دفع ثمن العقار في جورجيا بالدولار أو باللاري: القواعد وأسعار الصرف وصياغة العقد

هل يمكن دفع ثمن عقار في جورجيا بالدولار؟

من الناحية العملية، نعم: فمعظم الشقق مسعّرة بالدولار الأمريكي، وكثير من العقود تحدد ثمناً بالدولار يُسدَّد إما بالدولار عبر تحويل مصرفي وإما باللاري بالسعر الرسمي للبنك الوطني في يوم السداد. غير أن الإطار القانوني أشد صرامة من السوق. فاللاري هو العملة الوحيدة ذات القوة القانونية، وعلى رائد الأعمال الذي يطرح عقاراً للبيع في جورجيا أو يروّج له أن يبيّن ثمنه باللاري دون غيره، وكل ضريبة ورسم رسمي يُحسب باللاري. ومع ذلك يسمح القانون المدني للطرفين بالاتفاق على التزام نقدي بعملة أجنبية، ولذلك يجوز قانوناً أن يذكر العقد مبلغاً بالدولار.

تشرح هذه الصفحة القواعد، والطرق الثلاث التي يمكن أن يُصاغ بها الثمن، وأي سعر صرف يُطبَّق، وكيف تُحوَّل أتعاب كاتب العدل والضرائب، وما الذي ينبغي إدراجه في العقد. أما المسألة الأوسع، أي كيف يتحرك اللاري، فنتناولها في صفحتنا عن مخاطر العملة.

ما يقوله القانون، قاعدةً قاعدة

من الملزَم بذكر السعر باللاري؟

تُلزم قاعدة التسعير باللاري «رائد الأعمال»، وهو مصطلح لا يعرّفه قانون البنك الوطني. والمطورون والوكالات منشآت تجارية، فهم مشمولون بها. أما المالك الخاص الذي يبيع شقته مرة واحدة فلم يُذكر، وهو بحسب القراءة الحرفية للنص خارج نطاق القاعدة، لكننا لم نعثر على أي توجيه رسمي أو قرار بشأن البائعين الأفراد. والجهة التي تتولى تطبيق القاعدة هي دائرة الإيرادات لا البنك الوطني، ولم نجد أي قضية منشورة ضد مطوّر بسبب إعلان يقتصر على الدولار.

لا تذكر قائمة الاستثناءات التي أصدرها البنك الوطني العقارات. ومع ذلك قد يكون لبندين منها أثر. فالتوريد الذي يقدّمه غير مقيم مستثنى دون أي شروط. أما التوريد المقدَّم إلى غير مقيم، ويُقصد به في حالة الشخص الطبيعي المواطن الأجنبي، فلا يُستثنى إلا إذا جاء العرض بلغة أجنبية فقط، ولا يُستثنى إطلاقاً في الإعلانات الخارجية داخل جورجيا. ومن ثم يجوز أن يُسعَّر بالدولار عرضٌ يوجّهه مطوّر إلى المشترين الأجانب باللغة الإنجليزية وحدها، بينما ينبغي أن تُظهر اللوحة الإعلانية الجورجية للمشروع ذاته السعر باللاري.

ثلاث طرق لكتابة الثمن

تتبع خطط التقسيط لدى المطورين عادةً الصياغة الثانية أو الأولى، فتُحوَّل كل دفعة في يوم سدادها. وعلى امتداد خطة مدتها سنتان أو ثلاث سنوات قد يتراكم ذلك ليصنع فرقاً ملحوظاً، في أي من الاتجاهين، عن الثمن الذي توقعته في البداية.

أي سعر صرف يُطبَّق؟

السعر الرسمي للدولار لدى البنك الوطني هو المتوسط المرجّح لصفقات ما بين البنوك على منصة التداول Bloomberg، من الساعة 16:30 في يوم العمل السابق حتى 16:30 في يوم الاحتساب. ويُنشر قبل الساعة 17:00 ويسري اعتباراً من اليوم التالي. وبلغ السعر الرسمي الساري من 17 أكتوبر 2026 ما مقداره 2.5982 لاري لكل دولار. أما البنوك فتصرف العملات بأسعارها التجارية الخاصة: ففي 19 أكتوبر 2026 كان Bank of Georgia يشتري الدولار بسعر 2.565 ويبيعه بسعر 2.629، أي بفارق يقارب 2.5% بين السعرين.

هذا الفارق هو الكلفة الخفية للصياغة الثانية. لنفترض أن الثمن $150,000 يُدفع باللاري بالسعر الرسمي البالغ 2.5982، أي 389,730 لاري. فالمشتري الذي يحتفظ بدولارات مضطر إلى بيعها للبنك بسعر الشراء لديه، وهو 2.565، وهذا يستلزم نحو $151,940، أي قرابة $1,940 زيادةً على الثمن المحدد بالدولار، بحسب حسابنا. ويجنّبك الدفعُ بالدولار إلى حساب بالدولار هذا التحويل.

