هل تبيع شقتك المؤجَّرة في جورجيا أم تواصل تأجيرها؟
قارن بين رقمين: ما تدرّه الشقة كل عام إن احتفظت بها، أي أجرتها بعد خصم التكاليف مضافًا إليها أي ارتفاع في قيمتها، وما يمكن أن يدرّه المال لو بعتها، بعد طرح تكاليف البيع. ففي تبليسي في يوليو 2026، كانت الشقة الجديدة المتوسطة تؤجَّر لفترة طويلة بـ $10.1 للمتر المربع شهريًا، بعائد إجمالي قدره 8.5% وفق Galt & Taggart، في حين كانت الوديعة الدولارية لمدة 12 شهرًا لدى أكبر بنكين تدفع ما بين 1.40% و1.50%، والوديعة باللاري ما بين 8.85% و9.25%. أما البيع فيكلّفك عمولة وسيط بنحو 3% إلى 5%، ورسمًا للسجل العام يبدأ من 150 لاري؛ والربح معفى من الضريبة إذا كان المسكن مملوكًا لأكثر من سنتين، ويُفرض عليه 5% قبل ذلك، سواء أكانت الشقة مؤجَّرة أم لا. ولا يُلزَم المستأجر بالمغادرة عند البيع: فالمشتري يحل محلك في عقد الإيجار.
تضع هذه الصفحة الخيارين جنبًا إلى جنب، مع الأرقام الحالية لكل منهما، ومقارنة محسوبة بالأمثلة، وقواعد البيع والمستأجر لا يزال في الشقة، وكيف يؤثر تمويل المشترين وحال السوق في سرعة بيع الشقة. أما خطوات البيع نفسها، واحدة تلو الأخرى، فتجدها في صفحة خدمة إعادة البيع لدينا.
الاحتفاظ أم البيع في لمحة
| السؤال | مواصلة التأجير | البيع |
|---|---|---|
| العائد السنوي | الأجرة بعد خصم فترات الشغور والتكاليف وضريبة 5%، زائدًا أو ناقصًا التغير في قيمة الشقة | الفائدة على حصيلة البيع: من 1.40% إلى 4.00% بالدولار، ومن 8.00% إلى 10.70% باللاري لمدة 12 شهرًا |
| التكلفة لمرة واحدة | لا شيء الآن؛ ثم إصلاحات وأثاث جديد مع تقادم الشقة | الوسيط بنحو 3% إلى 5%، والسجل العام من 150 إلى 350 لاري، وكاتب العدل إن لجأت إليه |
| الضريبة | 5% من الأجرة المقبوضة عن مسكن مؤجَّر للسكن | 0% على الربح بعد أكثر من سنتين من التملك؛ و5% خلال السنتين |
| الجهد المطلوب | المستأجرون، والإصلاحات، والإقرار السنوي، أو أتعاب مدير العقار | لا شيء بعد إتمام البيع |
| الخطر الرئيسي | الأشهر الشاغرة، وتراجع الإيجارات، وحال المبنى والسوق | البنك، والتضخم، وسعر الصرف إن كانت الوديعة باللاري |
| الوصول إلى المال | يتطلب بيعًا، يستغرق في العادة من أسابيع إلى أشهر | متاح عند انتهاء مدة الوديعة |
لا يتفوق أي من العمودين في كل الحالات. فالمقارنة تتوقف على موقع الشقة، وما تدرّه فعلًا، والمدة التي تملّكتها فيها، والعملة التي تحسب بها ثروتك.
ما تدرّه الشقة إن احتفظت بها
الشقة المؤجَّرة تكسب مرتين: من الأجرة، ومن أي تغير في سعرها. ففي تبليسي ظلت الأجرة المرجعية لدى Galt & Taggart لشقة جديدة مساحتها من 50 إلى 60 م² قريبة من $10 للمتر المربع شهريًا طوال 2026، إذ بلغت $9.9 في مارس ومايو و$10.1 في يونيو ويوليو، بعائد إجمالي يتراوح بين 8.4% و8.5%. وارتفعت أسعار المباني الجديدة بنسبة 6.1% في السنة المنتهية في مايو 2026، وتتوقع Galt & Taggart نموًا بين 5% و7% سنويًا. وفي يوليو 2026 أُعيد بيع الشقة في مبنى أحدث بمتوسط $1,372 للمتر المربع، مقابل $1,426 للشقة الجديدة.
