מה כלול
- שיחה ראשונה על הסיבה, העיתוי והסכום שבו אתם רוצים למכור, ועל המשמעות של המכירה לגבי היתר שהייה או שכירות שקשורים לנכס.
- הערכת שווי מול נתוני שוק שפורסמו לשכונה ומול עסקאות דומות אחרונות, כשהנימוק כתוב ומפורט.
- הכנת הדירה: תיקונים שכדאי לעשות, ניקיון, וצילומים ותכנית קומה שאנחנו מכינים בעצמנו.
- מודעה שנכתבת בשביל הקונים שבאמת יקנו את הדירה, ושיווק לקונים מקומיים וזרים.
- סיורים בדירה, פנים אל פנים ובסיור וידאו חי לקונים בחו״ל, בהובלת היועץ שלנו.
- משא ומתן על המחיר ועל התנאים, בכתב, כשכל הצעה מועברת אליכם ושום דבר לא נסגר בלי ההוראה שלכם.
- העסקה עצמה: בדיקת זהות הקונה, חוזה שעורך הדין השותף מכין או בודק, תשלום דרך בנק, ורישום ההעברה.
- המסמכים שהבנק שלכם צריך כדי לקבל את תמורת המכירה בחו״ל.
למי השירות מיועד
לבעלים שרוצים למכור נכס בגאורגיה, ובמיוחד לאלה שגרים בחו״ל ואינם יכולים להיות נוכחים בסיורים ובמשא ומתן: משקיעים שיוצאים מהשקעה, משפחות שהמשיכו הלאה, בעלים שקיבלו נכס בירושה, ובעלים שקנו דרכנו ורוצים את אותה הקפדה גם בצד השני של הדרך. מכירה מחו״ל היא תמונת ראי של רכישה מרחוק, עם אותם כלים: ייפוי כוח שמוגבל לנכס ולפעולות, סיורי וידאו חיים, עורך הדין נוכח בחתימה והכסף עובר בין בנקים. עובדות השוק שמשפיעות על מכירה, כולל מי קונה בכל עיר, נמצאות במדור השקעה וכסף. מי שקנה דרכנו נהנה כאן מיתרון מעשי: התיק המקורי של הרכישה, עם החוזה, הנסח ואישורי התשלום, כבר מסודר אצלנו, והוא בדיוק מה שקונה רציני ועורך הדין שלו ירצו לראות. מי שקנה במקום אחר מקבל מאיתנו רשימה של מה חסר, ואנחנו משלימים אותו לפני שהמודעה עולה.
לוח זמנים
לפני ההחלטה
אנחנו בודקים מה המכירה אומרת לגבי היתר שהייה שמוחזק דרך הנכס, לגבי שכירות קיימת ולגבי משכנתה או כל שעבוד אחר, ואומרים לכם בכתב. רק אחרי שהתשובות האלה ברורות כדאי לדבר על מחיר.
הערכת שווי ומחיר
אנחנו מעריכים את הדירה מול נתונים שפורסמו ומול עסקאות דומות, וממליצים על מחיר מבוקש ועל רצפה. אתם קובעים את המחיר, ואם הוא שונה מההמלצה שלנו, אנחנו רושמים זאת ומשווקים לפי ההחלטה שלכם.
הכנה ופרסום
תיקונים שכדאי לעשות, ניקיון, צילומים, תכנית קומה, והמודעה בערוצים שבהם קונים מקומיים וזרים מחפשים. המודעה עולה רק אחרי שהדירה מוכנה, כי הרושם הראשון של מודעה לא חוזר.
סיורים והצעות
סיורים פנים אל פנים ובווידאו; כל הצעה מועברת אליכם בכתב יחד עם העמדה שלנו, ואחרי כל סיור אתם מקבלים סיכום קצר של מה הקונה אמר ושאל.
העסקה
הקונה נבדק, החוזה מוכן או נבדק על ידי עורך הדין, התשלום עובר דרך בנק, וההעברה נרשמת במרשם הציבורי על שם הקונה.
הכסף הביתה
התמורה מגיעה לחשבון הגאורגי שלכם או ישירות לחו״ל, יחד עם המסמכים שהבנק שלכם צריך, שהוכנו מראש כדי שההעברה לא תיתקע בשאלות.
