ماذا يكشف لك هذا التوقع
تأجير الشقة بالليلة للزوار، عبر Airbnb أو Booking.com أو عبر مشغّل محلي، يدرّ في الليلة الواحدة أكثر مما يدرّه التأجير طويل الأمد، لكن تشغيله أغلى بكثير. فالمنصة تقتطع عمولة من كل حجز، وكل إقامة تحتاج إلى تنظيف وبياضات نظيفة، ولا بد من شخص يرد على الضيوف ويسلّمهم المفاتيح، والمالك هو من يدفع فواتير المرافق، والشقة تبقى فارغة في الليالي التي لا يحجزها فيها أحد. تحوّل هذه الحاسبة سعر الليلة ونسبة الإشغال إلى دخل سنة كاملة، ثم تطرح منه هذه التكاليف بنداً بنداً، لتُظهر ما يبقى للمالك قبل الضريبة وبعدها، والعائد الإجمالي والصافي على المال المستثمر، ونسبة الإشغال التي تحتاج إليها الشقة لمجرد تغطية تكاليفها الثابتة.
تصف القيم الافتراضية شقة جاهزة للسكن في باتومي مساحتها نحو 40 متراً مربعاً، بمتوسط سعر الربع الثاني من 2026 (2Q26) البالغ $1,960 للمتر المربع، تُؤجَّر بمتوسط سعر الليلة ونسبة الإشغال اللذين أعلنتهما شركة البيانات Airbtics لباتومي عن عام 2025: $43 و54%. أما بنود التكاليف فهي افتراضاتنا للتخطيط. وبهذه المدخلات تجلب الشقة حجوزات تعادل نحو 10.8% من سعرها، ويبقى منها نحو 4% بعد خصم كل شيء. استبدل كل رقم بأرقام الشقة والمشغّل اللذين تفكر فيهما. والنتيجة تقدير لأغراض التخطيط، وليست تنبؤاً بما ستكسبه أي شقة.
معنى كل خانة
- إجمالي الاستثمار، بالدولار الأمريكي
- السعر، وتكاليف الشراء، والأثاث والتجهيزات التي تحتاج إليها شقة مخصصة للإقامات القصيرة. وتعطيك حاسبة تكلفة الشراء أول بندين منها.
- متوسط سعر الليلة، بالدولار
- متوسط السعر لكل ليلة محجوزة على مدار السنة كلها، بموسميها المرتفع والمنخفض معاً، لا سعر ذروة الصيف. تذكر Galt & Taggart متوسط سعر يومي قدره $34.6 لشقق باتومي التي تضم غرفتي نوم كحد أقصى في الربع الثاني من 2026، بينما تذكر Airbtics مبلغ $43 لباتومي و$41 لتبليسي على مدار عام 2025. راجع الإعلانات المماثلة في المبنى نفسه أو الشارع نفسه.
- نسبة الإشغال على مدار السنة، %
- حصة الليالي المتاحة التي تُحجز فعلاً. تذكر Airbtics نسبة 54% لباتومي و63% لتبليسي في عام 2025، وهما متوسطان لجميع الإعلانات؛ والشقة القريبة من البحر تمتلئ في الصيف أكثر بكثير مما تمتلئ في الشتاء.
- الليالي التي تحتفظ بها لنفسك
- الليالي التي تستعمل فيها الشقة أنت أو عائلتك، فلا تكون متاحة للضيوف.
- متوسط مدة الإقامة، بالليالي
- يُستخدم لعدّ الإقامات، ومن ثم عدد مرات التنظيف. فالإقامات الأقصر تعني تبديلاً أكثر للضيوف مقابل الدخل نفسه. ومدة الليالي الثلاث افتراض منا.
- التنظيف والبياضات لكل إقامة، بالدولار
- ما يكلفه عامل التنظيف والمغسلة عند كل تبديل للضيوف، إضافة إلى المستهلكات مثل أدوات النظافة الشخصية والقهوة. والقيمة الافتراضية البالغة $15 افتراض؛ اسأل مقدمي الخدمة المحليين.
- عمولة المنصة، % من الحجوزات
- تبلغ عمولة Airbnb الموحّدة التي يدفعها المضيف وحده 15.5% لمعظم المضيفين؛ أما في نظامها الأقدم للعمولة المقسّمة فيدفع المضيف نحو 3% ويدفع الضيف عمولة منفصلة. وتفرض المنصات والمشغّلون الآخرون عمولاتهم الخاصة. وإذا عرضت الشقة على عدة منصات، فاستخدم متوسطاً.
