كم تدفع من الضريبة حين تبيع عقاراً في جورجيا؟
إذا كان العقار مسكناً، فالضريبة في العادة قليلة أو معدومة. فالفرد الذي يبيع شقة سكنية أو منزلاً، ومعه الأرض التابعة له، يدفع 5% على الربح إذا لم تتجاوز مدة تملّكه سنتين، ولا يدفع شيئاً إذا تجاوزت مدة تملّكه سنتين. أما العقارات الأخرى، كالمساحات التجارية، أو قطعة الأرض وحدها، أو الغرفة الفندقية، أو الحق في شقة غير مكتملة بموجب عقد تمهيدي، فتخضع للنسبة العامة البالغة 20%، ولا تُعفى بعد سنتين إلا إذا لم تُستخدم في نشاط اقتصادي، كتأجيرها لجهة تجارية. ومنذ 1 يناير 2024 يصرّح البائع بالضريبة ويدفعها بحلول اليوم 15 من الشهر التالي للبيع، وينطبق ذلك على غير المقيمين أيضاً.
تشرح هذه الصفحة أي نسبة تنطبق على أي نوع من العقارات، وما الذي يُعدّ مسكناً بعد القرارات التي أصدرتها وزارة المالية الجورجية في 2026، وكيف يُحسب الربح، ومتى تبدأ مدة السنتين، وكيف تصرّح بالضريبة وتدفعها، وما الحكم في الخسائر وضريبة القيمة المضافة وفي بلدك الأصلي. أما الصورة الضريبية الأشمل للمالك فتجدها في صفحتنا عن المال والضرائب للمشتري الأجنبي.
النسب بحسب نوع العقار
| العقار المبيع | مملوك سنتين أو أقل | مملوك أكثر من سنتين |
|---|---|---|
| شقة أو منزل مع أرضه، بما في ذلك ما كان مؤجَّراً | 5% | معفى |
| شقة لا تزال قيد الإنشاء، إذا كانت للمشتري الحقوق الأساسية للسكن فيها | 5% | معفى |
| مساحة تجارية أو مكتب أو مستودع | 20% | معفى فقط إذا لم يُستخدم في نشاط اقتصادي |
| قطعة أرض وحدها | 20% | معفى فقط إذا لم يُستخدم في نشاط اقتصادي |
| غرفة فندقية ضمن بنية فندقية | 20% | معفى فقط إذا لم يُستخدم في نشاط اقتصادي |
| حقوق بموجب عقد تمهيدي، تُباع قبل التسجيل | 20% | معفى فقط إذا لم يُستخدم في نشاط اقتصادي |
| أي عقار يُباع في إطار تجارة أو تطوير منتظمين | 20% | لا إعفاء للمساكن |
وشرط النشاط الاقتصادي هو الفخ الذي يقع فيه المستثمرون في العقارات التجارية. فتأجير متجر أو مكتب لجهة تجارية يُعدّ استخداماً له في نشاط اقتصادي، فيسقط إعفاء السنتين مهما طالت مدة التملك؛ ولا يعود إلا بعد مرور سنتين على انتهاء الاستخدام الاقتصادي. أما المساكن، فقد أكدت وزارة المالية في مايو 2026 أن تأجير الشقة لا يغيّر شيئاً: فنسبة الـ5% وإعفاء السنتين يظلان منطبقين.
ما الذي يُعدّ مسكناً؟
يضع القرار الضريبي العام رقم 143 الصادر في 14 مايو 2026 4 اختبارات يجب أن يستوفيها العقار مجتمعةً كي يُعدّ شقة سكنية أو منزلاً سكنياً. فيجب أن يكون وحدة مستقلة مسجَّلة على حدة؛ وأن يكون صالحاً للسكن بحكم وضعه والغرض منه، حتى لو كان هيكلاً على العظم أو لم يكتمل بعد؛ وأن تتوافر فيه المرافق الأساسية كالكهرباء والمياه والصرف الصحي، أو أن يمكن تزويده بها؛ وألا يكون جزءاً وظيفياً من نشاط آخر. وللقيد في السجل أهميته، لكن القرار ينص على أن الوظيفة الفعلية للعقار هي الفيصل. والعلّية أو القبو الذي يخدم الشقة يُحتسب جزءاً منها.
وفي القرار 3 إيضاحات تهم الملاك الأجانب. فتأجير الشقة، أو استخدامها عنواناً مسجلاً لشركة، لا يغيّر صفتها السكنية. والغرفة الواقعة ضمن بنية فندقية ليست مسكناً، حتى لو بيعت على أنها شقة. وبيع الحق في شراء شقة بموجب عقد تمهيدي هو بيع لحق من حقوق الملكية، لا بيع لمسكن. أما موقف السيارة أو غرفة التخزين المسجلان على حدة، فلا يتناولهما القرار؛ والأرجح أن يُعاملا معاملة العقارات الأخرى.
