Налог на прирост стоимости при продаже недвижимости в Грузии: ставки, правило двух лет и декларация

Сколько налога вы платите при продаже недвижимости в Грузии?

За жильё, как правило, немного или ничего. Физическое лицо, которое продаёт жилую квартиру или дом вместе с относящейся к ним землёй, платит 5% с прироста стоимости, если владело объектом два года или меньше, и ничего не платит, если владело им больше двух лет. Другое имущество, например коммерческие помещения, отдельный земельный участок, гостиничный номер или право на недостроенную квартиру по предварительному договору, облагается по общей ставке 20% и освобождается после двух лет лишь в том случае, если не использовалось в экономической деятельности, скажем, не сдавалось бизнесу. С 1 января 2024 г. продавец декларирует и уплачивает налог до 15-го числа месяца, следующего за продажей, и это касается и нерезидентов.

Ниже мы разбираем, какая ставка относится к какому имуществу, что считается жильём после публичных решений Министерства финансов 2026 года, как рассчитывается прирост, с какого момента идёт двухлетний срок, как задекларировать и оплатить налог и что происходит с убытками, НДС и вашей родной страной. Налоговая картина владельца в целом описана на нашей странице о деньгах и налогах для иностранного покупателя.

Ставки по видам имущества

Условие об экономической деятельности становится ловушкой для тех, кто вкладывает в коммерческую недвижимость. Сдача магазина или офиса бизнесу считается использованием в экономической деятельности, поэтому двухлетнее освобождение теряется, сколько бы времени объект ни находился во владении; оно восстанавливается лишь через два года после прекращения экономического использования. Что касается жилья, Министерство финансов в мае 2026 г. подтвердило, что сдача квартиры в аренду значения не имеет: ставка 5% и двухлетнее освобождение по-прежнему действуют.

Что считается жильём?

Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 г. устанавливает четыре критерия, которым имущество должно отвечать одновременно, чтобы считаться жилой квартирой или домом. Это должна быть самостоятельная, отдельно зарегистрированная единица; по своему статусу и назначению она должна быть пригодна для проживания, даже если это «черный каркас» или объект ещё не достроен; в ней должны быть или могут быть подведены базовые коммунальные услуги, такие как электричество, вода и канализация; и она не должна быть функциональной частью другой деятельности. Запись в реестре имеет значение, однако, согласно решению, определяющей является фактическая функция имущества. Мансарда или подвал, которые обслуживают квартиру, считаются её частью.

Для иностранных собственников важны три уточнения из этого решения. Сдача квартиры в аренду или использование её как юридического адреса компании не меняет её жилого характера. Номер в составе гостиничной инфраструктуры жильём не является, даже если его продают как апартаменты. А продажа права на покупку квартиры по предварительному договору - это продажа имущественного права, а не жилья. Отдельно зарегистрированное парковочное место или кладовая в решении не рассматриваются; скорее всего, к ним относятся как к другому имуществу.

Когда продавца считают бизнесом

Публичное решение № 175 от 8 июня 2026 г. сузило критерий предпринимательской деятельности. Само по себе владение жильём, количество объектов, срок их удержания и последующая продажа не дают оснований считать, что человек ведёт бизнес. Продажа выпадает из-под ставки 5% и освобождения для жилья только тогда, когда человек создаёт, покупает или продаёт недвижимость в качестве самостоятельной и основной экономической деятельности ради регулярного дохода, например возводит здания, торгует недвижимостью или обращает взыскание на ипотеку. Такой продавец платит 20%, и к сделке также может применяться НДС.

Как рассчитывается прирост стоимости

Прирост - это цена продажи за вычетом цены приобретения на момент возникновения права собственности (статья 82(4)(b)). Решение № 143 добавляет к цене приобретения подтверждённые документами расходы, непосредственно связанные с покупкой, созданием, достройкой или улучшением имущества и повышающие его стоимость, так что задокументированный ремонт уменьшает облагаемый прирост. В форме декларации, введённой в 2024 г., уже была строка для подтверждённых последующих расходов, таких как ремонт. Официальных разъяснений о том, можно ли вычесть расходы на саму продажу, например комиссию агента, мы не нашли.

