למכור דירה מושכרת בגאורגיה או להמשיך להשכיר אותה?
השוו בין 2 מספרים: מה הדירה מניבה מדי שנה אם תשאירו אותה בידיכם, כלומר שכר הדירה אחרי ההוצאות ועוד כל עלייה בשוויה, ומה היה מניב הכסף אילו מכרתם, אחרי עלויות המכירה. בטביליסי, ביולי 2026, דירה חדשה ממוצעת הושכרה לטווח ארוך ב-$10.1 למ״ר לחודש, תשואה ברוטו של 8.5% לפי Galt & Taggart, ובאותה עת פיקדון דולרי ל-12 חודשים בשני הבנקים הגדולים במדינה נשא 1.40% עד 1.50%, ופיקדון בלארי 8.85% עד 9.25%. המכירה כרוכה בעמלת מתווך של כ-3% עד 5% ובאגרת המרשם הציבורי שמתחילה ב-150 לארי; הרווח פטור ממס כשמדובר בבית שהחזקתם יותר מ-2 שנים, ולפני כן הוא ממוסה ב-5%, בלי קשר לשאלה אם הדירה הושכרה. השוכר לא נדרש לעזוב כשאתם מוכרים: הקונה נכנס לחוזה השכירות.
בעמוד הזה שתי האפשרויות מוצגות זו לצד זו, עם הנתונים העדכניים לכל אחת מהן, השוואה מחושבת, הכללים החלים על מכירה כשיש שוכר בדירה, וגם האופן שבו המימון של הקונים ומצב השוק משפיעים על מהירות המכירה. התהליך המלא של מכירה, שלב אחר שלב, מתואר בעמוד שירות המכירה החוזרת שלנו.
להשאיר או למכור: מבט מהיר
| שאלה | להמשיך להשכיר | למכור |
|---|---|---|
| תשואה שנתית | שכר הדירה אחרי חודשים ריקים, הוצאות ומס של 5%, בתוספת או בניכוי השינוי בשווי הדירה | ריבית על תמורת המכירה: 1.40% עד 4.00% בדולרים, 8.00% עד 10.70% בלארי, ל-12 חודשים |
| עלות חד-פעמית | אין כרגע; תיקונים וריהוט חדש ככל שהדירה מתיישנת | מתווך כ-3% עד 5%, המרשם הציבורי 150 עד 350 לארי, נוטריון אם נעזרים בו |
| מס | 5% משכר הדירה שהתקבל, על בית שמושכר למגורים | 0% על הרווח אחרי יותר מ-2 שנות בעלות; 5% בתוך 2 שנים |
| עבודה | שוכרים, תיקונים, הדוח השנתי, או דמי ניהול למנהל נכס | אין, אחרי שהמכירה הושלמה |
| הסיכון העיקרי | חודשים בלי שוכר, ירידה בשכר הדירה, הבניין והשוק | הבנק, האינפלציה, ובפיקדון בלארי גם שער החליפין |
| גישה לכסף | מחייבת מכירה, בדרך כלל שבועות עד חודשים | זמין בתום תקופת הפיקדון |
אף אחת מהעמודות אינה מנצחת בכל מקרה. ההשוואה תלויה במיקום הדירה, במה שהיא מכניסה בפועל, במשך הזמן שהיא בבעלותכם ובמטבע שבו אתם חושבים.
מה הדירה מכניסה אם תשאירו אותה
דירה מושכרת מרוויחה פעמיים: משכר הדירה ומכל שינוי במחירה. בטביליסי, שכר הדירה המייצג של Galt & Taggart לדירה חדשה של 50 עד 60 מ״ר נשאר לאורך כל 2026 קרוב ל-$10 למ״ר לחודש: $9.9 במרץ ובמאי, ו-$10.1 ביוני וביולי, עם תשואה ברוטו של 8.4% עד 8.5%. מחירי הדירות החדשות עלו ב-6.1% בשנה שהסתיימה במאי 2026, ו-Galt & Taggart צופה צמיחה של 5% עד 7% בשנה. ביולי 2026 נמכרה דירה בבניין חדש יחסית במכירה חוזרת ב-$1,372 למ״ר בממוצע, לעומת $1,426 לדירה חדשה.
