מי זה
המייסד מנהל את צד הייעוץ של AVI Estates והוא המחבר הרשום של רוב המדריכים ב-avi.ge. בפועל זה אומר פגישות עם לקוחות, בניית רשימות מועמדים, משא ומתן עם מוכרים ויזמים והחלטה מה האתר מפרסם ומה לא. כל דף בחתימת המייסד פועל לפי מדיניות העריכה: לכל מספר יש מקור ותאריך, ודפים משפטיים עוברים לעורך הדין השותף לפני שהודעת הבדיקה מוסרת.
יתווסף על ידי הצוות: שם מלא, תמונה, שנות עבודה בנדל״ן הגאורגי, רקע מקצועי לפני AVI Estates, שפות, לינקדאין או פרופיל ציבורי אחר אם הבעלים רוצה לקשר אליו.
מה המחבר הזה כותב
את המדריכים על רכישה, השקעה והיתר שהייה: איך זר קונה נכס בגאורגיה, היתר שהייה על בסיס נכס, טביליסי מול בטומי, איך בודקים יזם, ואת דפי החברה. דפי נתוני השוק מוכנים יחד עם האנליסט; דפים משפטיים ודפי מס נבדקים על ידי עורך הדין השותף ורואה החשבון לפני הפרסום.
איך בודקים עובדות
קודם מקור ראשוני
חוקים מהרשומות של גאורגיה, כללי רישום מהסוכנות הלאומית למרשם הציבורי, אגרות מבית המשפטים, מס משירות ההכנסות, נתוני שוק מ-Colliers Georgia, Galt & Taggart ו-TBC Capital.
רישום עם תאריך
כל עובדה נכנסת למאגר העובדות עם המקור ותאריך הבדיקה לפני שהיא מופיעה בדף.
בדיקה היכן שצריך
דפים משפטיים, דפי היתר שהייה ודפי מס נושאים הודעת בדיקה עד שעורך הדין השותף או רואה החשבון אישרו אותם.
תיקון בגלוי
תיקונים מתועדים עם תאריך ביומן השינויים של כל דף. קוראים יכולים להשתמש בדף דיווח על טעות.
דפים בחתימת המחבר הזה
מדריכים מתווספים לרשימה הזו עם פרסומם.
יצירת קשר
שאלות על דף או על רכישה בגאורגיה: כתבו בוואטסאפ, במייל info@avi.ge או קבעו ייעוץ חינם.
איך המייסד מנהל רכישה
חלקו של המייסד ברכישה מתחיל לפני שנשקל הנכס הראשון ומסתיים אחרי קבלת המפתחות. הוא מתחיל בתדריך: הצהרה בכתב של מה הקונה רוצה שהנכס יעשה בשבילו, כמה הוא יכול להוציא כולל הגימור, מתי הוא רוצה לקנות והאם הוא מתכוון להגיע לגאורגיה. הקונה מאשר את התדריך לפני שמתחיל סינון כלשהו, והתדריך הוא המסמך שמולו נמדדת כל החלטה מאוחרת יותר, כדי שרשימת המועמדים לא תסחף בהדרגה לעבר מה שקל למכור. חלקו של המייסד ממשיך במשא ומתן, שהוא מנהל בכתב בכל מקום שאפשר, כדי שכל מחיר, תנאי ומועד יהיו מתועדים, ובקביעת סדר הפעולות בעסקה: הבדיקה המשפטית לפני כל כסף, החוזה לפני כל חתימה, הבנק לפני כל תשלום, המרשם הציבורי לפני כל חגיגה. הוא מסתיים באישורים בכתב שהקונה מקבל בכל שלב, ובתיק שמאפשר לשחזר את הרכישה כולה מאוחר יותר, אם אי פעם יהיה צורך בכך. המייסד אינו מנהל סיורים ואינו קורא חוזים; יועץ הנדל״ן ועורך הדין השותף עושים את אלה, ותפקידו של המייסד הוא לוודא שהם מתרחשים בסדר הנכון, ושהקונה מבין מה כל אחד מהם מצא ומה המשמעות של הממצא להחלטה שלו. זה גם מה שמאפשר לקונה שנמצא במדינה אחרת לדעת בכל רגע באיזה שלב העסקה נמצאת ומה הצעד הבא, בלי לנחש ובלי לרדוף אחרי תשובות. התדריך מגן על הקונה גם מפני עצמו: כשדירה יפה מופיעה מחוץ לתקציב או מחוץ למטרה, יש מסמך שמזכיר למה היא אינה נכנסת לרשימה.
