ვინ არის
დამფუძნებელი ხელმძღვანელობს AVI Estates-ის საკონსულტაციო მხარეს და avi.ge-ზე გზამკვლევების უმეტესობის ავტორია. პრაქტიკაში ეს ნიშნავს კლიენტებთან შეხვედრას, შერჩევების შედგენას, გამყიდველებთან და დეველოპერებთან მოლაპარაკებას და გადაწყვეტას, რას აქვეყნებს საიტი და რას არა. დამფუძნებლის ხელმოწერილი ყველა გვერდი მიჰყვება სარედაქციო პოლიტიკას: ყველა რიცხვს აქვს წყარო და თარიღი, სამართლის გვერდები კი პარტნიორ იურისტთან მიდის, სანამ შემოწმების შენიშვნა მოიხსნება.
დასამატებელია გუნდის მიერ: სრული სახელი, ფოტო, ქართულ უძრავ ქონებაში მუშაობის წლები, პროფესიული წარსული AVI Estates-მდე, ენები, LinkedIn ან სხვა საჯარო პროფილი, თუ მფლობელს სურს მისი ბმული.
რას წერს ეს ავტორი
გზამკვლევებს ყიდვაზე, ინვესტიციასა და ბინადრობაზე: როგორ ყიდულობს უცხოელი ქონებას საქართველოში, ბინადრობის ნებართვა ქონებით, თბილისი თუ ბათუმი, როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი, და კომპანიის გვერდებს. ბაზრის მონაცემების გვერდები ანალიტიკოსთან ერთად მზადდება; სამართლისა და გადასახადების გვერდებს გამოქვეყნებამდე პარტნიორი იურისტი და ბუღალტერი ამოწმებს.
როგორ მოწმდება ფაქტები
ჯერ პირველწყარო
კანონები საქართველოს საკანონმდებლო მაცნედან, რეესტრის წესები საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოდან, მოსაკრებლები იუსტიციის სახლიდან, გადასახადები შემოსავლების სამსახურიდან, ბაზრის რიცხვები Colliers Georgia-ს, Galt & Taggart-ისა და TBC Capital-ისგან.
ჩაწერა თარიღით
ყველა ფაქტი ფაქტების რეესტრში შედის წყაროსა და შემოწმების თარიღთან ერთად, სანამ გვერდზე გამოჩნდება.
შემოწმება საჭიროებისას
სამართლის, ბინადრობისა და გადასახადების გვერდებს შემოწმების შენიშვნა აქვს, სანამ პარტნიორი იურისტი ან ბუღალტერი არ დაადასტურებს.
ღია შესწორება
შესწორებები თითოეული გვერდის ცვლილებების ისტორიაში თარიღით ფიქსირდება. მკითხველს შეუძლია გამოიყენოს შეცდომის შეტყობინების გვერდი.
ამ ავტორის ხელმოწერილი გვერდები
გზამკვლევები ამ სიას გამოქვეყნებისთანავე ემატება.
კონტაქტი
კითხვები გვერდზე ან საქართველოში ყიდვაზე: მოგვწერეთ WhatsApp-ზე, ელფოსტაზე info@avi.ge ან დაჯავშნეთ უფასო კონსულტაცია.
