ما الذي تشمله الخدمة
- محادثة أولى عن سبب رغبتك في البيع وتوقيته والسعر الذي تتطلع إليه، وعما يعنيه البيع لأي تصريح إقامة أو عقد إيجار مرتبط بالعقار.
- تقييم مبني على بيانات السوق المنشورة عن الحي وعلى صفقات البيع المماثلة الحديثة، مع تدوين المنطق الذي قام عليه.
- تجهيز الشقة: الإصلاحات التي تستحق الإنفاق، والتنظيف، وصورنا الخاصة ومخطط الشقة.
- إعلان مكتوب للمشترين الذين سيشترونها فعلًا، وتسويق للمشترين المحليين والأجانب.
- معاينات بالحضور الشخصي، ومعاينات مباشرة بالفيديو للمشترين في الخارج، يديرها مستشارنا.
- تفاوض على السعر والشروط كتابةً، مع إيصال كل عرض إليك.
- الصفقة: التحقق من هوية المشتري، وعقد يعده المحامي الشريك أو يراجعه، ودفع عبر بنك، وتسجيل نقل الملكية.
- المستندات التي يحتاجها بنكك لاستلام حصيلة البيع في الخارج.
لمن هذه الخدمة
هذه الخدمة للملاك الذين يريدون بيع عقار في جورجيا، ولا سيما المقيمون في الخارج الذين لا يستطيعون الحضور للمعاينات والمفاوضات: المستثمرون الذين يريدون الخروج من استثمارهم، والأسر التي انتقلت إلى مكان آخر، ومن ورثوا عقارًا، ومن اشتروا عن طريقنا ويريدون العناية نفسها في الطرف الآخر من الرحلة. والبيع من الخارج صورة معكوسة للشراء عن بُعد، بالأدوات نفسها: وكالة رسمية محصورة في هذا العقار وفي أفعال بعينها، ومعاينات مباشرة بالفيديو، وحضور المحامي عند التوقيع، وانتقال المال بين البنوك. أما وقائع السوق التي تؤثر في البيع، بما فيها من يشتري في كل مدينة، فتجدها في قسم الاستثمار والمال. ومن ورث عقارًا في جورجيا وهو لم يزرها قط يحتاج غالبًا إلى أن يفهم أولًا ما الذي يملكه بالضبط وكيف يبدو في السوق، قبل أن يقرر شيئًا؛ ومن اشترى قبل سنوات يحتاج إلى أن يعرف كيف تغير الحي والمبنى والطلب منذ ذلك الحين. وفي الحالتين نبدأ بالصورة الواقعية لا بالسعر الذي يتمناه البائع.
المدة الزمنية
قبل اتخاذ القرار
نتحقق مما يعنيه البيع لتصريح إقامة قائم على العقار، ولعقد إيجار سارٍ، ولأي رهن أو قيد آخر، ونخبرك بذلك كتابةً.
التقييم والسعر
نقيّم الشقة مقارنةً بالبيانات المنشورة وبالصفقات المماثلة، ونوصي بسعر معروض وبحد أدنى. وأنت من يقرر السعر.
التجهيز والإعلان
الإصلاحات التي تستحق الإنفاق، والتنظيف، والصور، ومخطط الشقة، والإعلان على القنوات التي يستخدمها المشترون المحليون والأجانب.
المعاينات والعروض
معاينات بالحضور الشخصي وبالفيديو؛ وكل عرض يصلك مكتوبًا مع رأينا فيه.
الصفقة
يُتحقق من المشتري، ويُعدّ المحامي العقد أو يراجعه، وينتقل الدفع عبر بنك، ويُسجَّل نقل الملكية.
عودة المال إلى بلدك
تصل حصيلة البيع إلى حسابك الجورجي أو مباشرة إلى الخارج، مع المستندات التي يحتاجها بنكك.