أما باتومي فصورتها مختلفة. فقد هبط العائد الذي تقدّره Galt & Taggart للمدينة من 8.8% في 2024 إلى 7.4% في 2025، وهي تتوقع أن يتباطأ نمو الأسعار إلى ما بين 4% و6% في 2026. ويقدّر محللون نقلت عنهم International Investment صافي العائد من الإقامات القصيرة في باتومي بنحو 3% إلى 4% بعد خصم الإدارة والتنظيف ورسوم المنصات والمرافق والليالي الشاغرة. وأفادت Colliers بأن أسعار المباني الجديدة في يونيو 2026 كانت أعلى بنسبة 22% مما كانت عليه قبل عام، في حين تراجعت عمليات إعادة البيع في المدينة بنسبة 26.4%.
العائد الإجمالي ليس ما يبقى في جيبك. فاطرح منه الأسابيع الشاغرة، وضريبة الأجرة البالغة 5%، ورسوم المبنى، والإصلاحات، وأتعاب مدير العقار إن استعنت بواحد؛ وتبيّن صفحتنا عن الدخل الإيجاري الفعلي مدى اتساع الفجوة التي قد تفصل بين متوسط الشقق والشقة النموذجية.
ما يدرّه المال إن بعت
| الوديعة | باللاري | بالدولار |
|---|---|---|
| TBC Bank، لمدة 12 شهرًا | 8.85% | 1.40% |
| Bank of Georgia، لمدة 12 شهرًا | 9.25% | 1.50% |
| من الأدنى إلى الأعلى بين البنوك المدرجة | 8.00% إلى 10.70% | 1.40% إلى 4.00% |
| متوسط السوق للودائع لأجل الجديدة، يوليو 2026 | 8.91% | 2.52% (لجميع العملات الأجنبية) |
أبقى البنك الوطني سعر الفائدة الرئيسي عند 8.25% في 21 أكتوبر 2026، بعد أن رفعه من 8.0% في مايو، وكان التضخم 5.6% في سبتمبر. وقراره التالي منتظر في 16 ديسمبر 2026، فتحقّق من العروض الحالية لدى البنوك في يوم اتخاذ قرارك. والودائع مؤمَّن عليها حتى 50,000 لاري لكل مودع في كل بنك.
وتحمل أسعار اللاري المرتفعة خطر العملة لكل من يقيس ثروته بالدولار أو اليورو. فقد ارتفعت قيمة اللاري خلال العام الماضي، من 2.7079 لاري للدولار في 20 أكتوبر 2025 إلى 2.5979 لاري في 20 أكتوبر 2026، وهو ما أفاد المدّخرين باللاري، لكن الحركة قد تنعكس. والوديعة بالدولار تتجنب هذا الخطر، لكنها لدى أكبر بنكين تدفع أقل من خُمس العائد الإجمالي لشقة في تبليسي.