متى يُعامَل البائع على أنه يمارس عملاً تجارياً
ضيّق القرار الضريبي العام رقم 175 الصادر في 8 يونيو 2026 نطاق اختبار العمل التجاري. فامتلاك المساكن، وعددها، ومدة الاحتفاظ بها، وبيعها لاحقاً، ليست في حد ذاتها كافية لاعتبار الشخص ممارساً لعمل تجاري. ولا يخرج البيع عن نسبة الـ5% وعن إعفاء المساكن إلا حين ينشئ الشخص العقارات أو يشتريها أو يبيعها بوصف ذلك نشاطاً اقتصادياً مستقلاً ورئيسياً يدرّ عليه دخلاً منتظماً، كتطوير المباني، أو الاتجار في العقارات، أو التنفيذ على العقارات المرهونة. ويدفع مثل هذا البائع 20%، وقد تنطبق عليه ضريبة القيمة المضافة أيضاً.
كيف يُحسب الربح
الربح هو سعر البيع مطروحاً منه سعر الشراء وقت نشوء الملكية (المادة 82(4)(b)). ويضيف القرار 143 إلى سعر الشراء التكاليف الموثقة المرتبطة مباشرة بشراء العقار أو إنشائه أو إكماله أو تحسينه والتي ترفع قيمته، ولذلك فإن الترميم الموثق يقلّل الربح الخاضع للضريبة. وكان نموذج الإقرار المعتمد في 2024 يتضمن من قبلُ سطراً للتكاليف اللاحقة الموثقة كالترميم. ولم نجد إرشاداً رسمياً يبيّن ما إذا كان يجوز خصم تكاليف البيع نفسه، كعمولة الوسيط.
- العملة. كل معاملة بعملة أجنبية تُحوَّل بالسعر الرسمي للبنك الوطني في يومها (المادة 73(10))، فيُستخدم في الشراء والبيع سعران مختلفان، ويمكن للاري أن يرفع الربح أو يخفضه.
- سعر أدنى من سعر السوق. يُعتمد السعر الفعلي، لكن السلطة الضريبية قد تطبّق سعر السوق بين الأطراف المترابطة، أو حين تثبت أن السعر المعلن يختلف عن السعر الحقيقي (المادة 18).
- غياب المستندات. يجب أن تكون التكاليف موثقة (المادة 105(2))؛ ومن دون سجلات قد تقدّر السلطة الضريبة بطرق غير مباشرة (المادة 73(5)).
- عقار حصلت عليه مجاناً. في حالة الهبة أو الميراث، تكون القيمة الأساسية هي القيمة السوقية وقت الحصول عليه.
أمثلة تطبيقية
| البيع | الربح | النسبة | الضريبة |
|---|---|---|---|
| شقة اشتُريت في 2023 بمبلغ 100,000 لاري، وبيعت في مارس 2024 بمبلغ 120,000 لاري | 20,000 لاري | 5% | 1,000 لاري |
| مساحة تجارية اشتُريت في 2020 بمبلغ 100,000 لاري، وأُجّرت لشركة، وبيعت بمبلغ 130,000 لاري | 30,000 لاري | 20% | 6,000 لاري |
| شقة اشتُريت بمبلغ $120,000 بسعر 2.70 (324,000 لاري)، مع ترميم موثق بقيمة 27,000 لاري، وبيعت بعد 18 شهراً بمبلغ $150,000 بسعر 2.60 (390,000 لاري) | 39,000 لاري | 5% | 1,950 لاري |
في مثال الوزارة يقدّم البائع إقراراً واحداً عن عمليتي البيع، ويدفع 7,000 لاري بحلول 15 أبريل 2024. وقد احتُفظ بالمساحة التجارية 4 سنوات، لكنها تفقد الإعفاء لأنها أُجّرت لشركة. وفي مثالنا الثالث، لو بيعت الشقة نفسها بعد 25 شهراً بدلاً من 18 لكانت معفاة؛ ولاحظ أيضاً أن الربح باللاري أصغر مما يوحي به الربح البالغ $30,000 بالدولار، لأن اللاري ارتفعت قيمته بين الشراء والبيع.
متى تبدأ مدة السنتين ومتى تنتهي
- البداية. من تاريخ المستند الذي سُجّلت ملكيتك بموجبه؛ وإذا لم يُسجَّل سند الملكية قط، فمن لحظة نشوء الملكية.
- النهاية. تاريخ المستند الذي يُسجَّل بموجبه انتقال الملكية إلى المشتري، وهو عملياً عقد البيع، لا تاريخ القيد في السجل.
- منزل بنيته بنفسك. من تاريخ تسجيله في السجل العام.
