תשלום על נכס בגאורגיה בדולרים או בלארי: כללים, שערים וניסוח החוזה

אפשר לשלם על נכס בגאורגיה בדולרים?

בפועל, כן: רוב הדירות מתומחרות בדולרים אמריקאיים, וחוזים רבים נוקבים במחיר דולרי שמשולם בדולרים בהעברה בנקאית, או בלארי לפי השער הרשמי של הבנק הלאומי ביום התשלום. המסגרת המשפטית מחמירה יותר מהשוק. הלארי הוא ההילך החוקי היחיד, יזם עסקי שמציע או מפרסם נכס בגאורגיה חייב לנקוב במחיר בלארי בלבד, וכל מס וכל אגרה רשמית מחושבים בלארי. עם זאת, הקוד האזרחי עדיין מתיר לצדדים להסכים על חיוב כספי במטבע חוץ, כך שחוזה יכול לנקוב כדין בסכום דולרי.

העמוד הזה מסביר את הכללים, את שלוש הדרכים לכתוב מחיר, איזה שער חליפין חל, איך שכר הטרחה של הנוטריון והמסים מומרים, ומה לכתוב בחוזה. השאלה הרחבה יותר, איך הלארי נע, נידונה בעמוד שלנו על סיכון מטבע.

מה החוק קובע, כלל אחר כלל

מי חייב לנקוב מחיר בלארי?

כלל המחיר בלארי חל על "יזם עסקי", מונח שחוק הבנק הלאומי אינו מגדיר. יזמי נדל״ן וסוכנויות הם עסקים, ולכן הם בתוך הכלל. בעלים פרטי שמוכר פעם אחת את הדירה שלו אינו מוזכר, ולפי קריאה פשוטה הוא מחוץ לכלל, אבל לא מצאנו שום הנחיה רשמית או החלטה לגבי מוכרים פרטיים. מי שאוכף את הכלל הוא שירות ההכנסות, לא הבנק הלאומי, ולא מצאנו תיק שפורסם נגד יזם נדל״ן בשל פרסום בדולרים בלבד.

רשימת החריגים של הבנק הלאומי אינה מזכירה נדל״ן. ובכל זאת, שני פריטים בה עשויים להיות רלוונטיים. אספקה על ידי תושב חוץ פטורה ללא תנאים. אספקה לתושב חוץ, שאצל אדם פרטי פירושו אזרח זר, פטורה רק אם ההצעה נעשית בשפה זרה בלבד, ולעולם לא בפרסום חוצות בגאורגיה. לכן הצעה של יזם נדל״ן באנגלית בלבד, שמכוונת לקונים זרים, יכולה להיות מתומחרת בדולרים, ואילו שלט החוצות בגאורגית של אותו פרויקט אמור להציג לארי.

שלוש דרכים לנסח את המחיר

תוכניות התשלומים של יזמי נדל״ן בנויות בדרך כלל לפי הניסוח השני או הראשון, כך שכל תשלום מומר ביום התשלום שלו. בתוכנית של שנתיים או שלוש זה יכול להצטבר להפרש מורגש, לכל אחד מהכיוונים, מהמחיר שציפיתם לו בהתחלה.

איזה שער חליפין חל?

השער הרשמי של הבנק הלאומי לדולר הוא הממוצע המשוקלל של העסקאות הבין-בנקאיות בפלטפורמת המסחר של Bloomberg, מ-16:30 ביום העסקים הקודם ועד 16:30 ביום החישוב. הוא מתפרסם עד 17:00 ונכנס לתוקף למחרת. השער הרשמי שתקף מ-17 באוקטובר 2026 עמד על 2.5982 לארי לדולר. הבנקים ממירים לפי שערים מסחריים משלהם: ב-19 באוקטובר 2026 קנה Bank of Georgia דולרים ב-2.565 ומכר אותם ב-2.629, פער של כ-2.5% בין שני השערים.

הפער הזה הוא העלות הנסתרת של הניסוח השני. נניח שהמחיר הוא $150,000 שישולם בלארי לפי השער הרשמי של 2.5982, כלומר 389,730 לארי. קונה שמחזיק דולרים צריך למכור אותם לבנק בשער הקנייה שלו, 2.565, ולשם כך נדרשים כ-$151,940, כלומר כ-$1,940 יותר מהמחיר הדולרי, לפי החישוב שלנו. תשלום בדולרים לחשבון דולרי חוסך את ההמרה הזו.