როგორ წარმართავს დამფუძნებელი შესყიდვას
დამფუძნებლის წილი შესყიდვაში პირველი ქონების განხილვამდე იწყება და გასაღების გადაცემის შემდეგ მთავრდება. ის დავალებით იწყება: წერილობითი ჩანაწერით იმისა, რა უნდა გააკეთოს ქონებამ მყიდველისთვის, რამდენის დახარჯვა შეუძლია მოპირკეთების ჩათვლით, როდის სურს ყიდვა და ჩამოვა თუ არა თავად. დავალებას მყიდველი ამტკიცებს მანამ, სანამ რაიმე შერჩევა დაიწყება, და სწორედ ეს დოკუმენტია ის საზომი, რომელსაც ყოველი შემდგომი გადაწყვეტილება უდარდება, რათა შერჩეული სია იმისკენ არ გადაიხაროს, რისი გაყიდვაც ადვილია. დამტკიცება სწორედ ამიტომ უსწრებს წინ ყველაფერს: მყიდველი, რომელმაც წერილობით თქვა, რა სურს, მოგვიანებით ბევრად უფრო ადვილად ამჩნევს, როცა შეთავაზება ამ სიტყვებს სცილდება. შემდეგ მოდის მოლაპარაკება, რომელსაც დამფუძნებელი, სადაც კი შესაძლებელია, წერილობით აწარმოებს, რათა ყოველი ფასი, პირობა და ვადა ჩაწერილი იყოს, და გარიგების თანმიმდევრობა: იურიდიული შემოწმება ნებისმიერ ფულამდე, ხელშეკრულება ნებისმიერ ხელმოწერამდე, ბანკი ნებისმიერ გადახდამდე, რეესტრი ნებისმიერ ზეიმამდე. ეს თანმიმდევრობა შემთხვევითი არ არის: თითოეული ნაბიჯი იმ ინფორმაციას იძლევა, რომლის გარეშეც შემდეგი ნაბიჯი ბრმად გადაიდგმებოდა; „რეესტრი ზეიმამდე“ კი ნიშნავს, რომ შესყიდვა მხოლოდ მაშინ ითვლება დასრულებულად, როცა ამონაწერი მყიდველის სახელზეა. ყველაფერი მთავრდება წერილობითი დადასტურებებით, რომლებსაც მყიდველი ყოველ ნაბიჯზე იღებს, და საქმის იმ ფაილით, რომლითაც მთელი შესყიდვის აღდგენა მოგვიანებითაც შესაძლებელია. წერილობითი დადასტურებები მყიდველს ორ რამეში ეხმარება: იმ მომენტში ცხადად ხედავს, რა გადაწყდა, მოგვიანებით კი შეუძლია ნახოს, რატომ. დამფუძნებელი დათვალიერებებს არ ატარებს და ხელშეკრულებებს არ კითხულობს; ამას უძრავი ქონების კონსულტანტი და პარტნიორი იურისტი აკეთებენ, დამფუძნებლის საქმე კი ისაა, რომ ეს სწორი თანმიმდევრობით მოხდეს და მყიდველმა გაიგოს, რა აღმოაჩინა თითოეულმა მათგანმა.
რას ეძებს დამფუძნებელი ქონებაში
ოთხ რამეს, ამ თანმიმდევრობით, ფასამდე. შესაბამისობა მიზანთან: აკეთებს თუ არა ეს ქონება იმას, რასაც დავალება ამბობს, ამ მყიდველისთვის, თუ ის სხვისთვის კარგი ქონებაა. გასვლის გზა: ვინ იყიდის ამ ბინას ხუთ წელიწადში და იქნება თუ არა ეს ადგილობრივი ოჯახი, უცხოელი ინვესტორი თუ ვიზიტორი, რადგან პასუხი განსაზღვრავს, რამდენად ადვილად გაიყიდება ის; ეს კითხვა მეორე ადგილზე სწორედ იმიტომ დგას, რომ ყიდვის მომენტში ყველაზე ადვილად ივიწყება. შენობა: შესასვლელი, ლიფტები, მართვა, მეზობლები და მშენებლობა გვერდით, ანუ ის, რაც წყვეტს, იქნება თუ არა მფლობელი მესამე წელს კმაყოფილი, და რაც ბინის შიგნიდან არ ჩანს. ქაღალდი: საკადასტრო კოდი, ამონაწერი, მშენებლობის ნებართვა ახალი შენობისთვის და ის, არის თუ არა გამყიდველი ის, ვინც ამბობს, რომ არის. მხოლოდ ამის შემდეგ ფასი, რომელიც უბნის გამოქვეყნებულ კონტექსტს უდარდება და, თუ ბინა თეთრი კარკასია, მოპირკეთების ხარჯსაც. რიგითობას აქვს მნიშვნელობა: ფასი, რომელიც პირველ ადგილას დგას, დანარჩენ ოთხს ჩრდილავს, ფასი, რომელიც მეხუთეა, კი თავის ადგილზე რჩება. ხუთივე პუნქტი დავალებასთან ერთად იკითხება, რადგან „შესაბამისობა მიზანთან“ ყოველი მყიდველისთვის სხვას ნიშნავს. ქონება, რომელიც პირველ ოთხს გადის და მეხუთეზე ვარდება, მოლაპარაკების საგანია; ქონება, რომელიც მეხუთეს გადის და პირველი ოთხიდან რომელიმეზე ვარდება, ისეთი ქონებაა, რომელსაც უნდა გამოემშვიდობოთ, და დამფუძნებელი ამას წერილობით აფიქსირებს.
