Кто это
Основатель руководит консультационной стороной AVI Estates и является автором большинства гидов на avi.ge. На практике это значит встречи с клиентами, составление подборок, переговоры с продавцами и застройщиками и решение о том, что сайт публикует, а что нет. Каждая страница за подписью основателя следует редакционной политике: у каждой цифры есть источник и дата, а правовые страницы уходят партнёру-юристу, прежде чем с них снимается пометка о проверке.
Будет добавлено командой: полное имя, фото, стаж в грузинской недвижимости, профессиональный опыт до AVI Estates, языки, LinkedIn или другой публичный профиль, если владелец хочет дать ссылку.
Что пишет этот автор
Гиды о покупке, инвестициях и ВНЖ: как иностранец покупает недвижимость в Грузии, ВНЖ по недвижимости, Тбилиси или Батуми, как проверить застройщика, а также страницы компании. Страницы с рыночными данными готовятся вместе с аналитиком; правовые и налоговые страницы до публикации проверяют партнёр-юрист и бухгалтер.
Как проверяются факты
Сначала первоисточник
Законы из Законодательного вестника Грузии, правила реестра из Национального агентства публичного реестра, сборы из Дома юстиции, налоги из Службы доходов, рыночные цифры из Colliers Georgia, Galt & Taggart и TBC Capital.
Запись с датой
Каждый факт попадает в реестр фактов с источником и датой проверки, прежде чем появится на странице.
Проверка там, где нужно
Правовые, налоговые страницы и страницы о ВНЖ несут пометку о проверке, пока партнёр-юрист или бухгалтер их не подтвердит.
Открытые исправления
Исправления фиксируются с датой в истории изменений каждой страницы. Читатели могут воспользоваться страницей сообщения об ошибке.
Страницы за подписью этого автора
Гиды добавляются в этот список по мере публикации.
Контакт
Вопросы о странице или о покупке в Грузии: напишите в WhatsApp, на info@avi.ge или запишитесь на бесплатную консультацию.
Как основатель ведёт покупку
Участие основателя в покупке начинается до того, как рассмотрен первый объект, и заканчивается после передачи ключей. Оно начинается с брифа: письменного описания того, какую задачу покупатель ставит перед недвижимостью, сколько он может потратить с учётом отделки, когда он хочет купить и будет ли он приезжать. Покупатель утверждает бриф до начала любого отбора, и именно с этим документом сверяется каждое последующее решение, чтобы подборка не сползала в сторону того, что проще продать. Дальше идут переговоры, которые основатель по возможности ведёт письменно, чтобы каждая цена, каждое условие и каждый срок были зафиксированы, и выстраивание последовательности сделки: юридическая проверка до любых денег, договор до любой подписи, банк до любого платежа, реестр до любого празднования. Заканчивается всё письменными подтверждениями, которые покупатель получает на каждом шаге, и досье, по которому всю покупку можно восстановить позже. Основатель не проводит просмотры и не читает договоры; это делают консультант по недвижимости и партнёр-юрист, а задача основателя в том, чтобы эти шаги произошли в правильном порядке, чтобы ни один из них не был пропущен ради скорости и чтобы покупатель понимал, что на каждом из них было обнаружено и что это значит для его решения.
На что основатель смотрит в объекте
На четыре вещи, именно в этом порядке, и только потом на цену. Соответствие цели: делает ли этот объект то, что написано в брифе, для этого покупателя, или это хороший объект для кого-то другого. Выход из сделки: кто купит эту квартиру через пять лет, будет ли это местная семья, иностранный инвестор или приезжий, потому что ответ определяет, насколько легко её будет продать. Дом: подъезд, лифты, управление, соседи и стройка по соседству, то есть то, что решает, будет ли владелец доволен на третий год. Бумаги: кадастровый код, выписка из Публичного реестра, разрешение на строительство для новостройки и вопрос, является ли продавец тем, за кого себя выдаёт. И только после этого цена, которую основатель измеряет относительно опубликованного контекста по району и относительно стоимости отделки, если квартира продаётся как белый каркас. Порядок здесь не случаен: цена является единственным из пяти пунктов, который можно изменить переговорами, тогда как назначение, выход, дом и бумаги остаются такими, какие они есть. Об объекте, который прошёл первые четыре проверки и не прошёл пятую, можно торговаться; от объекта, который прошёл пятую и не прошёл любую из первых четырёх, нужно отказаться, и основатель пишет об этом покупателю прямо, с указанием причины.