שאלות שצריך לענות עליהן לפני שמפרסמים
| היתר שהייה | היתר שהייה דרך נכס קיים בגלל הבעלות. מכירה עלולה לסיים אותו. אם יש לכם היתר כזה, המכירה מתוכננת סביב מועד החידוש שלכם או סביב בסיס אחר לשהייה, והייעוץ מגיע לפני המודעה. |
|---|---|
| שכירות | הזכויות של שוכר לפי חוזה שכירות שורדות את המכירה. אפשר למכור עם השוכר בפנים, מה שמתאים למשקיעים, או לתכנן את המכירה לסוף החוזה, מה שמתאים לקונים שיגורו בדירה. |
| משכנתה או שעבוד | משכנתה נפרעת מתוך המחיר בעסקה דרך הבנק; עיקול או שעבוד מס חייבים להיפתר לפני שקונה יסכים להתקדם. |
| מס על המכירה | השאלה אם רווח ממכירה חייב במס בגאורגיה, ובמדינה שלכם, תלויה בעובדות ובכללים; רואה החשבון מאשר לפני שאתם קובעים מחיר רצפה. |
| המסמכים שלכם | הנסח מהמרשם הציבורי, הדרכון שלכם, ואם אתם מוכרים מחו״ל, ייפוי כוח למכירה הזאת, מאומת ומתורגם. |
יתווסף על ידי הצוות: הכללים בנוגע למס על מכירת נכס למגורים על ידי יחידים בגאורגיה, עם המקור הרשמי ואישור רואה החשבון. הדף הזה אינו נוקב בשיעור עד שיאושר.
איך אנחנו מעריכים דירה
הערכת שווי לצורך מכירה היא חוות דעת על מה שקונה ישלם, ואנחנו נותנים אותה יחד עם הנימוק כדי שתוכלו לחלוק עליה. אנחנו מתחילים מהממוצעים שפורסמו למ״ר בעיר, וכשיש, גם בשכונה, מ-Colliers Georgia, מ-Galt & Taggart או מ-TBC Capital, עם התאריכים שלהם. אנחנו מתקנים לפי מה שהממוצעים מסתירים: קומה, נוף, אור, גיל הבניין ואיכות הניהול שלו, רמת הגימור ומצב הדירה. אנחנו משווים לעסקאות אחרונות של דירות דומות באותו בניין או באותו רחוב כשאנחנו מכירים אותן, ולמה שמוצע כרגע למכירה, בלי לשכוח שמודעות הן מחירים מבוקשים ולא מחירים ששולמו. התוצאה היא טווח, מחיר מבוקש מומלץ ורצפה שמתחתיה היינו ממליצים לכם לא לרדת, וכל אחד מהם מוסבר. שמאות פורמלית של שמאי מוסמך היא מסמך נפרד, שנדרש למטרות מסוימות כמו היתר שהייה, ואינה נדרשת לצורך מכירה. ההבדל חשוב: השמאי כותב שווי לרשויות, ואנחנו כותבים הערכה לשוק, כלומר למה שאדם אמיתי עם כסף אמיתי צפוי להציע בתקופה הקרובה.
מי קונה, ואיך אנחנו מגיעים אליו
הקונה של הדירה שלכם תלוי בעיר ובסוג המוצר. בטביליסי כתשעה מכל עשרה קונים הם אזרחי גאורגיה, ולכן מכירה חוזרת בטביליסי משווקת קודם כול למשפחות ולמשקיעים מקומיים, בגאורגית, עם המידע שהם מחפשים: שכונה, תחבורה, בתי ספר, מצב הבניין. בבטומי יותר ממחצית המכירות של היזמים הולכות לקונים זרים, ומכירה חוזרת בבטומי מתחרה במלאי חדש באותם מגדלים, ולכן היא משווקת לקונים זרים בשפות שלהם, עם היתרונות שיש לדירה גמורה ורשומה על פני דירה על הנייר. אנחנו משתמשים בערוצים שכל קבוצה משתמשת בהם, וברשימה שלנו של קונים שביקשו משהו דומה. קונים שמגיעים דרכנו נבדקים לפני שהם מגיעים לסיור, כדי שהזמן שלכם יושקע באנשים שיכולים לקנות. המשמעות המעשית היא שהמודעה לדירה בטביליסי והמודעה לדירה בבטומי נראות אחרת לגמרי, גם כשהדירות עצמן דומות, כי כל אחת מדברת לקהל אחר ועונה על השאלות שלו.