מה המייסד מחפש בנכס
ארבעה דברים, בסדר הזה, לפני המחיר. ההתאמה למטרה: האם הנכס הזה עושה את מה שהתדריך אומר, עבור הקונה הזה, או שהוא נכס טוב למישהו אחר. היציאה: מי יקנה את הדירה הזאת בעוד חמש שנים, והאם הקונה הזה הוא משפחה מקומית, משקיע זר או מבקר, מפני שהתשובה קובעת כמה קל יהיה למכור אותה. הבניין: הכניסה, המעליות, הניהול, השכנים והבנייה בחלקה הסמוכה, שהם הדברים שקובעים אם בעלים מרוצה בשנה השלישית ולא רק ביום החתימה. הניירת: הקוד הקדסטרי, הנסח מהמרשם הציבורי, היתר הבנייה לבניין חדש, והאם המוכר הוא מי שהוא טוען שהוא. רק אז המחיר, שנמדד מול ההקשר המפורסם של השכונה ומול עלות הגימור אם הדירה היא שלד לבן. נכס שעובר את ארבעת הראשונים ונכשל בחמישי אפשר לנהל עליו משא ומתן; נכס שעובר את החמישי ונכשל באחד מארבעת הראשונים הוא נכס שכדאי ללכת ממנו, והמייסד כותב זאת לקונה במפורש ובכתב, כדי שההמלצה לא תיעלם בשיחה. הסדר הזה אינו מקרי: מחיר טוב מפתה לוותר על שאלה לא נוחה, ובדיוק לכן הוא נבדק אחרון, כשהתשובות לארבע השאלות הראשונות כבר רשומות.
משא ומתן בשוק הגאורגי
משא ומתן בגאורגיה הוא אישי ומהיר, וקונים זרים נוטים או לשלם יותר מדי מתוך נימוס, או לאבד נכס מפני שהתייחסו לשיחה כאל מכירה פומבית. הגישה של המייסד היא לנהל משא ומתן על התנאים לא פחות מאשר על המחיר: לוח התשלומים, מועד המסירה והקנס על איחור בו, נספח המפרט, מה כלול ומה לא, מי משלם איזו עלות, ותנאי ההחזר של הסכם השריון. יזם שלא יזוז במחיר יזוז לעיתים קרובות בתנאים, והתנאים הם המקום שבו ההגנה של הקונה באמת נמצאת; תנאי שנוסח היטב שווה לעיתים יותר מהנחה של כמה אחוזים, מפני שהוא פועל בדיוק כשמשהו משתבש. המייסד גם מנהל משא ומתן עם המסמך ביד: נסח מהמרשם הציבורי שמראה שעבוד, היתר בנייה למספר קומות קטן מזה שפורסם, או היסטוריית מסירה עם פרויקטים שאיחרו, הם עובדות שמשנות מחיר, והבדיקה המשפטית מפיקה אותן לפני המשא ומתן, לא אחריו. קונה לעולם אינו נלחץ להחליט היום; אם מוכר מתעקש על כך, העצה של המייסד היא בדרך כלל לוותר על הנכס, והעצה הזאת ניתנת בכתב, כמו כל עצה אחרת שיש לה משמעות כספית. הכתב חשוב כאן במיוחד: הסכמה שהושגה בשיחת טלפון ולא נרשמה היא הסכמה שאפשר להתכחש לה למחרת.
למה המייסד כותב
המדריכים קיימים מפני שאותן שאלות הגיעו בכל שיחה ראשונה, ואותן טעויות הופיעו בכל רכישה שלישית. כתיבת התשובות עם מקורות הפכה את השיחה הראשונה למשהו מועיל, והפכה את הטעויות לנדירות יותר. היא גם שינתה את אופן העבודה של הסוכנות: כלל שנכתב לציבור, עם תאריך ומקור, הוא כלל שהצוות אינו יכול לכופף בשיחת מכירה בלי שקורא ישים לב. המייסד הוא החותם של המדריכים העוסקים ברכישה, בהשקעה ובהיתר שהייה, וגם של דפי החברה, מפני שאלה הנושאים של עבודתו היומיומית, ושמו של המייסד יופיע עליהם ברגע שהבעלים יפרסם את פרטי הצוות. עד אז החתימה היא תפקיד, מה שכן אבל לא שלם, והתיבה הצהובה בראש הדף הזה אומרת בדיוק מה חסר ומה יתווסף. הקורא זכאי לדעת מי עומד מאחורי הטקסט, והאתר מעדיף לומר שהפרט עדיין חסר מאשר להעמיד פנים שאינו רלוונטי. זו גם הסיבה שכל מדריך נושא תאריך: כלל שנכתב לפני שנה חייב להיבדק מחדש, והקורא רשאי לראות מתי זה נעשה.