Переговоры на грузинском рынке
Переговоры в Грузии личные и быстрые, и иностранные покупатели, как правило, либо переплачивают из вежливости, либо теряют объект, относясь к разговору как к аукциону. Подход основателя состоит в том, чтобы торговаться об условиях не меньше, чем о цене: о графике платежей, о дате передачи и о неустойке за её срыв, о приложении со спецификацией, о том, что входит в цену, кто несёт какие расходы и на каких условиях возвращается бронирование. Застройщик, который не уступит в цене, часто уступит в условиях, а именно в условиях и заключена защита покупателя: скидка в несколько процентов забывается, а пункт о неустойке или о возврате бронирования работает всё время, пока идёт стройка. Основатель также ведёт переговоры с документом в руках: выписка, показывающая обременение, разрешение на меньшее число этажей, чем в рекламе, или история сдачи с просроченными проектами являются фактами, которые меняют цену, и юридическая проверка добывает их до переговоров, а не после. Покупателя никогда не торопят с решением «сегодня»; если продавец настаивает, совет основателя обычно состоит в том, чтобы отпустить этот объект, и этот совет даётся письменно.
Почему основатель пишет
Гиды появились потому, что одни и те же вопросы звучали в каждом первом разговоре, а одни и те же ошибки повторялись в каждой третьей покупке. Записать ответы вместе с источниками означало превратить первый разговор во что-то полезное, потому что клиент приходит на него уже прочитавшим основное, и сделать ошибки реже, потому что предупреждение теперь стоит на странице, а не зависит от того, вспомнили ли о нём в разговоре. Это изменило и то, как работает агентство: правило, которое записано публично, с датой и источником, нельзя незаметно обойти в разговоре о продаже так, чтобы читатель этого не заметил. Основатель подписывает гиды о покупке, инвестициях и ВНЖ, а также страницы компании, потому что это предметы его ежедневной работы, и имя основателя появится на них, как только владелец опубликует сведения о команде. До тех пор подпись обозначает роль, что честно, но неполно, и жёлтый блок в верхней части этой страницы говорит, чего именно не хватает.
Вопросы, которые основателю задают чаще всего
| «Сейчас хорошее время покупать?» | Основатель не делает прогнозов. Факты о рынке с источниками собраны в разделе Инвестиции и деньги; делают ли они это время хорошим, зависит от цели покупателя, его горизонта и альтернатив, и именно для этого нужен первый разговор. |
|---|---|
| «Какой застройщик лучший?» | Без опубликованного метода ответа не существует, поэтому основатель даёт историю сдачи, разрешения и достроенные дома тех застройщиков, о которых спрашивают, и оставляет суждение покупателю. |
| «Я получу ВНЖ, если куплю это?» | ВНЖ зависит от оценочной стоимости несельскохозяйственной недвижимости и от досье, которое подаётся в Дом юстиции. Основатель говорит, правдоподобно ли достижение порога, и направляет покупателя в раздел о ВНЖ и к оценке. |
| «Сколько это будет приносить?» | Оценку из допущений, которую показывает калькулятор доходности. Основатель помогает выбрать честные допущения и отказывается называть одну цифру без них. |
| «Можно ли сделать это, не приезжая?» | Да, по доверенности в присутствии юриста, и это стандартный случай, а не исключение. Основатель объясняет, что должно быть написано в доверенности и что покупатель будет получать на каждом шаге. |
| «Сколько вы берёте?» | Письменное предложение после бесплатной консультации, где наше вознаграждение отделено от расходов на третьих лиц, на основе, описанной на странице цен и комиссий; подтверждённые владельцем суммы будут опубликованы там. |
Ошибки, которые основатель видел у покупателей
- Оплата бронирования до того, как что-либо прочитано, под влиянием скидки, которая истекала тем же вечером. Скидка была ненастоящей; бронирование было настоящим.
