أيهما يدرّ أكثر في جورجيا: التأجير طويل الأمد أم الإقامات القصيرة؟
بحساب الأرقام الإجمالية، تتفوق الإقامات القصيرة بسهولة. فقد حققت الشقة النموذجية المعروضة في تبليسي على منصة للإقامات القصيرة نحو $11,000 خلال السنة المنتهية في أغسطس 2026، بحسب Airbtics، بينما تدرّ شقة مساحتها 50 م² مؤجرة لمستأجر بمتوسط الإيجار في المدينة نحو $6,000. وبعد خصم عمولة المنصة، وأجرة الإدارة أو التنظيف، وفواتير المرافق التي يدفعها المالك، والأثاث الذي يبلى أسرع، والضريبة، تضيق الفجوة كثيراً، وفي مثالنا المحسوب ينتهي الأمر بالشقة المُدارة للإقامات القصيرة إلى دخل أقل من دخل التأجير طويل الأمد. أما في باتومي، حيث يصل معظم زوار السنة في ثلاثة أشهر صيفية ويتزايد عدد الشقق المخصصة للإقامات القصيرة بسرعة، فإن الاختيار يتوقف أكثر على الموسم وعلى المبنى نفسه.
تقارن هذه الصفحة بين النموذجين من زاوية المال: الدخل، والتكاليف، والموسمية، والمعروض، والضريبة. أما الجانب العملي لكل نموذج، من العقود إلى استقبال الضيوف، فتجده في دليلنا حول تأجير شقة، وتجد متوسطات السوق في صفحة العائد الإيجاري.
الأرقام الرئيسية جنباً إلى جنب
| المؤشر | تبليسي | باتومي |
|---|---|---|
| إيجار التأجير طويل الأمد، $ لكل م² شهرياً | 9.8 (ديسمبر 2025)، 10.1 (يونيو 2026) | 11.9 في باتومي القديمة (الربع الثاني 2026)؛ لا يوجد متوسط منشور للمدينة |
| العائد الإجمالي بحسب Galt & Taggart | 8.5% (يونيو 2026) | 7.4% (2025) |
| نسبة الإشغال في الإقامات القصيرة | 64% | 54% |
| متوسط السعر لليلة في الإقامات القصيرة | $45 | $46 |
| إيراد الإقامات القصيرة لكل شقة معروضة | نحو $11,000 سنوياً | نحو $9,000 سنوياً |
| الشقق النشطة المعروضة للإقامات القصيرة | 6,892 | 3,647 |
تصف بيانات المنصات العروض النشطة، وهي تشمل شققاً تُدار باحتراف واستوديوهات بكل المساحات، ولذلك فهي متوسط للسوق، لا توقّع لشقة بعينها. كما أن مزوّدي البيانات يقيسون بطرق مختلفة: فأحد المزوّدين الآخرين يضع نسبة الإشغال السنوية في باتومي أدنى بكثير من رقم Airbtics، وهذا تذكير بضرورة اختبار أي خطة على نسبة إشغال متحفظة.
شقة واحدة في تبليسي وخطتان: مثال محسوب
لنأخذ شقة مساحتها 50 م² في تبليسي، مفروشة في الحالتين، ولنحوّل اللاري بسعر 2.624 لاري للدولار، وهو سعر البنك الوطني ليوم 5 أغسطس 2026. هذه الأرقام توضيح مبني على المتوسطات الواردة أعلاه وعلى قوائم الأسعار المنشورة، وليست وعداً.
| البند | التأجير طويل الأمد | إقامات قصيرة مع شركة إدارة | إقامات قصيرة يديرها المالك بنفسه |
|---|---|---|---|
| الدخل الإجمالي | $5,555 (11 شهراً بسعر $505) | $10,512 (64% من 365 ليلة بسعر $45) | $10,512 |
| عمولة المنصة، 15.5% | - | -$1,629 | -$1,629 |
| الإدارة، 20% شاملة كل شيء | - | -$2,102 | - |
| التنظيف، 50 لاري لكل إقامة، 78 إقامة | - | مشمول | -$1,486 |
| الضريبة | -$278 (5%) | -$2,287 (ضريبة ثابتة) | -$2,287 (ضريبة ثابتة) |
| قبل المرافق والاستهلاك | $5,277 | $4,494 | $5,110 |
نذكر الافتراضات صراحة حتى تتمكن من تغييرها. يعتمد التأجير طويل الأمد على متوسط Galt & Taggart لشهر يونيو 2026 البالغ $10.1 لكل م²، ويترك شهراً واحداً شاغراً في السنة. وتعتمد الإقامات القصيرة على نسبة الإشغال ومتوسط السعر لليلة لدى Airbtics، وعلى عمولة Airbnb التي يتحملها المضيف وحده بنسبة 15.5%، وعلى أجرة إدارة شاملة بنسبة 20% نشرتها شركة واحدة في تبليسي، وعلى أجرة تنظيف تبلغ نحو 50 لاري لكل وصول نشرتها شركة واحدة في باتومي، وعلى متوسط إقامة مدته ثلاث ليالٍ، وهذا افتراض من عندنا. أما ضريبة الإقامات القصيرة فتعتمد على النظام الثابت الاختياري بواقع 10 لاري لكل م² شهرياً على مدار السنة كلها. وقد استبعدنا بندين لأنهما يتفاوتان كثيراً بحيث لا يصلحان لحساب متوسط: المرافق، التي يدفعها المستأجر عادة في التأجير طويل الأمد ويدفعها المالك في الإقامات القصيرة، والاستبدال الأسرع للأثاث والبياضات.