סעיף אחד בקוד האזרחי נקרא לעיתים קרובות באופן שגוי. סעיף 389 קובע שאם שער החליפין משתנה לפני התשלום, החייב משלם לפי השער של היום שבו נוצר החיוב. בית המשפט העליון פסק שהסעיף חל על החלפת מטבע או על היפר-אינפלציה, ולא על תנודות רגילות של שער החליפין, ולכן סעיף השער שבחוזה עצמו הוא שמכריע. נסחו את הסעיף הזה בבהירות: השער, המקור שלו והיום.

אגרות, מסים והמרשם: הכול בלארי

• נוטריון. אם שווי העסקה נקוב במטבע חוץ, הנוטריון ממיר אותו לפי שער הבנק הלאומי ביום שבו נגבה שכר הטרחה (החלטה 507, סעיף 6(3)), ורק אז מחיל את התעריף בלארי.
• רישום. האגרות של המרשם הציבורי קבועות בלארי: 150 לארי, 270 לארי או 350 לארי, לפי המהירות.
• מס על מכירה. לפי סעיף 73(10) של קוד המס, כל עסקה במטבע חוץ מומרת לפי השער הרשמי ביום ביצועה. לפי הקריאה שלנו, דירה שנקנתה ב-$100,000 בשער 2.70 (270,000 לארי) ונמכרה ב-$100,000 בשער 2.90 (290,000 לארי) מציגה רווח של 20,000 לארי במונחי לארי, אף שהמחיר הדולרי לא השתנה; בדירת מגורים שנמכרה בתוך שנתיים הרווח הזה היה ממוסה ב-5%, כ-1,000 לארי.
• שכר דירה. שכר דירה שמתקבל בדולרים מומר לפי השער הרשמי ביום קבלתו.
• היתר שהייה. החוק דורש שווי שוק של יותר מ"שווה ערך ל-150,000 דולר ארה״ב בלארי", אבל אינו קובע לפי שער של איזה יום, וזו סיבה נוספת להשאיר מרווח מעל הסף.

הלוואה: בלארי או בדולרים?

מאז 1 ביולי 2026 צו של הבנק הלאומי מחייב להעמיד הלוואות של עד 1,000,000 לארי בלארי בלבד, אבל אזרחים זרים פטורים, וכך גם לווים שכל שכרם משולם במטבע ההלוואה ממדינה שמשתמשת בו. בפועל קונה זר יכול בדרך כלל לבחור. ביולי 2026 עלתה משכנתא חדשה בממוצע 11.4% בלארי, לעומת 7.7% במטבע חוץ; הלוואה בדולרים היא הבחירה הטובה יותר רק אם גם ההכנסה שמחזירה אותה היא בדולרים. המדריך שלנו למשכנתאות לזרים מרחיב על כך.

עד כמה גאורגיה מדולרת?

פחות משהייתה. שיעור הפיקדונות במטבע חוץ ירד ל-41.5% באוגוסט 2026, מ-47.3% שנה קודם לכן, והלוואות בלארי היוו 58.7% מכלל ההלוואות בשבעת החודשים הראשונים של 2026. במשכנתאות הלארי שולט כיום: מתוך 13.4 מיליארד לארי של משכנתאות בתחילת 2026, 9.3 מיליארד לארי היו בלארי, כך שכ-31% היו במטבע חוץ. הסטטיסטיקה הרשמית, כולל מחירי הדיור של Geostat, מתפרסמת בלארי, ואילו רוב המודעות עדיין מציגות דולרים. לקונה זר הדולר נשאר המטבע המעשי של הרכישה, אבל שאר המערכת פועלת יותר ויותר בלארי.

מה לכתוב בחוזה

• מטבע המחיר. ציינו את הסכום ואת המטבע בספרות ובמילים.
• מטבע התשלום. כתבו אם תשלמו באותו מטבע או בלארי.
• השער. אם התשלום בלארי, ציינו את השער הרשמי של הבנק הלאומי ואת היום, בדרך כלל יום התשלום.
• החשבון. פרטו את פרטי הבנק של המוכר ואת מטבע החשבון.
• תשלומים. בתוכנית של יזם נדל״ן, החילו את אותו כלל על כל תשלום.
• עמלות. כתבו מי משלם את עמלות ההעברה וההמרה של הבנק.

תשלום בדולרים, שלב אחר שלב

1. הסכימו על הניסוח

   בחרו באחד משלושת הניסוחים לפני ההסכם המקדמי.

2. בדקו את החשבון של המוכר

   ודאו שהחשבון רשום על שם המוכר ושהוא במטבע שסוכם.