• Валюта. Каждая операция в иностранной валюте пересчитывается по официальному курсу Национального банка на день этой операции (статья 73(10)), поэтому для покупки и продажи берутся разные курсы, и лари может как увеличить, так и уменьшить прирост.
• Цена ниже рыночной. Используется фактическая цена, но налоговый орган может применить рыночную цену между связанными сторонами или в случае, когда он докажет, что указанная цена отличается от реальной (статья 18).
• Нет документов. Расходы должны быть подтверждены документами (статья 105(2)); при отсутствии записей налоговый орган может определить налог косвенными методами (статья 73(5)).
• Имущество, полученное безвозмездно. При дарении или наследовании исходной стоимостью служит рыночная стоимость на момент получения.

Расчёты на примерах

В примере министерства продавец подаёт одну декларацию по обеим продажам и платит 7 000 лари до 15 апреля 2024 г. Коммерческое помещение было во владении четыре года, но лишается освобождения, потому что сдавалось компании. В нашем третьем примере та же квартира, проданная не через 18, а через 25 месяцев, была бы освобождена от налога; заметьте также, что в лари прирост меньше, чем можно подумать, глядя на долларовый прирост в $30 000, потому что лари между покупкой и продажей укрепился.

Когда двухлетний срок начинается и заканчивается

• Начало. С даты документа, на основании которого было зарегистрировано ваше право собственности; если право так и не было зарегистрировано, с момента его возникновения.
• Окончание. Дата документа, на основании которого регистрируется переход права к покупателю, на практике договора купли-продажи, а не дата записи в реестре.
• Дом, построенный своими силами. С его регистрации в Публичном реестре.
• Квартира, полученная в обмен на землю. С того дня, когда квартира стала вашей, причём ценой приобретения считается рыночная стоимость земли на момент передачи.
• Разделённые или объединённые объекты. Выделенная часть сохраняет первоначальную дату; объединённые объекты оцениваются по частям.
• Наследники и одаряемые. Наследник первой линии (супруг, ребёнок, внук, родитель) прибавляет к своему сроку владения срок владения наследодателя или дарителя; остальные наследники и одаряемые отсчитывают срок от собственного права.

Декларирование и уплата

Статья 153(12) Налогового кодекса и инструкция о налоговом администрировании в редакции, действующей с 1 января 2024 г., обязывают физическое лицо, получившее прирост стоимости от продажи имущества вне рамок бизнеса, подать декларацию по специальной форме до 15-го числа месяца, следующего за продажей, и уплатить налог в тот же срок. Нерезиденты в инструкции названы прямо. Перед регистрацией покупателя Публичный реестр уведомляет продавца об обязанности задекларировать доход и заплатить налог (статья 153(6)). Нерезиденту нужен грузинский номер налогоплательщика и доступ к порталу Службы доходов либо представитель с доверенностью.

Нормы, по которой покупатель, даже компания, должен удерживать налог с физического лица-нерезидента, продающего имущество, мы не нашли; при нашем прочтении статьи 80 такие доходы декларирует сам продавец, а не облагаются они у источника. Если покупатель всё же удержал налог, продавец может до 1 апреля следующего года подать декларацию, чтобы налог пересчитали и вернули излишек.

Штрафы за опоздание с декларацией или уплатой

• Декларация подана с опозданием. Штраф 5% суммы налога, если опоздание не превышает 2 месяцев, и 10%, если оно больше; если налог к уплате равен нулю, штрафа нет (статья 274).
• Налог уплачен с опозданием. Пеня 0,05% от неуплаченного налога за каждый день (статья 272).
• Заниженный налог. Штрафы 10%, 25% или 50% от заниженной суммы в зависимости от её размера, а свыше 100 000 лари дело может стать уголовным (статья 275).

Убытки и НДС

Убыток от продажи можно зачесть только против прироста по активу того же вида в том же налоговом году; переносить его на будущее нельзя (статья 121(2)). Разовая продажа жилья частным лицом НДС не облагается. Иначе обстоит дело с нежилым зданием: его продажа для целей НДС всегда считается экономической деятельностью, даже если она единичная, и учитывается в обороте 100 000 лари за 12 месяцев, при котором возникает обязанность зарегистрироваться и платить НДС по ставке 18%. Отдельно продаваемый земельный участок от НДС освобождён, но земля, проданная вместе со зданием, считается продажей этого здания.

