מס רווחי הון במכירת נכס בגאורגיה: שיעורים, כלל השנתיים והגשת הדוח

כמה מס משלמים כשמוכרים נכס בגאורגיה?

על בית מגורים, בדרך כלל מעט מאוד או כלום. יחיד שמוכר דירת מגורים או בית, יחד עם הקרקע השייכת להם, משלם 5% על הרווח אם החזיק בנכס שנתיים או פחות, ואינו משלם דבר אם החזיק בו יותר משנתיים. נכס אחר, כמו שטח מסחרי, מגרש קרקע בפני עצמו, חדר מלון או הזכות לדירה שבנייתה טרם הסתיימה לפי הסכם מקדמי, ממוסה בשיעור הכללי של 20%, ונהנה מפטור אחרי שנתיים רק אם לא שימש בפעילות כלכלית, למשל בהשכרה לעסק. החל מ-1 בינואר 2024 המוכר עצמו מדווח על המס ומשלם אותו עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה, והכלל הזה חל גם על תושבי חוץ.

בעמוד הזה תמצאו איזה שיעור חל על כל סוג נכס, מה נחשב לבית מגורים בעקבות ההחלטות של משרד האוצר מ-2026, כיצד מחשבים את הרווח, מאיזה רגע סופרים את השנתיים, כיצד מגישים דוח ומשלמים, ומה קורה עם הפסדים, עם מע״מ ועם מדינת המוצא שלכם. את תמונת המס הכוללת של בעל נכס תמצאו בעמוד שלנו על כסף ומסים לקונה זר.

שיעורי המס לפי סוג הנכס

תנאי הפעילות הכלכלית הוא המלכודת של משקיעים בנדל״ן מסחרי. השכרה של חנות או משרד לעסק נחשבת לשימוש בנכס בפעילות כלכלית, ולכן פטור השנתיים אובד, לא משנה כמה זמן הנכס היה בבעלותכם; הוא חוזר רק שנתיים אחרי שהשימוש הכלכלי הסתיים. לגבי בתי מגורים, משרד האוצר אישר במאי 2026 שהשכרת הדירה אינה משנה דבר: שיעור ה-5% ופטור השנתיים ממשיכים לחול.

מה נחשב לבית מגורים?

החלטה פומבית מס' 143 מ-14 במאי 2026 קובעת ארבעה מבחנים שנכס צריך לעמוד בכולם יחד כדי להיחשב לדירת מגורים או לבית. עליו להיות יחידה עצמאית שרשומה בנפרד; עליו להתאים למגורים לפי המעמד והייעוד שלו, גם אם הוא במצב שלד או שעדיין לא הושלם; עליו להיות מחובר, או ניתן לחיבור, לתשתיות בסיסיות כמו חשמל, מים וביוב; ואסור שיהיה חלק תפקודי של פעילות אחרת. הרישום במרשם חשוב, אבל לפי ההחלטה מה שמכריע הוא התפקיד שהנכס ממלא בפועל. עליית גג או מרתף שמשרתים את הדירה נחשבים לחלק ממנה.

שלוש הבהרות בהחלטה חשובות לבעלים זרים. השכרת הדירה, או שימוש בה ככתובת הרשומה של חברה, אינם משנים את אופי המגורים שלה. חדר בתוך תשתית של מלון אינו בית מגורים, גם אם הוא נמכר כדירה. ומכירה של הזכות לקנות דירה לפי הסכם מקדמי היא מכירה של זכות קניינית, ולא של בית מגורים. מקום חניה או מחסן שרשומים בנפרד אינם נדונים בהחלטה; סביר מאוד שהם יטופלו כנכס אחר.