העסקה, וההגנה על המוכר
הסיכונים של מוכר שונים מאלה של קונה, אבל אמיתיים באותה מידה. הזהות והסמכות של הקונה נבדקות; קונה שפועל דרך נציג חייב להציג ייפוי כוח תקין. החוזה מוכן או נבדק על ידי עורך הדין השותף, ונוקב במחיר, בדרך התשלום, במועד מסירת החזקה ובמה שקורה אם אחד הצדדים נסוג. התשלום עובר דרך בנק באופן שקושר אותו לרישום, כך שאתם לא מעבירים בעלות לפני שהכסף מוחזק בבטחה בבנק, והקונה לא משלם לפני שההעברה נרשמת. שריון של קונה נלקח לפי הסכם שריון בכתב עם תנאי החזר ברורים. מזומן אינו מתקבל. אם אתם מוכרים מחו״ל, הנציג שלכם מכוח ייפוי הכוח הוא שחותם; ייפוי הכוח צר ואינו כולל קבלת כסף, שעובר מבנק לבנק. המבנה הזה אינו מבטא חוסר אמון בקונה מסוים; הוא פשוט דואג ששום צד לא נמצא בשום רגע במצב שבו נתן משהו ועדיין לא קיבל את מה שמגיע לו בתמורה.
הכנת דירה למכירה
רוב הדירות נמכרות מהר יותר ובמחיר טוב יותר אחרי מעט עבודה, וכמעט אף אחת אינה מצדיקה שיפוץ גדול לפני מכירה. אנחנו עוברים איתכם על הדירה, במקום או בווידאו, ורושמים מה שווה לעשות: תיקונים שקונה ישים לב אליהם בדקה הראשונה, כמו ברז מטפטף, ידית שבורה או כתם בתקרה; ניקיון יסודי; צבע טרי היכן שהקירות מסומנים; פינוי חפצים אישיים ורהיטים עודפים כדי שהחדרים ייראו בגודל האמיתי שלהם. איננו ממליצים להוציא כסף על שינויים של טעם, כמו מטבח חדש, אלא אם הדירה אינה ניתנת למכירה בלעדיהם, כי קונים מנכים ממילא את מה שהם היו משנים בעצמם. אם הדירה מושכרת, אנחנו מסכמים עם השוכר מתי אפשר לערוך סיורים ואיך הדירה תיראה לקראתם. הצילומים שלנו נעשים אחרי ההכנה, באור טוב, מהמקום שבו אדם היה עומד, והם מראים את הנוף ואת הבניין ביושר; קונה שמגיע ומוצא את מה שהצילומים הראו הוא קונה שנשאר לנהל משא ומתן. קונה שמגיע ומגלה שהצילומים ייפו את המציאות, לעומת זאת, מתחיל את המשא ומתן מעמדה של חשדנות, וזה עולה למוכר יותר מכל צילום מחמיא.
איך מטפלים בהצעות
כל הצעה מגיעה אליכם בכתב, כולל ההצעות הנמוכות, עם זהות הקונה, המחיר, אמצעי התשלום והעיתוי שלו, וכל תנאי, ועם העמדה שלנו לגבי מידת הרצינות של הקונה ואיך ההצעה עומדת מול השוק. איננו דוחים הצעה בלי לספר לכם, ואיננו מקבלים הצעה בלי הוראה כתובה שלכם. כשכמה קונים מעוניינים, אנחנו אומרים לכל אחד מהם שיש תחרות ומבקשים את התנאים הטובים ביותר שלו, בלי להמציא הצעות שאינן קיימות. המשא ומתן נוגע ליותר מהמחיר: מועד מסירת החזקה, מה נשאר בדירה, מי משלם איזו עמלה, וכמה מהר הכסף יכול לעבור, חשובים לא פעם למוכר בחו״ל לא פחות מהפרש קטן במחיר. כשאתם מקבלים הצעה, הסכם שריון עם תנאים ברורים מחזיק את הקונה בזמן שהחוזה מוכן. ההחלטה היא תמיד שלכם; התפקיד שלנו הוא לדאוג שתקבלו אותה כשכל המידע מונח לפניכם, ולא תחת לחץ של שיחת טלפון אחת.
מה אנחנו צריכים מכם
- הנסח מהמרשם הציבורי, המפתחות וגישה לדירה לצורך ההכנה והסיורים; אם הדירה מושכרת, גם פרטי הקשר של השוכר.