Ваша родная страна

Налоговые соглашения Грузии, как правило, отдают Грузии первоочередное право облагать прирост стоимости имущества, расположенного на её территории. Соглашение с Соединённым Королевством, например, предусматривает, что такой прирост «может облагаться налогом» в Грузии, и позволяет Великобритании зачесть грузинский налог в счёт британского налога с того же прироста. Если после двух лет продажа в Грузии освобождена, зачитывать нечего, и ваша родная страна всё равно может обложить этот прирост налогом. Перечень соглашений Грузии приведён на нашей странице о соглашениях об избежании двойного налогообложения.

Продажа шаг за шагом

1. Проверьте даты

   Найдите дату документа о регистрации и до подписания отсчитайте два полных года.

2. Соберите документы о расходах

   Договор покупки, подтверждение оплаты и счета за ремонт.

3. Запишите обменные курсы

   Зафиксируйте официальный курс на дни покупки и продажи.

4. Подайте декларацию до 15-го числа

   Подайте декларацию и уплатите налог до 15-го числа месяца, следующего за продажей.

5. Отчитайтесь у себя на родине

   Задекларируйте продажу в стране проживания, если это требуется.

Риски и исключения

• Потеря освобождения. Сдача коммерческой недвижимости бизнесу лишает двухлетнего освобождения.
• Нет документов. Без них расходы на ремонт не уменьшат прирост.
• Лари. Из-за обменных курсов может возникнуть облагаемый прирост в лари.
• Поздняя подача. Штраф 5% или 10% суммы налога.
• Налог на родине. Освобождение в Грузии может не действовать в вашей стране.

Частые вопросы

Есть ли в Грузии налог на прирост стоимости недвижимости?

Да, в виде подоходного налога с прироста: 5% за жильё, которым владели два года или меньше, 20% за другое имущество.

Платить ли налог, если я продаю после двух лет?

За жильё нет; другое имущество освобождается, только если оно не использовалось в экономической деятельности.

Влияет ли сдача квартиры в аренду на освобождение?

Нет; Министерство финансов в 2026 г. подтвердило, что аренда жилья не отменяет ни ставку 5%, ни освобождение.

Когда нужно задекларировать продажу?

До 15-го числа месяца, следующего за продажей, и в тот же срок уплатить налог.

Нерезиденты платят такой же налог?

Да, для них действуют те же ставки и та же ежемесячная декларация.

Можно ли вычесть расходы на ремонт?

Да, подтверждённые документами расходы, которые повышают стоимость имущества, прибавляются к цене покупки.

Облагаются ли гостиничные апартаменты как квартира?

Нет; номер в составе гостиничной инфраструктуры относится к другому имуществу и в течение двух лет облагается по ставке 20%.

Что, если я продам с убытком?

Убыток можно зачесть только против прироста по активу того же вида и только в том же году.

Источники

1. Налоговый кодекс Грузии, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 19 октября 2026 г.)
2. Публичное решение № 143 о подоходном налоге при поставке активов физическим лицом, Министерство финансов Грузии, 14 мая 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
3. Публичное решение № 175 о внесении изменений в Решение № 143, Министерство финансов Грузии, 8 июня 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
4. Приказ № 497 о внесении изменений в инструкцию о налоговом администрировании (статья 333 и форма декларации), Министерство финансов Грузии, 26 декабря 2023 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
5. Грузия: налоговое администрирование для физических лиц, PwC Worldwide Tax Summaries, проверено 2 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
6. Грузия: определение дохода, PwC Worldwide Tax Summaries, проверено 2 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
7. Налог на прирост капитала в Грузии, Andersen in Georgia, 9 марта 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
8. Налоговые обязательства при продаже жилой недвижимости, Andersen in Georgia, 31 октября 2025 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
9. Директива ЕС об НДС и грузинская система НДС, Andersen in Georgia, 26 августа 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
10. Декларирование дохода от продажи имущества, REVERA (дата обращения 19 октября 2026 г.)
11. Налогообложение активов физического лица, TPSolution, 6 июня 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
12. Грузия: налог на продажу недвижимости после Решения № 143, Eurofast, 4 сентября 2026 г. (дата обращения 19 октября 2026 г.)
13. Приказ об освобождении от двойного налогообложения, Грузия (SI 2004/3325), законодательство Великобритании (дата обращения 19 октября 2026 г.)

История изменений

• 19 октября 2026 - Разъяснение опубликовано на основе Налогового кодекса, публичных решений № 143 и № 175 2026 года, инструкции о налоговом администрировании и комментариев консультантов.