הקלידו לפחות שתי אותיות.
אנחנו מאתרים דירות מאומתות בטביליסי, בבטומי ובאתרי הנופש בהרים. עורך דין בודק כל מסמך, אנחנו משלימים את הרכישה בייפוי כוח, וממשיכים לטפל בנכס גם אחרי שהוא שלכם.
מקורות: facts.json של האתר; Colliers Georgia דרך CBW ו-GBC, 2026.
שישה שלבים מהשיחה הראשונה ועד המפתח. בכל שלב אתם יודעים בדיוק איפה עומדת הרכישה.
ספרו לנו מה המטרה, התקציב ולוח הזמנים: השקעה, היתר שהייה, רילוקיישן או דירת נופש.
תקבלו 5 עד 10 נכסים מתאימים, עם מחירים, תוכניות דירה וההערות הכנות שלנו על כל אחד.
סיור וידאו חי מכל מקום שבו אתם נמצאים, או שנאסוף אתכם משדה התעופה ונראה לכם הכול מקרוב.
עורך הדין שלנו בודק את נסח הטאבו, שעבודים, היתרי היזם והחוזה, לפני שחותמים על משהו.
התשלום עובר דרך בנק או נוטריון, אף פעם לא לחשבון פרטי. הנכס נרשם על שמכם, בנוכחותכם או בייפוי כוח.
היתר שהייה, שיפוץ, ריהוט, שוכרים וניהול שוטף של הנכס.
שישה מדורים מכסים את כל הדרך: מהשאלה הראשונה על החוק ועד השכרת הדירה שקניתם. כל מדריך מציין את מקורותיו ואת תאריך הבדיקה האחרונה.
איך זרים קונים בגאורגיה: התהליך, החוזים, המרשם הציבורי, המסמכים והטעויות שכדאי להימנע מהן.
כלל ה-$150,000, היתר המשקיעים ב-$300,000, בני משפחה, חידוש ומה השתנה ב-2026.
תשואות, טביליסי מול בטומי, סיכון בקנייה על הנייר, חשבונות בנק, העברות ומסים לתושבי חוץ.
שכונות טביליסי, אזורי בטומי ואתרי הנופש, עם מחירים, שכר דירה, תחבורה ולמי מתאים כל מקום.
איך בודקים יזם, מה המשמעות של שלד לבן, ירוק ושלד, שלבי בנייה ועיכובים.
מחשבונים ובדיקות שמציגים כל הנחה, וגם נתוני שוק ודוחות.
avi.ge הוא שני דברים בבת אחת: מרכז ידע שמסביר בחמש שפות איך קונים, מחזיקים ומשכירים נדל״ן בגאורגיה, והאתר של AVI Estates, סוכנות הנדל״ן מטביליסי שכתבה אותו.
כל מספר שמופיע בדפים האלה מגיע ממרשם עובדות, ולצד כל שורה בו רשומים המקור והתאריך שבו המספר נבדק. כשאתם רואים מחיר למ״ר, אחוז תשואה או סף שווי להיתר שהייה, אפשר לדעת מי פרסם אותו ומתי אימתנו אותו. דפים משפטיים ודפי מס עוברים בדיקה של עורך דין שותף או של רואה חשבון, ועד שהבדיקה הזאת הושלמה מוצגת עליהם הודעה גלויה שאומרת זאת, כך שאף קורא לא יחשוב בטעות שדף שעדיין ממתין לבדיקה הוא דף שאושר. במקום שבו עדיין אין בידינו נתון מאומת, הדף אומר זאת במפורש בתיבה צהובה במקום לנחש, לעגל או להעתיק מספר מאתר אחר. הכללים האלה אינם נוהל פנימי אלא מסמך פתוח לציבור, והם מופיעים במלואם בדף מדיניות העריכה.
קונה שמגיע מתל אביב, מדובאי, מברלין או מאלמטי מביא איתו מסמכים אחרים, בנקים אחרים ושאלות אחרות. הישראלי שואל על אפוסטיל לתעודות משרד הפנים ועל העברה בנקאית מישראל; מי שמגיע ממקום אחר שואל שאלות אחרות לגמרי על אותה עסקה. לכן מדור לפי מדינה נכתב בנפרד לכל אחת מנקודות המוצא האלה, ולא כטקסט אחד שתורגם לכולם; מי שקרא את הדף של המדינה שלו מגיע לשיחה הראשונה עם השאלות הנכונות. מדור השוואות מעמיד את הערים הגאורגיות מול המקומות שאתם כבר שוקלים, כדי שההחלטה תתקבל מול חלופות אמיתיות ולא מול דף ריק. השוואה כזאת מועילה יותר מתיאור כללי, כי היא עונה על השאלה שבאמת עומדת על הפרק: לא ״האם גאורגיה טובה״ אלא ״האם היא טובה יותר מהחלופה שאני כבר בודק״. הגרסאות בגאורגית, באנגלית, ברוסית, בעברית ובערבית הותאמו בידי אדם לקורא של כל שפה, ולא הועברו בתרגום מכונה; העובדות זהות בכולן, הדוגמאות והדגשים משתנים לפי הקורא.