მოლაპარაკება ქართულ ბაზარზე
საქართველოში მოლაპარაკება პირადი და სწრაფია, უცხოელი მყიდველები კი, როგორც წესი, ან თავაზიანობის გამო ზედმეტს იხდიან, ან ქონებას კარგავენ, რადგან საუბარს აუქციონივით ეპყრობიან. დამფუძნებლის მიდგომაა, პირობებზე იმდენივე მოლაპარაკება, რამდენიც ფასზე: გადახდის გრაფიკი, ჩაბარების თარიღი და პირგასამტეხლო მისი დარღვევისთვის, სპეციფიკაციის დანართი, რა შედის ფასში, ვინ რომელ ხარჯს იხდის და ჯავშნის დაბრუნების პირობები. ჯავშანი ამ სიაში შემთხვევით არ არის: ეს პირველი ფულია, რომელიც მყიდველს გამყიდველისკენ მიაქვს, და პირველი, რომლის დაკარგვაც შეიძლება. დეველოპერი, რომელიც ფასზე არ დაიძვრება, ხშირად პირობებზე დაიძვრება, მყიდველის დაცვა კი სწორედ პირობებში ცხოვრობს და არა ფასში. დამფუძნებელი ასევე დოკუმენტით ხელში აწარმოებს მოლაპარაკებას: ამონაწერი, რომელიც უფლებრივ შეზღუდვას აჩვენებს, ნებართვა რეკლამირებულზე ნაკლებ სართულზე ან ჩაბარების ისტორია დაგვიანებული პროექტებით ფაქტებია, რომლებიც ფასს ცვლის, და იურიდიული შემოწმება მათ მოლაპარაკებამდე იძლევა და არა მის შემდეგ. ფაქტი, რომელიც მაგიდაზე დევს, უფრო მეტს ნიშნავს, ვიდრე ნებისმიერი არგუმენტი მის გარეშე. მყიდველზე არასდროს ხდება ზეწოლა, რომ დღესვე გადაწყვიტოს; თუ გამყიდველი ამაზე დაჟინებით მოითხოვს, დამფუძნებლის რჩევა ჩვეულებრივ ისაა, რომ ქონებას ხელი აიღონ, და ეს რჩევა წერილობითია, რათა მყიდველმა მშვიდ გარემოში გადაწყვიტოს და არა გამყიდველის თანდასწრებით.
რატომ წერს დამფუძნებელი
გზამკვლევები იმიტომ არსებობს, რომ ყოველ პირველ საუბარში ერთი და იგივე კითხვები ისმოდა და ყოველ მესამე შესყიდვაში ერთი და იგივე შეცდომები ჩნდებოდა. პასუხების წყაროებით ჩაწერამ პირველი საუბარი სასარგებლოდ აქცია და შეცდომები უფრო იშვიათი გახადა: მკითხველი, რომელმაც გზამკვლევი წაიკითხა, პირველ საუბარზე უკვე სწორ კითხვებს სვამს, და დრო ზოგადის განმარტებაზე კი არა, მის შემთხვევაზე იხარჯება. ამან სააგენტოს მუშაობაც შეცვალა: წესი, რომელიც საჯაროდ არის ჩაწერილი თარიღითა და წყაროთი, ისეთი წესია, რომელსაც გუნდი გასაყიდ საუბარში ვერ მოხრის ისე, რომ მკითხველმა ვერ შეამჩნიოს. ანუ გამოქვეყნებული ტექსტი მკითხველისთვის ინფორმაციაა, სააგენტოსთვის კი ვალდებულება. დამფუძნებელი ხელს აწერს გზამკვლევებს ყიდვაზე, ინვესტიციასა და ბინადრობაზე და კომპანიის გვერდებს, რადგან სწორედ ეს არის დამფუძნებლის ყოველდღიური სამუშაოს თემები, და დამფუძნებლის სახელი მათზე მაშინვე გამოჩნდება, როგორც კი მფლობელი გუნდის დეტალებს გამოაქვეყნებს. მანამდე ხელმოწერა როლია, რაც გულწრფელია, მაგრამ არასრული, და ყვითელი ჩარჩო ამ გვერდის თავში ამბობს, რა აკლია. ხელმოწერა, რომელიც ჯერ როლია და არა სახელი, მკითხველისთვის მაინც პასუხისმგებლობის ნიშანია: ამ გვერდზე ვიღაც კონკრეტული პასუხობს.