هذه النتيجة ليست قاعدة. فالشقة التي تحقق سعراً أعلى لليلة، أو تتمتع بموقع أفضل، أو يتولى مالكها العمل بنفسه، قد تحقق نتيجة أفضل في الإقامات القصيرة؛ أما الشقة الواقعة في مبنى فيه عروض منافسة كثيرة فقد تحقق نتيجة أسوأ. وتتيح لك حاسبة دخل الإقامات القصيرة لدينا أن تستبدل كل افتراض بافتراضك الخاص.
الموسمية: الأشهر التي تصنع السنة
| الربع | تبليسي | أجاريا |
|---|---|---|
| الربع الأول | 665.7 | 301.8 |
| الربع الثاني | 928.3 | 629.8 |
| الربع الثالث | 1,306.3 | 1,274.4 |
| الربع الرابع | 866.8 | 466.9 |
استقبلت أجاريا، حيث تقع باتومي، في الربع الثالث نحو أربعة أضعاف عدد الزيارات التي استقبلتها في الربع الأول؛ أما تبليسي فنحو الضعف. وتفيد Airbtics بأن الطلب في تبليسي يبلغ ذروته في يوليو ويكون في أضعف حالاته في فبراير، وفي باتومي يبلغ ذروته في أغسطس ويكون في أضعف حالاته في نوفمبر وفبراير. ووجد تحليل للبنك الدولي لبيانات عام 2023 أن أشهر يوليو وأغسطس وسبتمبر مجتمعة استحوذت على 41.8% من الزيارات الدولية في تلك السنة. كما تراجع عدد الوافدين في 2026: بنسبة 1.1% في الربع الأول و4.9% في الربع الثاني، مقارنة بالفترة نفسها من السنة السابقة.
في التأجير طويل الأمد، لا يكاد الموسم يهم بعد أن يسكن المستأجر. أما في الإقامات القصيرة فهو الذي يحسم السنة: فالشقة في باتومي تحقق معظم دخلها في بضعة أشهر صيفية، ثم تتنافس على عدد أقل بكثير من الضيوف.
المعروض: منافسون أكثر كل عام
ارتفع عدد عروض الإقامات القصيرة بنحو 24% في تبليسي و45% في باتومي خلال عام 2025، بحسب Airbtics. وقدّرت Galt & Taggart أن باتومي كانت تضم نحو 18,000 إلى 20,000 شقة مستخدمة للإقامات القصيرة في نهاية 2024، وتتوقع أن يبلغ العدد نحو 35,000 إلى 40,000 بحلول نهاية 2029. وتتراوح سيناريوهاتها للعائد الإجمالي لشقة التأجير اليومي في 2029 بين 3.4% و7.4%، تبعاً لما إذا كان عدد السياح الوافدين سينمو بنسبة 5% أو 10% أو 15% سنوياً. وقد انخفض متوسط العائد الإجمالي في باتومي بالفعل من 10.0% في 2023 إلى 8.8% في 2024 ثم 7.4% في 2025، لأن الأسعار ارتفعت أسرع من الأسعار اليومية.
ولسوق التأجير طويل الأمد تاريخه الخاص: فقد ارتفعت الإيجارات في تبليسي إلى أكثر من الضعف في 2022، وبلغت ذروتها في مارس 2023، وبقيت منذ 2024 ضمن نطاق $9 إلى $10 لكل م². وتعرض صفحة تاريخ الأسعار لدينا هذه السلسلة كاملة.
