או להפיק הכנסה בגאורגיה. מתאים לקונים שרוצים בית או נכס להשכרה ובסיס חוקי בצעד אחד. |
|---|---|
| היתר שהייה למשקיעים | השקעה של $300,000 ומעלה, או בעלות על נכס שאינו קרקע חקלאית בשווי של יותר מ-$300,000 (סעיף 15(h) לחוק). תקופה של חמש שנים, שאחריה ניתן לקבל היתר לשהייה ללא הגבלת זמן אם התנאים נשמרים. מתאים למשקיעים גדולים יותר שרוצים תקופה ארוכה יותר. |
| היתר שהייה לאנשי IT | הונהג בספטמבר 2025 לאנשי מקצוע בתחום הטכנולוגיה עם ניסיון של שנתיים לפחות והכנסה שנתית מעל $25,000. תקופה של שלוש שנים. לא דורש נדל״ן כלל. |
| היתרי עבודה ואחרים | תעסוקה, לימודים, איחוד משפחות ועילות אחרות באים עם מסמכים ותנאים משלהם. היתרי עבודה לעובדים זרים הם חובה מאז 1 במרץ 2026. |
המסלולים אינם מוציאים זה את זה. קונה עם היתר IT עדיין יכול לרכוש נדל״ן לשם עצמו; מחזיק בהיתר על בסיס נדל״ן יכול לעבור בהמשך לעילה ארוכת טווח יותר. מה שחשוב הוא לבחור את המסלול בהתאם לחיים שאתם מתכננים, לא בהתאם למסמך בלבד. מי שקונה דירה רק כדי לקבל היתר, בלי צורך אמיתי בדירה, לוקח על עצמו נכס שצריך לנהל ולתחזק משנה לשנה.
מהרכישה ועד הכרטיס: הרצף
היו הבעלים של הנכס
הבקשה נשענת על נסח מהמרשם הציבורי על שמכם. חוזה מקדמי או מקדמה ששולמה אינם בעלות, וגם חוזה חתום אצל נוטריון שעדיין לא נרשם אינו בעלות. איך מגיעים מצפייה לנסח הוא הנושא של מדור קנייה ומשפט.
קבלו את הערכת השווי
שמאי מוסמך בודק את הנכס ומנפיק דוח. אם שווי השוק בדוח נמוך מ-$150,000, הבקשה תיכשל גם אם שילמתם יותר. קונים שקרובים לקו צריכים לקבל הערכת שווי אינדיקטיבית לפני שהם חותמים, כדי לא לגלות אחרי הרכישה שהדירה שקנו במחיר שמעל הסף מוערכת מתחתיו.
הרכיבו את התיק
דרכון, הנסח מהמרשם, דוח השמאי, הוכחת שהייה חוקית במועד ההגשה, תצלומים, ומסמכים לבני המשפחה עם תרגומים ואימותים במקומות שבהם הם נדרשים. הרשימה המדויקת והסדר שלה יופיעו במדריך הייעודי ברגע שעורך הדין השותף יבדוק אותו.
הגישו בבית הצדק (Public Service Hall)
הבקשה מוגשת באופן אישי או באמצעות נציג מכוח ייפוי כוח. האגרה תלויה במהירות הטיפול שנבחרה.
החלטה וכרטיס
אחרי ההחלטה מונפק כרטיס השהייה. החידוש מתחיל לפני שההיתר הנוכחי פג, עם הוכחה שהנכס עדיין שלכם; כל עוד אתם שומרים על אותו נכס, אין צורך בשמאות חדשה. מי שמחכה לפקיעת ההיתר כדי להתחיל בחידוש מסתכן בפער שבו הוא שוהה במדינה בלי מעמד.
לפי הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים, האגרה הממלכתית היא 300, 450 או 600 לארי להחלטה בתוך 30, 20 או 10 ימים מהגשת תיק מלא. המדריך המלא מפרט את המסמכים, השמאות והחידוש על בסיס נוסח החוק.
איפה בקשות נכשלות
- הערכת שווי מתחת לסף. מחיר הרכישה אינו המבחן; שווי השוק שקבע השמאי הוא המבחן. דירות חדשות שנקנו בפרמיה, או ששולמו בפריסת תשלומים, עשויות להיות מוערכות בפחות ממחיר החוזה שלהן, כי השמאי מסתכל על מה שהשוק משלם היום ולא על מה שאתם הסכמתם לשלם.