- Отношение к цене белого каркаса как к цене готового жилья и обнаружение бюджета на отделку уже после договора.
- Покупка ради ВНЖ без оценки, с ценой в договоре выше порога и оценочной стоимостью ниже него.
- Выбор района по карте, без визита в тот час, когда улица шумная, и без видеотура в любой час.
- Подписание договора с застройщиком без неустойки за срыв срока, так что задержка ничего не стоила застройщику и стоила всего покупателю.
- Платёж на личный счёт, потому что менеджер был приветлив, а банк медлил.
- Покупка дома в деревне без проверки категории земли и обнаружение, что участок сельскохозяйственный.
Ни одна из этих ошибок не была следствием глупости; каждая была следствием спешки или доверия не тому документу. Каждая из них теперь стала страницей или строкой в гиде, и это предпочитаемый основателем способ добиться того, чтобы ошибка была совершена только один раз и только одним покупателем.
Первая неделя с новым клиентом
Распорядок первой недели почти не меняется. День первый: консультация и в тот же день её письменное резюме. День второй: бриф, который основатель составляет по разговору и отправляет клиенту на утверждение вместе с вопросами, которые разговор оставил открытыми: точный потолок бюджета с учётом отделки, будет ли супруг или супруга совладельцем, какие документы у клиента уже легализованы. День третий, после утверждения брифа: предложение с основой расчёта вознаграждения и ожидаемыми расходами на третьих лиц, и ничего не начинается, пока оно не вернётся подписанным. Остаток недели уходит на отбор: консультант по недвижимости выезжает на объекты, которые подходят под бриф, основатель просматривает заметки с просмотров и убирает всё, что не проходит первые четыре проверки, а в пятницу клиент получает записку о том, сколько объектов было рассмотрено и сколько из них осталось, даже если сама подборка ещё не готова. Смысл этого ритма в том, чтобы клиент никогда не гадал, что происходит, и чтобы в любой момент у него на руках был документ, отражающий текущее состояние дела; неделя без новостей означает неделю, в которую основатель не справился с тем, чтобы написать, а не неделю, в которую ничего не происходило.
Когда основатель говорит «нет»
Три ситуации заканчиваются тем, что основатель письменно отказывается продолжать. Первая: покупатель, которому нужно твёрдое обещание доходности, даты сдачи или получения ВНЖ. Основатель не может дать такое обещание честно, не станет делать вид, что может, и скорее потеряет клиента, чем начнёт отношения с обещания, которое будет нарушено. Вторая: покупатель, который хочет пропустить последовательность, обычно оплатив бронирование до юридической проверки, потому что продавец давит; основатель один раз объясняет, зачем существует этот порядок, и, если покупатель настаивает, отходит от этой покупки. Третья: объект, который не проходит проверку бумаг, и это нельзя исправить: обременение, которое продавец не снимет, разрешение, не совпадающее со зданием, застройщик, чью историю основатель не принял бы для собственной семьи. В каждом случае отказ объясняется и фиксируется письменно, чтобы покупатель понимал, что именно его остановило, и покупатель волен идти дальше в другом месте, без обид с нашей стороны; некоторые возвращаются через год с другим объектом, уже понимая, зачем нужна последовательность, и это лучший из возможных исходов отказа.
Работа с основателем
Основатель проводит первую консультацию для большинства новых клиентов и остаётся контактным лицом клиента на протяжении всей покупки, так что бриф, переговоры и каждое письменное подтверждение исходят от одного человека, который знает всё дело целиком. Клиенты получают сообщения от основателя в установленном ритме, с подтверждением после каждого решения и резюме после каждого этапа, и плохие новости они узнают первыми и от основателя, а не от продавца, потому что новость о проблеме, пришедшая с опозданием, обходится дороже самой проблемы. Основатель работает на языках, перечисленных в жёлтом блоке в верхней части этой страницы, после того как владелец их подтвердит, и в любом случае на английском и грузинском; для других языков клиенту подбирается коллега, который на них говорит, а основатель остаётся на втором плане. Первое сообщение в WhatsApp или через страницу контактов попадает к основателю напрямую.
История изменений
- - Создана страница профиля с описанием роли; имя, фото и квалификацию добавит владелец.