- شقة حصلت عليها مقابل أرض. من اليوم الذي تصبح فيه مالكاً للشقة، مع اعتبار القيمة السوقية للأرض وقت نقلها سعراً للشراء.
- الوحدات المقسَّمة أو المدمجة. الوحدة المقسَّمة تحتفظ بالتاريخ الأصلي؛ أما الوحدات المدمجة فتُقيَّم جزءاً جزءاً.
- الورثة والموهوب لهم. وارث الدرجة الأولى (الزوج أو الزوجة، أو الابن، أو الحفيد، أو أحد الوالدين) يضيف مدة تملك المورِّث أو الواهب إلى مدته هو؛ أما سائر الورثة والموهوب لهم فتبدأ مدتهم من تاريخ سندهم الخاص.
التصريح والدفع
تُلزم المادة 153(12) من قانون الضرائب الجورجي وتعليماتُ الإدارة الضريبية، بصيغتهما المعدّلة اعتباراً من 1 يناير 2024، الفردَ الذي يحقق ربحاً من بيع عقار خارج إطار أي نشاط تجاري بأن يقدّم إقراراً بحلول اليوم 15 من الشهر التالي للبيع، على نموذج مخصص لذلك، وتُدفع الضريبة في الموعد نفسه. وتذكر التعليمات غير المقيمين بالاسم صراحةً. وقبل تسجيل المشتري، يُخطر السجل العام البائع بواجب التصريح والدفع (المادة 153(6)). ويحتاج غير المقيم إلى رقم دافع ضرائب جورجي وإلى صلاحية الدخول إلى بوابة دائرة الإيرادات، أو إلى ممثل يحمل توكيلاً.
لم نجد قاعدة تُلزم المشتري، حتى لو كان شركة، باقتطاع الضريبة من البائع الفرد غير المقيم؛ ووفق قراءتنا للمادة 80، فإن البائع هو الذي يصرّح بهذه الأرباح، ولا تُقتطع ضريبتها من المنبع. وإذا اقتطع المشتري الضريبة مع ذلك، يستطيع البائع أن يقدّم إقراراً قبل 1 أبريل من السنة التالية لإعادة احتساب الضريبة واسترداد المبلغ الزائد.
سيضيفه الفريق: على محاسبنا أن يؤكد ما إذا كان الإقرار مطلوباً حين يكون الربح كله معفى، وما إذا كانت تكاليف البيع، كعمولة الوسيط، قابلة للخصم، وكيف تُعامَل مواقف السيارات وغرف التخزين، وأن المشتري الذي هو شركة لا يقتطع الضريبة من البائع غير المقيم.
غرامات التأخر في التصريح أو الدفع
- التأخر في تقديم الإقرار. 5% من الضريبة إذا تأخر الإقرار مدة تصل إلى شهرين، و10% إذا تأخر أكثر من ذلك، ولا غرامة إذا كانت الضريبة المستحقة صفراً (المادة 274).
- التأخر في الدفع. فائدة بنسبة 0.05% من الضريبة غير المدفوعة عن كل يوم (المادة 272).
- التصريح بضريبة أقل من المستحقة. غرامات بنسبة 10% أو 25% أو 50% من المبلغ الناقص بحسب حجمه، وإذا تجاوز 100,000 لاري فقد تتحول القضية إلى قضية جنائية (المادة 275).
الخسائر وضريبة القيمة المضافة
لا تجوز مقاصة الخسارة الناتجة عن البيع إلا بربح من أصل من النوع نفسه في السنة الضريبية نفسها؛ ولا يمكن ترحيلها إلى السنوات اللاحقة (المادة 121(2)). وبيع الفرد العادي لمسكنه مرة واحدة لا يخضع لضريبة القيمة المضافة. أما المبنى غير السكني فأمره مختلف: فبيعه يُعدّ دائماً نشاطاً اقتصادياً لأغراض ضريبة القيمة المضافة، حتى لو حدث مرة واحدة، ويُحتسب ضمن رقم الأعمال البالغ 100,000 لاري خلال 12 شهراً، وهو الحد الذي يوجب التسجيل وفرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18%. وقطعة الأرض المبيعة وحدها معفاة من ضريبة القيمة المضافة، أما الأرض المبيعة مع المبنى القائم عليها فيُعدّ بيعها بيعاً للمبنى.
بلدك الأصلي
تمنح اتفاقيات جورجيا الضريبية عموماً جورجيا الحق الأول في فرض الضريبة على أرباح العقارات الواقعة فيها. فالاتفاقية مع المملكة المتحدة، على سبيل المثال، تنص على أن هذه الأرباح «يجوز أن تخضع للضريبة» في جورجيا، وتسمح للمملكة المتحدة بأن تحتسب الضريبة الجورجية في مقابل الضريبة البريطانية المستحقة على الربح ذاته. وإذا كان البيع معفى في جورجيا بعد سنتين، فلا توجد ضريبة جورجية تُحتسب، وقد يظل بلدك يفرض الضريبة على الربح. وتسرد صفحتنا عن اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي اتفاقيات جورجيا.