الضريبة: ثلاثة أنظمة
| الحالة | الضريبة | الشروط الرئيسية |
|---|---|---|
| تأجير طويل الأمد بغرض السكن | 5% من الأجرة، من دون خصومات | التسجيل كمؤجر لدى دائرة الإيرادات |
| إقامات قصيرة، النظام الثابت | 10 لاري لكل م² من المساحة المؤجرة شهرياً | مساحة سكنية مملوكة للمؤجر، وطلب يُقدَّم إلى السلطة الضريبية، وحجم أعمال لا يتجاوز 100,000 لاري؛ متاح حتى 1 يناير 2028 |
| إقامات قصيرة خارج هذا النظام | قيد التأكيد؛ النسبة العامة 20% | لم يُحسم بعد ما إذا كان يمكن تطبيق نسبة 5% على إقامات السياح |
للنظام الثابت سمات عملية مهمة عند التخطيط. فالضريبة تُدفع كل ربع سنة، بحلول 15 أبريل و15 يوليو و5 أكتوبر و15 يناير؛ ويمكن للمالك أن يختار السنة كلها أو أشهراً بعينها؛ ولا يحتاج المالك إلى آلة تسجيل نقدية؛ وما دام النظام مطبقاً فإن التأجير لا يخضع لضريبة القيمة المضافة. أما خارج هذا النظام، فالمالك الذي يتجاوز حجم أعماله الخاضع للضريبة 100,000 لاري خلال أي 12 شهراً يجب عليه التسجيل في ضريبة القيمة المضافة. وفي الشقة الكبيرة قد تكلّف الضريبة الثابتة أكثر من نسبة 5% التي يدفعها التأجير طويل الأمد: فهي لشقة مساحتها 50 م² تبلغ 6,000 لاري سنوياً، أياً كان ما تدرّه الشقة.
سيضيفه الفريق: على المحاسب الشريك أن يؤكد كيف تجتمع شروط المادة 309(24)، وما إذا كانت المساحة المؤجرة تعني الشقة كلها، وكيف تُفرض الضريبة على الإقامات القصيرة خارج هذا النظام، وما إذا كان يحق لغير المقيمين استخدامه، وما إذا كانت قواعد تصاريح العمل لعام 2026 تؤثر في المالك الأجنبي الذي يؤجر بالليلة.
التكاليف التي تختلف بين النموذجين
- عمولات المنصات. يدفع معظم مضيفي Airbnb المشمولين بنظام العمولة التي يتحملها المضيف وحده 15.5% من قيمة الحجز؛ أما Booking.com فتفرض عمولتها الخاصة.
- الإدارة. تتضمن قوائم الأسعار المنشورة 20% شاملة كل شيء و25% من الدخل في تبليسي، وفي باتومي 30% للتأجير اليومي مع تحمّل المالك أيضاً المرافق ورسوم المبنى ونصف عمولات المنصات، مقابل 15% للتأجير طويل الأمد.
- التنظيف. تطلب شركة واحدة في باتومي نحو 50 لاري لكل وصول، إضافة إلى أجرتها البالغة 20%.
- المرافق. في الإقامات القصيرة يدفعها المالك. وفي تبليسي، تتراوح تكلفة الكهرباء المنزلية منذ 1 أبريل 2026 بين 20.041 و28.537 تتري لكل كيلوواط ساعة، بحسب الاستهلاك الشهري.
- الأثاث والبياضات. يُستبدل الأثاث بمستوى الفنادق بوتيرة أكبر مع تعاقب الضيوف المستمر.
- قواعد المبنى. يمكن للجمعية أن تسجّل قيوداً على الإقامات القصيرة؛ فتحقق من ذلك قبل أن تؤثث الشقة لهذا الغرض.
قواعد الإقامات القصيرة
لم نجد أي التزام وطني بالتسجيل على الملاك الأفراد الذين يؤجرون شققهم بالليلة: فالتعديلات على قانون السياحة النافذة منذ 28 مايو 2026 تشترط التسجيل في قاعدة البيانات الوطنية للسياحة على المرشدين السياحيين ومنظمي الرحلات ووكلاء السفر وحدهم. كما لم نجد أي ضريبة سياحية أو ضريبة إقامة في تبليسي أو باتومي، ولا أي ترخيص بلدي لشقق الإقامات القصيرة. أما ما قد يوقف الإقامات القصيرة فهو المبنى نفسه: إذ يمكن للملاك أن يتفقوا على قيود على الاستخدام تصبح ملزمة بمجرد تسجيلها في السجل العام. وتشرح صفحتنا حول جمعيات ملاك الشقق كيف يتم ذلك.
سنة مختلطة
يجمع بعض الملاك بين النموذجين: إقامات قصيرة في موسم الذروة، وتأجير محدد المدة لبقية السنة. ويمكن اختيار الضريبة الثابتة لأشهر بعينها، وهذا يلائم هذا النمط. أما نقطة الضعف فهي الانتقال بين النموذجين، لأن استمرار المستأجر في السكن بعد انقضاء المدة دون اعتراض يجعل إيجاره غير محدد المدة؛ ويشرح دليل التأجير لدينا كيف تصوغ العقد.