מתי מוכר נחשב לעסק

החלטה פומבית מס' 175 מ-8 ביוני 2026 צמצמה את מבחן העסק. החזקה בבתי מגורים, מספר הדירות, משך ההחזקה בהן ומכירתן בהמשך אינם מספיקים כשלעצמם כדי לראות באדם מי שמנהל עסק. מכירה יוצאת משיעור ה-5% ומהפטור למגורים רק כאשר אדם יוצר, קונה או מוכר נכסים כפעילות כלכלית עצמאית ועיקרית שמטרתה הכנסה סדירה, למשל ייזום של בניינים, מסחר בנדל״ן או מימוש משכנתאות. מוכר כזה משלם 20%, וייתכן שיחול עליו גם מע״מ.

איך מחשבים את הרווח

הרווח הוא מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה במועד שבו נוצרה הבעלות (סעיף 82(4)(b)). החלטה 143 מוסיפה למחיר הרכישה את העלויות המתועדות שקשורות ישירות לקנייה, ליצירה, להשלמה או לשיפור של הנכס ומעלות את שוויו, כך ששיפוץ מתועד מקטין את הרווח החייב במס. בטופס הדוח שהונהג ב-2024 כבר הייתה שורה לעלויות מתועדות מאוחרות יותר, כמו שיפוץ. לא מצאנו הנחיה רשמית בשאלה אם אפשר לנכות את עלויות המכירה עצמה, כמו עמלת מתווך.

• מטבע. כל עסקה במטבע חוץ מומרת לפי השער הרשמי של הבנק הלאומי ביום שבו נעשתה (סעיף 73(10)), ולכן הרכישה והמכירה מחושבות בשערים שונים, והלארי יכול להגדיל את הרווח או להקטין אותו.
• מחיר נמוך משווי השוק. המחיר בפועל הוא שקובע, אבל רשות המס רשאית להחיל מחיר שוק בין צדדים קשורים, או כאשר היא מוכיחה שהמחיר שהוצהר שונה מהמחיר האמיתי (סעיף 18).
• אין מסמכים. העלויות חייבות להיות מתועדות (סעיף 105(2)); בהיעדר רישומים, הרשות רשאית לאמוד את המס בשיטות עקיפות (סעיף 73(5)).
• נכס שהתקבל ללא תמורה. במתנה או בירושה, נקודת המוצא היא שווי השוק של הנכס ביום שבו התקבל.

דוגמאות מחושבות

בדוגמה של המשרד המוכר מגיש דוח אחד על שתי המכירות ומשלם 7,000 לארי עד 15 באפריל 2024. השטח המסחרי הוחזק ארבע שנים, אבל מאבד את הפטור משום שהושכר לחברה. בדוגמה השלישית שלנו, אותה דירה, אילו נמכרה אחרי 25 חודשים במקום 18, הייתה פטורה; שימו לב גם שבלארי הרווח קטן יותר ממה שמרמז הרווח של $30,000 בדולרים, משום שהלארי התחזק בין הקנייה למכירה.

מתי מתחיל ונעצר מניין השנתיים

• התחלה. מתאריך המסמך שעל בסיסו נרשמה הבעלות שלכם; אם הזכות מעולם לא נרשמה, מהרגע שבו נוצרה הבעלות.
• סיום. תאריך המסמך שעל בסיסו נרשמת ההעברה לקונה, בפועל חוזה המכירה, ולא תאריך הרישום במרשם.
• בית שבניתם בעצמכם. מיום רישומו במרשם הציבורי.
• דירה שהתקבלה בתמורה לקרקע. מהיום שבו הדירה בבעלותכם, ושווי השוק של הקרקע במועד ההעברה משמש כמחיר הרכישה.
• יחידות שפוצלו או אוחדו. יחידה שפוצלה שומרת על התאריך המקורי; ביחידות שאוחדו כל חלק נבחן בנפרד.
• יורשים ומקבלי מתנה. יורש מהקו הראשון (בן או בת זוג, ילד, נכד, הורה) מצרף לתקופת הבעלות שלו את התקופה שבה הנכס היה בבעלות המוריש או נותן המתנה; יורשים אחרים ומקבלי מתנה אחרים מתחילים לספור מהבעלות שלהם עצמם.