- קרקע חקלאית. בית כפרי על מגרש שרשום כקרקע חקלאית לא נספר לצורך הסף, יהיה מחירו אשר יהיה.
- בעלות שעדיין לא נרשמה. קונים שמגישים בקשה עם חוזה במקום נסח נדחים. סיימו קודם את הרישום.
- שהייה חוקית שפגה. הגשה כשתקופת הפטור מוויזה או הוויזה שלכם כבר פגה יוצרת בעיה ששום נכס לא פותר. תכננו את מועד ההגשה סביב השהייה המותרת שלכם, ולא להפך.
- מכירה מוקדמת מדי. ההיתר תלוי בנכס. מכירה, מתנה לקרוב משפחה או העברה לחברה יכולות לסיים אותו. תכננו שינויים בבעלות סביב מועדי החידוש ובליווי ייעוץ.
- השמאות בהתחלה. השווי נבדק כשאתם מגישים את הבקשה הראשונה; בעלים ששומר על אותו נכס פטור משמאות חדשה בעת החידוש. קונים שקרובים ל-$150,000 נושאים בסיכון בבקשה הראשונה, ולא אחר כך.
מסמכים מחו״ל
רוב הדחיות שאינן קשורות לנכס קשורות לנייר. מסמכים שהונפקו מחוץ לגאורגיה, כמו תעודות נישואין ולידה של בני המשפחה או תעודת יושר כשהיא מתבקשת, צריכים לעבור אימות לשימוש בגאורגיה: באפוסטיל אם המדינה המנפיקה חברה באמנת האג, ואחרת באימות קונסולרי. אחר כך הם זקוקים לתרגום לגאורגית בידי מתרגם מוסמך, לעתים קרובות עם אישור נוטריוני לחתימת המתרגם. השמות חייבים להתאים בדרכון, בתעודות ובתרגומים אות באות, וזו בעיה שכיחה אצל מבקשים שהשם שלהם מתועתק אחרת במסמכים שונים; שם משפחה שנכתב באנגלית בדרכון בצורה אחת ובתעודת הנישואין בצורה אחרת מספיק כדי לעכב תיק. התחילו לאסוף את המסמכים האלה לפני הנסיעה, כי השגת אפוסטיל מחו״ל בזמן שאתם בגאורגיה עולה שבועות.
מסמכים שהונפקו בגאורגיה, כמו הנסח מהמרשם ודוח השמאי, אינם זקוקים לאימות. ייפוי כוח לנציג שמגיש בשמכם אפשר לערוך בפני נוטריון גאורגי בזמן שאתם במדינה, או בחו״ל עם אותם שלבי אימות כמו כל מסמך זר אחר.
אם קניתם לפי כלל ה-$100,000
הסף עלה מ-$100,000 ל-$150,000 ב-1 במרץ 2026. לפי המקורות שלנו, מחזיקים שהיו זכאים לפי הכלל הישן יכולים להמשיך לחדש כל עוד הם מחזיקים בנכס שזיכה אותם. ההשלכות המעשיות הן שתיים: אל תמכרו ואל תשנו את מבנה הבעלות על הנכס הזה בלי לבדוק איך זה משפיע על החידוש שלכם, ואם אתם מתכננים להוסיף בני משפחה או לשנות את הבסיס של ההיתר, בדקו אם הסף החדש חל על הבקשה החדשה. השאלה השנייה היא שרוב המחזיקים הוותיקים לא חושבים עליה עד שהיא מגיעה. עורך הדין השותף שלנו יאשר את כללי המעבר מתוך הטקסט הרשמי לפני שהדף הייעודי יאבד את הודעת הבדיקה שלו.
איך המדור הזה בנוי
קבוצת הדפים הראשונה, מסלול הנדל״ן, מפרקת את הכלל שורה אחר שורה: הסף והערכת השווי, המסמכים, ההגשה, המשפחה, החידוש, הדחיות והשלילות. הקבוצה השנייה מכסה את המסלולים האחרים ואת החיים עם היתר: היתר השהייה למשקיעים, היתר ה-IT, היתרי עבודה, ומה משתנה במס, בבנקאות ובבתי הספר ברגע שאתם תושבים. המדריך המלא להיתר שהייה דרך נכס מציג את המסלול כולו פעם אחת, על בסיס נוסח החוק, ומקשר לכל דף מפורט כשהוא מתפרסם.