בבטומי התמונה שונה. התשואה ש-Galt & Taggart מחשבת לעיר ירדה מ-8.8% ב-2024 ל-7.4% ב-2025, והיא צופה שעליית המחירים תאט ל-4% עד 6% ב-2026. אנליסטים שמצוטטים ב-International Investment מעריכים את התשואה נטו מהשכרה לטווח קצר בבטומי בכ-3% עד 4%, אחרי ניהול, ניקיון, עמלות הפלטפורמה, חשבונות ולילות ריקים. Colliers דיווחה שמחירי הדירות החדשות ביוני 2026 היו גבוהים ב-22% מאשר שנה קודם, ובאותה תקופה המכירות החוזרות בעיר ירדו ב-26.4%.
תשואה ברוטו איננה מה שנשאר לכם בכיס. הפחיתו ממנה שבועות בלי שוכר, את המס של 5% על שכר הדירה, דמי ועד הבית, תיקונים, ואם אתם נעזרים במנהל נכס, גם את דמי הניהול שלו; העמוד שלנו על ההכנסה האמיתית מהשכרה מראה עד כמה גדול יכול להיות הפער בין הדירה הממוצעת לדירה הטיפוסית.
מה הכסף מכניס אם תמכרו
| פיקדון | בלארי | בדולרים |
|---|---|---|
| TBC Bank, 12 חודשים | 8.85% | 1.40% |
| Bank of Georgia, 12 חודשים | 9.25% | 1.50% |
| מהנמוך לגבוה בין הבנקים שברשימה | 8.00% עד 10.70% | 1.40% עד 4.00% |
| ממוצע השוק לפיקדונות קצובים חדשים, יולי 2026 | 8.91% | 2.52% (כל המטבעות הזרים) |
ב-21 באוקטובר 2026 השאיר הבנק הלאומי את ריבית המדיניות על 8.25%, אחרי שהעלה אותה במאי מ-8.0%, כשהאינפלציה עמדה בספטמבר על 5.6%. ההחלטה הבאה שלו צפויה ב-16 בדצמבר 2026, ולכן בדקו את ההצעות העדכניות של הבנקים ביום שבו אתם מחליטים. הפיקדונות מבוטחים עד 50,000 לארי לכל מפקיד בכל בנק.
הריביות הגבוהות בלארי מגיעות עם סיכון מטבע לכל מי שמודד את הונו בדולרים או באירו. בשנה האחרונה הלארי התחזק, מ-2.7079 לארי לדולר ב-20 באוקטובר 2025 ל-2.5979 לארי ב-20 באוקטובר 2026, מה שהיטיב עם החוסכים בלארי, אבל התנועה יכולה להתהפך. פיקדון בדולרים חוסך את הסיכון הזה, אבל בשני הבנקים הגדולים הוא משלם פחות מחמישית מהתשואה ברוטו של דירה בטביליסי.
השוואה מחושבת
| שורה | להשאיר ולהשכיר | למכור ולהפקיד |
|---|---|---|
| שווי או מחיר מכירה | 82,320 | 82,320 |
| עלות המכירה | - | -2,470 מתווך לפי 3%, -58 מרשם |
| הכסף שעובד | 82,320 | 79,792 |
| שכר דירה, 11 חודשים מתוך 12 | 6,666 | - |
| מס על שכר הדירה, 5% | -333 | - |
| הכנסה לשנה | 6,333 | 1,197 לפי 1.50% בדולרים |
| אם המחירים עולים ב-5% | +4,116 | - |
| אם המחירים לא משתנים | 0 | - |
לפי הנתונים האלה, השארת הדירה מניבה כ-7.7% משוויה לפני הוצאות שוטפות, לעומת כ-1.5% בפיקדון דולרי, ועלייה של 5% במחירים הייתה מוסיפה עוד $4,116. אותה תמורה בפיקדון בלארי בריבית של 9.25% הייתה מניבה כ-$7,381 במונחי לארי, יותר משכר הדירה, אבל רק בתנאי ששער החליפין נשאר יציב. ההוצאות השוטפות מצמצמות את היתרון של הדירה, ודמי ניהול של 15% עד 25% היו גורעים $1,000 עד $1,667 משכר הדירה; ירידת מחירים או שנה של השכרה חלשה היו מבטלות אותו. הכניסו לטבלה את הנתונים של הדירה שלכם במקום להסתמך על הממוצעים.
גם העיתוי משנה. אם קניתם את הדירה ב-$70,000 לפני פחות מ-2 שנים, מכירה ב-$82,320 הייתה מחייבת מס של 5% על הרווח, כ-$616 לפי הנתונים האלה, כשהחישוב נעשה בלארי לפי שערי הבנק הלאומי בתאריכי הקנייה והמכירה. אם תחכו עד שיעברו יותר מ-2 שנים, המס יורד מהפרק, כפי שמסביר המדריך שלנו למס רווחי הון.