مقارنة محسوبة بالأرقام
| البند | الاحتفاظ والتأجير | البيع والإيداع |
|---|---|---|
| القيمة أو سعر البيع | 82,320 | 82,320 |
| تكلفة البيع | - | -2,470 للوسيط بنسبة 3%، و-58 للسجل |
| المال المستثمَر | 82,320 | 79,792 |
| الأجرة، 11 شهرًا من 12 | 6,666 | - |
| ضريبة الأجرة بنسبة 5% | -333 | - |
| دخل السنة | 6,333 | 1,197 بنسبة 1.50% بالدولار |
| إذا ارتفعت الأسعار 5% | +4,116 | - |
| إذا ثبتت الأسعار | 0 | - |
بهذه الأرقام يدرّ الاحتفاظ بالشقة نحو 7.7% من قيمتها قبل تكاليف التشغيل، مقابل نحو 1.5% للوديعة الدولارية، وارتفاع الأسعار بنسبة 5% يضيف $4,116 أخرى. ولو أُودعت الحصيلة نفسها باللاري بفائدة 9.25% لأدرّت نحو $7,381 محسوبةً باللاري، وهو أكثر من الأجرة، لكن بشرط أن يثبت سعر الصرف. وتكاليف التشغيل تضيّق الفارق لصالح الشقة، وأتعاب مدير عقار بنسبة 15% إلى 25% تقتطع من الأجرة ما بين $1,000 و$1,667؛ أما هبوط الأسعار أو سنة من ضعف التأجير فقد يمحو الفارق كليًا. ضع أرقام شقتك أنت في الجدول بدلًا من الاعتماد على المتوسطات.
والتوقيت مهم أيضًا. فإذا كنت قد اشتريت الشقة بمبلغ $70,000 قبل أقل من سنتين، فإن بيعها بمبلغ $82,320 يستتبع ضريبة بنسبة 5% على الربح، أي نحو $616 بحسب هذه الأرقام، تُحسب باللاري بأسعار البنك الوطني في تاريخَي الشراء والبيع. أما الانتظار حتى تنقضي أكثر من سنتين فيُسقط الضريبة، كما يشرح دليلنا عن ضريبة الأرباح الرأسمالية.
ما يكلّفه البيع
- الوسيط. العمولة غير محددة بالقانون، ويدفعها البائع في العادة. تعلن Topbroker عمولة قدرها 3% من سعر البيع؛ وتعلن Tbilisi Home نسبة 3% للإعلان على المنصة، و4% لخدمتها الكاملة، و5% للخدمة المميزة، ولا تُدفع إلا عند البيع. وبموجب القانون المدني لا يستحق السمسار أجره إلا إذا أُبرم البيع (المادة 744). ولم نعثر على نسبة منشورة في باتومي؛ ويتناول دليلنا عن اختيار الوسيط العقد المبرم معه.
- السجل العام. يكلّف تسجيل نقل الملكية 150 لاري مع انتظار 4 أيام عمل، أو 270 لاري للخدمة في يوم العمل التالي، أو 350 لاري للتسجيل في يوم تقديم الطلب نفسه؛ ويكلّف تصديق توقيعات الطرفين في السجل 7 لاري. وتجد قائمة الرسوم كاملة في صفحتنا عن رسوم السجل العام.
- كاتب العدل. اختياري في البيع العادي، لكنه مطلوب حين يوقّع أحد الطرفين بموجب وكالة رسمية صادرة في الخارج. وبموجب قرار الحكومة رقم 507 تبلغ الرسوم عن صفقة قيمتها من 100,001 إلى 500,000 لاري مبلغ 362.5 لاري مضافًا إليه 0.2% مما يزيد على 100,000 لاري، أي نحو 687 لاري عن بيع بقيمة $100,000 تقريبًا.
- الضريبة. 5% من الربح عن مسكن مملوك سنتين أو أقل (قانون الضرائب، المادة 81(3))؛ ولا شيء بعد أكثر من سنتين (المادة 82). ويؤكد القرار الضريبي العام لوزارة المالية رقم 143 الصادر في 14 مايو 2026 أن تأجير الشقة لا يغيّر في حد ذاته طابعها السكني، وأن تكاليف التجديد الموثقة تُضاف إلى سعر الشراء. وعلى البائع أن يقدّم الإقرار ويسدد الضريبة في موعد أقصاه اليوم 15 من الشهر الذي يلي البيع.
البيع والمستأجر في الشقة
لا ينتهي عقد الإيجار لمجرد بيع الشقة. فبموجب القانون المدني يحل من يكتسب شقة مؤجَّرة محل المؤجر (المادة 209)، وإذا كانت الشقة قد سُلّمت إلى المستأجر انتقلت الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار إلى المشتري (المادة 572). وبذلك يحصل المشتري، مع الشقة، على المستأجر والأجرة والالتزام المتعلق بمبلغ التأمين.