ثمة مادة في القانون المدني يُساء فهمها كثيراً. فالمادة 389 تنص على أنه إذا تغيّر سعر الصرف قبل الدفع، يسدّد المدين بسعر اليوم الذي نشأ فيه الالتزام. وقد قضت المحكمة العليا بأن هذه المادة تخص تغيير العملة أو التضخم المفرط، لا التقلبات المعتادة في سعر الصرف، ولذلك فالحاسم هو بند السعر الوارد في العقد نفسه. فاكتب هذا البند بوضوح: السعر، ومصدره، واليوم المعتمد.

الرسوم والضرائب والسجل كلها باللاري

• كاتب العدل. إذا كانت قيمة المعاملة بعملة أجنبية، يحوّلها كاتب العدل بسعر البنك الوطني في يوم استيفاء الأتعاب (القرار رقم 507، المادة 6(3))، ثم يطبّق التعرفة المحددة باللاري.
• التسجيل. رسوم السجل العام محددة باللاري: 150 لاري أو 270 لاري أو 350 لاري بحسب سرعة الإنجاز.
• الضريبة عند البيع. بموجب المادة 73(10) من قانون الضرائب تُحوَّل كل معاملة بعملة أجنبية بالسعر الرسمي في يوم إجرائها. وبحسب قراءتنا، فإن شقة اشتُريت بمبلغ $100,000 بسعر 2.70 (270,000 لاري) وبيعت بمبلغ $100,000 بسعر 2.90 (290,000 لاري) تُظهر ربحاً قدره 20,000 لاري باللاري مع أن ثمنها بالدولار لم يتغيّر؛ وإذا كانت شقة سكنية بيعت في غضون سنتين، فإن هذا الربح يخضع لضريبة بنسبة 5%، أي نحو 1,000 لاري.
• الإيجار. الإيجار المقبوض بالدولار يُحوَّل بالسعر الرسمي في يوم قبضه.
• تصريح الإقامة. يشترط القانون قيمة سوقية تزيد على «ما يعادل 150,000 دولار أمريكي باللاري»، لكنه لا يحدد سعر أي يوم يُعتمد، وهذا سبب إضافي لترك هامش فوق الحد المطلوب.

الاقتراض: باللاري أم بالدولار؟

منذ 1 يوليو 2026 يفرض أمر صادر عن البنك الوطني منح القروض التي لا تزيد على 1,000,000 لاري باللاري حصراً، غير أن المواطنين الأجانب مستثنون منه، وكذلك المقترضون الذين يتقاضون دخلهم بالكامل بعملة القرض من بلد يتعامل بتلك العملة. وفي الواقع العملي يستطيع المشتري الأجنبي عادةً أن يختار. وكان متوسط سعر الرهن العقاري الجديد في يوليو 2026 هو 11.4% باللاري، في مقابل 7.7% بالعملة الأجنبية؛ ولا يكون القرض بالدولار هو الخيار الأفضل إلا إذا كان الدخل الذي سيُسدَّد منه بالدولار أيضاً. وتجد التفاصيل في دليلنا إلى الرهن العقاري للأجانب.

ما مدى دولرة الاقتصاد في جورجيا؟

أقل مما كانت عليه من قبل. فقد تراجعت حصة الودائع المحفوظة بالعملة الأجنبية إلى 41.5% في أغسطس 2026، بعد أن كانت 47.3% قبل عام، وشكّلت القروض الممنوحة باللاري 58.7% من مجموع القروض في الأشهر السبعة الأولى من 2026. وفي الرهون العقارية صارت الغلبة للاري: فمن أصل 13.4 مليار لاري من الرهون العقارية في مطلع 2026، كانت 9.3 مليار لاري مقوّمة باللاري، أي أن نحو 31% منها كانت بالعملة الأجنبية. وتصدر الإحصاءات الرسمية باللاري، ومنها أسعار المساكن التي ينشرها المكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، بينما لا تزال معظم إعلانات البيع تعرض الأسعار بالدولار. وبالنسبة إلى المشتري الأجنبي يظل الدولار هو العملة العملية لإتمام الشراء، لكن سائر المنظومة تعمل باللاري على نحو متزايد.

ما الذي يُكتب في العقد

• عملة الثمن. اذكر المبلغ والعملة بالأرقام والحروف.
• عملة الدفع. بيّن ما إذا كنت ستدفع بتلك العملة أم باللاري.
• سعر الصرف. إذا كان الدفع باللاري، فسمِّ السعر الرسمي للبنك الوطني واليوم المعتمد، وهو عادةً يوم الدفع.
• الحساب. أورد البيانات المصرفية للبائع وعملة الحساب.
• الأقساط. في خطة التقسيط لدى المطوّر، طبّق القاعدة ذاتها على كل قسط.
• الرسوم. حدّد من يتحمّل رسوم التحويل والصرف التي يتقاضاها البنك.

الدفع بالدولار خطوة بخطوة

1. اتفق على الصياغة

   اختر إحدى الصياغات الثلاث قبل توقيع العقد التمهيدي.

2. تحقّق من حساب البائع

   تأكّد من أن الحساب باسم البائع وبالعملة المتفق عليها.