כמה עולה למכור
- מתווך. שיעור העמלה אינו קבוע בחוק, ובדרך כלל המוכר הוא שמשלם אותה. Topbroker מפרסמת 3% ממחיר המכירה; Tbilisi Home מפרסמת 3% לפרסום בפורטל, 4% לשירות המלא שלה ו-5% לשירות פרימיום, ומשלמים רק אם הדירה נמכרה. לפי הקוד האזרחי, מתווך זכאי לתשלום רק אם עסקת המכירה נחתמה (סעיף 744). לא מצאנו תעריף מפורסם לבטומי; המדריך שלנו לבחירת מתווך עוסק בחוזה איתו.
- המרשם הציבורי. רישום ההעברה עולה 150 לארי עם המתנה של 4 ימי עבודה, 270 לארי לשירות ביום העבודה הבא, או 350 לארי לרישום ביום הגשת הבקשה; אימות חתימות הצדדים במרשם עולה 7 לארי. רשימת האגרות המלאה נמצאת בעמוד אגרות המרשם הציבורי שלנו.
- נוטריון. לא חובה במכירה רגילה, אבל נדרש כשאחד הצדדים חותם באמצעות ייפוי כוח שהוצא בחו״ל. לפי החלטת הממשלה מס' 507, השכר על עסקה של 100,001 עד 500,000 לארי הוא 362.5 לארי ועוד 0.2% מכל סכום שמעל 100,000 לארי, כלומר כ-687 לארי במכירה של כ-$100,000.
- מס. 5% מהרווח על בית שהיה בבעלותכם 2 שנים או פחות (קוד המס, סעיף 81(3)); שום מס אחרי יותר מ-2 שנים (סעיף 82). החלטה מקדמית פומבית מס' 143 של משרד האוצר מ-14 במאי 2026 מאשרת שהשכרת דירה כשלעצמה אינה משנה את אופייה כנכס מגורים, ועלויות שיפוץ מתועדות מתווספות למחיר הקנייה. המוכר מצהיר ומשלם עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה.
מכירה כשהשוכר גר בדירה
חוזה שכירות אינו מסתיים בגלל שהדירה נמכרה. לפי הקוד האזרחי, מי שרוכש דירה מושכרת נכנס במקומו של המשכיר (סעיף 209), ואם הדירה כבר נמסרה לשוכר, הזכויות והחובות לפי חוזה השכירות עוברות לקונה (סעיף 572). כך הקונה מקבל יחד עם הדירה גם את השוכר, את שכר הדירה ואת החובה להחזיר את הפיקדון.
האפשרות לסיים את השכירות לפני הזמן כדי למכור דירה ריקה מוגבלת. תקופת ההודעה המוקדמת הכללית היא 3 חודשים (סעיף 561), ומשכיר רשאי לסיים שכירות למגורים רק מהסיבות המנויות בסעיף 562(2), למשל הפרה חמורה של השוכר או צורך בדירה עבורו או עבור קרובי משפחה קרובים; הרצון למכור לא מופיע ברשימה. בדירה מרוהטת המשכיר רשאי תמיד לסיים את השכירות במתן הודעה מוקדמת (סעיף 562(3)), וכל סיום חייב להיעשות בכתב (סעיף 563). לשוכר אין זכות לקנות לפני אחרים: לפי הקוד האזרחי, זכות קדימה נוצרת רק מכוח חוזה (סעיפים 516 עד 519) או בין בעלים משותפים (סעיף 173(4)).
בפועל, דירה עם שוכר מתאימה למשקיע שרוצה הכנסה מהיום הראשון, ודירה ריקה מתאימה לקונה שמתכוון לגור בה. לפני שהדירה עולה לשוק, סכמו עם השוכר בכתב על מועדי הביקורים.
מי קונה, והאם הוא יכול לקבל הלוואה?
שוק המכירות החוזרות בטביליסי היה פעיל ב-2026. ביולי נמכרו מחדש 2,294 דירות, 18.8% יותר מאשר שנה קודם והנתון החודשי הגבוה ביותר מאז 2022, כמחצית מ-4,475 הדירות שנמכרו בעיר באותו חודש. ב-7 החודשים הראשונים של השנה הסתכם שווי המכירות ב-$2.5 מיליארד, 27.3% יותר מאשר שנה לפני כן, ו-Galt & Taggart קשרה את הצמיחה ללארי חזק יותר ולריביות נמוכות יותר. אזרחי גאורגיה קנו כשלושה רבעים מהדירות החדשות באמצע 2026.