وإنهاء الإيجار مبكرًا لبيع الشقة خالية أمر محدود. فمهلة الإخطار العامة 3 أشهر (المادة 561)، ولا يجوز للمؤجر إنهاء إيجار المسكن إلا للأسباب المذكورة في المادة 562(2)، كإخلال جسيم من المستأجر أو حاجة المؤجر إلى الشقة لنفسه أو لأقاربه المقربين؛ والرغبة في البيع ليست من بين هذه الأسباب. أما الشقة المفروشة فيجوز للمؤجر دائمًا إنهاء إيجارها بتوجيه الإخطار (المادة 562(3))، ويجب أن يكون كل إنهاء كتابةً (المادة 563). وليس للمستأجر حق في الشراء قبل غيره: فبموجب القانون المدني لا ينشأ حق الأولوية في الشراء (حق الشفعة) إلا من عقد (المواد من 516 إلى 519) أو بين الشركاء في الملكية (المادة 173(4)).
وفي الواقع العملي تناسب الشقة المؤجَّرة مستثمرًا يريد دخلًا من اليوم الأول، وتناسب الشقة الخالية مشتريًا سيسكنها بنفسه. واتفق مع المستأجر كتابةً على مواعيد المعاينة قبل عرض الشقة في السوق.
من يشتري، وهل يستطيع الاقتراض؟
كانت سوق إعادة البيع في تبليسي نشطة في 2026. ففي يوليو أُعيد بيع 2,294 شقة، بزيادة 18.8% على الشهر نفسه من العام السابق، وهو أعلى رقم شهري منذ 2022، ويعادل نحو نصف الشقق الـ 4,475 التي بيعت في المدينة في ذلك الشهر. وعلى مدى الأشهر الـ 7 الأولى بلغت قيمة المبيعات 2.5 مليار دولار، بزيادة 27.3% على الفترة نفسها من العام السابق، وربطت Galt & Taggart هذا النمو بقوة اللاري وانخفاض أسعار الفائدة. واشترى المواطنون الجورجيون نحو ثلاثة أرباع الشقق الجديدة في منتصف 2026.
أما في باتومي فالصورة متباينة: أحصت Colliers في يونيو 2026 عدد 1,468 معاملة، بزيادة 8% على العام السابق، لكن عمليات إعادة البيع تراجعت بنسبة 26.4% بينما ارتفعت مبيعات المباني الجديدة بنسبة 11%، ولذلك تنافس شقة إعادة البيع هناك عروض التقسيط التي يقدمها المطوّرون العقاريون. ولا ينشر أي مصدر عدد الأيام التي تبقى فيها الشقة معروضة في السوق في أي من المدينتين؛ وتجمع صفحتنا عن سيولة إعادة البيع ما تُظهره البيانات فعلًا.
وقدرة المشتري على الاقتراض لها وزنها أيضًا. فقواعد البنك الوطني تسمح للبنوك بإقراض ما يصل إلى 90% من القيمة باللاري و70% بالعملة الأجنبية، ومنذ 1 يوليو 2026 يجب أن تكون القروض التي لا تتجاوز 1 مليون لاري باللاري، مع استثناءات تشمل المقترضين من غير المواطنين الجورجيين. ولذلك سيأخذ معظم المشترين المحليين لشقة عادية رهنًا عقاريًا باللاري. ويبلغ حد نسبة القسط إلى الدخل 25% للمقترضين الذين يقل دخلهم الشهري عن 1,500 لاري، ومن 1 فبراير 2027 تتسع هذه الشريحة لتشمل الدخول التي تقل عن 2,000 لاري، وهو ما قد يقلّص المبلغ الذي يستطيع بعض المشترين اقتراضه.