- الإدارة، % من المبالغ المحوَّلة
- أجر المشغّل مقابل إدارة الإعلان والضيوف والتنظيف، ويُحتسب على ما تحوّله المنصة إليك. والقيمة الافتراضية البالغة 20% افتراض، وليست سعراً سائداً في السوق؛ أدخل 0 إذا كنت ستدير الشقة بنفسك.
- المرافق والإنترنت، بالدولار شهرياً
- الكهرباء والغاز والماء والإنترنت، وهي فواتير يدفعها مالك الشقة المؤجرة للإقامات القصيرة. والقيمة الافتراضية افتراض.
- رسوم المبنى، بالدولار شهرياً
- الرسم الشهري الذي تتقاضاه جمعية الملاك أو شركة إدارة المبنى. والقيمة الافتراضية افتراض؛ اسأل إدارة المبنى.
- الإصلاحات والتأمين والتكاليف الأخرى، بالدولار سنوياً
- الأعطال، واستبدال ما يتلف، والتأمين، وسائر التكاليف السنوية.
- ضريبة الدخل على المبالغ المحوَّلة، %
- يمكن للمالكين الذين يؤجرون مسكنهم بالليلة أن يتقدموا بدلاً من ذلك بطلب لاعتماد ضريبة ثابتة اختيارية قدرها 10 لاري عن كل م² من المساحة المؤجَّرة شهرياً، مُدِّد العمل بها حتى 1 يناير 2028، ولا تحتسبها هذه الحاسبة؛ أما خارج هذا النظام، فلا يزال محاسبنا يتحقق من الطريقة التي يخضع بها هذا الدخل للضريبة. والقيمة الافتراضية البالغة 5% تتبع الافتراض العملي المعتمد في دليلنا لضريبة الإيجار؛ ويعرض السطر المنفصل النتيجة بالنسبة العامة البالغة 20%.
الافتراضات
| الافتراض | القيمة المستخدمة | المصادر |
|---|---|---|
| متوسط سعر الليلة ونسبة الإشغال، باتومي، 2025 | $43 و54% (تبليسي: $41 و63%) | Airbtics، 22 يناير 2026 |
| متوسط السعر اليومي، باتومي، 2Q26 | $34.6 (شقق تضم غرفتي نوم كحد أقصى) | Galt & Taggart، باتومي 2Q26 |
| سعر الشقة الجاهزة للسكن، باتومي، يونيو 2026 | $1,960 للمتر المربع (الاستثمار الافتراضي 40 م² × $1,960) | Galt & Taggart، باتومي 2Q26 |
| عمولة المنصة | 15.5% (عمولة Airbnb الموحّدة لمعظم المضيفين) | مركز مساعدة Airbnb |
| مدة الإقامة، التنظيف، الإدارة، المرافق، رسوم المبنى، التكاليف الأخرى | 3 ليالٍ، $15، 20%، $60، $30، $200 (افتراضات للتخطيط) | افتراضاتنا؛ استبدلها بعروض أسعار فعلية |
| الضريبة | 5% افتراضياً، و20% معروضة على حدة؛ لا تحتسب الحاسبة الضريبة الثابتة الاختيارية عن كل م²، والمعاملة الضريبية خارجها قيد المراجعة | قانون الضرائب الجورجي، المادة 81 |
كيف يُحسب التوقع
الليالي المتاحة هي 365 ليلة مطروحاً منها الليالي التي تحتفظ بها لنفسك. والليالي المحجوزة هي الليالي المتاحة مضروبة في نسبة الإشغال. والحجوزات هي الليالي المحجوزة مضروبة في متوسط سعر الليلة. وتُقتطع عمولة المنصة من الحجوزات، فيبقى ما تحوّله المنصة إليك. وعدد الإقامات هو الليالي المحجوزة مقسومة على متوسط مدة الإقامة، وتكلفة التنظيف هي هذا العدد مضروباً في تكلفة الإقامة الواحدة. والإدارة نسبة مئوية من المبالغ المحوَّلة. والتكاليف الثابتة هي اثنا عشر شهراً من المرافق ورسوم المبنى، مضافاً إليها التكاليف الأخرى السنوية. وصافي الدخل قبل الضريبة هو المبالغ المحوَّلة مطروحاً منها التنظيف والإدارة والتكاليف الثابتة. والضريبة هي النسبة التي تدخلها مطبّقةً على المبالغ المحوَّلة، ويعيد سطر الـ20% الحساب نفسه بالنسبة العامة. أما الإشغال اللازم لتغطية التكاليف الثابتة فهو حصة الليالي المتاحة التي يصبح عندها ما تتركه كل ليلة محجوزة، بعد عمولة المنصة والإدارة والضريبة ونصيبها من التنظيف، مساوياً في مجموعه للتكاليف الثابتة.