בבטומי התמונה מעורבת: Colliers ספרה 1,468 עסקאות ביוני 2026, 8% יותר מאשר שנה קודם, אבל המכירות החוזרות ירדו ב-26.4% בזמן שמכירות הדירות החדשות עלו ב-11%, ולכן דירה יד שנייה שם מתחרה בהצעות פריסת התשלומים של היזמים. אף מקור אינו מפרסם כמה ימים דירה נשארת בשוק באחת משתי הערים; העמוד שלנו על נזילות בשוק היד השנייה מרכז את מה שהנתונים כן מראים.
גם יכולת ההלוואה של הקונה שלכם חשובה. כללי הבנק הלאומי מתירים לבנקים להלוות עד 90% מהשווי בלארי ו-70% במטבע זר, ומ-1 ביולי 2026 הלוואות של עד 1 מיליון לארי חייבות להיות בלארי, עם פטורים שכוללים לווים שאינם אזרחי גאורגיה. לכן רוב הקונים המקומיים של דירה רגילה ייקחו משכנתה בלארי. תקרת היחס בין ההחזר להכנסה היא 25% ללווים שמרוויחים פחות מ-1,500 לארי בחודש, ומ-1 בפברואר 2027 המדרגה הזאת תתרחב להכנסות של פחות מ-2,000 לארי, מה שעשוי להקטין את הסכום שחלק מהקונים יוכלו ללוות.
סימנים שמטים את הכף לכאן או לכאן
אלה הגורמים שמשנים את תוצאת ההשוואה, כפי שהם עולים מהנתונים שלמעלה ולא ככלל מחייב:
- לטובת מכירה. ההכנסה נטו מהדירה, אחרי כל ההוצאות, נמוכה ממה שמשלם פיקדון במטבע שלכם. אתם צריכים את ההון בתוך שנה או שנתיים. מתקרבים תיקונים גדולים או סבב ריהוט חדש. בבניין יש בעיות שיורידו את מחירו בהמשך. הדירה בבעלותכם יותר מ-2 שנים, והשוק לדירות כמו שלכם ער.
- לטובת השארה. התשואה נטו גבוהה בהרבה מפיקדון דולרי, והשוכר אמין. הדירה בבעלותכם פחות מ-2 שנים, כך שמכירה עכשיו תעלה לכם 5% מהרווח. מנהל נכס נושא בעבודה תמורת דמי ניהול שאתם יכולים לעמוד בהם. המחירים ברובע עדיין עולים.
- בכל מקרה. אם הדירה מושכרת לטווח קצר, השוו לפני ההחלטה את התשלומים שקיבלתם בפועל ב-12 החודשים האחרונים, ולא את התשואה שמופיעה בפרסומים.
בדירה להשכרה לטווח קצר, מעבר מהשכרה ללילות להשכרה חודשית הוא אפשרות נוספת לפני מכירה; ההשוואה שלנו בין השכרה לטווח ארוך להשכרה לטווח קצר מציגה את המספרים.
להחזיר את הכסף הביתה
גאורגיה אינה מגבילה העברה של תמורת המכירה לחו״ל: היא קיבלה על עצמה את ההתחייבויות של סעיף VIII של קרן המטבע הבינלאומית (IMF) לגבי תשלומים והעברות החל מ-20 בדצמבר 1996, וחוק ההשקעות שלה מעניק למשקיע זר את הזכות להעביר הכנסה לארצו ללא הגבלה אחרי תשלום המס. מזומן של יותר מ-30,000 לארי חייב בהצהרה כשהוא חוצה את הגבול. בנק עשוי לשאול מאין מגיעה העברה גדולה, ולכן החזיקו בהישג יד את חוזה המכירה, את הנסח מהמרשם הציבורי ואת האסמכתה לכל מס ששולם. הדרכים והעמלות מושוות במדריך שלנו להעברת כסף לחו״ל.
ההחלטה, שלב אחר שלב
אספו נתונים של 12 חודשים
שכר הדירה שהתקבל, שבועות בלי שוכר, הוצאות ומס.
העריכו את שווי הדירה
הסתמכו על מכירות שבוצעו לאחרונה ברובע, לא על מחירים מבוקשים.
תמחרו את המכירה
מתווך, מרשם, נוטריון אם צריך, וכל מס שיחול.
בדקו את מועד הבעלות
2 שנים מיום הרישום הן שקובעות את המס.
השוו במטבע שלכם
התשואה נטו מול ריבית הפיקדון של היום.
החליטו מה לעשות עם השוכר
מכרו יחד עם חוזה השכירות, או מסרו הודעה מוקדמת בכתב.