مؤشرات ترجّح هذا الخيار أو ذاك
هذه هي العوامل التي تحرّك كفة المقارنة، وهي مستخلصة من الأرقام الواردة أعلاه وليست قاعدة ثابتة:
- نحو البيع. صافي دخل الشقة، بعد كل التكاليف، أقل مما تدفعه وديعة بعملتك أنت. تحتاج إلى رأس المال خلال سنة أو سنتين. حان وقت إصلاحات كبيرة أو تجديد الأثاث. في المبنى مشكلات ستخفض سعره لاحقًا. تملّكت الشقة لأكثر من سنتين، والطلب على الشقق المماثلة لشقتك نشط.
- نحو الاحتفاظ. صافي العائد أعلى بوضوح من الوديعة الدولارية، والمستأجر موثوق. تملّكت الشقة لأقل من سنتين، فالبيع الآن سيكلّفك 5% من الربح. يتولى مدير عقار العمل مقابل أتعاب تقدر على تحمّلها. الأسعار في الحي لا تزال ترتفع.
- في الحالتين. إذا كانت الشقة مخصصة للإقامات القصيرة، فقارن ما حصّلته فعلًا خلال آخر 12 شهرًا، لا العائد المعلن، قبل أن تقرر.
وفي شقة الإقامات القصيرة، يبقى التحول من التأجير بالليلة إلى التأجير الشهري خيارًا آخر قبل البيع؛ وتعرض مقارنتنا بين التأجير الطويل والتأجير القصير الأرقام بالتفصيل.
تحويل المال إلى بلدك
لا تقيّد جورجيا إرسال حصيلة البيع إلى الخارج: فقد قبلت التزامات المادة الثامنة من اتفاقية صندوق النقد الدولي بشأن المدفوعات والتحويلات اعتبارًا من 20 ديسمبر 1996، ويمنح قانونها الخاص بالاستثمار المستثمر الأجنبي الحق في إعادة دخله إلى بلده دون حد بعد سداد الضرائب. ويجب التصريح بالنقد الذي يزيد على 30,000 لاري عند عبوره الحدود. وقد يسألك البنك عن مصدر التحويل الكبير، فأبقِ عقد البيع ومستخرج السجل العام وما يثبت سداد أي ضريبة في متناول يدك. وتجد مقارنة الطرق والرسوم في دليلنا عن تحويل الأموال إلى الخارج.
اتخاذ القرار خطوة بخطوة
اجمع أرقام 12 شهرًا
الأجرة المقبوضة، والأسابيع الشاغرة، والتكاليف، والضريبة.
قدّر قيمة الشقة
اعتمد على المبيعات الأخيرة في الحي، لا على الأسعار المطلوبة.
احسب كلفة البيع
الوسيط، والسجل، وكاتب العدل عند الحاجة، وأي ضريبة.
تحقّق من تاريخ تملّكك
مرور سنتين على التسجيل هو ما يحسم الضريبة.
قارن بعملتك
صافي العائد مقابل سعر الفائدة على الودائع اليوم.
قرّر بشأن المستأجر
بِع الشقة مع عقد الإيجار أو وجّه الإخطار كتابةً.
المخاطر والاستثناءات
- البيع قبل مرور سنتين. يخضع الربح لضريبة بنسبة 5%.
- العملة. قد تفقد الوديعة باللاري جزءًا من قيمتها بالدولار.
- مقارنة الإجمالي بالصافي. يجب قياس الأجرة بعد خصم كل التكاليف.
- مستأجر يبقى. الرغبة في البيع ليست سببًا لإنهاء عقد الإيجار.
- سوق إعادة بيع ضعيفة. تراجعت عمليات إعادة البيع في باتومي في منتصف 2026.
أسئلة شائعة
أيهما أفضل في جورجيا: بيع الشقة أم تأجيرها؟
يتوقف ذلك على صافي عائد الشقة، ومدة تملّكك لها، وعملتك؛ فقارن بينها كما في هذه الصفحة.
هل أدفع ضريبة عند بيع شقة كنت أؤجّرها؟
لا، إذا تملّكتها أكثر من سنتين؛ أما خلال السنتين فتدفع 5% من الربح.