أسئلة يجب الإجابة عنها قبل عرض العقار
| تصريح الإقامة | التصريح القائم على العقار موجود بسبب الملكية، وقد ينهيه البيع. فإذا كنت تحمل تصريحًا كهذا، يُخطَّط البيع حول موعد تجديدك أو حول أساس آخر للإقامة، وتأتي المشورة قبل عرض العقار. |
|---|---|
| عقد الإيجار | حقوق المستأجر بموجب عقد الإيجار تبقى قائمة بعد البيع. فإما أن تبيع مع بقاء المستأجر، وهذا يناسب المستثمرين، وإما أن تخطط للبيع عند انتهاء العقد، وهذا يناسب من يشتري ليسكن. |
| الرهن أو القيد | يُسدَّد الرهن من ثمن البيع عند إتمام الصفقة عبر البنك؛ أما الحجز أو القيد الضريبي فيجب حله قبل أن يمضي أي مشترٍ في الشراء. |
| الضريبة على البيع | خضوع الربح من البيع للضريبة في جورجيا، وفي بلدك، يتوقف على الوقائع وعلى القواعد؛ ويؤكد المحاسب ذلك قبل أن تحدد الحد الأدنى للسعر. |
| مستنداتك | مستخرج السجل العام، وجواز سفرك، وإذا كنت تبيع من الخارج، وكالة رسمية لهذا البيع، مصدّقة ومترجمة. |
سيضيفه الفريق: القواعد المتعلقة بالضريبة على بيع الأفراد للعقارات السكنية في جورجيا، مع المصدر الرسمي وتأكيد المحاسب. ولا تذكر هذه الصفحة أي نسبة قبل التأكيد.
كيف نقيّم الشقة
التقييم لغرض البيع هو رأي فيما سيدفعه المشتري، ونقدمه مع منطقه حتى تستطيع أن تخالفه إن شئت. فنبدأ من المتوسطات المنشورة لسعر المتر المربع في المدينة، وفي الحي حيثما توفرت، من Colliers Georgia أو Galt & Taggart أو TBC Capital، مع تواريخها. ثم نعدّل وفق ما تخفيه المتوسطات: الطابق، والإطلالة، والإضاءة الطبيعية، وعمر المبنى وجودة إدارته، ومستوى التشطيب، وحالة الشقة. ونقارن بالصفقات الحديثة لشقق مماثلة في المبنى نفسه أو الشارع نفسه حيث نعرفها، وبما هو معروض حاليًا، مع التذكر بأن الإعلانات أسعار مطلوبة لا أسعار بيع فعلية. والنتيجة نطاق سعري، وسعر معروض موصى به، وحد أدنى ننصحك بعدم النزول تحته، مع شرح كل منها. أما التثمين الرسمي لدى مثمّن معتمد فهو مستند منفصل، يُطلب لأغراض معينة كتصريح الإقامة، وليس مطلوبًا للبيع. والفرق بين الأمرين يستحق التوضيح: فتقرير التثمين يقيس قيمة سوقية بمنهج رسمي لغرض محدد، أما تقييمنا فيجيب عن سؤال عملي واحد، هو السعر الذي يُرجح أن يقبله مشترٍ حقيقي لهذه الشقة في هذا الوقت. ولأن المنطق مكتوب أمامك بندًا بندًا، تستطيع أن تقول لنا أين ترى أننا بالغنا في خصم أو قصّرنا في تقدير ميزة، فنعيد النظر في ذلك البند تحديدًا بدلًا من الجدل حول رقم نهائي لا يُعرف من أين جاء.
من يشتري، وكيف نصل إليه
يتوقف المشتري المناسب لشقتك على المدينة وعلى نوع العقار. ففي تبليسي يكون نحو تسعة مشترين من كل عشرة مواطنين جورجيين، ولذلك تُسوَّق إعادة البيع في تبليسي أولًا للأسر والمستثمرين المحليين، باللغة الجورجية، مع المعلومات التي يبحثون عنها: الحي، والمواصلات، والمدارس، وحالة المبنى. أما في باتومي فيذهب أكثر من نصف مبيعات المطوّرين العقاريين إلى مشترين أجانب، وإعادة البيع في باتومي تنافس المعروض الجديد في الأبراج نفسها، ولذلك تُسوَّق للمشترين الأجانب بلغاتهم، مع إبراز المزايا التي تتمتع بها شقة مكتملة ومسجلة على شقة لم يكتمل بناؤها بعد. ونستخدم القنوات التي تستخدمها كل فئة، إضافة إلى قائمتنا الخاصة من المشترين الذين طلبوا شيئًا مماثلًا. والمشترون الذين يأتون عن طريقنا يُفحصون قبل المعاينة، حتى يُصرف وقتك على أشخاص قادرين على الشراء. وهذا يعني أن الإعلان نفسه لا يُكتب مرة واحدة لكل السوق: فما يقنع أسرة في تبليسي، كقرب مدرسة أو سهولة المواصلات، يختلف عما يقنع مشتريًا أجنبيًا في باتومي يقارن شقتك بشقة جديدة في الطابق الذي فوقها.