კითხვები, რომლებსაც დამფუძნებელს ყველაზე ხშირად უსვამენ
| „ახლა კარგი დროა ყიდვისთვის?“ | დამფუძნებელი პროგნოზს არ აკეთებს. ბაზრის ფაქტები წყაროებით ინვესტიციისა და ფულის გვერდზეა; ხდის თუ არა ისინი ამ მომენტს კარგ დროდ, მყიდველის მიზანზე, ჰორიზონტსა და ალტერნატივებზეა დამოკიდებული, რისთვისაც პირველი საუბარი არსებობს. კითხვა ლეგიტიმურია, პასუხი კი მხოლოდ კონკრეტული შემთხვევისთვის არსებობს. |
|---|---|
| „რომელი დეველოპერია საუკეთესო?“ | გამოქვეყნებული მეთოდის გარეშე პასუხი არ არსებობს, ამიტომ დამფუძნებელი იძლევა განსახილველი დეველოპერების ჩაბარების ისტორიას, ნებართვებსა და დასრულებულ შენობებს და მყიდველს თავად აძლევს განსჯის საშუალებას; შედარება ფაქტებზე დგას და არა შთაბეჭდილებაზე. |
| „მივიღებ ნებართვას, თუ ამას ვიყიდი?“ | ნებართვა არასასოფლო-სამეურნეო ქონების შეფასებულ ღირებულებასა და იუსტიციის სახლში წარდგენილ საქმეზეა დამოკიდებული. დამფუძნებელი ამბობს, რამდენად რეალურია ზღვრის მიღწევა, და მყიდველს ბინადრობის განყოფილებასა და შეფასებასთან აგზავნის. |
| „რამდენს მომიტანს?“ | შეფასებას დაშვებებიდან, რომელსაც შემოსავლიანობის კალკულატორი აჩვენებს. დამფუძნებელი გულწრფელი დაშვებების არჩევაში ეხმარება და მათ გარეშე ერთ რიცხვს არ ამბობს, რადგან ერთი რიცხვი დაშვებების გარეშე დაპირებასავით ჟღერს. |
| „შემიძლია ჩამოუსვლელად?“ | კი, მინდობილობით და იურისტის თანდასწრებით, და ეს სტანდარტული შემთხვევაა და არა გამონაკლისი. დამფუძნებელი განმარტავს, რა უნდა ეწეროს მინდობილობაში და რას მიიღებს მყიდველი ყოველ ნაბიჯზე; მინდობილობის ფორმულირება სწორედ ამიტომ არის პირველი კითხვა და არა ბოლო. |
| „რა ღირს თქვენი მომსახურება?“ | წერილობითი შეთავაზება უფასო კონსულტაციის შემდეგ, სადაც ჩვენი საფასური მესამე მხარის ხარჯებისგან გამოყოფილია, იმ პრინციპით, რომელიც ფასებისა და საკომისიოების გვერდზეა აღწერილი; მფლობელის მიერ დადასტურებული თანხები სწორედ იქ გამოქვეყნდება. გამოყოფა იმიტომ არის მნიშვნელოვანი, რომ მყიდველმა ნახოს, რა მიდის ჩვენთან და რა მესამე მხარეებთან. |
შეცდომები, რომლებიც დამფუძნებელს მყიდველებისგან უნახავს
- ჯავშნის გადახდა რაიმეს წაკითხვამდე, ფასდაკლების იმედით, რომელიც იმავე საღამოს იწურებოდა. ფასდაკლება რეალური არ იყო; ჯავშანი კი იყო.
- თეთრი კარკასის ფასის საცხოვრებლის ფასად აღქმა და მოპირკეთების ბიუჯეტის აღმოჩენა ხელშეკრულების შემდეგ.
- ყიდვა ნებართვისთვის შეფასების გარეშე, როცა ხელშეკრულების ფასი ზღვარზე მაღლა იყო, შეფასებული ღირებულება კი მის ქვემოთ.