هل يُفقد تأجيرُ الشقة الإعفاءَ الضريبي عند البيع؟
لا. فالقرار الضريبي العام رقم 143 لعام 2026 يؤكد أن التأجير لا يغيّر في حد ذاته الطابع السكني للشقة.
هل أستطيع بيع شقة فيها مستأجر؟
نعم. يحل المشتري محلك في عقد الإيجار.
هل أستطيع إنهاء عقد الإيجار لأنني أريد البيع؟
لا لهذا السبب وحده، إلا إذا كانت الشقة مؤجَّرة مفروشة.
كم تدفع البنوك الجورجية على الودائع؟
نحو 1.40% إلى 4.00% بالدولار و8.00% إلى 10.70% باللاري لمدة 12 شهرًا، في أكتوبر 2026.
كم يتقاضى الوسيط لبيع شقة؟
في العادة من 3% إلى 5% من السعر، ويدفعها البائع.
هل أستطيع إخراج حصيلة البيع من جورجيا؟
نعم، دون حدود بعد سداد الضرائب.
المصادر
- قيمة مبيعات الشقق في تبليسي تبلغ 2.5 مليار دولار، GBC، نقلًا عن مراجعة Galt & Taggart ليوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- مبيعات الشقق والإيجارات في تبليسي، مايو 2026، GBC، نقلًا عن Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- الإيجار والعائد في تبليسي، مارس 2026، GBC، نقلًا عن Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- تقرير سوق العقارات في تبليسي ليونيو 2026، Homesoverseas، 10 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- الأسعار والتضخم في تبليسي، Trend، نقلًا عن Galt & Taggart، 7 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- لمحة عن القطاع: العقارات السكنية في باتومي، Investor.ge، نقلًا عن Galt & Taggart، 20 أبريل 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- أسعار المساكن في باتومي ترتفع 17% في 2025، International Investment، 23 فبراير 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- سوق المساكن في باتومي في يونيو 2026، Homesoverseas، نقلًا عن Colliers، 7 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- أسعار الفائدة الفعلية على الودائع، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- الودائع المصرفية في نهاية يوليو 2026، 1TV، نقلًا عن البنك الوطني الجورجي، 26 أغسطس 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- الإبقاء على سعر الفائدة الرئيسي عند 8.25%، البنك الوطني الجورجي، 21 أكتوبر 2026 (تاريخ الاطلاع 21 أكتوبر 2026)
- متطلبات نسبة القسط إلى الدخل (PTI) ونسبة القرض إلى القيمة (LTV)، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- رفع حد الإقراض الإلزامي باللاري إلى 1 مليون لاري اعتبارًا من 1 يوليو، GBC (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- جورجيا تشدّد قواعد الإقراض اعتبارًا من فبراير 2027، Georgia Today، 30 سبتمبر 2026 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- رسوم تسجيل العقارات، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 507 بشأن رسوم كتّاب العدل، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- الخدمات والعمولة، Topbroker، وبيع عقارك، Tbilisi Home (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- القرار الضريبي العام رقم 143، 14 مايو 2026، والقرار الضريبي العام رقم 175، 8 يونيو 2026، وزارة المالية الجورجية (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- القانون المدني الجورجي، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- سعر الصرف الرسمي للاري، البنك الوطني الجورجي (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- جورجيا تقبل التزامات المادة الثامنة، صندوق النقد الدولي، 27 يناير 1997 (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
- عبور الحدود الجمركية لجورجيا، دائرة الإيرادات الجورجية (تاريخ الاطلاع 20 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت المقارنة استنادًا إلى تقارير السوق الصادرة عن Galt & Taggart وColliers، وبيانات الودائع والإقراض لدى البنك الوطني الجورجي، ورسوم السجل العام وكتّاب العدل، وعمولات الوكالات المنشورة، وقانون الضرائب، والقرارات الضريبية العامة لوزارة المالية، والقانون المدني.