הגשת הדוח ותשלום המס

סעיף 153(12) לקוד המס וההוראה בדבר מנהל המס, בנוסחם המתוקן מ-1 בינואר 2024, מחייבים יחיד שמפיק רווח ממכירת נכס שלא במסגרת עסק להגיש דוח עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה, על גבי טופס ייעודי, ולשלם את המס עד אותו מועד. ההוראה מזכירה במפורש גם תושבי חוץ. לפני רישום הקונה, המרשם הציבורי מודיע למוכר על החובה לדווח ולשלם (סעיף 153(6)). תושב חוץ צריך מספר משלם מסים גאורגי וגישה לפורטל של שירות ההכנסות, או נציג שפועל מכוח ייפוי כוח.

לא מצאנו כלל שמחייב קונה, אפילו חברה, לנכות מס במקור מיחיד תושב חוץ שמוכר לו נכס; לפי הקריאה שלנו בסעיף 80, רווחים כאלה מדווחים על ידי המוכר ואינם ממוסים במקור. אם קונה בכל זאת מנכה מס, המוכר יכול להגיש דוח לפני 1 באפריל של השנה הבאה, כדי שהמס יחושב מחדש והעודף יוחזר לו.

קנסות על הגשה או תשלום באיחור

• דוח באיחור. 5% מהמס אם הדוח מוגש באיחור של עד חודשיים, ו-10% אם האיחור ארוך יותר, וללא קנס כשהמס לתשלום הוא אפס (סעיף 274).
• תשלום באיחור. ריבית של 0.05% מהמס שלא שולם על כל יום (סעיף 272).
• מס שדווח בחסר. קנסות של 10%, 25% או 50% מהסכום שדווח בחסר, לפי גודלו, ומעל 100,000 לארי התיק עלול להפוך לפלילי (סעיף 275).

הפסדים ומע״מ

הפסד ממכירה אפשר לקזז רק כנגד רווח על נכס מאותו סוג באותה שנת מס; אי אפשר להעביר אותו לשנים הבאות (סעיף 121(2)). מכירה חד-פעמית של בית מגורים על ידי אדם פרטי אינה חייבת במע״מ. בניין שאינו למגורים הוא סיפור אחר: המכירה שלו נחשבת תמיד לפעילות כלכלית לצורכי מע״מ, גם אם היא קורית פעם אחת, והיא נספרת במחזור של 100,000 לארי ב-12 חודשים שמחייב רישום ו-18% מע״מ. מגרש קרקע שנמכר בפני עצמו פטור ממע״מ, אבל קרקע שנמכרת יחד עם הבניין שעליה נחשבת למכירה של הבניין.

מדינת המוצא שלכם

אמנות המס של גאורגיה מעניקות לה בדרך כלל את הזכות הראשונה למסות רווחים מנכסים שנמצאים בשטחה. האמנה עם הממלכה המאוחדת, לדוגמה, קובעת שרווחים כאלה "ניתן למסות" בגאורגיה, ומאפשרת לממלכה המאוחדת לזכות את המס הגאורגי כנגד המס הבריטי על אותו רווח. אם המכירה פטורה בגאורגיה אחרי שנתיים, אין מס גאורגי שאפשר לקבל עליו זיכוי, ומדינת המוצא שלכם עדיין עשויה למסות את הרווח. בעמוד שלנו על אמנות למניעת כפל מס מופיעה רשימת האמנות של גאורגיה.

מכירה, צעד אחר צעד

1. בדקו את התאריכים

   מצאו את התאריך של מסמך הרישום שלכם וספרו שנתיים מלאות לפני שאתם חותמים.

2. אספו את רישומי העלויות

   חוזה הרכישה, אסמכתות תשלום וחשבוניות על השיפוץ.

3. רשמו את שערי החליפין

   תעדו את השער הרשמי ביום הקנייה וביום המכירה.