על המדריכים חתומים המייסד, שמנהל את המשא ומתן בעסקאות, ויועץ הנדל״ן, שעובר בבניינים ברגליו ורואה את חדר המדרגות, את החניה ואת אתר הבנייה ממול. דפים משפטיים נבדקים בידי עורך הדין השותף, שקורא כל חוזה של לקוח לפני שהוא נחתם, ולכן מכיר את הסעיפים הבעייתיים לא מספרי לימוד אלא מעסקאות אמיתיות. חתימה על מדריך אומרת שיש אדם עם שם שאחראי למה שכתוב בו, שאפשר לפנות אליו בשאלה, ושיתקן את הדף אם יתברר שטעה. מי אנחנו, איך אנחנו מקבלים תשלום ומה הקשר שלנו ליזמים שאנחנו כותבים עליהם מוסבר בדפי אודות והעצמאות.
רוב הקוראים מגיעים עם אחת משלוש שאלות. לכל אחת מהן יש מסלול קצר באתר, ואפשר ללכת בו בלי לקרוא הכול ולחזור לשאר כשהשאלה הבאה תעלה.
מה כוללת רכישה ובאיזה סדר הדברים קורים, כדי שתדעו בכל רגע מה השלב הבא. אילו מסמכים באמת חשובים ומה אומרת כל שורה בהם, כולל נסח מהמרשם הציבורי וחוזה עם יזם. מה אומרים נתוני השוק שפורסמו, עם שם בית המחקר שעומד מאחורי כל מספר. מה היתר שהייה נותן ומה הוא לא נותן, בלי לייפות. מה עלול להשתבש בדרך ואיך מגינים על עצמכם בכל שלב. כמה עולים השירותים שלנו, ברגע שהמחירון יתפרסם, ואיך בדיוק אנחנו מקבלים תשלום. ואם משהו מהרשימה הזאת עדיין לא כתוב באתר, נגיד זאת במפורש במקום להשאיר אתכם לנחש.
שתשואה כלשהי, מועד מסירה כלשהו או היתר שהייה כלשהו הם דבר ודאי. שיזם מסוים הוא ״הטוב ביותר״ בלי שיטה מפורסמת שעומדת מאחורי הקביעה הזאת. שדף נבדק בידי עורך דין כשהוא עדיין לא נבדק. שמספר מסוים עדכני כשלא בדקנו אותו בעצמנו. הכללים האלה קלים לניסוח וקשים לשמירה לאורך זמן, ולכן אנחנו מבקשים גם מהקוראים לעזור לאכוף אותם. אם מצאתם באתר אמירה שמפרה אחד מהכללים האלה, דף דיווח על טעות מגיע ישירות לעורך, והתיקון נרשם בדף שבו נמצאה הטעות.
אם אתם מעדיפים לדבר קודם, כפתור הוואטסאפ בראש כל דף פותח שיחה בשפה שלכם, ואפשר לקבוע ייעוץ חינם בלי שום התחייבות מצדכם. בשיחה הראשונה נעבור על המצב שלכם ונפנה אתכם לדפים הרלוונטיים, גם אם בסופו של דבר לא תזדקקו לנו. אנחנו עונים על שאלות על רכישה שאתם עושים בלעדינו באותה נכונות שבה אנחנו עונים על רכישה שאתם עושים איתנו; מי שכבר מצא דירה דרך מכר או יזם ורק רוצה להבין מה כתוב בנסח או בחוזה הוא קורא לגיטימי לחלוטין, והמדריכים קיימים בדיוק בשבילו.
כמעט כל פנייה מתאימה לאחד מהפרופילים האלה. לכל אחד נדרש נכס אחר, סדר שלבים אחר וקבוצת דפים אחרת באתר הזה.
הורים לילדים בגיל בית ספר שרוצים בית לכל השנה בטביליסי, בדרך כלל קרוב לבית ספר בינלאומי ולמרפאה. השאלות הראשונות שלהם הן על שכונות, על בניינים עם דיירים קבועים ועל היתר שהייה לכל המשפחה. הם קונים כדי לגור, ולכן רעש, חניה ומצב חדר המדרגות חשובים להם יותר מתשואה.
מי שיבקר לעיתים רחוקות ורוצה דירה שמושכרת ומנוהלת בלעדיו. הוא צריך שוק עם ביקוש יציב של שוכרים, חוזה שמגן על קונה שאינו נוכח, ייפוי כוח מנוסח בקפידה ומנהל נכס שאת שכרו כבר הפחית מהתשואה.