כל דף כאן הוא דף משפטי. הוא נכתב מתוך חוק גאורגיה בדבר מעמדם המשפטי של זרים וחסרי אזרחות ומתוך ההנחיות של בית הצדק עצמו, ונבדק בידי עורך הדין השותף שלנו לפני שהודעת הבדיקה מוסרת. נתוני הסף מזינים גם את בודק הזכאות להיתר שהייה, שנותן תשובה ראשונה בשניות ושולח אתכם לדף הנכון לפרטים. הבודק הוא מסנן, לא החלטה; את ההחלטה מקבלת הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים על סמך התיק שאתם מגישים.
שאלות נפוצות
האם ה-$150,000 חייבים להיות נכס אחד?
תכננו על נכס אחד. הסעיף מדבר על דבר מקרקעין אחד ששוויו עולה על $150,000, והשאלה אם אפשר לחבר יחד שני נכסים או יותר אינה מאושרת; עורך הדין שלנו בודק את הפרקטיקה של הסוכנות.
האם מחיר החוזה שלי נחשב לשווי?
לא. השווי שנחשב הוא שווי השוק בדוח של שמאי מוסמך. הוא יכול להיות גבוה או נמוך ממה ששילמתם, ובדירות חדשות שנקנו במחיר מלא מהיזם הפער כלפי מטה אינו נדיר.
האם המשפחה שלי יכולה לקבל היתרים יחד איתי?
כן. בן או בת זוג וילדים יכולים להיכלל על בסיס אותו נכס, בלי צורך בנכס נוסף. המסמכים שלהם זקוקים לתרגום ולאימות כמו המסמכים שלכם.
האם אפשר לעבוד בגאורגיה עם היתר על בסיס נדל״ן?
ההיתר נותן את הזכות לגור בגאורגיה. עבודה אצל מעסיק דורשת היתר עבודה מאז 1 במרץ 2026, עם פטורים שעדיין היו בגיבוש כשהמקור שלנו נבדק. שאלו לפני שאתם חותמים על חוזה עבודה, לא אחרי.
מה קורה אם אני מוכר את הנכס?
העילה להיתר נעלמת וההיתר יכול להישלל. אם אתם רוצים למכור, תכננו את המכירה סביב עילת שהייה אחרת או סביב סוף התקופה הנוכחית, וקבלו ייעוץ קודם. מכירה שנעשית בלי תכנון כזה עלולה להשאיר אתכם בלי מעמד באמצע שנת ההיתר.
קיבלתי את ההיתר כשהסף היה $100,000. האם אני צריך לקנות עוד?
לפי המקורות שלנו אפשר להמשיך לחדש כל עוד אתם מחזיקים בנכס שזיכה אתכם. אל תשנו את הבעלות על הנכס הזה בלי לבדוק את ההשלכות. האישור מתוך הטקסט הרשמי ממתין לבדיקת עורך הדין.
האם ההיתר הזה הוא מסלול לאזרחות?
לא בפני עצמו. זהו היתר לשנה אחת שניתן לחידוש. למעמדות ארוכי טווח יש כללים משלהם, והם יכוסו בדפים על החיים עם היתר.
מקורות
- IMI Daily, "Georgia to hike property-based investor visa to $150,000 next month", imidaily.com, נצפה ב-10 באוקטובר 2026.
- EIG Law, "Georgia to increase real estate investment threshold for residence permits effective March 1, 2026", eiglaw.com, נצפה ב-10 באוקטובר 2026.
- Healy Consultants על היתר השהייה למשקיעים של $300,000, healyconsultants.com, נצפה ב-10 באוקטובר 2026; התנאים אושרו מסעיף 15(h) לחוק, matsne.gov.ge, נצפה ב-11 באוקטובר 2026.
- היתרי עבודה מ-1 במרץ 2026: armenian-lawyer.com, נצפה ב-10 באוקטובר 2026; יוחלף ברשימת הפטורים הרשמית.
- טקסט ראשוני: חוק גאורגיה בדבר מעמדם המשפטי של זרים וחסרי אזרחות, הרשומות של גאורגיה (Legislative Herald), matsne.gov.ge; הפניות לסעיפים יתווספו לאחר בדיקת עורך הדין.