4. הגישו עד ה-15

   הגישו את הדוח ושלמו עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה.

5. דווחו במדינת המוצא

   דווחו על המכירה במדינת התושבות שלכם, אם הדבר נדרש שם.

סיכונים וחריגים

• אובדן הפטור. השכרת נכס מסחרי לעסק מבטלת את פטור השנתיים.
• רישומים חסרים. בלי מסמכים, עלויות השיפוץ אינן יכולות להקטין את הרווח.
• הלארי. שערי החליפין יכולים ליצור רווח חייב במס בלארי.
• הגשה באיחור. קנס של 5% או 10% מהמס.
• מס במדינת המוצא. פטור גאורגי עשוי שלא לחול במדינה שלכם.

שאלות נפוצות

האם יש בגאורגיה מס רווחי הון על נכסים?

כן, בצורה של מס הכנסה על הרווח: 5% על בית מגורים שהיה בבעלותכם שנתיים או פחות, ו-20% על נכס אחר.

האם אשלם מס אם אמכור אחרי שנתיים?

לא על בית מגורים; נכס אחר פטור רק אם לא שימש בפעילות כלכלית.

האם השכרת הדירה שלי פוגעת בפטור?

לא; משרד האוצר אישר ב-2026 שהשכרה של בית מגורים אינה מבטלת את שיעור ה-5% ואת הפטור.

מתי מדווחים על המכירה?

עד ה-15 בחודש שאחרי המכירה, והתשלום עד אותו מועד.

האם תושבי חוץ משלמים את אותו מס?

כן, חלים עליהם אותם שיעורים ואותו דוח חודשי.

האם אפשר לנכות עלויות שיפוץ?

כן, עלויות מתועדות שמעלות את שווי הנכס מתווספות למחיר הרכישה.

האם דירה במלון ממוסה כמו דירה רגילה?

לא; חדר בתוך תשתית של מלון הוא נכס אחר, שממוסה ב-20% בתוך שנתיים.

מה קורה אם אני מוכר בהפסד?

את ההפסד אפשר לקזז רק כנגד רווח על נכס מאותו סוג באותה שנה.

מקורות

1. קוד המס של גאורגיה, הרשומות של גאורגיה (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
2. החלטה פומבית מס' 143 בדבר מס הכנסה על אספקת נכסים על ידי יחיד, משרד האוצר של גאורגיה, 14 במאי 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
3. החלטה פומבית מס' 175 בדבר תיקון החלטה מס' 143, משרד האוצר של גאורגיה, 8 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
4. צו מס' 497 בדבר תיקון ההוראה בדבר מנהל המס (סעיף 333 וטופס הדוח), משרד האוצר של גאורגיה, 26 בדצמבר 2023 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
5. גאורגיה: מנהל המס ליחידים, PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק ב-2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
6. גאורגיה: קביעת ההכנסה, PwC Worldwide Tax Summaries, נבדק ב-2 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
7. מס רווחי הון בגאורגיה, Andersen in Georgia, 9 במרץ 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
8. חובות המס במכירת נכס למגורים, Andersen in Georgia, 31 באוקטובר 2025 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
9. דירקטיבת המע״מ של האיחוד האירופי ומסגרת המע״מ הגאורגית, Andersen in Georgia, 26 באוגוסט 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
10. דיווח על הכנסה ממכירת נכס, REVERA (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
11. מיסוי נכסים של יחיד, TPSolution, 6 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
12. גאורגיה: מס על מכירת נכסים אחרי החלטה 143, Eurofast, 4 בספטמבר 2026 (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)
13. צו הקלה מכפל מס, גאורגיה (SI 2004/3325), חקיקת הממלכה המאוחדת (נצפה בתאריך 19 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 19 באוקטובר 2026 - מאמר הסבר שפורסם על בסיס קוד המס, ההחלטות הפומביות מס' 143 ומס' 175 משנת 2026, ההוראה בדבר מנהל המס ופרשנויות של יועצים.