- უბნის არჩევა რუკიდან, ვიზიტის გარეშე იმ საათზე, როცა ქუჩა ხმაურიანია, ან ვიდეოტურის გარეშე ნებისმიერ საათზე.
- დეველოპერის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერა ჩაბარების პირგასამტეხლოს გარეშე, რის გამოც დაგვიანება დეველოპერს არაფერი დაუჯდა, მყიდველს კი ყველაფერი.
- გადახდა პირად ანგარიშზე, რადგან მენეჯერი თავაზიანი იყო, ბანკი კი ნელი.
- სოფლის სახლის ყიდვა მიწის კატეგორიის შეუმოწმებლად და ნაკვეთის სასოფლო-სამეურნეო მიწად აღმოჩენა.
თითოეული მათგანი ახლა გზამკვლევში გვერდი ან სტრიქონია, და ეს დამფუძნებლისთვის ის სასურველი გზაა, რომლითაც შეცდომა მხოლოდ ერთხელ დაიშვება. ჩამონათვალი არც შემთხვევითია და არც სრული: ეს ის შეცდომებია, რომლებიც საკმარისად ხშირად მეორდებოდა, რომ ცალკე ჩაწერა დაემსახურებინა. საერთო მათში ისაა, რომ არცერთი ბაზრის ბრალი არ იყო; ყველა თანმიმდევრობის დარღვევით მოხდა.
პირველი კვირა ახალ კლიენტთან
პირველი კვირის სქემა იშვიათად იცვლება. პირველი დღე კონსულტაციაა და, იმავე დღეს, მისი წერილობითი შეჯამება. მეორე დღე დავალებაა, რომელსაც დამფუძნებელი საუბრის საფუძველზე ადგენს და კლიენტს დასამტკიცებლად უგზავნის, იმ კითხვებთან ერთად, რომლებიც საუბარმა ღიად დატოვა: ბიუჯეტის ზუსტი ზედა ზღვარი მოპირკეთების ჩათვლით, იქნება თუ არა მეუღლე თანამფლობელი, რომელი დოკუმენტები აქვს კლიენტს უკვე ლეგალიზებული. ეს კითხვები მეორე დღესვე იმიტომ ისმება, რომ ბიუჯეტის ზღვარი და თანამფლობელობა შერჩევასაც ცვლის და მოგვიანებით ხელშეკრულებასაც. მესამე დღე, როგორც კი დავალება დამტკიცდება, შეთავაზებაა საფასურის პრინციპითა და მოსალოდნელი მესამე მხარის ხარჯებით, და არაფერი იწყება, სანამ ის ხელმოწერილი არ დაბრუნდება. კვირის დანარჩენი ნაწილი შერჩევაა: უძრავი ქონების კონსულტანტი დავალებასთან შესაბამის კანდიდატებს ათვალიერებს, დამფუძნებელი ვიზიტის ჩანაწერებს განიხილავს და აცილებს ყველაფერს, რაც პირველ ოთხ ტესტს ვერ გადის, კლიენტი კი პარასკევს იღებს შეტყობინებას, რამდენი ქონება განიხილეს და რამდენი გადარჩა, მაშინაც კი, თუ თავად შერჩეული სია ჯერ მზად არ არის; შეტყობინება მაშინაც იგზავნება, როცა გადარჩენილთა რიცხვი ნულია, რადგან ნულიც ინფორმაციაა. ამ რიტმის აზრი ისაა, რომ კლიენტი არასდროს ფიქრობდეს, რა ხდება; კვირა სიახლის გარეშე ისეთი კვირაა, რომელშიც დამფუძნებელმა წერა ვერ მოახერხა. თანმიმდევრობაც შემთხვევითი არ არის: შეჯამება დავალებამდე, დავალება შეთავაზებამდე, შეთავაზება შერჩევამდე, რათა ყოველ ნაბიჯს წინა ნაბიჯის წერილობითი თანხმობა ჰქონდეს საფუძვლად.