| الحالة | الليالي المحجوزة | الحجوزات | الصافي بعد الضريبة | العائد الإجمالي / الصافي | بضريبة 20% |
|---|---|---|---|---|---|
| القيم الافتراضية، باتومي: $78,400؛ $43 لليلة؛ 54%؛ مشغّل بنسبة 20%؛ ضريبة 5% | 197 | $8,475 | $3,106 | 10.8% / 4.0% | 2.6% |
| تبليسي، بإدارة ذاتية: $75,000؛ $41 لليلة؛ 63%؛ 30 ليلة استعمالاً شخصياً؛ دون مشغّل؛ تنظيف بمبلغ $20 | 211 | $8,653 | $4,259 | 11.5% / 5.7% | 4.2% |
| سنة ضعيفة، باتومي: كالقيم الافتراضية لكن بسعر $38 لليلة وإشغال 40% | 146 | $5,548 | $1,506 | 7.1% / 1.9% | 1.0% |
أرقام الحالتين الثانية والثالثة من اختراعنا، والغرض منها إظهار مدى حساسية النتيجة لتغيّر المدخلات؛ فهي لا تصف أي شقة حقيقية.
لنمرّ على الحالة الافتراضية رقماً رقماً. بإشغال 54% من 365 ليلة، تُحجز الشقة نحو 197 ليلة، وبسعر $43 تجلب هذه الليالي حجوزات قدرها $8,475. تحتفظ المنصة بنسبة 15.5%، أي نحو $1,314، فيُحوَّل إليك $7,162. وتكلّف 66 إقامة مدة كل منها ثلاث ليالٍ نحو $986 للتنظيف، ويأخذ المشغّل 20% من المبالغ المحوَّلة، أي نحو $1,432، وتصل المرافق ورسوم المبنى والتكاليف الأخرى إلى $1,280. فيبقى $3,464 قبل الضريبة، ونحو $3,106 بعد ضريبة 5%، أي نحو $259 شهرياً: 4.0% من الاستثمار، مقابل 10.8% إجمالياً. ولو خضع الدخل لضريبة 20%، لكان العائد الصافي نحو 2.6%. ولتغطية تكاليفها الثابتة وحدها، تحتاج الشقة إلى إشغال يقارب 16%.
كيف تقرأ التوقع
ابدأ بالمسافة بين الإجمالي والصافي. فالإقامات القصيرة تبدو سخية حين تنظر إلى الحجوزات، وهزيلة بعد خصم التكاليف: ففي الحالة الافتراضية يذهب أكثر من نصف كل دولار محجوز إلى المنصة وعامل التنظيف والمشغّل والمرافق والمبنى قبل دفع الضريبة. وإذا أظهر توقعك أنت فجوة أصغر بكثير، فتحقق مما إذا كان أحد بنود التكاليف ناقصاً.
ثم اختبر الإشغال والسعر معاً، لأنهما يتحركان معاً. فالمبنى الجديد المليء بشقق متشابهة مخصصة للإقامات القصيرة يتنافس على السعر؛ وقد أحصت Airbtics في نهاية 2025 إعلانات في باتومي أكثر بنسبة 45% مما كانت عليه قبل سنة، وانخفض متوسط السعر اليومي في باتومي بحسب Galt & Taggart بنسبة 4.2% على أساس سنوي في الربع الثاني من 2026. شغّل التوقع بإشغال سنة ضعيفة وسعرها، كما يفعل المثال الثالث، وقرّر هل ستظل راضياً.
وأخيراً، قارن النتيجة بتأجير الشقة نفسها تأجيراً طويل الأمد في حاسبة العائد الإيجاري. فالتأجير طويل الأمد يدرّ أقل في الليلة ويطلب من المالك جهداً أقل بكثير؛ وبالنسبة إلى مالك يعيش في الخارج وليس لديه مشغّل يثق به، كثيراً ما يكون الفرق في العمل والمخاطر أهم من الفرق في العائد.