סיכונים וחריגים
- מכירה בתוך 2 שנים. הרווח ממוסה ב-5%.
- מטבע. פיקדון בלארי עלול לאבד מערכו בדולרים.
- השוואה של ברוטו מול נטו. את שכר הדירה יש למדוד אחרי כל ההוצאות.
- שוכר שנשאר. הרצון למכור אינו עילה לסיום חוזה שכירות.
- שוק יד שנייה דליל. המכירות החוזרות בבטומי ירדו באמצע 2026.
שאלות נפוצות
מה עדיף בגאורגיה: למכור דירה או להשכיר אותה?
זה תלוי בתשואה נטו של הדירה, בתקופת הבעלות שלכם ובמטבע שלכם; השוו ביניהם כמו שמוצג בעמוד הזה.
האם משלמים מס כשמוכרים דירה שהושכרה?
לא, אם היא הייתה בבעלותכם יותר מ-2 שנים; בתוך 2 שנים, 5% מהרווח.
האם השכרת הדירה מבטלת את הפטור ממס במכירה?
לא. החלטה מקדמית פומבית מס' 143 משנת 2026 מאשרת שהשכרה כשלעצמה אינה משנה את אופייה של הדירה כנכס מגורים.
האם אפשר למכור דירה שגר בה שוכר?
כן. הקונה נכנס לחוזה השכירות.
האם אפשר לסיים את חוזה השכירות כי אני רוצה למכור?
לא מסיבה זו בלבד, אלא אם הדירה מושכרת מרוהטת.
כמה ריבית משלם בנק גאורגי על פיקדונות?
כ-1.40% עד 4.00% בדולרים ו-8.00% עד 10.70% בלארי ל-12 חודשים, באוקטובר 2026.
כמה גובה מתווך על מכירת דירה?
בדרך כלל 3% עד 5% מהמחיר, והמוכר משלם.
האם אפשר להוציא את כספי המכירה מגאורגיה?
כן, ללא הגבלה אחרי תשלום המס.
מקורות
- The value of apartment sales in Tbilisi reached USD 2.5 billion, GBC, בהסתמך על הסקירה של Galt & Taggart ליולי 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מכירות דירות ושכר דירה בטביליסי, מאי 2026, GBC, בהסתמך על Galt & Taggart (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שכר דירה ותשואה בטביליסי, מרץ 2026, GBC, בהסתמך על Galt & Taggart (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- דוח שוק הנדל״ן של טביליסי ליוני 2026, Homesoverseas, 10 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- מחירים ואינפלציה בטביליסי, Trend, בהסתמך על Galt & Taggart, 7 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, בהסתמך על Galt & Taggart, 20 באפריל 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- Batumi housing prices rose by 17% in 2025, International Investment, 23 בפברואר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שוק הדיור בבטומי ביוני 2026, Homesoverseas, בהסתמך על Colliers, 7 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ריביות אפקטיביות על פיקדונות, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- פיקדונות בנקאיים בסוף יולי 2026, 1TV, בהסתמך על הבנק הלאומי של גאורגיה, 26 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- ריבית המדיניות המוניטרית נותרה 8.25%, הבנק הלאומי של גאורגיה, 21 באוקטובר 2026 (נצפה בתאריך 21 באוקטובר 2026)
- דרישות PTI ו-LTV, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- סף ההלוואות בלארי עולה ל-1 מיליון לארי מ-1 ביולי, GBC (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- Georgia to tighten lending rules from February 2027, Georgia Today, 30 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- אגרות רישום מקרקעין, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- החלטת הממשלה מס' 507 בדבר שכר נוטריונים, הרשומות של גאורגיה (Legislative Herald of Georgia) (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- שירותים ועמלה, Topbroker, וגם מכירת הנכס שלכם, Tbilisi Home (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- החלטה מקדמית פומבית מס' 143, 14 במאי 2026, וגם החלטה מקדמית פומבית מס' 175, 8 ביוני 2026, משרד האוצר של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (Legislative Herald of Georgia) (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- השער הרשמי של הלארי, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- Georgia accepts Article VIII obligations, קרן המטבע הבינלאומית, 27 בינואר 1997 (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- חציית גבול המכס של גאורגיה, שירות ההכנסות של גאורגיה (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - השוואה שפורסמה על סמך דוחות השוק של Galt & Taggart ו-Colliers, נתוני הפיקדונות וההלוואות של הבנק הלאומי של גאורגיה, אגרות המרשם הציבורי ושכר הנוטריונים, עמלות שפרסמו סוכנויות תיווך, קוד המס, החלטות של משרד האוצר והקוד האזרחי.