როდის ამბობს დამფუძნებელი უარს
სამი სიტუაცია მთავრდება იმით, რომ დამფუძნებელი გაგრძელებაზე უარს ამბობს, წერილობით. პირველი არის მყიდველი, რომელსაც გარანტია სურს: შემოსავლიანობის, ჩაბარების თარიღის, ბინადრობის ნებართვის. დამფუძნებელს მისი გულწრფელად მიცემა არ შეუძლია, თავს არ მოაჩვენებს, რომ შეუძლია, და ურჩევნია, კლიენტი დაკარგოს, ვიდრე ურთიერთობა ისეთი დაპირებით დაიწყოს, რომელიც დაირღვევა. მეორე არის მყიდველი, რომელსაც თანმიმდევრობის გამოტოვება სურს, ჩვეულებრივ ჯავშნის გადახდით იურიდიულ შემოწმებამდე, რადგან გამყიდველი აჩქარებს; დამფუძნებელი ერთხელ განმარტავს, რატომ არსებობს ეს რიგი, და, თუ მყიდველი დაჟინებით მოითხოვს, ამ შესყიდვიდან უკან იხევს. მესამე არის ქონება, რომელიც ქაღალდის ტესტს ვერ გადის და ვერც გამოსწორდება: უფლებრივი შეზღუდვა, რომელსაც გამყიდველი არ ხსნის, ნებართვა, რომელიც შენობას არ ემთხვევა, დეველოპერი, რომლის ისტორიასაც დამფუძნებელი საკუთარი ოჯახისთვის არ მიიღებდა. სამივე შემთხვევაში უარი ახსნილი და ჩაწერილია, მყიდველი კი თავისუფალია, სხვაგან გააგრძელოს; ზოგი ერთი წლის შემდეგ სხვა ქონებით ბრუნდება, და ეს უარის საუკეთესო შედეგია. უარი ამ სამ შემთხვევაში არ არის სიმკაცრე, ეს იმავე წესის გაგრძელებაა, რომლითაც ყველა დანარჩენი შესყიდვა მიდის: პირველი ორი შემთხვევა მყიდველს ეხება, მესამე ქონებას, და სამივეში ერთი პრინციპი მოქმედებს, რასაც წერილობით ვერ დავადასტურებთ, იმას არ ვპირდებით.
მუშაობა დამფუძნებელთან
ახალი კლიენტების უმეტესობასთან პირველ კონსულტაციას დამფუძნებელი ატარებს და მთელი შესყიდვის განმავლობაში კლიენტის საკონტაქტო პირად რჩება, რათა დავალება, მოლაპარაკება და ყოველი წერილობითი დადასტურება ერთი ადამიანისგან მოდიოდეს, რომელმაც მთელი საქმე იცის; ეს წესი კლიენტს იმისგანაც იცავს, რომ ერთი და იგივე ამბავი სამ ადამიანს სამჯერ უამბოს. კლიენტები დამფუძნებლისგან ფიქსირებული რიტმით იღებენ ინფორმაციას, დადასტურებით ყოველი გადაწყვეტილების შემდეგ და შეჯამებით ყოველი ეტაპის შემდეგ, და ცუდ ამბავს ჯერ და დამფუძნებლისგან იგებენ და არა გამყიდველისგან. ეს უკანასკნელი შეგნებული წესია: ცუდი ამბავი, რომელიც კლიენტმა გამყიდველისგან გაიგო, ნდობას ანგრევს, იგივე ამბავი, რომელიც კონსულტანტისგან გაიგო, კი მას ამყარებს. დამფუძნებელი მუშაობს იმ ენებზე, რომლებიც ამ გვერდის თავში ყვითელ ჩარჩოში იქნება ჩამოთვლილი, როგორც კი მფლობელი მათ დაადასტურებს, და ინგლისურად და ქართულად ნებისმიერ შემთხვევაში; სხვა ენებისთვის კლიენტს ის კოლეგა ემსახურება, რომელიც ამ ენაზე საუბრობს, დამფუძნებელი კი ფონზე რჩება; კოლეგის ჩართვა სხვა ენისთვის საქმის პასუხისმგებლობას არ ცვლის, ის დამფუძნებელთან რჩება. პირველი შეტყობინება WhatsApp-ზე ან საკონტაქტო გვერდით პირდაპირ დამფუძნებელთან მიდის.
ცვლილებების ისტორია
- - პროფილის გვერდი შეიქმნა როლის აღწერით; სახელი, ფოტო და კვალიფიკაცია მფლობელმა უნდა დაამატოს.