الصفقة، وحماية البائع
مخاطر البائع تختلف عن مخاطر المشتري، لكنها حقيقية بالقدر نفسه. فيُتحقق من هوية المشتري ومن صلاحيته؛ والمشتري الذي يتصرف عن طريق ممثل يجب أن يقدم وكالة رسمية سليمة. ويُعدّ المحامي الشريك العقد أو يراجعه، فيحدد العقد السعر، وطريقة الدفع، وتاريخ التسليم، وما يحدث إذا انسحب أحد الطرفين. وينتقل الدفع عبر بنك بطريقة تربطه بالتسجيل، حتى لا تنقل الملكية قبل أن يكون المال مؤمَّنًا، ولا يدفع المشتري قبل أن يُسجَّل النقل. ويُقبل حجز المشتري بموجب اتفاقية مكتوبة تتضمن شروطًا واضحة للاسترداد. ولا يُقبل الدفع نقدًا. وإذا كنت تبيع من الخارج، يوقّع ممثلك بموجب الوكالة الرسمية؛ والوكالة ضيقة النطاق وتستبعد قبض المال، الذي ينتقل من بنك إلى بنك. وبهذا الترتيب لا يحتاج أي طرف إلى أن يثق بالطرف الآخر ثقة عمياء، لأن البنك والسجل العام والعقد هي التي تحكم تسلسل الخطوات، لا حسن النية وحده. ونشرح لك هذا التسلسل خطوة بخطوة قبل التوقيع، حتى تعرف في كل لحظة أين يقف مالك وأين تقف ملكيتك، ومن الذي يملك ماذا في أي يوم من أيام الصفقة.
تجهيز الشقة للبيع
معظم الشقق تُباع أسرع وبسعر أفضل بعد قدر قليل من العمل، ولا تكاد أي شقة تبرر تجديدًا كبيرًا قبل البيع. فنتجول في الشقة معك أو بالفيديو ونكتب قائمة بما يستحق الإنجاز: الإصلاحات التي سيلاحظها المشتري في الدقيقة الأولى، كصنبور يقطر، أو مقبض مكسور، أو بقعة في السقف؛ وتنظيفًا عميقًا؛ ودهانًا جديدًا حيث تحمل الجدران آثارًا؛ وإخراج الأغراض الشخصية والأثاث الزائد حتى تظهر الغرف بحجمها الحقيقي. ولا ننصح بالإنفاق على تغييرات تتعلق بالذوق، كمطبخ جديد، إلا إذا كانت الشقة غير قابلة للبيع من دونها، لأن المشترين يخصمون من السعر ما كانوا سيغيرونه على أي حال. وإذا كانت الشقة مؤجرة، نتفق مع المستأجر على أوقات المعاينات وعلى الهيئة التي ستكون عليها الشقة فيها. وتُلتقط صورنا بعد التجهيز، في إضاءة جيدة، ومن حيث يقف الإنسان عادةً، وتُظهر الإطلالة والمبنى بأمانة؛ فالمشتري الذي يصل فيجد ما وعدت به الصور هو المشتري الذي يبقى ليتفاوض. أما الصور التي تجمّل الواقع فتجلب زيارات كثيرة تنتهي بخيبة أمل، وتضيّع وقتك ووقت المستأجر إن وُجد، وتجعل المشترين الجادين يشكّون في كل ما بقي من الإعلان. ولهذا نكتب في القائمة أيضًا ما لا ننصح بإصلاحه، مع السبب، حتى تعرف أن كل مبلغ تنفقه قبل البيع له مقابل متوقع في السعر أو في سرعة البيع.
كيف تُدار العروض
كل عرض يصلك مكتوبًا، بما في ذلك العروض المنخفضة، مع هوية المشتري، والسعر، وطريقة الدفع وتوقيته، وأي شروط، ومع رأينا في مدى جدية المشتري وفي موقع العرض من السوق. ولا نرفض أي عرض دون أن نخبرك، ولا نقبل أي عرض دون تعليمات مكتوبة منك. وحين يهتم أكثر من مشترٍ، نخبر كلًا منهم بوجود منافسة ونطلب أفضل شروطه، دون أن نختلق عروضًا لا وجود لها. والتفاوض أوسع من السعر: فتاريخ التسليم، وما يبقى في الشقة، ومن يدفع أي رسم، وسرعة انتقال المال، كثيرًا ما تهم البائع المقيم في الخارج بقدر ما يهمه فرق صغير في السعر. وحين تقبل، تُبقي اتفاقية الحجز المبدئي بشروطها الواضحة المشتري مرتبطًا بالصفقة ريثما يُعدّ العقد. ورفضنا لاختلاق العروض ليس تفصيلًا أخلاقيًا فحسب، بل حماية للصفقة نفسها: فالمشتري الذي يكتشف أنه ضُغط عليه بمنافس وهمي قد ينسحب في أسوأ توقيت، أي بعد أن تكون قد رفضت عروضًا أخرى حقيقية.