3. قارن بين الأسعار

   إذا اضطررت إلى التحويل، فقارن سعر بنكك بالسعر الرسمي في ذلك اليوم.

4. ادفع من حسابك الخاص

   أرسل المال من حساب باسمك واحتفظ بإشعار التأكيد.

5. احتفظ بالأرقام باللاري

   سجّل السعر الرسمي في يوم الشراء؛ فستحتاج إليه إذا بعت.

المخاطر والاستثناءات

• الصياغة الغامضة. ثمن «بالدولار» دون بند يحدد سعر الصرف يفتح الباب للنزاعات.
• تكاليف التحويل. فوارق البنوك التي تقارب 2.5% قد تكلّف الآلاف.
• تفاوت الأقساط. كل قسط يُحوَّل بسعر مختلف.
• الضريبة باللاري. قد يُنشئ ضعف اللاري ربحاً خاضعاً للضريبة دون أن يتحقق ربح فعلي.
• النقد. الدولارات النقدية لا تترك أثراً وتخضع لحدود الإبلاغ.

أسئلة شائعة

هل يمكنني دفع ثمن شقة في جورجيا بالدولار الأمريكي؟

نعم؛ يجوز أن يحدد العقد الثمن بالدولار، والدفع بتحويل بالدولار أو باللاري بسعر متفق عليه أمر شائع.

لماذا يعرض المطورون الأسعار بالدولار إذا كان القانون يشترط اللاري؟

القاعدة تسري على عروض رواد الأعمال؛ والعروض المقدَّمة إلى المواطنين الأجانب بلغة أجنبية فقط مستثناة، ولم نجد أي إجراءات تطبيق ضد المطورين.

أي سعر صرف يُستخدم؟

ما ينص عليه العقد؛ وهو في العادة السعر الرسمي للبنك الوطني في يوم الدفع.

هل تجمّد المادة 389 من القانون المدني سعر الصرف؟

لا؛ فالمحكمة العليا تقصرها على تغيير العملة أو التضخم المفرط.

هل تُستوفى أتعاب كاتب العدل بالدولار؟

لا؛ تُحوَّل القيمة المقوّمة بعملة أجنبية إلى اللاري بالسعر الرسمي في ذلك اليوم.

كيف تُحسب الضريبة إذا اشتريت وبعت بالدولار؟

يُحوَّل كل ثمن بالسعر الرسمي في يومه، فقد يُنشئ اللاري ربحاً أو يقلّصه؛ فاستشر محاسباً.

هل يمكن للأجنبي أن يقترض بالدولار؟

نعم، إذا وافق البنك؛ فقاعدة الإقراض باللاري وحده لا تنطبق على غير المواطنين.

هل يمكنني الدفع بالدولار نقداً؟

لا يوجد قانون يضع سقفاً للمدفوعات النقدية، لكن البنوك وكتّاب العدل يُبلغون عن المبالغ النقدية الكبيرة، ولذلك فالتحويل أكثر أماناً.

المصادر

1. القانون الأساسي لجورجيا بشأن البنك الوطني الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
2. الأمر رقم 93/04 بشأن قاعدة مختلفة للتعبير عن الأسعار، البنك الوطني الجورجي، 22 يونيو 2017 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
3. الأمر رقم 34/04 المعدِّل للأمر 93/04، البنك الوطني الجورجي، 23 فبراير 2018 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
4. القانون رقم 241 الذي أضاف المادة 153⁷ إلى قانون المخالفات الإدارية، الجريدة التشريعية لجورجيا، 29 ديسمبر 2016 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
5. القانون المدني لجورجيا، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
6. الالتزامات النقدية بالعملة الأجنبية في الممارسة القضائية الجورجية، مجلة القانون، جامعة تبليسي الحكومية، 2020 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
7. قانون الضرائب لجورجيا، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
8. القرار رقم 507 بشأن رسوم الأعمال التوثيقية، حكومة جورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
9. قانون جورجيا «بشأن الوضع القانوني للأجانب وعديمي الجنسية»، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
10. الأمر رقم 131/04 بشأن القروض التي لا تتجاوز 1,000,000 لاري، البنك الوطني الجورجي، 15 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
11. سوق الصرف الأجنبي والسعر الرسمي، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
12. تدابير تعزيز استخدام اللاري، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
13. أسعار الصرف التجارية، Bank of Georgia، 19 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
14. دولرة الودائع في أغسطس 2026 (بيانات البنك الوطني الجورجي)، Trend، 26 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
15. التحوّل إلى اللاري في القروض خلال 2026، GBC، 31 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
16. محفظة الرهون العقارية والإقراض لغير المقيمين (بيانات البنك الوطني الجورجي)، GBC، 6 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
17. الدليل القانوني لشراء العقار، Korter (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 19 أكتوبر 2026 - نُشر هذا الشرح استناداً إلى القانون الأساسي بشأن البنك الوطني، والأمر 93/04، وقانون المخالفات الإدارية، والقانون المدني، وقانون الضرائب، والقرار رقم 507، وبيانات البنك الوطني.