השאלות שהמייסד נשאל הכי הרבה
| ״האם עכשיו זמן טוב לקנות?״ | המייסד אינו מנבא. עובדות השוק נמצאות בדף השקעה וכסף עם מקורותיהן; האם הן הופכות את התקופה הזאת לזמן טוב תלוי במטרה של הקונה, באופק שלו ובחלופות שלו, ובדיוק לשם כך קיימת השיחה הראשונה. שאלה שמתחילה ב״עכשיו״ נענית רק אחרי שברור ״בשביל מה״. |
|---|---|
| ״איזה יזם הכי טוב?״ | אין תשובה לכך בלי שיטה שפורסמה, ולכן המייסד מציג את היסטוריית המסירה, את ההיתרים ואת הבניינים שהושלמו של היזמים שעליהם נשאל, ומשאיר לקונה לשפוט בעצמו. התשובה משתנה גם לפי מה שהקונה צריך: יזם שמוסר בזמן אינו בהכרח היזם עם הגימור הטוב ביותר. |
| ״האם אקבל את ההיתר אם אקנה את זה?״ | ההיתר תלוי בשווי המוערך של נכס שאינו קרקע חקלאית ובתיק שמוגש לבית הצדק (Public Service Hall). המייסד אומר אם סביר שהסף מושג, ומפנה את הקונה למדור היתר השהייה ולהערכת השמאי. |
| ״כמה זה ירוויח?״ | הערכה שנגזרת מהנחות, כפי שמחשבון התשואה מראה. המייסד עוזר לבחור הנחות כנות ומסרב לתת מספר יחיד בלעדיהן; מספר אחד בלי ההנחות שמאחוריו הוא בדיוק מה שהופך אחר כך לאכזבה. |
| ״אפשר לעשות את זה בלי להגיע?״ | כן, באמצעות ייפוי כוח כשעורך הדין נוכח, וזה המקרה הרגיל ולא החריג. המייסד מסביר מה ייפוי הכוח חייב לכלול ומה הקונה יקבל בכל שלב, כך שכל מסמך נראה לקונה לפני שהוא נחתם בשמו. |
| ״כמה אתם גובים?״ | הצעת מחיר בכתב אחרי הייעוץ החינמי, כשהעמלה שלנו מופרדת מעלויות של צדדים שלישיים, על הבסיס המתואר בדף המחירים והעמלות; הסכומים שהבעלים יאשר יפורסמו שם. |
טעויות שהמייסד ראה קונים עושים
- תשלום שריון לפני שקראו משהו, על סמך הנחה שפגה באותו ערב. ההנחה לא הייתה אמיתית; השריון דווקא כן.
- התייחסות למחיר של שלד לבן כאל מחיר של בית, וגילוי תקציב הגימור רק אחרי החוזה.
- קנייה לצורך היתר בלי הערכת שמאי, עם מחיר חוזה מעל הסף ושווי מוערך מתחתיו.
- בחירת שכונה מתוך מפה, בלי ביקור בשעה שבה הרחוב רועש, או סיור וידאו בשעה כלשהי.
- חתימה על חוזה של יזם בלי קנס על איחור במסירה, כך שעיכוב לא עלה ליזם דבר ולקונה עלה הכול.
- תשלום לחשבון פרטי מפני שהמנהל היה נחמד והבנק היה איטי.
- קניית בית בכפר בלי לבדוק את סיווג הקרקע, וגילוי שהחלקה היא קרקע חקלאית.
כל אחת מאלה היא היום דף או שורה במדריך, וזו הדרך המועדפת על המייסד לוודא שטעות נעשית פעם אחת בלבד, ולא על ידי הקונה הבא. הרשימה אינה ביקורת על הקונים; רובם פעלו לפי ההיגיון של השוק שממנו הגיעו, והשוק הגאורגי פשוט עובד אחרת בנקודות האלה.