أي نموذج يناسب مَن
| المالك | الأنسب | السبب |
|---|---|---|
| يعيش في الخارج ويريد أقل قدر من الانشغال | التأجير طويل الأمد | عقد واحد في السنة، والمستأجر يدفع المرافق |
| استوديو صغير في وسط تبليسي | أي منهما؛ جرّب الاثنين | طلب قوي من الزوار على مدار السنة |
| شقة على البحر في باتومي | إقامات قصيرة أو سنة مختلطة | الطلب متركز في الصيف |
| شقة عائلية كبيرة | التأجير طويل الأمد | الضريبة الثابتة تزداد مع المساحة، والمستأجرون من العائلات يبقون مدة أطول |
| مالك يريد استخدام الشقة بنفسه | إقامات قصيرة | يبقى التقويم متاحاً لزياراته الخاصة |
المخاطر والاستثناءات
- مقارنة الإجمالي بالإجمالي. تستهلك تكاليف الإقامات القصيرة حصة أكبر بكثير من الدخل.
- سنة تقوم على الصيف وحده. في باتومي تحمل بضعة أشهر السنة كلها.
- المعروض الجديد. المزيد من العروض كل عام يدفع نسبة الإشغال والأسعار إلى الانخفاض.
- الضريبة خارج النظام الثابت. النسبة لم تُحسم بعد؛ فضع ميزانيتك بحذر.
- قيود المبنى. قد ينهي قيد مسجل خطة الإقامات القصيرة.
أسئلة شائعة
هل يدرّ Airbnb أكثر من التأجير طويل الأمد في تبليسي؟
الدخل الإجمالي أعلى في العادة، لكن بعد العمولات والإدارة والتنظيف والضريبة قد يختفي الفرق.
كيف تُفرض الضريبة على دخل الإقامات القصيرة؟
يمكن للملاك الذين يؤجرون مساكنهم الخاصة أن يختاروا رسماً شهرياً قدره 10 لاري لكل متر مربع حتى نهاية 2027؛ أما خارج هذا النظام فالنسبة لا تزال قيد التأكيد.
هل أحتاج إلى ترخيص للتأجير بالليلة؟
لم نجد أي التزام بالتسجيل على المستوى الوطني أو على مستوى المدينة للملاك الأفراد؛ تحقق من قواعد المبنى.
متى يكون موسم الذروة في باتومي؟
من يوليو إلى سبتمبر؛ إذ تستقبل أجاريا في الربع الثالث نحو أربعة أضعاف الزيارات التي تستقبلها في الربع الأول.
كم تتقاضى شركة الإدارة؟
تتراوح الأسعار المنشورة بين 20% و30% من الدخل للإقامات القصيرة، ونحو 15% للتأجير طويل الأمد.
هل توجد ضريبة سياحية؟
لم نجد أي ضريبة من هذا النوع في تبليسي أو باتومي.
هل يمكنني الجمع بين النموذجين؟
نعم؛ يمكن اختيار الضريبة الثابتة لأشهر بعينها، لكن صُغ مدة التأجير طويل الأمد بعناية.
هل لا يزال معروض الإقامات القصيرة في ازدياد؟
نعم؛ ازدادت العروض بنحو 24% في تبليسي و45% في باتومي في 2025.
المصادر
- Annual Airbnb revenue in Tbilisi، Airbtics (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Annual Airbnb revenue in Batumi، Airbtics (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tbilisi Residential Real Estate, 2025 Full Year Overview، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate، Investor.ge (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Real estate trends in Batumi، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Short-term rental market report 2025: Georgia، Airbtics (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Tourism in Georgia, analysis of 2023 data، البنك الدولي (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- إحصاءات السياحة الوافدة، الربع الثالث 2025، المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- إحصاءات السياحة الوافدة، الربع الرابع 2025، المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- إحصاءات السياحة الوافدة، الربع الأول 2026، المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- قانون الضرائب الجورجي (المواد 81 و165 و309)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1061 المؤرخ 12 نوفمبر 2025 بتعديل قانون الضرائب، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- القانون رقم 1630 المؤرخ 28 مايو 2026 بتعديل قانون السياحة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Property management prices، Wehost (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Management terms، Property Host (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Financial conditions، Batumi Apartment Management (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Rental management، GruziaExpert (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
- Electricity tariffs from 1 April 2026، Georgia Today (تاريخ الاطلاع 18 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت المقارنة استناداً إلى Galt & Taggart وAirbtics وGeostat وقوائم الأسعار المنشورة لشركات الإدارة وقانون الضرائب (المادة 309، التي مُدِّد العمل بها بموجب القانون رقم 1061).