Реестр застройщиков: кто строит в Грузии

Для чего нужен профиль застройщика

Иностранные покупатели в Грузии в подавляющем большинстве покупают у застройщиков, часто до завершения строительства, и самое важное решение в такой покупке - это выбор контрагента. При этом информация о застройщиках почти целиком производится самими застройщиками: рендеры, брошюры, шоурумы и менеджеры по продажам. Реестр застройщиков существует для того, чтобы поставить рядом с первым видом информации второй: регистрацию компании, историю её завершённых проектов, обещанные даты против фактических и состояние её разрешений, всё с источниками, чтобы покупатель мог судить об обещании по послужному списку. Это не отменяет брошюру, но даёт ей противовес, который застройщик не контролирует.

Что содержит каждый профиль

Правила, которые мы применяем к каждому профилю

1. Только проверяемые факты

   Утверждение попадает в профиль только с источником, который читатель может открыть: реестр компаний, Публичный реестр, база разрешений, собственные опубликованные материалы застройщика, договор, который мы видели, или датированная фотография нашей команды. Мнения, слухи и анонимные рассказы в профиль не попадают.

2. Одинаковые стандарты для хорошего и плохого

   Положительный факт требует такого же по силе источника, как и отрицательный. «Сдано вовремя» требует обещанной даты и фактической даты точно так же, как «сдано с опозданием». Мы не печатаем похвалу на более слабых доказательствах, чем критику.

3. Ни рейтингов, ни рэнкингов

   Здесь нет звёзд, баллов и списков «топ-10». Рэнкинг требует опубликованного метода и весов; без них это мнение, переодетое в данные. Если мы когда-нибудь опубликуем сравнение, сначала будет опубликован метод. Покупателю, который хочет одну цифру вместо чтения, профиль её не даст, и это сделано намеренно.

4. Никакого платного размещения

   Ни один застройщик не платит за профиль, за его содержание или за место в списке. Профили пишутся в порядке размера на рынке и интереса читателей. Как мы зарабатываем, объяснено на странице о независимости, включая комиссии, которые застройщики платят агентствам.

5. Право на ответ

   Застройщики видят профиль до его публикации и могут ответить. Ответ публикуется рядом, с датой, и фактическое исправление, подкреплённое источником, меняет профиль; несогласие без источника публикуется как точка зрения застройщика.

6. С датой и с перепроверкой

   Каждый профиль показывает, когда он проверялся в последний раз. История сдачи обновляется, когда проект завершается, разрешения перепроверяются, когда проект продвигается, и журнал изменений фиксирует каждую правку. Старый профиль без даты проверки был бы хуже, чем его отсутствие.

Как проверить застройщика самостоятельно

Всё, что есть в профиле, покупатель может повторить сам, и вторая группа страниц в этом разделе существует для того, чтобы показать как. Регистрация компании и её должностные лица открыты в грузинском реестре юридических лиц. Право собственности на землю и любые обременения на участок видны в выписке из Публичного реестра по кадастровому коду площадки, и заказать её может любой; для этого не нужно быть ни стороной сделки, ни гражданином Грузии. Разрешения на строительство выдаёт муниципалитет, и их можно проверить по классу и по проекту; гид по разрешениям показывает, где это сделать и как выглядит разрешение на другое количество этажей, чем в рекламируемом здании. Завершённые проекты можно посетить: их подъезды, лифты и места общего пользования расскажут о стандартах застройщика больше, чем любой шоурум. Даты сдачи можно сравнить с более ранними рекламными материалами самого застройщика, которые часто всё ещё доступны в интернете. Гид из двадцати вопросов проходит через всё это в том порядке, в котором действовал бы покупатель, а профили фиксируют то, что нашли мы, когда прошли этот путь.

Двадцать вопросов в пяти группах

Чек-лист, на который отвечают профили и который объясняет гид из двадцати вопросов, делится на пять групп. Первая - идентификация: кто именно та компания, с которой вы заключаете договор, то же ли это юридическое лицо, которое владеет землёй и держит разрешение, и кто за ним стоит. Бренд на рекламном щите и юридическое лицо в вашем договоре часто не совпадают, и значение имеет только второе; профиль называет оба и показывает связь между ними. Вторая группа - послужной список: что эта компания завершила, где, с каким опозданием и как эти здания выглядят сегодня. Третья - бумаги по этому проекту: права на землю, разрешение и его соответствие продаваемому зданию, статус любого обременения на участок и то, заложен ли участок банку. Четвёртая - деньги: как финансируется проект, какая доля уже продана, защищены ли платежи покупателей хоть каким-то образом и во что на самом деле обходятся условия рассрочки. Пятая - договор и приёмка: срок сдачи и неустойка, спецификация, допуск по площади, порядок внесения изменений, процедура устранения дефектов и то, что происходит, если стройка остановится. Профиль фиксирует ответы, которые мы нашли по первым трём группам, потому что это вопросы публичных записей; четвёртая и пятая зависят от конкретного проекта и договора и являются предметом обзоров проектов и юридической проверки, которую мы делаем для клиентов.

О названиях в списке выше

Список застройщиков в верхней части этой страницы - это порядок, в котором мы собираемся писать профили, выбранный по масштабу их присутствия в Тбилиси и Батуми и по тому, как часто о них спрашивают читатели. Присутствие в списке - это не одобрение и не предупреждение; это констатация того, что компания достаточно крупная или о ней спрашивают достаточно часто, чтобы покупателям были нужны проверяемые факты о ней. Отсутствие в списке означает лишь то, что мы до неё ещё не дошли; порядок сдвигается, если о какой-то компании начинают спрашивать чаще. Если вы рассматриваете застройщика, у которого здесь нет профиля, гид из двадцати вопросов позволяет провести проверку самостоятельно, а наша услуга юридической проверки проводит её для клиентов до того, как они внесут задаток.

Почему история сдачи важнее рендеров

Рендер показывает, что застройщик намеревается сделать; история сдачи показывает, что он делает. Задержки в грузинском строительстве настолько обычны, что вопрос не в том, опоздает ли проект, а в том, насколько и как это опоздание трактует договор. Именно поэтому в профиле задержка измеряется в месяцах, а не описывается словами «небольшая» или «существенная». Застройщик, чьи последние три здания были переданы в пределах нескольких месяцев от обещанной даты, - это другой контрагент, чем тот, чьи последние три опоздали на годы, даже если у обоих красивые рендеры и оба продают сегодня. Поэтому таблица сдачи в каждом профиле - первое, что мы заполняем, и первое, что мы советуем прочитать покупателю. Это ещё и та часть профиля, которая с наибольшей вероятностью вызовет ответ застройщика, и именно поэтому существует право на ответ и именно поэтому у обеих дат есть источник. Страница статистики в этом разделе соберёт задержки по всем застройщикам, когда профилей наберётся достаточно, чтобы сказать что-то общее; до тех пор профили говорят по одному застройщику за раз.

Как устроен этот раздел

Первая группа - это запланированные профили; вторая - метод, общий с разделом Новостройки, который объясняет каркасы, стадии, договоры и приёмку. Обзоры отдельных проектов, написанные после выезда на объект, находятся в разделе Обзоры проектов и ссылаются на профиль застройщика. Юридическая сторона договора с застройщиком разобрана в разделе Покупка и право. Если у вас есть документы, даты или фотографии по проекту застройщика, сданному или задержанному, отправьте их через страницу контактов; материал, который можно проверить, попадает в профиль со своим источником, а материал, который проверить нельзя, не попадает.