השבוע הראשון עם לקוח חדש
הדפוס של השבוע הראשון כמעט אינו משתנה. יום ראשון הוא הייעוץ, ובאותו יום גם הסיכום שלו בכתב. יום שני הוא התדריך, שהמייסד מנסח מתוך השיחה ושולח לאישור הלקוח, יחד עם השאלות שהשיחה השאירה פתוחות: תקרת התקציב המדויקת כולל גימור, האם בן או בת הזוג יהיו בעלים משותפים, אילו מסמכים כבר אומתו אצל הלקוח. יום שלישי, אחרי שהתדריך אושר, הוא הצעת המחיר, עם בסיס העמלה והעלויות הצפויות של צדדים שלישיים, ושום דבר לא מתחיל עד שהיא חוזרת חתומה. שאר השבוע מוקדש לסינון: יועץ הנדל״ן מבקר במועמדים שמתאימים לתדריך, המייסד עובר על רשימות הביקור ומסיר כל מה שנכשל בארבעת המבחנים הראשונים, והלקוח מקבל ביום שישי הודעה שאומרת כמה נכסים נשקלו וכמה שרדו, גם אם רשימת המועמדים עצמה עדיין אינה מוכנה. הנקודה של הקצב הזה היא שהלקוח לעולם אינו תוהה מה קורה; שבוע בלי חדשות הוא שבוע שבו המייסד נכשל בכתיבה, לא שבוע שבו לא קרה דבר. הלקוח גם יודע מראש מה יקרה בכל יום, ולכן יכול לתכנן מצידו את המסמכים, את ההעברות ואת הזמן שלו.
מתי המייסד אומר לא
שלושה מצבים מסתיימים בכך שהמייסד מסרב להמשיך, בכתב. הראשון הוא קונה שרוצה הבטחה ודאית: לתשואה, למועד מסירה, להיתר שהייה. המייסד אינו יכול לתת אותה ביושר, לא יעמיד פנים שהוא יכול, ומעדיף לאבד את הלקוח מאשר להתחיל קשר על בסיס הבטחה שתופר. השני הוא קונה שרוצה לדלג על הסדר, בדרך כלל על ידי תשלום שריון לפני הבדיקה המשפטית מפני שהמוכר לוחץ; המייסד מסביר פעם אחת למה הסדר קיים, ואם הקונה מתעקש, פורש מהרכישה הזאת. השלישי הוא נכס שנכשל במבחן הניירת ואי אפשר לתקן: שעבוד שהמוכר לא יסיר, היתר בנייה שאינו תואם את הבניין, יזם שאת ההיסטוריה שלו המייסד לא היה מקבל עבור משפחתו שלו. בכל אחד מהמקרים הסירוב מוסבר ומתועד, והקונה חופשי להמשיך במקום אחר; חלק חוזרים כעבור שנה עם נכס אחר, וזו התוצאה הטובה ביותר שסירוב יכול להניב. הסירוב אינו עונש ואינו עמדה נגד הקונה; הוא קביעה שהסוכנות אינה יכולה לעמוד מאחורי התוצאה, וכשאי אפשר לעמוד מאחורי משהו, עדיף לומר זאת לפני שהכסף זז ולא אחרי.
עבודה עם המייסד
המייסד מקיים את הייעוץ הראשון עם רוב הלקוחות החדשים ונשאר איש הקשר של הלקוח לאורך הרכישה, כדי שהתדריך, המשא ומתן וכל אישור בכתב יגיעו מאדם אחד שמכיר את המקרה כולו. לקוחות שומעים מהמייסד בקצב קבוע, עם אישור אחרי כל החלטה וסיכום אחרי כל שלב, והם שומעים חדשות רעות קודם, ומהמייסד ולא מהמוכר. הקצב נשמר גם בשבועות שבהם ההתקדמות איטית, מפני שדווקא אז השתיקה מדאיגה. המייסד עובד בשפות המפורטות בתיבה הצהובה בראש הדף הזה ברגע שהבעלים יאשר אותן, ובאנגלית ובגאורגית בכל מקרה; לשפות אחרות הלקוח מותאם לעמית שדובר אותן, והמייסד נשאר ברקע ועוקב אחרי התיק. הודעה ראשונה בוואטסאפ או דרך דף יצירת הקשר מגיעה ישירות למייסד, בלי תחנות ביניים. השיחה הראשונה אינה מחייבת לדבר, ובסופה הלקוח יודע אם הסוכנות מתאימה לו ואם המקרה שלו מתאים לסוכנות.
יומן שינויים
- - נוצר דף פרופיל עם תיאור התפקיד; שם, תמונה והסמכות יתווספו על ידי הבעלים.