قبل أن تؤجر بالليلة
- اقرأ قواعد المبنى. بعض المباني تقيّد الإقامات القصيرة أو تفرض على ملاك الشقق المؤجرة بهذه الطريقة رسوماً مختلفة؛ اسأل جمعية الملاك أو شركة إدارة المبنى قبل أن تشتري لهذا الغرض.
- احسم وضعك الضريبي. يُصرَّح بدخل الإقامات القصيرة في جورجيا: فيمكنك أن تتقدم بطلب لاعتماد الضريبة الثابتة عن كل متر مربع حتى 1 يناير 2028، أو أن تخضع للضريبة على الدخل، كما يشرح دليلنا لضريبة الدخل على الإيجار. اسأل محاسباً قبل حجزك الأول، لا بعد سنتك الأولى.
- تحقق من التسجيل والتأمين. يضع قانون جورجيا بشأن السياحة قواعد لمرافق الإقامة؛ أما ما إذا كان المضيف الخاص ملزماً بالتسجيل فهو سؤال طرحناه على المحامي الذي نعمل معه.
- احصل على شروط المشغّل مكتوبة. ما الذي تغطيه النسبة المئوية، ومن يدفع ثمن التنظيف والإصلاحات، وكم مرة تتلقى أموالك، وكيف يمكنك إنهاء العقد.
- جهّز الشقة للضيوف. تحتاج شقة الإقامات القصيرة إلى مستوى أعلى من الأثاث والتجهيزات والبياضات مقارنة بالتأجير طويل الأمد، ويتكرر الاستبدال فيها أكثر؛ فأدرج ذلك في الاستثمار وفي التكاليف الأخرى.
يقارن دليلنا عن تأجير شقة كغير مقيم بين التأجير طويل الأمد والإقامات القصيرة بالتفصيل، بما في ذلك العقود والإدارة.
أسئلة شائعة
ما نسبة الإشغال التي يمكن أن تتوقعها شقة في باتومي؟
تذكر Airbtics متوسطاً قدره 54% لإعلانات باتومي في عام 2025، مع صيف قوي وشتاء ضعيف. وتتفاوت الشقق الفردية تفاوتاً كبيراً بحسب الموقع والجودة والسعر والتقييمات.
لماذا الضريبة الافتراضية 5% ما دامت القاعدة غير محسومة؟
لأن دليلنا لضريبة الإيجار يعتمد نسبة 5% افتراضاً عملياً إلى أن يؤكد المحاسب كيف يخضع التأجير بالليلة للضريبة خارج النظام الثابت الاختياري. وتعرض الحاسبة أيضاً النتيجة بالنسبة العامة البالغة 20%، لترى النطاق كاملاً.
هل أدخل سعر الليلة أم المبلغ الذي أتسلّمه؟
أدخل سعر الليلة في الحجز. فالحاسبة تطرح عمولة المنصة بنفسها، بالنسبة المئوية التي تحددها.
هل يشمل التوقع تكلفة التأثيث؟
أدرج الأثاث والتجهيزات في إجمالي الاستثمار. أما ما تستبدله خلال السنة فمكانه بند الإصلاحات والتكاليف الأخرى.
هل التأجير للإقامات القصيرة أفضل من التأجير طويل الأمد؟
قد يدرّ أكثر، لكنه يكلّف أكثر، وينطوي على مخاطر أكبر، ويتطلب عملاً أكثر. قارن بين الخيارين للشقة نفسها قبل أن تقرر.
هل يمكنني إرسال التوقع إلى أحد؟
طبعاً. يكفي أن تضغط زر واتساب المجاور للنتائج، فيصل التوقع سطراً بعد سطر في نص رسالة.
المصادر
- Georgia short-term rental market review 2025، مراجعة سوق الإيجار قصير الأمد في جورجيا لعام 2025، Airbtics، 22 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- Batumi Residential Real Estate, Quarterly Market Watch, 2Q26, 14 August 2026، العقارات السكنية في باتومي، المتابعة الفصلية للسوق، 14 أغسطس 2026، Galt & Taggart (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- Airbnb service fees، رسوم خدمة Airbnb، مركز مساعدة Airbnb (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
- Tax Code of Georgia (Article 81)، قانون الضرائب الجورجي (المادة 81)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 13 أكتوبر 2026)
سجل التغييرات
- - نُشرت الحاسبة ببيانات السعر والإشغال من Airbtics لعام 2025 وGalt & Taggart للربع الثاني من 2026 وبعمولة Airbnb؛ مع الإشارة إلى أن ضريبة التأجير بالليلة منذ 2026 مسألة مفتوحة.