3. השוו את השערים

   אם אתם חייבים להמיר, השוו את השער של הבנק שלכם לשער הרשמי באותו יום.

4. שלמו מהחשבון שלכם

   שלחו את הכסף מחשבון שרשום על שמכם ושמרו את האישור.

5. שמרו את הנתונים בלארי

   רשמו את השער הרשמי ביום הרכישה; תזדקקו לו אם תמכרו.

סיכונים וחריגים

• ניסוח לא ברור. מחיר "בדולרים" בלי סעיף שער מזמין סכסוכים.
• עלויות המרה. מרווחים בנקאיים של כ-2.5% יכולים לעלות אלפים.
• סחף בתשלומים. כל תשלום מומר לפי שער אחר.
• מס בלארי. לארי חלש יותר יכול ליצור רווח חייב במס בלי רווח אמיתי.
• מזומן. דולרים במזומן אינם משאירים עקבות וכפופים לספי דיווח.

שאלות נפוצות

האם אפשר לשלם על דירה בגאורגיה בדולרים אמריקאיים?

כן; חוזה רשאי לקבוע את המחיר בדולרים, ותשלום בהעברה בדולרים או בלארי לפי שער מוסכם הוא דבר נפוץ.

למה יזמי נדל״ן מציגים מחירים בדולרים אם החוק דורש לארי?

הכלל חל על הצעות של יזמים עסקיים; הצעות שנעשות בשפה זרה בלבד לאזרחים זרים פטורות, ולא מצאנו אכיפה נגד יזמי נדל״ן.

איזה שער חליפין משמש?

מה שכתוב בחוזה; בדרך כלל השער הרשמי של הבנק הלאומי ביום התשלום.

האם סעיף 389 של הקוד האזרחי מקפיא את השער?

לא; בית המשפט העליון מגביל אותו להחלפת מטבע או להיפר-אינפלציה.

האם שכר הטרחה של הנוטריון נגבה בדולרים?

לא; שווי במטבע חוץ מומר ללארי לפי השער הרשמי באותו יום.

איך מחושב המס אם קניתי ומכרתי בדולרים?

כל מחיר מומר לפי השער הרשמי ביום שלו, כך שהלארי יכול ליצור רווח או להקטין אותו; התייעצו עם רואה חשבון.

האם זר יכול ללוות בדולרים?

כן, אם הבנק מסכים; כלל הלארי בלבד אינו חל על מי שאינם אזרחים.

האם אפשר לשלם בדולרים במזומן?

אין חוק שמגביל תשלומים במזומן, אבל בנקים ונוטריונים מדווחים על סכומי מזומן גדולים, ולכן העברה בטוחה יותר.

מקורות

1. החוק האורגני של גאורגיה על הבנק הלאומי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
2. צו מס' 93/04 בדבר כלל שונה לנקיבת מחירים, הבנק הלאומי של גאורגיה, 22 ביוני 2017 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
3. צו מס' 34/04 לתיקון צו 93/04, הבנק הלאומי של גאורגיה, 23 בפברואר 2018 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
4. חוק מס' 241 שהוסיף את סעיף 153⁷ לקוד העבירות המינהליות, הרשומות של גאורגיה, 29 בדצמבר 2016 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
5. הקוד האזרחי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
6. חיובים כספיים במטבע חוץ בפסיקת בתי המשפט בגאורגיה, Journal of Law, אוניברסיטת טביליסי הממלכתית, 2020 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
7. קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
8. החלטה מס' 507 בדבר שכר הטרחה הנוטריוני, ממשלת גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
9. חוק גאורגיה "על המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות", הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
10. צו מס' 131/04 בדבר הלוואות של עד 1,000,000 לארי, הבנק הלאומי של גאורגיה, 15 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
11. שוק המט״ח והשער הרשמי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
12. צעדים להגברת השימוש בלארי (לריזציה), הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
13. שערי חליפין מסחריים, Bank of Georgia, 19 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
14. הדולריזציה של הפיקדונות באוגוסט 2026 (נתוני הבנק הלאומי), Trend, 26 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
15. לריזציה של ההלוואות ב-2026, GBC, 31 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
16. תיק המשכנתאות וההלוואות לתושבי חוץ (נתוני הבנק הלאומי), GBC, 6 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
17. מדריך משפטי לרכישת נכס, Korter (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 19 באוקטובר 2026 - מאמר ההסבר פורסם על סמך החוק האורגני על הבנק הלאומי, צו 93/04, קוד העבירות המינהליות, הקוד האזרחי, קוד המס, החלטה 507 ונתוני הבנק הלאומי.