- החלטה על המחיר המבוקש ועל הרצפה, ועל כל הצעה בתוך זמן סביר.
- מידע על כל היתר שהייה, חוזה שכירות, משכנתה או שעבוד אחר שקשורים לנכס, גם אם נראה לכם שאין לו חשיבות למכירה.
- ייפוי כוח למכירה, מאומת ומתורגם, אם לא תהיו בגאורגיה.
- הדרישות של הבנק שלכם לקבלת התמורה, כדי שהמסמכים יוכנו מראש; שיחה קצרה עם הבנק כבר בתחילת התהליך חוסכת הפתעות בסופו.
בסיס המחיר
המחיר של שירות המכירה נקבע בהצעה כתובה, בהתאם לדף המחירים והעמלות, ולרוב הוא אחוז ממחיר המכירה שנלקח מהתמורה כשהעסקה נסגרת. עלויות צד שלישי, שאתם נושאים בהן ושההצעה מפרטת כהערכה בלבד: תיקונים וניקיון, הנוטריון, אגרת המרשם אם החוזה מטיל אותה על המוכר, אימות ותרגום של ייפוי כוח, ועמלות הבנק על ההעברה לחו״ל. אם גם הקונה משלם לנו משהו, אתם מקבלים על כך הודעה בכתב לפני שאתם מקבלים את ההצעה, לפי הכללים בדף העצמאות. מוכר צריך לדעת אם מי שמייצג אותו מקבל כסף גם מהצד השני, ולכן זה לא נשאר בשולי ההסכם אלא נאמר במפורש ובזמן.
יתווסף על ידי הצוות: הבסיס והסכום של שכר הטרחה על שירות המכירה, יסופקו על ידי הבעלים וייכתבו בהצעת המחיר הסטנדרטית.
שאלות נפוצות
אפשר למכור בלי להגיע לגאורגיה?
כן, מכוח ייפוי כוח שמוגבל למכירה ואינו כולל קבלת כסף, עם סיורי וידאו חיים ועורך הדין נוכח בחתימה. התמורה עוברת מבנק לבנק, ואתם רואים כל צעד בסריקות שנשלחות אליכם באותו יום.
מה קורה להיתר השהייה שלי אם אני מוכר?
היתר דרך נכס קיים בגלל הבעלות, ולכן מכירה עלולה לסיים אותו. אנחנו בודקים את המצב שלכם לפני הפרסום ומתכננים את המכירה סביב מועד החידוש או סביב בסיס אחר לשהייה. אם ההיתר חשוב לכם, זו השאלה הראשונה שצריך לשאול, עוד לפני הערכת השווי.
כמה זמן ייקח למכור?
זה תלוי במחיר, בעיר, בעונה ובסוג הנכס. אנחנו אומרים לכם מה אנחנו רואים בשוק לגבי הדירה שלכם, ואם היא לא נמכרת, למה, ומה אנחנו מציעים. איננו נוקבים במספר שבועות מראש, כי מספר כזה היה ניחוש ולא מידע.
אפשר למכור עם שוכר בפנים?
כן. חוזה השכירות שורד את המכירה, מה שמתאים לקונים משקיעים שמחפשים הכנסה מהיום הראשון. אם אתם רוצים למכור למי שיגור בדירה, המכירה מתוזמנת לסוף החוזה.
איך אני מוציא את הכסף מגאורגיה?
התמורה מגיעה לחשבון הגאורגי שלכם או ישירות לחו״ל. אנחנו מכינים את המסמכים שהבנק שלכם יבקש: הרכישה המקורית, חוזה המכירה, הרישום ואישור התשלום. כשהמסמכים האלה מגיעים לבנק כחבילה אחת ומסודרת, השאלות שלו נענות בפעם אחת.
תגידו לי אם המחיר שלי גבוה מדי?
כן, בכתב, עם הנימוק. ההחלטה שלכם; התפקיד שלנו הוא לוודא שהיא מתקבלת על סמך מידע מלא. מחיר גבוה מדי לא רק מאט את המכירה; דירה שעומדת זמן רב במודעות מעוררת שאלות אצל הקונים הבאים.
יומן שינויים
- - דף השירות נוצר עם תיאור מלא של שירות המכירה; בסיס העמלה יסופק על ידי הבעלים.