קונה שמטרתו העיקרית היא בסיס חוקי בגאורגיה לעצמו ולמשפחתו. הנכס הוא הדרך; הסף, השמאות וכללי החידוש מכתיבים את הרכישה. כדאי לו לקרוא את מדור היתר השהייה לפני בחירת עיר, כי להיתר לא משנה היכן הנכס, רק כמה הוא שווה.
קונה שרוצה מקום ליד הים או על המדרונות לשבועות שלו ולקצת שכירות בין לבין. עבורו ניהול הבניין מחוץ לעונה, החימום והאבטחה מכריעים אם הרכישה עובדת. דפי אתרי הנופש ובטומי נכתבו קודם כל לקורא הזה.
בן התפוצה שקונה בית להורים, לפנסיה או לביקורים. הוא מכיר את המדינה ואת השפה אבל לא את כללי המרשם העדכניים, את חוזי הפרויקטים החדשים או את מספרי השוק. המדריכים ופרופילי היזמים נועדו לו לא פחות מאשר למי שמגיע בפעם הראשונה.
רוב האנשים הם שניים מאלה בו זמנית: בית נופש שצריך גם להרוויח, או השקעה שעשויה להפוך לבית. אמרו זאת כבר בהודעה הראשונה. סדר השלבים משתנה לפי המטרה, ובחירה מוקדמת חוסכת רכישה שגויה אחר כך.
החל מ-1 במרץ 2026, זר שבבעלותו נדל״ן שאינו חקלאי בגאורגיה בשווי של יותר מ-$150,000 יכול להגיש בקשה להיתר שהייה לשנה.
מדריכים חדשים מופיעים כאן עם פרסומם, החדש ביותר ראשון.
מספרים משוערים לתכנון. כל כלי מציג את הנחותיו ומסמן את התוצאות כהערכות.
מספרים משוערים לתכנון. שנו כל שדה והתוצאות יתעדכנו.
בחרו שירות בודד או חבילה מלאה. המחיר מוסכם בכתב לפני שמתחילים.
רשימה אישית שנבנית לפי התקציב והמטרה שלכם.
איסוף משדה התעופה, מלון ויום עד שלושה ימים של סיורים בנכסים.
בדיקת רישום, שעבודים, היתרים וחוזה על ידי עורך דין.
ייפוי כוח, תרגום, נוטריון ורישום.
פתיחת חשבון בנק בגאורגיה והעברת הכספים.
הערכת שווי, הגשת הבקשה והחידוש השנתי.
עיצוב, עבודות גמר וחבילות ריהוט, עם דיווח שבועי בתמונות.
שוכרים לטווח ארוך או השכרה לטווח קצר, ניקיון, תיקונים ודוח חודשי.
הערכת שווי, מכירה והעברת התמורה לחו״ל.
למי שמגיע לגאורגיה.
קונים בלי לטוס.
מוכן למגורים או להשכרה.
כן. זרים יכולים לקנות נדל״ן למגורים ולמסחר באותם תנאים כמו אזרחי גאורגיה. קרקע חקלאית שמורה לאזרחים בלבד.
לא. אפשר לחתום על ייפוי כוח אצל נוטריון או בקונסוליה בארץ שלכם, ואנחנו מטפלים בסיור בווידאו, בחוזה וברישום.
אם נכס שבבעלותכם בגאורגיה שווה יותר מ-$150,000, אפשר להגיש בקשה להיתר שהייה לשנה שמתחדש מדי שנה. הסף הזה בתוקף מאז 1 במרץ 2026.
שלד (black frame) הוא המבנה החשוף בלבד. שלד לבן (white frame) כולל גם טיח בקירות, מדה ברצפה וחיבורי תשתיות. שלד ירוק (green frame) כמעט גמור, ונשארו רק ריצוף, אביזרים וצבע.
יזמים רבים מציעים פריסת תשלומים עד סיום הבנייה. התנאים משתנים מפרויקט לפרויקט, ואנחנו משווים ביניהם בשבילכם.
הסיכון תלוי ביזם. אנחנו בודקים היתרים, היסטוריית מסירות והתקדמות בנייה, ומחלקים את התשלומים לשלבים.
כן, לטווח ארוך או לטווח קצר. אנחנו יכולים לנהל את השוכרים, הניקיון והתיקונים ולשלוח לכם דוח חודשי. הכנסה משכירות חייבת במס בגאורגיה, ונחבר אתכם לרואה חשבון.
אגרות הרישום נמוכות. העלויות הנוספות העיקריות הן הבדיקה המשפטית, תרגום ונוטריון אם קונים מרחוק, וריהוט. לפני שמתחילים תקבלו הערכת עלויות מלאה בכתב.
השאירו פרטים, ויועץ שמדבר את השפה שלכם יחזור אליכם תוך יום עבודה אחד.
שני עד שבת, 10:00 עד 19:00 שעון טביליסי