ما نحتاجه منك
- مستخرج السجل العام، والمفاتيح، وإتاحة الدخول إلى الشقة للتجهيز والمعاينات.
- قرار بشأن السعر المعروض والحد الأدنى، وبشأن كل عرض خلال مدة معقولة.
- معلومات عن أي تصريح إقامة أو عقد إيجار أو رهن أو قيد آخر مرتبط بالعقار.
- وكالة رسمية للبيع إذا لم تكن ستحضر إلى جورجيا، مصدّقة ومترجمة.
- متطلبات بنكك لاستلام حصيلة البيع، حتى تُعدّ المستندات مسبقًا.
أساس السعر
نقدم سعر خدمة إعادة البيع في عرض مكتوب مبني على قواعد صفحة الأسعار والرسوم، وغالبًا ما يأتي في صورة جزء من سعر البيع يُقتطع من الحصيلة عند إتمام الصفقة. ويذكر العرض أيضًا تقديرًا لما تتحمله أنت من تكاليف أطراف ثالثة، وهي: الإصلاحات والتنظيف، وكاتب العدل، ورسم السجل إذا جعله العقد على البائع، وتصديق الوكالة الرسمية وترجمتها، والرسوم البنكية لتحويل المال إلى الخارج. وإذا كان المشتري سيدفع لنا أي شيء أيضًا، تُبلَّغ بذلك كتابةً قبل أن تقبل العرض، وفق القواعد المنشورة في صفحة الاستقلالية. فمن حقك أن تعرف ما إذا كان لمن يفاوض باسمك أي مصلحة لدى الطرف الآخر قبل أن تبني قرارك على نصيحته.
سيضيفه الفريق: أساس رسوم خدمة إعادة البيع ومقدارها، يوفرهما المالك ويُدرجان في عرض السعر القياسي.
أسئلة شائعة
هل يمكنني البيع دون الحضور إلى جورجيا؟
نعم، بموجب وكالة رسمية مقصورة على البيع وتستبعد قبض المال، مع معاينات مباشرة بالفيديو وحضور المحامي عند التوقيع. وتنتقل الحصيلة من بنك إلى بنك.
ماذا يحدث لتصريح إقامتي إذا بعت؟
لأن التصريح مرتبط بملكية العقار، فإن بيعه قد يضع نهاية له. ونتحقق من وضعك قبل عرض العقار، ونخطط للبيع حول موعد تجديدك أو حول أساس آخر للإقامة.
كم سيستغرق البيع؟
يتوقف ذلك على السعر والمدينة والموسم ونوع العقار. ونخبرك بما نراه في السوق بالنسبة إلى شقتك، وإذا لم تُبع، نخبرك بالسبب وبما نقترحه.
هل يمكنني البيع والمستأجر ما زال في الشقة؟
نعم. يبقى عقد الإيجار ساريًا بعد البيع، وهذا يناسب المشترين المستثمرين. وإذا أردت البيع لمن سيسكن الشقة بنفسه، يُوقَّت البيع مع انتهاء العقد.
كيف أُخرج المال من جورجيا؟
تصل الحصيلة إلى حسابك الجورجي أو مباشرة إلى الخارج. ونعدّ المستندات التي سيطلبها بنكك: مستندات الشراء الأصلي، وعقد البيع، والتسجيل، وسجل الدفع.
هل ستخبرونني إذا كان سعري مرتفعًا أكثر من اللازم؟
نعم، كتابةً، مع المنطق الذي نستند إليه. والقرار لك؛ ومهمتنا أن نتأكد من أنه قرار مبني على معرفة.
سجل التغييرات
- - أُنشئت صفحة الخدمة مع الوصف الكامل لخدمة إعادة البيع؛ أساس الرسوم يوفره المالك.