البيع خطوة بخطوة
تحقّق من التواريخ
اعرف تاريخ مستند تسجيلك، واحسب سنتين كاملتين قبل أن توقّع.
اجمع سجلات التكاليف
عقد الشراء، وإثبات الدفع، وفواتير الترميم.
دوّن أسعار الصرف
سجّل السعر الرسمي في يوم الشراء وفي يوم البيع.
قدّم الإقرار بحلول اليوم 15
قدّم الإقرار وادفع الضريبة بحلول اليوم 15 من الشهر التالي للبيع.
صرّح بالبيع في بلدك
صرّح بالبيع في بلد إقامتك إذا كان ذلك مطلوباً.
المخاطر والاستثناءات
- فقدان الإعفاء. تأجير عقار تجاري لجهة تجارية يُسقط إعفاء السنتين.
- نقص السجلات. من دون مستندات، لا يمكن لتكاليف الترميم أن تقلّل الربح.
- اللاري. قد تُنشئ أسعار الصرف ربحاً خاضعاً للضريبة باللاري.
- التأخر في التصريح. غرامة بنسبة 5% أو 10% من الضريبة.
- الضريبة في البلد الأصلي. قد لا يسري الإعفاء الجورجي في بلدك.
أسئلة شائعة
هل توجد ضريبة على الأرباح الرأسمالية من العقارات في جورجيا؟
نعم، في صورة ضريبة دخل على الربح: 5% للمسكن المملوك سنتين أو أقل، و20% للعقارات الأخرى.
هل أدفع ضريبة إذا بعت بعد سنتين؟
لا إذا كان العقار مسكناً؛ أما العقارات الأخرى فلا تُعفى إلا إذا لم تُستخدم في نشاط اقتصادي.
هل يؤثر تأجير شقتي في الإعفاء؟
لا؛ فقد أكدت وزارة المالية في 2026 أن تأجير المسكن لا يُسقط نسبة الـ5% ولا الإعفاء.
متى أصرّح بالبيع؟
بحلول اليوم 15 من الشهر التالي للبيع، على أن تدفع الضريبة في الموعد نفسه.
هل يدفع غير المقيمين الضريبة نفسها؟
نعم، تنطبق عليهم النسب نفسها والإقرار الشهري نفسه.
هل يمكنني خصم تكاليف الترميم؟
نعم، فالتكاليف الموثقة التي ترفع قيمة العقار تُضاف إلى سعر الشراء.
هل تخضع الشقة الفندقية للضريبة كالشقة العادية؟
لا؛ فالغرفة الواقعة ضمن بنية فندقية تُعدّ من العقارات الأخرى، وتخضع لضريبة بنسبة 20% إذا بيعت خلال سنتين.
ماذا لو بعت بخسارة؟
لا تجوز مقاصة الخسارة إلا بربح من النوع نفسه من الأصول في السنة نفسها.
المصادر
- قانون الضرائب الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- القرار الضريبي العام رقم 143 بشأن ضريبة الدخل على توريد الأصول من قِبل الفرد، وزارة المالية الجورجية، 14 مايو 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- القرار الضريبي العام رقم 175 المعدِّل للقرار رقم 143، وزارة المالية الجورجية، 8 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- الأمر رقم 497 المعدِّل لتعليمات الإدارة الضريبية (المادة 333 ونموذج الإقرار)، وزارة المالية الجورجية، 26 ديسمبر 2023 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- جورجيا: الإدارة الضريبية للأفراد، PwC Worldwide Tax Summaries، روجعت في 2 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- جورجيا: تحديد الدخل، PwC Worldwide Tax Summaries، روجعت في 2 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- ضريبة الأرباح الرأسمالية في جورجيا، Andersen in Georgia، 9 مارس 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- الالتزامات الضريبية عند بيع عقار سكني، Andersen in Georgia، 31 أكتوبر 2025 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- توجيه الاتحاد الأوروبي بشأن ضريبة القيمة المضافة والإطار الجورجي لهذه الضريبة، Andersen in Georgia، 26 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- التصريح بالدخل من بيع العقارات، REVERA (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- فرض الضريبة على أصول الفرد، TPSolution، 6 يونيو 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- جورجيا: الضريبة على بيع العقارات بعد القرار 143، Eurofast، 4 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
- أمر الإعفاء من الازدواج الضريبي، جورجيا (SI 2004/3325)، التشريعات البريطانية (تاريخ الاطلاع 19 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشر هذا الشرح استناداً إلى قانون الضرائب الجورجي، والقرارين الضريبيين العامين رقم 143 ورقم 175 لعام 2026، وتعليمات الإدارة الضريبية، وتعليقات المستشارين.